BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKystvejen 29DK-8000 Aarhus C20222670Årsrapport2021-04-27Mikael Stig RosenmejerKampmannsgaard P/Sc/o 34456 Newsec PAM Denmark A/S, Skanderborgvej 277 1.8260 Viby JRevisionspåtegning371346942015-09-30Aarhus2020-01-012020-12-312019-01-012019-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKystvejen298000Aarhus CAarhus2021-04-09Anders MarcusMikael Stig RosenmejerFormandVerner KristiansenAnnemette FærchHenrik Steenfeldt JacobsenIvan Swenson DahlAarhus2021-04-09BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Ulrik Moeslund OlsenRevisionspåtegningStatsautoriseret revisormne35407125406931320549412456433412986137863361661848027502255502360449279448790234116907914050000004725000474023469657914237316434224860004237316434224860004237316434224860008998410125399104631116577469141384971077513842509151035681467835643554246243141527153000053000016324117515850094140500000167821175159030941167647891667008623533552123908616551446285448026257244938261204277386184036000006351631970523546769756095304493100623390104763491118005326772128727238433043554246243141527153000015850094104740234405000053000016324117540500002750225527502255107210049163944927944502360449279443121659313121659311103200691245643111565712423731643Regnskabsklasse BtruetrueLedelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020 for Kampmannsgaard P/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2020 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til ejerne af Kampmannsgaard P/S Vi har revideret årsregnskabet for Kampmannsgaard P/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2020 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2020 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er udlejning af egen investeringsejendom. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Årets positive resultat ender på et forventet niveau. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Selskabskapital Overført resultat Forslag til udbytte I alt Egenkapital 1. januar 2020 530.000 158.500.941 0 159.030.941 Forslag til resultatdisponering 4.740.234 4.050.000 8.790.234 Egenkapital 31. december 2020 530.000 163.241.175 4.050.000 167.821.175 Andre finansielle indtægter 1 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 27.502 255 172.110 27.502 255 Andre finansielle omkostninger 2 Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 107.210 0 173.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 4.916.394 4.927.944 5.023.604 4.927.944 Materielle anlægsaktiver 3 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2020 312.165.931 Kostpris 31. december 2020 312.165.931 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2020 110.320.069 Årets værdireguleringer 1.245.643 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2020 111.565.712 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2020 423.731.643 Ejendommen er en blandet erhvervs- og boligejendom. Ejendommen er totalt nyrenoveret og endeligt ombygget i 2018 og beliggende 1573 København V. Ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav. Værdien pr. 31/12 2020 er opgjort for nedenstående nøgletal: Det gennemsnitlige driftsafkast vurderes at udgøre 14.577 tkr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje på 16.284 tkr. svarende til 1.914 kr. pr. kvadratmeter for boliger og 2.280 kr. pr. kvadratmeter for erhverv, årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 1.707 tkr samt en udlejningsprocent på 98 % for boligejendomme og 100 % for erhvervsejendomme. Lejeindtægten for erhvervsejendomme udgør godt 10 % af lejeindtægten. Ved beregningerne er anvendt en afkastsats på 4,38 % for erhvervsejendom og 3,40 % for boligejendomme, som er fastsat under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Det vægtede afkastkrav er beregnet til 3,48 %. Afkastkravene på henholdsvis 4,38 % og 3,40 % svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende nyere ejendomme i København V. Modtagne normale deposita og normal forudbetalt leje opgjort til 5.030 tkr. indgår i dagsværdien. Langfristede gældsforpligtelser 4 31/12 2020 Afdrag Restgæld 31/12 2019 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 239.197.361 3.861.840 227.904.214 242.686.165 531.100 531.100.01 Ansvarlig lånekapital 16.764.789 0 16.764.789 16.670.086 532.300 532.300.01 Modtagne forudbetalinger fra lejere 5.144.628 0 5.144.628 5.448.026 535.100 535.100.01 261.106.778 3.861.840 249.813.631 264.804.277 Den langfristede gældsforpligtelse består af modtaget huslejedeposita, forudbetalt leje, prioritetsgæld og ansvarlig lån. Modtagne forudbetalinger fra lejere består af deposita og forudbetaling fra lejere. Eventuelle tilbagebetalinger af huslejedeposita og forudbetalt leje ved fraflytning modsvares stort set af nye indbetalinger ved indflytninger. Derfor er der ikke opgjort en andel af gælden som kortfristet. Der forventes med samme begrundelse, at restgælden om 5 år er stort set den samme reguleret med pristalsreguleringen. Ansvarlig lånekapital træder tilbage for øvrige kreditorer. Lånet er uopsigeligt fra kreditors side ind til den 8. februar 2028. Der skal dog ske delvis indfrielse af lånet ved salg af ejendomme. Ved salg af en forholdsmæssig andel af selskabets ejendomme, skal der således afdrages en ligeså stor forholdsmæssig andel af det ansvarlige lån. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 5 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter 243.479 t.kr., er der givet pant på 254.610 tkr. med pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2020 udgør 423.732 t.kr. Til sikkerhed for virksomhedens opfyldelse af sine forpligtelser vedrørende den rentebærende del af det ansvarlige lån 9.300 t.kr., er der tinglyst salgs- og pantsætningsforbud i selskabets ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på 423.732 t.kr. Årsrapporten for Kampmannsgaard P/S for 2020 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Nettoomsætning ved salg består af huslejeindtægter. Lejeindtægterne periodiseres. Nettoomsætning indregnes ekskl. moms og afgifter og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Da selskabet ikke er selvstændigt skattepligtig, indgår det skattemæssige resultat af selskabet i selskabsdeltagernes samlede indkomst- og formueforhold vedrørende regnskabsåret. Årets indkomstskatter indregnes ikke i resultatopgørelsen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris samt direkte og indirekte tilknyttede omkostninger i byggeperioden, herunder byggerenter. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 371346942020-12-31371346942019-12-31371346942020-01-012020-12-31371346942019-01-012019-12-31371346942020-01-012020-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember371346942019-01-012019-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember371346942020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember371346942019-01-012019-12-31g:RetainedEarningsMember371346942020-01-012020-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember371346942019-01-012019-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember371346942020-01-01g:ContributedCapitalMember371346942020-12-31g:ContributedCapitalMember371346942020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember371346942020-01-01g:RetainedEarningsMember371346942020-12-31g:RetainedEarningsMember371346942020-01-012020-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember371346942020-01-01g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember371346942020-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember371346942020-01-012020-12-311371346942020-01-012020-12-31g:InvestmentPropertyMember371346942020-01-01g:InvestmentPropertyMember371346942020-12-31g:InvestmentPropertyMember371346942020-01-012020-12-311371346942020-01-012020-12-312371346942020-01-012020-12-313371346942020-01-012020-12-314371346942020-01-012020-12-315371346942020-01-012020-12-311iso4217:DKK