42464821 2022-01-01 2022-12-31 42464821 2021-01-01 2021-12-31 42464821 2022-12-31 42464821 2021-12-31 42464821 2022-01-01 2022-12-31 1 42464821 2022-01-01 2022-12-31 2 xbrli:pure iso4217:DKK Rasmus Bonde Greis Ledelsespåtegning Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december for OSG 13-15 ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Selskabet opfylder betingelserne for at undlade at lade årsregnskabet revidere. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2022 Ledelsesberetning indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Rasmus Bonde Greis Christian Rossing Lønberg Direktør Direktør OSG 13-15 ApS Niels Hemmingsens Gade 4 1153 København K www.copenhagencapital.dk kontakt@copenhagencapital.dk København Ledelsesberetning Virksomhedens væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at foretage anlægsinvesteringer i fast ejendom, samt hermed efter direktionens skøn beslægtet virksomhed. Væsentlige ændringer i aktiviteter og økonomiske forhold Der er ikke sket væsentlige ændringer i aktiviteter eller økonomiske forhold i selskabet. Selskabet leverer et resultatet i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke sket begivenheder efter regnskabsårets afslutning som har en væsentlig betydning for årsregnskabet. 1886684 838977 -3472475 7285852 9136518 384061 7550727 8508890 0 0 2347502 1196479 5203225 7312411 1124636 1608730 4078589 5703680 0 0 4078589 5703680 62300000 65500000 62300000 65500000 28689 0 103944 0 132633 0 158120 23736 290752 23736 62590752 65523736 40000 40000 9782269 5703681 9822269 5743681 2837310 1608730 2837310 1608730 28249889 37511433 28249889 37511433 81021 35774 956510 912800 20033569 19250665 21681284 20659893 49931173 58171326 62590752 65523736 Note 1 – Anvendt regnskabspraksis Årsregnskab for 2022 er aflagt i kr. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdiregulering af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Resultatopgørelse Nettoomsætning Nettoomsætningen vedrørende lejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med udlejningen. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til lokaler, salg og distribution samt kontorhold mv. Bruttofortjeneste eller -tab I resultatopgørelse er nettoomsætningen, vareforbrug og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens §32 sammendraget til en regnskabspost benævnt bruttofortjeneste/bruttotab. . Finansielle indtægter Finansielle indtægter består af renter og rykkergebyrer opkrævet hos lejere eller rente fra koncerninterne mellemværender. Finansielle omkostninger Finansielle omkostninger består af renter og bidrag fra realkreditlån samt eventuelle gebyrer og renteomkostninger til leverandører eller rente fra koncerninterne mellemværender. Dagsværdiregulering af ejendomme Dagsværdiregulering af ejendomme omfatter værdireguleringer af selskabets ejendom. Skat af årets resultat Selskabet er omfattet af danske regler om tvungen sambeskatning med Copenhagen Capital A/S. Moderselskabet, Copenhagen Capital A/S, er administrationsselskab for sambeskatningen og afregner som følge heraf alle betalinger af selskabsskat med skattemyndighederne. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager selskaber med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra selskaber, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssige overskud. Årets skat, der består af årets sambeskatningsbidrag og ændring i udskudt skat, herunder som følge af ændring i skattesats, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Balance Investeringsejendomme Investeringsejendomme består af ejendomme, som besiddes med henblik på lejeindtægter og værdistigninger. Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen i linjen dagsværdiregulering af ejendomme. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en DCF-værdiansættelsesmetode, der baseres på op til 10-19 års budgetterede pengestrømme for den enkelte ejendom samt en terminalværdi, der tilbagediskonteres med et markedsbaseret afkastkrav for den pågældende type ejendom. Investeringsejendomme har, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens årlige måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger for investeringsejendommens brugstid. Nedskrivning af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis dette er tilfældet, gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den regnskabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien for aktivet opgøres som den højeste værdi af nettosalgsprisen og kapitalværdien. Er det ikke muligt at fastsætte en genindvindingsværdi for det enkelte aktiv, vurderes aktiverne samlet i den mindste gruppe af aktiver, hvor der ved en samlet vurdering kan fastsættes en pålidelig genindvindingsværdi. Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere og koncernfordringer. Der foretages direkte nedskrivninger af tilgodehavender til det forventede fremtidig tab, hvis værdien ud fra en individuel vurdering af de enkelte debitorers betalingsevne er forringet. Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Et tab bliver indregnet efter ECL-modellen i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som det modregnes i tilgodehavendet. Der foretager desuden nedskrivning for sandsynlige tab indenfor 12 måneder for alle tilgodehavender. Forudbetalte omkostninger Forudbetalte omkostninger, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår og måles til kostpris Egenkapital Udbytte Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i danske pengeinstitutter. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte aconto skatter. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som ”Tilgodehavende sambeskatningsbidrag” eller ”Skyldigt sambeskatningsbidrag”. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Måling af realkredit til dagsværdi Finansiering af selskabets investeringer sker primært med realkreditgæld, der optages individuelt for den enkelte ejendom. Uanset om en investeringsejendom på et fremtidigt tidspunkt afhændes ved at sælge aktierne i ejendomsselskabet eller selve ejendommen, vil realkreditgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til gældens kursværdi. Selskabets afkast består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende realkreditgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til selskabets direktion. Dagsværdi af realkreditgæld Dagsværdi af realkreditgæld opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for selskabets egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom der er stillet til sikkerhed for realkreditgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. Som følge af at realkreditgæld alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, har selskabet vurderet, at dagsværdimålingen skal klassificeres som niveau 1 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig forringelse i selskabets kreditrisiko i forhold til markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken i den stillede sikkerhed i form af loan to value for den enkelte ejendom. Gældsforpligtelse Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem nettoprovenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Realkreditgæld måles efter første indregning til dagsværdi med udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for koncernens egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikkerhed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. true true 2022 2021 Note 2 - Personaleomkostninger kr. kr. Lønomkostninger afholdes af andet selskab Note 3 - Finansielle indtægter Finansielle indtægter fra kreditinstitutter, mellemværende mv 0 0 0 0 Note 4 – Finansielle omkostninger Renteomkostninger og bidrag til kreditinstitutter 836.298 415.696 Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 1.511.204 780.783 2.347.502 1.196.479 Note 5 - Skat af årets resultat Aktuel skat -103.944 0 Ændring i udskudt skat 1.228.580 1.608.730 1.124.636 1.608.730 Note 6 - Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 58.214.148 58.208.950 Tilgang i årets løb, herunder forbedringer 272.475 5.198 Kostpris 31. december 58.486.623 58.214.148 Op- og nedskrivninger 1. januar 7.285.852 0 Årets op- og nedskrivninger -3.472.475 7.285.852 Op- og nedskrivninger 31. december 3.813.377 7.285.852 Dagsværdi 31.december 62.300.000 65.500.000 Følgende centrale forudsætninger er anvendt for ejendommen ved værdiansættelse: Ejendoms- Vægtet M2 M2 M2 Værdi t.kr Afkastkrav kr. pr. m2 Total Bolig Erhverv mv. 62.300 3,57% 33.280 1.872 1.560 312 Afkastkrav Afkastkrav +0,5% -0,5% t.kr t.kr -8.300 11.100 Der er i terminalperiode benyttet en stabiliseret inflation på 2% p.a. Ejendommen værdiansættes til dagsværdi pr. balancedagen ved anvendelse af DCF-værdiansættelses-modeller (niveau 3 i dagsværdihierarkiet). Selskabets ejendom bliver efter en turnusordning vedtaget af bestyrelsen hos moderselskabet Copenhagen Capital A/S, minimum hvert 3. år vurderet af en ekstern valuar. Disse eksterne vurderinger har indtil videre været foretaget af Colliers International. I de mellemliggende år opdateres Colliers seneste værdiansættelse med ændrede forudsætninger i form af opdateret afkastkrav, nye lejeaftaler, indeksering af lejeniveauer, ændringer i driftsomkostninger mv. DCF-værdiansættelsesmodellen (niveau 3 i dagsværdihierarkiet) indebærer, at der udarbejdes et budget for ejendommen, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Budgetterne omfatter op til 10-19 år, hvor i der er indarbejdet den forventet udvikling af ejendommen. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav ekskl. inflation i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inkl. inflation. Afkastsatserne er fastsat på baggrund af eksterne mægleres bedømmelser af markedsniveauet. Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og anbefalinger. Note 7 – Langfristede gældsforpligtigelser 2022 Forfaldstidspunkt Kr. 0-1 år 1-5 år >5 år Total Realkreditgæld 81.021 424.423 38.175.133 38.680.577 Deposita og forudbetalt leje 956.510 0 0 956.510 Lovpligtig vedligeholdelse 320.102 0 0 320.102 Gæld til tilknyttede virksomheder 20.033.569 0 0 20.033.569 Likviditetsrisici Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants, der kan bringe låneaftalerne i misligholdelse ved markedsmæssige udsving i ejendomsværdierne. Selskabet anvender hverken driftskreditter eller juniorlån, hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med opsigelse heraf. Der optages dog bygge- og bridgefaciliteter i forbindelse med finansiering af konkrete projekter, hvor der foreligger tilsagn om endelig langfristet finansiering. Det er selskabets politik, at 1) foretage lånoptagelse med pant i ejendommene ved op til 30-årige realkreditlån med eller uden afdrag, 2) ved ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag være positiv på købstidspunktet af ejendommen (eller forventes at blive det ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål). Det er målsætningen, at løbetiden på selskabets fremmedkapital er langsigtet og minimum med gennemsnitlig 10-års løbetid. Selskabets realkreditlån består af 30-årige annuitetslån. Der er både lån med og uden afdrag. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 45,43%. Herudover anvender selskabet ikke uncommitted bankgæld, da direktionen ikke finder uncommittet bankfinansiering hensigtsmæssig til langsigtet finansiering af illikvide aktiver som ejendomme. Renterisici Selskabet er som følge af sine investeringer og finansiering eksponeret overfor ændringer i renteniveauet. Direktionen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Selskabet tilstræber en stabil låneportefølje med en væsentlig del af lånene placeret i fastforrentede lån. Selskabets realkreditlån består af 30- årige annuitetslån til fast rente. For 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats, inkl. bidrag på selskabets realkreditgæld, ca. 2,16% Note 8 – Eventualforpligtelser Selskabet hæfter solidarisk med modervirksomhed Copenhagen Capital A/S, der er administrationsselskabet for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for visse eventuelle kildeskatter som udbytteskat og royaltyskat samt for fællesregistrering af moms. Note 9 – Pantsætning og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld på 38.681 t.kr. til realkreditinstitutter er der givet pant i selskabets investeringsejendom med en værdi af 62.300 t.kr. og anparter. Note 10 – Nærtstående parter Selskabet indgår i koncernregnskabet for Copenhagen Capital A/S, Niels Hemmingsens Gade 4, 1153 København K. Koncernen varetager selv administration og drift af ejendommen, hvorved der er koncerninterne transaktioner som følge heraf. Derudover tilgodehavender eller gæld til moderselskabet, som renteberegnes. Alle transaktioner sker på markedsmæssige vilkår. Note 11 – Efterfølgende begivenheder Der er ikke sket begivenheder efter regnskabsårets afslutning som har en væsentlig betydning for årsregnskabet. Årsrapport Ingen bistand ParsePort XBRL Converter 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 2023-04-21 Regnskabsklasse B 42464821 0.0 0.0 2023-04-21 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 610184 460654