Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2013-01-012013-12-3127553389K/S KatrineholmSønderlandsgade447500HolstebroHolstebroPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Rønnebærvej17400Herning2014-04-25Henning FoldagerRegnskabsklasse BRevisionspåtegningHolstebro2014-03-27Ole Buch SkadhaugeformandJesper Maack GibsonIb Ferløv SchwensenHerning2014-03-27PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabPoul Spencer Poulsenstatsautoriseret revisorHenning Jager Neldebergstatsautoriseret revisor-3011633-513300691376-8320257607811785515114931915720750382245564-1302764-44089200-1302764-44089200-1302764-440892512222795646672051222279564667205122227956466720275720275720140881813640191436390136401952658669578307395007470437550050074704375500258622042233307593690859883000004057538744761382406987374488752619191601683545106655711140529854216211612819831384670436624243443834506497949231909526586695783073924661149118691207503822455642075038224556450772229507722295694491-301163345005051222279437550042233300-3343466319700-130276450074702586220038284980405753876476402405753874476138212335000123350126144Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 for K/S Katrineholm.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2013.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kommanditisterne i K/S KatrineholmVi har revideret årsregnskabet for K/S Katrineholm for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Hovedaktivitet Selskabets formål er at drive virksomhed ved køb og drift af en fuldt udlejet erhvervsejendom beliggende Lövåsen 3: 1, Katrineholm, Sverige, samt anden i forbindels hermed stående virksomhed. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2013 udviser et underskud på DKK 1.302.764, og selskabets balance pr. 31. december 2013 udviser en egenkapital på DKK 7.593.690. Årets resultat er påvirket positivt af værdiregulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi med DKK 691.376 samt negativt af værdiregulering af selskabets ejendom til dagsværdi med DKK 3.011.633. Nedskrivningen af ejendommen skyldes, at afkastkravet i 2013 forhøjes fra 6,38% til 6,75%. Begrundelsen for forhøjelsen af afkastkravet er, at der er et år mindre tilbage af bindingsperioderne på lejekontrakterne, men at der i øvrigt er en positiv udvikling i ejendomsmarkedet i området. Der henvises til note 1 for ledelsens vurdering af væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Ved udarbejdelse af årsrapporten foretager ledelsen sammen med selskabets administrator en række regnskabsmæssige vurderinger og skøn for indregning og værdiansættelse af selskabets aktiver og forpligtelser. Den negative udvikling på finans- og ejendomsmarkederne medfører, at der fortsat er større end normal usikkerhed knyttet til værdiansættelse af aktiver og forpligtelser. Vurderingen af ejendommens dagsværdi pr. 31. december 2013 er fastlagt af selskabets ledelse sammen med selskabets administrator ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Afkastkravet, der er lagt til grund ved fastsættelse af ejendommens dagsværdi, udgør 6,75% og fastsættes årligt af selskabets administrator på baggrund af udviklingen i markedsforhold, ejendomstype m.v. Konsekvenserne på ejendommenes værdier og selskabets egenkapital af ændring i afkastsprocenten på ejendommen er illustreret i note 5. Særlige risici: Til selskabets aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er fastsættelse af ejendommens dagsværdi og finansielle risci, som generelt er påvirket af den usikkerhed, der er på ejendoms- og finansmarkederne. Drifts- og markedsrisici Det er vanskeligt at prognosticere de faktuelle ejendoms- og markedsforhold over en årrække, hvorfor det må forventes, at den faktiske drift i en eller flere henseender vil forløbe anderledes i såvel positiv som negativ retning, end forudsat i forbindelse med fastsættelse af ejendommens dagsværdi. Valuta- og rentericisi Selskabet har lån i Aareal Bank på henholdsvis SEK 42,869 mio. med en fast rente på 4,30% og en restløbetid på 3 år og SEK 9.274 mio. med en fast rente på 4,60% og en restløbetid på 3 år. Endvidere har selskabet et finanslån hos Sydbank på SEK 9,274 mio. kr med en variabel rente på Sydbanks lånerente + 3,5%, hvor restgælden skal refinansieres den 30. juni 2015. Selskabet er således eksponeret for finansielle risici i form af udviklingen i den generelle udvikling i renteniveauet.Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Tekster i afsnittet kan rettes via 'Rediger' Ved markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2013 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav jævnfør nedenfor. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Ændringer i gennemsnitligt afkastkrav -0,25 % Basis 0,25 % DKK DKK DKK Afkastprocent 6,50 6,75 7,00 Dagsværdi 53.277.720 51.222.279 49.383.690 Ændring i dagsværdi 2.055.441 0 -1.838.589 Stamkapitalen består af 1.000 kommanditanparter à nominelt DKK 18.000. Ingen kommanditanparter er tillagt særlige rettigheder.Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Ejerpantebreve på i alt TSEK 60.300, der giver pant i investeringsejendom til en samlet regnskabsmæssig værdi på TDKK 54.147 56.466 Der er afgivet sikkerhed i huslejekontoen med en regnskabsmæssig værdi på TDKK 1.340 1.358 Aareal Bank har primær transport i de af selskabet indgåede huslejekontrakter. Sydbank har sekundær transport i de af selskabet indgåede huslejekontrakter. Aareal Bank har primær transport i selskabets rettigheder i brandforsikringen. Sydbank har primær transport i kommanditisternes resthæftelser. Aareal Bank har sekundær transport i kommanditisternes resthæftelser. Eventualforpligtelser Selskabet har indgået kontrakter vedr. selskabsadministration, ejendomsadministration og teknisk forvaltning. I uopsigelighedsperioden udgør disse kontraktlige forpligtelser TDKK 83.Årsrapporten for K/S Katrineholm for 2013 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2013 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta.Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen.Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden.Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder primært årets driftsomkostninger.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger, der afholdes til administration af selskabet.Der afsættes ikke skat i årsrapporten, idet selskabet ikke er selvstændigt skattepligtigt.Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Vis opsætning af investeringsaktiverInvesteringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 31. december 2013 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer. Værdiansættelse tager ikke udgangspunkt i opgørelsen fra ekstern valuar. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige.Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsaktiver”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Finansielle omkostninger”. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris.275533892013-01-012013-12-31275533892013-01-01e:ContributedCapitalMember275533892013-01-012013-12-31e:ContributedCapitalMember275533892013-12-31e:ContributedCapitalMember275533892013-01-01e:RetainedEarningsMember275533892013-01-012013-12-31e:RetainedEarningsMember275533892013-12-31e:RetainedEarningsMember275533892013-12-31e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember275533892013-12-31e:OtherLongtermPayablesMember275533892013-01-012013-12-311275533892013-01-012013-12-312275533892013-01-012013-12-313275533892013-01-012013-12-312275533892013-01-012013-12-311275533892012-01-012012-12-31275533892013-01-012013-12-31e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember275533892012-01-012012-12-31e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember275533892013-01-012013-12-31e:RetainedEarningsMember275533892012-01-012012-12-31e:RetainedEarningsMember275533892012-12-31275533892013-12-31275533892012-12-31e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember275533892012-12-31e:OtherLongtermPayablesMember275533892013-01-01e:InvestmentPropertyMember275533892013-01-012013-12-31e:InvestmentPropertyMember275533892013-12-31e:InvestmentPropertyMember275533892013-12-311iso4217:DKK