BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabL. Frandsensvej 2 ADK-5600 Faaborg20222670Årsrapport2015-06-03Mads Peter SommerlundSojoki Odense Vest ApSLindevej 25600 FaaborgRevisionspåtegning335863372011-03-30Faaborg2014-01-012014-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabL. Frandsensvej2 A5600FaaborgFaaborg2015-05-08Mads Peter SommerlundFaaborg2015-05-08BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabArne HvidtfeldtStatsautoriseret revisorRegnskabsklasse B121246423619921246423619910-680579-730465-468114-494266101774115273-366340-378993-366340-378993113202291132022911320229113202291132022911320229080816229812992115157790427693979735838327231851438327231851411703501116387438000080000-1353596-987256-1273596-907256332658328195850091691236786211955220268077253415129770971254599912977097125459991170350111638743-663834-712747-16745-17718-680579-730465693979735819462962212915829310177411527311320229113202291132022980000-987256-36634080000-1353596Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar - 31. december 2014 for Sojoki Odense Vest ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i Sojoki Odense Vest ApS Vi har revideret årsregnskabet for Sojoki Odense Vest ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at modificere vores konklusion skal vi henvise til særkilt note, hvor det fremgår at selskabets ejendomme er værdiansat til et afkast på ca. 4,75 % inkl. skønnet tomgangsleje. Det anføres endvidere, at ejendommenes værdiansættelse er behæftet med usikkerhed henset til den usikkerhed, der er i ejendomsmarkedet og usikkerhed i relation til den aktuelle tomgang på dele af ejendommene. Uden at modificere vores konklusion gør vi opmærksom på, at selskabet har været underskudsgivende, hvilket har medført en negativ egenkapital. Vi henviser til særkilt note, hvori ledelsen beskriver forventninger til selskabets evne til at fortsætte driften, herunder at selskabets moderselskab har erklæret, at lån ydet til selskabet ikke kræves indfriet i 2015, ligesom moderselskabet har erklæret, at de om nødvendigt vil støtte selskabet finansielt. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er erhvervelse og udlejning af fast ejendom. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets ejendomme i Odense er erhvervet i 2011. Ejendommene er værdiansat til et afkast på ca. 4,5% inkl. skønnet tomgangsleje. Henset til den usikkerhed, der er i ejendomsmarkedet og usikkerhed i relation til den aktuelle tomgang på dele af ejendommene, er ejendommenes værdiansættelse behæftet med usikkerhed. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Der er ikke sket ændring af selskabets aktivitetsområde i regnskabsåret. Årets resultat anses for utilfredsstillende, henset til den aktuelle tomgang. Kapitalforhold Selskabets egenkapital er pr. 31. december 2014 negativ med 1.274 tkr. Anpartskapitalen udgør 80 tkr. Selskabets kapitalsituation er derfor svag. Selskabskapitalen forventes reetableret via fremtidige overskud, ligesom moderselskabet for 2015 har tilkendegivet at ville stille de nødvendige kreditfaciliteter til rådighed, såfremt der skulle opstå behov herfor, samt at moderselskabet har erklæret, at lån ydet på 12.368 tkr. ikke kræves indfriet i 2015. På baggrund af ovenstående anser jeg forudsætningerne for regnskabsafslæggelse med fortsat drift for øje for opfyldte. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten for Sojoki Odense Vest ApS for 2014 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Regnskabsklasse B Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. 1 Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. RESULTATOPGØRELSEN Generelt Huslejeindtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration. Opkrævede bidrag til dækning af varme- og fællesregnskaber indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration mv. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende gæld. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst, og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Udbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, der svarer til lånets kontantværdi på årsafslutningstidspunktet. Kursreguleringen af gældsforpligtelserne indregnes i resultatopgørelsen. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Andre finansielle omkostninger 1 Tilknyttede virksomheder 663.834 712.747 173.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 16.745 17.718 680.579 730.465 Skat af årets resultat 2 Beregnet skat af årets skattepligtige indkomst -69.397 -97.358 Regulering af udskudt skat -19.462 -9.622 Regulering af udskudt skat som følge af ændret skattesats -12.915 -8.293 -101.774 -115.273 Materielle anlægsaktiver 3 Grunde og bygninger Kostpris 1. januar 2014 11.320.229 Kostpris 31. december 2014 11.320.229 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2014 11.320.229 Selskabets ejendomme i Odense er erhvervet i 2011. Ejendommene er værdiansat til et afkast på ca. 4,75% inkl. skønnet tomgangsleje. Henset til den usikkerhed, der er i ejendomsmarkedet og usikkerhed i relation til den aktuelle tomgang på dele af ejendommene, er ejendommenes værdiansættelse behæftet med usikkerhed. Egenkapital 4 Selskabskapital Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar 2014 80.000 -987.256 -907.256 Forslag til årets resultatdisponering -366.340 -366.340 Egenkapital 31. december 2014 80.000 -1.353.596 -1.273.596 Selskabskapitalen har ikke været ændret siden stiftelsen. Eventualposter mv. 5 Ingen. Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk med modervirksomhed MS Faaborg Holding ApS og søstervirksomheder under modervirksomheden for skat af koncernens sambeskattede indkomst. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for selskab MS Faaborg Holding ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 6 Til sikkerhed for selskabets og moderselskabets engagement med pengeinstitut er der afgivet følgende sikkerheder: Ejerpantebrev i ejendomme, nominelt 10 mio. kr. Bogført værdi af ejendomme 11,3 mio. kr. Oplysning om væsentligste aktiviteter samt regnskabsmæssige og økonomiske forhold 7 Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets ejendomme i Odense er erhvervet i 2011. Ejendommene er værdiansat til et afkast på ca. 4,75% inkl. skønnet tomgangsleje. Henset til den usikkerhed, der er i ejendomsmarkedet og usikkerhed i relation til den aktuelle tomgang på dele af ejendommene, er ejendommenes værdiansættelse behæftet med usikkerhed. Kapitalforhold Selskabets egenkapital er pr. 31. december 2014 negativ med 1.274 tkr. Anpartskapitalen udgør 80 tkr. Selskabets kapitalsituation er derfor svag. Selskabskapitalen forventes reetableret via fremtidige overskud, ligesom moderselskabet for 2015 har tilkendegivet at ville stille de nødvendige kreditfaciliteter til rådighed, såfremt der skulle opstå behov herfor, samt at moderselskabet har erklæret, at lån ydet på 12.368 tkr. ikke kræves indfriet i 2015 På baggrund af ovenstående anser ledelsen forudsætningerne for regnskabsafslæggelse med fortsat drift for øje for opfyldte. 335863372014-01-012014-12-31335863372013-01-012013-12-31335863372014-12-31335863372013-12-31335863372014-01-012014-12-31g:RetainedEarningsMember335863372013-01-012013-12-31g:RetainedEarningsMember335863372014-01-01g:LandAndBuildingsMember335863372014-12-31g:LandAndBuildingsMember335863372014-01-01g:ContributedCapitalMember335863372014-12-31g:ContributedCapitalMember335863372014-01-01g:RetainedEarningsMember335863372014-01-012014-12-31g:RetainedEarningsMember335863372014-12-31g:RetainedEarningsMember335863372014-01-012014-12-311335863372014-01-012014-12-311iso4217:DKK