Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Cortex Park Vest 3 5230 Odense M 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 31065720 Pippo Ejendomme ApS Vindebyørevej 1 5700 Svendborg EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Cortex Park Vest 3 5230 Odense M 2023-07-05 Jette Clausen Regnskabsklasse B Revisionspåtegning Grundlag for konklusion Konklusion true true CaseWare Working Papers Svendborg 2023-07-05 Jette Clausen direktør Odense 2023-07-05 Søren Smedegaard Hvid statsaut. revisor mne31450 545847 817213 1400000 -245000 1945847 572213 1548743 1280540 397104 -708327 397104 -708327 31400000 36500000 31400000 36500000 31400000 36500000 211923 251067 14325 14325 226248 265392 226248 265392 31626248 36765392 5150000 5150000 1561910 1164806 6711910 6314806 16855676 22356950 1927862 1827694 18783538 24184644 1145034 1507357 353885 486078 3041026 3484140 915482 0 409500 409500 265873 378867 6130800 6265942 24914338 30450586 31626248 36765392 5150000 1873133 -708327 5150000 1164806 397104 5150000 1561910 100503 27580 1448240 1252960 17856710 1001034 16855676 12627545 2071862 144000 1927862 1351862 Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for Pippo Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Det er endvidere min opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i Pippo Ejendomme ApS Vi har revideret årsregnskabet for Pippo Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Virksomhedens aktivitet omfatter udlejning af investeringsejendomme til erhvervsformål. Værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme er baseret på et skøn over forventninger til markedsværdier. For liebhaverejendom er markedsværdien fastsat med udgangspunkt i en opgørelse fra ekstern valør, der er baseret på en vurdering af ejendommen uden lejer. For udlejede erhvervs investeringsejendomme er markedsværdier baseret på forventede lejeindtægter og skønnede afkastkrav. Det gennemsnitlige afkastkrav for erhvervs udlejningsejendomme er 9,5%. Såfremt afkastkravet øges med 1% reduceres værdien af investeringsejendommene med ca. 1,0 mio. kr. og såfremt afkastkravet reduceres med 1% øges værdien af investeringsejendommene med ca. 1,6 mio. kr. Virksomhedens 0resultatopgørelse for 2022 udviser et overskud på 397.104 kr. mod et underskud på 708.327 kr. sidste år, og virksomhedens balance pr. 31. december 2022 udviser en egenkapital på 6.711.910 kr. Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Årsrapporten for Pippo Ejendomme ApS for 2022 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Virksomheden har valgt IAS 11/IAS 18 som fortolkningsbidrag for indregning af omsætning. Nettoomsætningen, der omfatter årets huslejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen efter faktureringskriteriet. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet på vegne af tredjepart. Alle former for afgivne rabatter indregnes i nettoomsætningen. I resultatopgørelsen er nettoomsætning og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til én regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. Finansielle omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteomkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden indgår i sambeskatning med øvrige koncernvirksomheder. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte knyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Fortjeneste eller tab opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste og tab ved salg af materielle aktiver indregnes i resultatopgørelsen under henholdsvis andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme er baseret på et skøn over forventninger til markedsværdier. For udlejede erhvervs investeringsejendomme sker værdiansættelsen på basis af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel baseret på forventede lejeindtægter, forventede driftsudgifter og et vægtet gennemsnitligt afkast. Afkastkravet opgøres med udgangspunkt i de aktuelle markedsforhold. For investeringsejendomme, som er liebhaverejendomme er markedsværdien fastsat med udgangspunkt i en opgørelse fra ekstern valør. På baggrund af udviklingen i ejendomsmarkedet er det ledelsens vurdering, at disse værdier er udtryk for markedsværdien. Virksomheden har valgt IAS 39 som fortolkningsbidrag for nedskrivninger af finansielle tilgodehavender. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nomonel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventet tab. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Foreslået udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have indvirkning på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Virksomheden har valgt IAS 39 som fortolkningsbidrag til indregning og måling af gældsforpligtelser. Finansielle gældsforpligtelser relateret til investeringsejendomme er indregnet til amorti-seret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Med selskabets nuværende kapitalberedskab er det nødvendigt med support fra moderselskab og ultimativ ejer. Ultimativ ejer har afgivet støtteerklæringer overfor selskabet og moderselskabet, som gælder frem til 30. juni 2024. Heri erklærer ultimativ ejer, at han vil understøtte selskaberne økonomisk med den likviditet, som vil være nødvendig for selskabernes fortsatte drift. Som følge af de generelle økonomiske usikkerheder og samtidig høje aktivitet på ejendomsmarkedet, knytter der sig en usikkerhed til fastsættelsen af værdien af selskabets ejendomme. På trods af de foretagne værdireguleringer vil der fortsat være en usikkerhed forbundet med værdiansættelsen, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Det er dog ledelsens opfattelse, at den indregnede værdi, efter de foretagne værdireguleringer, på bedst mulig vis afspejler ejendommenes dagsværdi. Virksomheden har ingen ansatte. Der er ikke udbetalt løn til direktionen for dennes funktion i selskabet. Selskabet har pr. 31. december 2022 et skattemæssigt underskud til fremførsel på 6,9 mio. kr. Skatteværdien heraf er ikke indreget, som skatteaktiv i årsregnskabet. Virksomheden foretager investering i udlejningsejendomme. Investeringsejendomme indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens § 38. kr. 2022 2021 Dagsværdi 1. januar 36.500.000 36.745.000 Afgang -6.500.000 0 Årets værdireguleringer 1.400.000 -245.000 Dagsværdi 31. december 31.400.000 36.500.000 Værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme er baseret på et skøn over forventninger til markedsværdier. For udlejet erhvervs investeringsejendom sker værdiansættelsen på basis af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel baseret på forventede lejeindtægter, forventede driftsudgifter og et vægtet gennemsnitligt afkast på 9,5%. Såfremt afkastkravet øges med 1% reduceres værdien af investeringsejendommene med ca. 1,0 mio. kr. og såfremt afkastkravet reduceres med 1% øges værdien af erhvervs investeringsejendommene med ca. 1,6 mio. kr. Pr. 31. december 2022 har selskabet desuden en investeringsejendom, som er en liebhaverejendom. For denne er markedsværdien fastsat med udgangspunkt i en opgørelse fra ekstern valør, der er baseret på en vurdering af ejendommen uden lejer. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 11. Værdiansættelsen af investeringsejendomme er foretaget på baggrund af dagsværdiniveau 3. Virksomhedens anpartskapital har uændret været 5.150.000 kr. de seneste 5 år. Selskabet er sambeskattet med modervirksomheden B1925 ApS som administrationsselskab og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat. Til sikkerhed for virksomhedens langfristede gældsforpligtelser er der afgivet primær pant i selskabets investeringsejendomme. Den samlede regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme udgør 31.400 t.kr. Der er tinglyst ejerpantebrev for nom. 12 mio. kr. i investeringsejendomme. Ejerpantebrevet er ikke stillet til sikkerhed pr. 31. december 2022. 31065720 2022-01-01 2022-12-31 31065720 2021-01-01 2021-12-31 31065720 2021-12-31 31065720 2022-12-31 31065720 2022-01-01 2022-12-31 1 31065720 2022-01-01 2022-12-31 1 31065720 2022-01-01 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 31065720 2021-01-01 2021-12-31 e:RetainedEarningsMember 31065720 2021-01-01 e:ContributedCapitalMember 31065720 2022-01-01 e:ContributedCapitalMember 31065720 2022-12-31 e:ContributedCapitalMember 31065720 2022-01-01 e:RetainedEarningsMember 31065720 2022-01-01 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 31065720 2022-12-31 e:RetainedEarningsMember 31065720 2021-01-01 e:RetainedEarningsMember 31065720 2021-01-01 2021-12-31 e:RetainedEarningsMember 31065720 2022-12-31 e:LongtermMortgageLoansMember 31065720 2022-12-31 e:OtherLongtermPayablesMember iso4217:DKK