Årsrapport32285201Martinsen, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabJupitervej, 46000, Kolding2015-07-012016-06-302016-07-012017-06-302018-01-1229841462Over Noret 15 ApSØrbyhage146100Haderslev2006-09-04KoldingNykredit Bank A/SKalvebod Brygge1 - 31780København VMartinsen, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab32285201Peder Nygaardstatsautoriseret revisorJupitervej46000KoldingDanmark76 30 18 002018-01-12Frank Thiim JohnsenRegnskabsklasse BRevisionspåtegninganpartshaverneKolding2018-01-12Haderslev2018-01-129229991161306525000150000-3113000-93249-27150019180577308200636229414349-2620410503708-523000110000-2097410393708-2097410393708115000001461300011500000146130001150000014613000230000028250002300000282500002190500171880236238230000030612381380000017674238125000125000-548612042549701392167549357000880000357000880000889548093045385785505700009474030987453840800040050094883013073559590030000210000030042953461011001090003898831475215113372861146266891380000017674238102111111012534118303337636229414349936709793670975245903-311300021329031150000011067408000545100012500012500012500012500020425491648841-2097410393708-548612042549Frank Thiim JohnsenDirektionen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli 2016 - 30. juni 2017 for Over Noret 15 ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Jeg anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter min opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2016 - 30. juni 2017. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Vi har revideret årsregnskabet for Over Noret 15 ApS for regnskabsåret 1. juli 2016 - 30. juni 2017, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2017 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2016 - 30. juni 2017 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Erklæring i henhold til anden lovgivning og øvrig regulering Overtrædelse af selskabets bestemmelser om udlån til kapitalejere og overtrædelse af skattelovgivningen bestemmelser om indeholdelse af kildeskat Selskabet har i strid med selskabsloven § 210, stk. 1, ydet et lån til en af selskabets kapitalejere, hvorved ledelsen kan ifalde ansvar. Selskabet har i forbindelse med udbetalingen ikke overholdt skattelovgivningen, og ledelsen kan ifalde ansvar herfor. Overtrædelse af moms- og afgiftslovgivningen Selskabet har i strid med moms- og afgiftsloven ikke indberettet eller afregnet moms til Skat i regnskabsåret, hvorved ledelsen kan ifalde ansvar. Overtrædelse af bogføringsloven Bogføingsloven anses ikke for overholdt, idet det ikke er muligt at få bekræftet en fuldstændighed af bilagenes tilstedeværelse samt afdække indgåede aftaler, således der er fuldstændighed herom. Herudover har selskabet ikke overholdt bogføringslovens krav om, at bogføringen skal tilrettelægges og udføres i overensstemmelse med god bogføringsskik. Ledelsen kan ifalde ansvar herfor. Overtrædelse af årsregnskabsloven Selskabet har i strid med årsregnskabsloven ikke udarbejdet årsrapporten rettidigt, hvorved ledelsen kan ifalde ansvar. Virksomhedens væsentligste aktiviteter Selskabets hovedaktivitet er entreprenørvirksomhed samt køb, salg og udvikling af fast ejendom. Usikkerhed ved indregning eller måling Ledelsen har i regnskabsåret afsluttet salgsprocessen omkring ejendommen Over Noret 15. Ejendommen overdrages til køber efter regnskabsårets afslutning. Værdien af ejendommen er optaget i regnskabet til forventet netto salgsprovenu i henhold til indgået aftale med køber. Værdiansættelsen har medført en nedskrivning på kr. 525.000. Som konsekvens af forretnings- og ledelsesmæssige udfordringer hos en af selskabets væsentligste samarbejdspartner har selskabets nuværende ledelse været nødsaget til at iværksætte en rekonstruktionsproces omkring selskabets fremtidige aktivitetsomfang med henblik på en rekonstruktion af selskabets nuværende gældsforpligtelser. Disse forhandlinger er gennemført i en positiv dialog med selskabets finansielle samarbejdspartnere. Det er ledelsens vurdering, at rekonstruktionsprocessen vil blive gennemført med et positivt resultat for selskabets finansielle stilling. Ledelsen har indregnet værdierne af selskabets aktiver til forventede realisationsværdier ved gennemførelsen af rekonstruktionsprocessen. Ligeledes har ledelsen indregnet alle kendte forpligtelser mod selskabet. I denne forbindelse skal ledelsen særligt henlede opmærksomheden på, at selskabets tidligere ledelse har stillet underpant på i alt kr. 229.000 for tredjemands gæld. Selskabets nuværende ledelse agter at bestride denne sikkerhedsstillelse, hvorfor den potentielle gældsforpligtelser er anført under note 20 - Pantsætninger og sikkerhedsstillelser. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Årsrapporten for Over Noret 15 ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Herudover har virksomheden valgt at følge enkelte regler for klasse C-virksomheder. Ændring i anvendt regnskabspraksis Virksomheden har med virkning fra 1. juli 2015 førtidsimplementeret lov nr. 738 af 1. juni 2015. Dette medfører følgende ændringer til indregning og måling for: Gæld til finansiering af investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris. Årsrapporten er herudover aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. Bortset herfra er anvendt regnskabspraksis uændret i forhold til sidste år. Vareforbrug omfatter omkostninger til drift af ejendommen. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme og hermed forbundne gældsforpligtelser til dagsværdi/amortiseret restgæld samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning med tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en afkastbaseret model. Afkastsatserne (forrentningskravet) fastsættes ejendom for ejendom. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Varebeholdninger Selskabets ejendom opført med henblik på videresalg måles til kostpris. I tilfælde, hvor nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen omfatter råvarer, hjælpematerialer, direkte løn og direkte produktionsomkostninger samt finansieringsomkostninger i byggeperioden. Nettorealisationsværdien for varebeholdninger opgøres som salgspris med fradrag af såvel færdiggørelsesomkostninger som omkostninger, der afholdes for at effektuere salget. Nettorealisationsværdien fastsættes under hensyntagen til omsættelighed, kurans og udvikling i forventet salgspris. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Skattetilgodehavender og -forpligtelser præsenteres modregnet i det omfang, der er legal modregningsadgang, og posterne forventes afregnet netto eller samtidig. Efter sambeskatningsreglerne hæfter Over Noret 15 ApS forholdsmæssigt over for skattemyndighederne for selskabsskatter og kildeskatter på renter, royalties og udbytter opstået inden for sambeskatningskredsen. Udskudt skat er skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Selskabsskatteprocenten vil i perioden fra 2014 til 2016 blive trinvist nedsat fra 25 % til 22 %, hvilket vil påvirke størrelsen af udskudte skatteforpligtelser og skatteaktiver. Medmindre en indregning med en anden skatteprocent end 22 vil medføre en væsentlig afvigelse i den forventede udskudte skatteforpligtelse eller skatteaktivet, indregnes udskudte skatteforpligtelser og skatteaktiver med 22 %. Periodeafgrænsningsposter Under periodeafgrænsningsposter indregnes modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 1. Usikkerhed ved indregning eller måling Mellemregning med tilknyttet virksomhed er medtaget til forventet realisationsværdi. Det har ikke været muligt at fremskaffe dokumentation til brug for en afstemning heraf. Mellemregningen er renteberegnet jvfr. tidligere anvendte principper. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Afkastsatserne er fastsat på baggrund af eksterne mægleres bedømmelser af markedsniveauet. Den anvendte værdiansættelsesmetode er uændret i forhold til sidste år. Ved fastsættelsen af markedsværdien (bogført værdi) er følgende afkastprocenter lagt til grund: Vægtet gennemsnitlig afkastprocent 7 Følsomhedsanalyse: Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommene. En stigning i afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til forrentningen af fast ejendom. 9. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 9.303 t.kr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30. juni 2017 udgør 11.500 t.kr. Selskabet har stillet underpant på i alt 229 t.kr. i oprindeligt pantebrev nom. t.kr. 1.264 til sikkerhed for underpanthaver. Underpantet giver pant i ejendommen Over Noret 15, Hejls, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30. juni 2017 udgør 2.300 t.kr. Ledelsen skal særligt henlede opmærksomheden på, at selskabets tidligere ledelse har stillet underpant på i alt kr. 229.000 for tredjemands gæld. Selskabets nuværende ledelse agter at bestride denne sikkerhedsstillelse. Til sikkerhed for gæld til pengeinstitut, er der afgivet kaution fra tilknyttet virksomhed til den til enhver tid værende kredit til Nykredit Bank A/S. 10. Eventualposter Sambeskatning Selskabet indgår i den nationale sambeskatning med Senex A/S, CVR-nr. 21 77 62 70 som administrationsselskab og hæfter fra og med regnskabsåret 2012 forholdsmæssigt for skattekrav i sambeskatningen. Selskabet hæfter fra og med 1. juli 2012 forholdsmæssigt for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. Hæftelserne udgør maksimalt et beløb svarende til den andel af kapitalen i selskabet, der ejes direkte eller indirekte af det ultimative moderselskab. Eventuelle senere korrektioner af selskabsskatter eller kildeskatter m.v. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et andet beløb. 298414622016-07-012017-06-30298414622015-07-012016-06-30298414622016-06-30298414622017-06-30298414622016-07-012017-06-301298414622016-07-012017-06-301298414622016-07-012017-06-30e:RetainedEarningsMember298414622015-07-012016-06-30e:RetainedEarningsMember298414622016-07-01e:InvestmentPropertyMember298414622016-07-012017-06-30e:InvestmentPropertyMember298414622017-06-30e:InvestmentPropertyMember298414622016-07-01e:ContributedCapitalMember298414622017-06-30e:ContributedCapitalMember298414622016-07-01e:RetainedEarningsMember298414622016-07-012017-06-30e:RetainedEarningsMember298414622017-06-30e:RetainedEarningsMember298414622017-06-30e:LongtermMortgageLoansMember298414622015-07-01e:ContributedCapitalMember298414622016-06-30e:ContributedCapitalMember298414622015-07-01e:RetainedEarningsMember298414622015-07-012016-06-30e:RetainedEarningsMember298414622016-06-30e:RetainedEarningsMember298414622016-07-012017-06-30e:ManagementMemberiso4217:DKK