Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2015-07-012014-07-012016-06-302015-06-3032835015Keep Ejendomsinvest ApSLombjergevej65750RingeFaaborg-MidtfynSkjern BankSkolegade416700EsbjergPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Platanvej47400HerningDanmark2016-12-29Hans JørgensenRegnskabsklasse BRevisionspåtegningRinge2016-12-29Hans Erik JørgensenHerning2016-12-29PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabMartin Skov Hansenstatsautoriseret revisor326962-67252-5632720-6869173-3936768-42191112943991183056120015146-4243168-54073130185012127285697325610935306497070-5063842-9081006-357036438722-4706806-951972800-4706806-9519728066500295012001011500000078012296078012296265000030000000295912495656095960266520035703600314586066016972973256601369729732566018170959380000800008000080000-13259300-8552494-13179300-84724940368297360147082101613657505443713207000007985879256089600824821235090431529666227565679411552657161170416435901357449551643590190182087325660181709593287071114455973283849729439911830561200151461200151462728569732561093530649707010935306497070000433000-3570361447220-139000-357036438722461481150000000-46148-1150000000341470120010-46148000741249930-741249930-762469876246980080000-8552494-470680680000-1325930003682973607000000375297360147082101500000162082101613657500016136575Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli 2015 - 30. juni 2016 for Keep Ejendomsinvest ApS.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2015/16.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i Keep Ejendomsinvest ApSVi har revideret årsregnskabet for Keep Ejendomsinvest ApS for regnskabsåret 1. juli 2015 - 30. juni 2016, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores afkræftende konklusion. Grundlag for afkræftende konklusionSelskabet har i indeværende regnskabsår solgt sin portefølje af investeringsejendomme til koncernforbundne selskaber med godkendelse fra panthaver. Herefter har selskabet ingen tilbageværende driftsaktivitet. Selskabets drift fortsætter efter aftale med kreditinstitut med henblik på den bedst mulige afvikling af selskabets resterende aktiver, hvorefter selskabets ledelse forventer at selskabet likvideres i forbindelse med at selskabets væsentligste kreditorer i nødvendigt omfang eftergiver deres gæld til selskabet, selvom der endnu ikke er indgået aftale herom. Regnskabet er aflagt under forudsætning om fortsat drift, hvilket vi på dette grundlag ikke finder passende.Afkræftende konklusionDet er vores opfattelse, at årsregnskabet, som følge af betydeligheden af det forhold, der er beskrevet i grundlaget for afkræftende konklusion, ikke giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2015 - 30. juni 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Hovedaktivitet Selskabets formål er køb, salg og udlejning af fast ejendom samt alt dermed beslægtet og afledet virksomhed. Udvikling i året Selskabet har i året afhændet sit portefølje af investeringsejendomme til Sol ApS og Obsido ApS (som er koncernforbundne selskaber) på nær én ejendom som er solgt efter status til ekstern part. Overdragelsen af ejendomme er sket til vurderet markedsværdi og transaktionen er godkendt af panthaver, som efter gennemførsel af transaktionen fortsat står tilbage i selskabet som usikret kreditor på det resterende mellemværende på ca. DKK 8 mio. Selskabet har en negativ egenkapital på DKK 13.179.300, og selskabet forventes likvideret, så snart selskabets resterende aktiver er bedst muligt realiseret, efter nærmere aftale med selskabets kreditinstitut. En solvent likvidation vil kræve at selskabets væsentligste kreditorer i nødvendigt omfang eftergiver deres gæld til selskabet. Da der endnu ikke er indgået aftale herom, er der væsentlig usikkerhed, der kan rejse betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Selskabskapitalen er tabt og forventes ikke reetableret. Selskabets drift fortsætter efter aftale med kreditinstitut med henblik på den bedst mulige afvikling af selskabets aktiver. Selskabets ledelse forventer at selskabet likvideres i forbindelse med at selskabets væsentligste kreditorer i nødvendigt omfang eftergiver deres gæld til selskabet. Da der endnu ikke er indgået aftale herom, er der væsentlig usikkerhed, der kan rejse betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften.Værdireguleringer af investeringsejendomme som følge af ændret afkastkrav 0 -8.287.823 Værdireguleringer af finansielle forpligtelser 326.962 -67.252 Salg af investeringsejendomme -5.632.720 1.418.650Gevinst ved salg af kapitalandele i dattervirksomheder 0 1.850.121 0 1.850.121Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Tekster i afsnittet kan rettes via 'Rediger' Selskabskapitalen består af 80 anparter à nominelt DKK 1.000. Ingen anparter er tillagt særlige rettigheder.Materielle anlægsaktiver -3.000 -891.000 Varebeholdninger -266.000 -189.000 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelse -48.000 -174.000 Låneomkostninger 0 -26.000 Skattemæssigt underskud til fremførsel -867.000 -1.181.000 Overført til udskudt skatteaktiv 1.184.000 2.461.000 0 0 Udskudt skat er afsat med 22% svarende til den forventede aktuelle skattesats. Udskudt skatteaktiv Opgjort skatteaktiv 1.184.000 -2.461.000 Nedskrivning til vurderet værdi -1.184.000 2.461.000 Regnskabsmæssig værdi 0 0Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Investeringsejendomme og varebeholdninger med en regnskabsmæssig værdi på 0 81.012.296 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser og anden gæld: Pantebreve og ejerpantebreve på i alt TDKK 3.800, der giver pant i investeringsejendomme og varebeholdninger til en samlet regnskabsmæssig værdi af 2.650.000 81.012.296 Eventualforpligtelser Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst.Årsrapporten for Keep Ejendomsinvest ApS for 2015/16 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2015/16 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Med henvisning til årsregnskabslovens §32 er nettoomsætningen ikke oplyst i årsrapporten. Bruttofortjeneste efter værdireguleringer er et sammendrag af nettoomsætning, vareforbrug, andre eksterne omkostninger og værdireguleringer på investeringsejendomme.Huslejeindtægter indregnes lineært i lejeperioden.Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægs aktiver.Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af en anerkendt værdiansættelsesteknik. Dagsværdien for visse investeringsejendomme pr. 30. juni 2016 er for hver enkelt ejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommenes budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen. Værdiansættelse tager ikke udgangspunkt i opgørelsen fra ekstern valuar. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger.Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3 år Afskrivningsperiode og restværdi revurderes årligt. Aktiver med en kostpris på under DKK 12.900 omkostningsføres i anskaffelsesåret.Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.Handelsejendomme anskaffet med videresalg for øje er opført som varebeholdninger under omsætningsaktiver. Handelsejendomme måles til kostpris efter FIFO-metoden eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Nettorealisationsværdien for varebeholdninger opgøres til det beløb, som forventes at kunne indbringes ved salg i normal drift med fradrag af salgs- og færdiggørelsesomkostninger. Nettorealisationsværdien opgøres under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris.Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Værdipapirer og kapitalandele, indregnet under finansielle anlægsaktiver, omfatter gældsbreve og pantebreve, der måles til dagsværdi på balancedagen.Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende husleje, forsikringspræmier, abonnementer og renter.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.328350152015-07-01e:ContributedCapitalMember328350152016-06-30e:ContributedCapitalMember328350152015-07-01e:RetainedEarningsMember328350152015-07-012016-06-30e:RetainedEarningsMember328350152016-06-30e:RetainedEarningsMember328350152016-06-30e:LongtermMortgageLoansMember328350152016-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember328350152016-06-30e:OtherLongtermPayablesMember328350152015-07-012016-06-30328350152015-07-012016-06-301328350152015-07-012016-06-301328350152014-07-012015-06-30328350152015-07-012016-06-30e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember328350152014-07-012015-06-30e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember328350152015-07-012016-06-30e:RetainedEarningsMember328350152014-07-012015-06-30e:RetainedEarningsMember328350152015-06-30328350152016-06-30328350152015-07-01e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152015-07-012016-06-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152016-06-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152015-07-01e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember328350152015-07-012016-06-30e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember328350152016-06-30e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember328350152016-06-301328350152015-06-30e:LongtermMortgageLoansMember328350152015-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember328350152015-06-30e:OtherLongtermPayablesMember328350152015-07-01e:InvestmentPropertyMember328350152015-07-012016-06-30e:InvestmentPropertyMember328350152016-06-30e:InvestmentPropertyMemberiso4217:DKK