Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2012-07-012013-06-3032835015Skjern Ejendomsinvest ApSLombjergevej65750RingeFaaborg-MidtfynSkjern BankSkolegade416700EsbjergPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Rønnebærvej17400Herning2014-02-06Hans JørgensenRegnskabsklasse BRinge2014-02-06Hans Erik JørgensenHerning2014-02-06PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabHenrik Olesenstatsautoriseret revisor-181194890521206825126262345807224576287397830127969966776674173225444065137130942084481386563101004525945395492634990301004273-52050448000355108055627300355108055627379198061734161712881418481792268757343465220115421298448260194075620224613482886047083840357822951220385810403858104776982080744944404544612180196434207162505010028563284153405947503312104120340594788953458724630491190467800008000080000800002657781-8932992737781-813299578000500057800050004118124541887115337187324425271274899977861398275840003150002987326729321030070126835430693147878335059183064597455837685707186585059030546585893983930523919987668724630491190467381233114086903890387559484539783012796996677667966776671386563101004525945395492645259453954926-6250500573000448000-52050448000261482000004614876679667173342881470171783743675385810474773562324438811801114424499791980611090000001090000-500000059000010900002084480-36934701624616250623-42175-421751421542208448Jysk/Fynske Ejendomme ApSFaaborg-Midtfyn10080000-893299355108080000265778158400031500041765245422021153371873244252712Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli 2012 - 30. juni 2013 for Skjern Ejendomsinvest ApS.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2012/13.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i Skjern Ejendomsinvest ApSVi har revideret årsregnskabet for Skjern Ejendomsinvest ApS for regnskabsåret 1. juli 2012 - 30. juni 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2012 - 30. juni 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Der har i strid med selskabslovens § 210 i løbet af regnskabsåret været ydet et lån til en af selskabets kapitalejere, hvorved ledelsen kan ifalde ansvar. Lånet er forrentet efter gældende regler og indfriet inden regnskabsårets udgang.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Hovedaktivitet Selskabets formål er køb, salg og udlejning af fast ejendom samt alt dermed beslægtet og afledet virksomhed. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2012/13 udviser et overskud på DKK 3.551.080, og selskabets balance pr. 30. juni 2013 udviser en egenkapital på DKK 2.737.781. Årets resultat har indfriet ledelsen forventninger. Årets resultat er negativ påvirket af hensættelse til tab på udlån med DKK 1.100.809. Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme optages til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort på grundlag af diskonteringsmodeller. Der henvises til note 1 og 9 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Den anvendte regnskabspraksis for indregning og måling af selskabets investeringsejendomme optaget til dagsværdi forudsætter, at dagsværdien kan beregnes ud fra et effektivt og velfungerende marked for handel med investeringsejendomme. Den finansielle krise, der har præget handelsaktiviteterne på ejendomsmarkedet i de seneste par år medfører, at en præcis værdiansættelse af ejendommene til dagsværdi er svær. Til trods for dette er det ledelsens overbevisning, at der via analyser og anerkendte værdiansættelsesmetoder er sket en retvisende værdiansættelse af selskabets investeringsejendomme. Investeringsejendommene er erhvervet med henblik på langsigtede kapitalfortjenester gennem udlejning og/eller værdistigninger. Til brug for værdiansættelse af selskabets investeringsejendomme, anvender ledelsen normalindtjeningsmetoden, der tager udgangspunkt i budgetforventninger for det kommende år korrigeret for ekstraordinære poster sammenholdt med fastsatte afkastkrav. Afkastkravene fastsættes af ledelsen. Afkastkravene varierer fra år til år afhængig af markedsforholdene. Afkastkravene for 2012/13 udgør gennemsnitligt 6,0%. Selskabets investeringsejendomme er finansieret med variabelt forrentede lån hos realkreditinstitutter og kreditinstitutter, som bliver rentetilpasset løbende. Skjern Ejendomsinvest ApS har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Selskabet kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostpris. Valget af måling til dagsværdi medfører, at værdien af investeringsejendomme i balancen løbende reguleres til dagsværdi og denne værdiregulering føres via resultatopgørelsen. Beløbet er en del af selskabets frie reserver. Der henvises til note 9 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien.Selskabskapitalen består af 80 anparter à nominelt DKK 1.000. Ingen anparter er tillagt særlige rettigheder.Materielle anlægsaktiver 1.572.000 1.055.000 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelse 0 -56.000 Låneomkostninger -30.000 -30.000 Skattemæssigt underskud til fremførsel -964.000 -964.000 578.000 5.000 Udskudt skat er afsat med 25% svarende til den aktuelle skattesats.Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 75.339.957 73.416.171 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Pantebreve på i alt TDKK 8.128, ejerpantebreve på i alt TDKK 34.208 og DLR-garantier på i alt TDKK 1.470, der giver pant i investeringsejendomme til en samlet regnskabsmæssig værdi af 75.339.957 73.416.171 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Anparter i dattervirksomheden Jysk/fynske Ejendomme ApS med en regnskabsmæssig værdi på 2.011.542 1.298.448 Eventualforpligtelser Selskabet har afgivet transport i diverse debitorer og i huslejeindtægter overfor Sparbank på adressen; Brogade 9, 5900 Rudkøbing. Skjern Bank har indtrædelsesret i DLR pantebreve på i alt TDKK 6.094. Herudover er der ingen sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser pr. 30. juni 2013 udover sædvanligt for branchen.Følgende kapitalejer er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: Sol ApS, Nannasvej 5, Ringe.Årsrapporten for Skjern Ejendomsinvest ApS for 2012/13 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2012/13 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden. Nettoomsætningen indregnes eksklusive moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget.Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver.Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året med fradrag af afskrivning af goodwill under posterne ”Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder”.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Vis opsætning af investeringsaktiverInvesteringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2013 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer. Værdiansættelse tager ikke udgangspunkt i opgørelsen fra ekstern valuar. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige.Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3 år Aktiver med en kostpris på under DKK 12.300 omkostningsføres i anskaffelsesåret.Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i dattervirksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill) og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi (negativ goodwill). Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i Dattervirksomhederne. Dattervirksomhederne med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil.Handelsejendomme anskaffet med videresalg for øje er opført som varebeholdninger under omsætningsaktiver. Handelsejendomme måles til kostpris efter FIFO-metoden eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Nettorealisationsværdien for varebeholdninger opgøres til det beløb, som forventes at kunne indbringes ved salg i normal drift med fradrag af salgs- og færdiggørelsesomkostninger. Nettorealisationsværdien opgøres under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris.Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Værdipapirer og kapitalandele, indregnet under finansielle anlægsaktiver, omfatter gældsbreve og pantebreve, der måles til dagsværdi på balancedagen.Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende husleje, forsikringspræmier, abonnementer og renter.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. I det omfang selskabets egen kreditrisiko kan måles pålideligt, indregnes kreditrisikoen i dagsværdien af gælden til finansieringsinstitutter. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsaktiver”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Finansielle omkostninger”. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.328350152012-07-01e:ContributedCapitalMember328350152013-06-30e:ContributedCapitalMember328350152012-07-01e:RetainedEarningsMember328350152012-07-012013-06-30e:RetainedEarningsMember328350152013-06-30e:RetainedEarningsMember328350152013-06-30e:LongtermMortgageLoansMember328350152013-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember328350152012-07-012013-06-30328350152012-07-012013-06-301328350152012-07-012013-06-301328350152011-07-012012-06-30328350152012-07-012013-06-30e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember328350152011-07-012012-06-30e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember328350152012-07-012013-06-30e:RetainedEarningsMember328350152011-07-012012-06-30e:RetainedEarningsMember328350152012-06-30328350152013-06-30328350152012-07-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152011-07-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152012-07-012013-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152011-07-012012-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152013-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152012-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152012-07-01e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152012-07-012013-06-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152013-06-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152013-06-301328350152012-06-30e:LongtermMortgageLoansMember328350152012-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember328350152012-07-01e:InvestmentPropertyMember328350152012-07-012013-06-30e:InvestmentPropertyMember328350152013-06-30e:InvestmentPropertyMember328350152012-07-012013-06-30e:SubsidiaryMember1328350152013-06-30e:SubsidiaryMember1iso4217:DKKxbrli:pure