Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2014-07-012015-06-3032835015Keep Ejendomsinvest ApSLombjergevej65750RingeFaaborg-MidtfynSkjern BankSkolegade416700EsbjergPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Platanvej47400HerningDanmark2015-12-14Hans JørgensenRegnskabsklasse BRevisionspåtegningRinge2015-12-14Hans Erik JørgensenHerning2015-12-14PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabMartin Skov Hansenstatsautoriseret revisorSelskabets formål er køb, salg og udlejning af fast ejendom samt alt dermed beslægtet og afledet virksomhed.-67252-167568-6869173-4029461-42191112806611830561352719514611667-5407313-133632018501211383379732563022864970703762277-9081006-4930032438722-1239485-9519728-369054700-9519728-369054766500295732007281200117147115000001535810478012296885759790214987902586698047365777801229693312556300000002959117087860959638655226652002940000367485314583257569729712514900241136972971253901817095939456645780000800008000080000-8552494967234-8472494104723436829736374899181470821169854516136575162453235443713255433786700000600000256089602779502582482198015443152921891065679417219182161170412721663574495538085437901820879351922381709593945664571144559131028401807538497243601183056135271951461166751461166797325630228016687564970703595402649707037622770-367485433000-8720001447220-1390000438722-1239485461481535810400000-38581044614811500000290010514603414701200111500000725376032318740-73135074124993663125-8287823-76246986650029559000059000000-5900000059000015598791421542-1559879001805120-4217501559879Jysk/Fynske Ejendomme ApSFaaborg-Midtfyn10080000967234-951972880000-85524943682973637489918700000600000375297363808991814708211698545150000150000162082118485451613657516245323001613657516245323Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli 2014 - 30. juni 2015 for Keep Ejendomsinvest ApS.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2014/15.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i Keep Ejendomsinvest ApSVi har revideret årsregnskabet for Keep Ejendomsinvest ApS for regnskabsåret 1. juli 2014 - 30. juni 2015, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2014 - 30. juni 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Uden at modificere vores konklusion gør vi opmærksom på, at der er betydelig usikkerhed om selskabets evne til at fortsætte driften. Vi henviser til note 1 "going concern" i regnskabet, hvoraf fremgår at det for indeværende er usikkert, om selskabets pengeinstitut fortsat stiller den nødvendige likviditet til rådighed for selskabet, til finansiering af driften og afvikling af gæld i de førstekommende år, men at det er ledelsens vurdering, at et sådan tilsagn vil blive opnået, hvorfor regnskabet i overensstemmelse hermed er udarbejdet under forudsætning af virksomhedens fortsatte drift. Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på note 2 og 11, hvor ledelsen har beskrevet den betydelige usikkerhed, som er forbundet med værdiansættelse af selskabets investeringsejendomme.Selskabet har ikke overholdt bogføringsloven, idet der ikke i alle tilfælde foreligger bilagsdokumentation vedrørende modtagne kontantbetalinger fra lejere ligesom transaktionerne ikke rettidig har været registreret i bogføringen som kassebeholdning. Manglende overholdelse af bogføringsloven medfører, at ledelsen kan ifalde ansvar.Selskabets egenkapital pr. 30. juni 2015 er negativ med DKK 8.472.494 som følge af årets underskud. Selskabet har forfaldent gæld til det offentlige, hvorpå der er indgået en afdragsordning med SKAT, men som ikke overholdes. Det er ledelsens vurdering, at selskabet har et forretningsomfang, som tilsikrer positiv drift i de kommende regnskabsår. Dette kombineret med en forventet gældseftergivelse gør at selskabets ledelse forventer at kapitalforholdene bliver reetableret. Det er en forudsætning for selskabets fortsatte drift, at pengeinstitut støtter op om selskabet med henblik på at afdække selskabets likviditetsbehov til driften og afvikling af gæld for det kommende år, herunder at der findes en løsning omkring afvikling af offentlig gæld. Ledelsen har i skrivende stund igangværende forhandlinger med pengeinstitut herom. Der er ledelsens vurdering, at de fornødne kreditfaciliteter tilvejebringes fra pengeinstitut, hvorfor selskabet i overensstemmelse hermed aflægger årsrapporten med fortsat drift for øje. Såfremt dette mod forventning ikke opfyldes vil selskabet have behov for yderligere kapital. Disse forhold indikerer dog væsentlig usikkerhed, der kan rejse betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften.Den anvendte regnskabspraksis for indregning og måling af selskabets investeringsejendomme optaget til dagsværdi forudsætter, at dagsværdien kan beregnes ud fra et effektivt og velfungerende marked for handel med investeringsejendomme. Den finansielle krise, der har præget handelsaktiviteterne på ejendomsmarkedet i de seneste par år medfører, at en præcis værdiansættelse af ejendommene til dagsværdi er vanskelig. Til trods for dette er det ledelsens overbevisning, at der via analyser og anerkendte værdiansættelsesmetoder er sket en retvisende værdiansættelse af selskabets investeringsejendomme. Investeringsejendommene er erhvervet med henblik på langsigtede kapitalfortjenester gennem udlejning og/eller værdistigninger. Til brug for værdiansættelse af selskabets investeringsejendomme, anvender ledelsen normalindtjeningsmetoden, der tager udgangspunkt i budgetforventninger for det kommende år korrigeret for ekstraordinære poster sammenholdt med fastsatte afkastkrav. Afkastkravene fastsættes af ledelsen. Afkastkravene varierer fra år til år afhængig af markedsforholdene. Afkastkravene for 2014/15 udgør gennemsnitligt 6,1%. Selskabets investeringsejendomme er finansieret med variabelt forrentede lån hos realkreditinstitutter og kreditinstitutter, som bliver rentetilpasset løbende. Der henvises til note 11 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien.Værdireguleringer af investeringsejendomme som følge af ændret afkastkrav -8.287.823 -3.761.374 Værdireguleringer af finansielle forpligtelser -67.252 -167.568 Salg af investeringsejendomme 1.418.650 -268.087Med henvisning til årsregnskabslovens § 98 B stk. 3 er vederlaget til direktionen ikke oplyst.Andel af overskud i dattervirksomheder 0 180.512 Afskrivning af goodwill 0 -42.175 Gevinst ved salg af kapitalandele i dattervirksomheder 1.850.121 0 1.850.121 138.337Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Tekster i afsnittet kan rettes via 'Rediger' Ved markedsværdi vurderingen pr. 30. juni 2015 er der anvendt et individuelt fastsat afkastkrav i intervallet 5,5% - 7,3%. Det gennemsnitlige afkastkrav kan opgøres til 6,1%. Ejendommene er en kombination af bolig og erhverv. De erhvervsmæssige lejemål består primært af mindre detail. Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Ændringer i gennemsnitligt afkastkrav -0,5 % Basis 0,5 % DKK DKK DKK Afkastprocent 5,6 6,1 6,6 Dagsværdi 72.298.923 66.500.295 61.576.868 Ændring i dagsværdi 5.798.628 0 -4.923.427 Selskabskapitalen består af 80 anparter à nominelt DKK 1.000. Ingen anparter er tillagt særlige rettigheder.Materielle anlægsaktiver -891.000 782.000 Varebeholdninger -189.000 0 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelse -174.000 -143.000 Låneomkostninger -26.000 -28.000 Skattemæssigt underskud til fremførsel -1.181.000 -905.000 Overført til udskudt skatteaktiv 2.461.000 294.000 0 0 Udskudt skat er afsat med 22% svarende til den aktuelle skattesats. Udskudt skatteaktiv Opgjort skatteaktiv -2.461.000 294.000 Nedskrivning til vurderet værdi 2.461.000 0 Regnskabsmæssig værdi 0 294.000Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Investeringsejendomme og varebeholdninger med en regnskabsmæssig værdi på 81.012.296 88.558.832 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser og anden gæld: Pantebreve og ejerpantebreve på i alt TDKK 53.391, der giver pant i investeringsejendomme og varebeholdninger til en samlet regnskabsmæssig værdi af 81.012.296 88.558.832 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Anparter i dattervirksomheden Jysk/fynske Ejendomme ApS med en regnskabsmæssig værdi på 0 2.149.879 Eventualforpligtelser Selskabet har afgivet transport på TDKK 150 i garanti fra lejer. Skjern Bank har indtrædelsesret i DLR pantebreve på i alt TDKK 6.094. Skjern Bank har tilbagekøbsret af forhenværende datterselskab - Jysk/Fynske Ejendomme ApS. Spar Nord har afgivet DLR-garantier på TDKK 1.470. Spar Nord Bank har transport i lejeindtægter i ejendommen beliggende Brogade 9, 5900 Rudkøbing. Herudover er der ingen sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser pr. 30. juni 2015 udover sædvanligt for branchen.Følgende kapitalejer er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: Sol ApS, Nannasvej 5, Ringe.Årsrapporten for Keep Ejendomsinvest ApS for 2014/15 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.Regnskabspraksis er ændret Årsregnskab for 2014/15 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden. Nettoomsætningen indregnes eksklusive moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget.Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægs aktiver.Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året med fradrag af afskrivning af goodwill under posterne ”Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder”.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Vis opsætning af investeringsaktiverInvesteringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2015 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer. Værdiansættelse tager ikke udgangspunkt i opgørelsen fra ekstern valuar. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige.Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3 år Aktiver med en kostpris på under DKK 12.800 omkostningsføres i anskaffelsesåret.Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.Kapitalandele i datter virk som he der indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i dattervirksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill) og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi (negativ goodwill). Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i datter virk som he der henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i Dattervirksomhederne. Dattervirksomhederne med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil.Handelsejendomme anskaffet med videresalg for øje er opført som varebeholdninger under omsætningsaktiver. Handelsejendomme måles til kostpris efter FIFO-metoden eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Nettorealisationsværdien for varebeholdninger opgøres til det beløb, som forventes at kunne indbringes ved salg i normal drift med fradrag af salgs- og færdiggørelsesomkostninger. Nettorealisationsværdien opgøres under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris.Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Værdipapirer og kapitalandele, indregnet under finansielle anlægsaktiver, omfatter gældsbreve og pantebreve, der måles til dagsværdi på balancedagen.Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende husleje, forsikringspræmier, abonnementer og renter.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. I det omfang selskabets egen kreditrisiko kan måles pålideligt, indregnes kreditrisikoen i dagsværdien af gælden til finansieringsinstitutter. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsaktiver”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Finansielle omkostninger”. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.328350152014-07-01e:ContributedCapitalMember328350152015-06-30e:ContributedCapitalMember328350152014-07-01e:RetainedEarningsMember328350152014-07-012015-06-30e:RetainedEarningsMember328350152015-06-30e:RetainedEarningsMember328350152015-06-30e:LongtermMortgageLoansMember328350152015-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember328350152015-06-30e:OtherLongtermPayablesMember328350152014-07-012015-06-30328350152014-07-012015-06-301328350152014-07-012015-06-301328350152013-07-012014-06-30328350152014-07-012015-06-30e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember328350152013-07-012014-06-30e:ProposedDividendRecognisedInLiabilitiesMember328350152014-07-012015-06-30e:RetainedEarningsMember328350152013-07-012014-06-30e:RetainedEarningsMember328350152014-06-30328350152015-06-30328350152014-07-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152013-07-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152014-07-012015-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152013-07-012014-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152015-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152014-06-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember328350152014-07-01e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152014-07-012015-06-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152015-06-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember328350152014-07-01e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember328350152014-07-012015-06-30e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember328350152015-06-30e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember328350152015-06-301328350152014-06-30e:LongtermMortgageLoansMember328350152014-06-30e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember328350152014-06-30e:OtherLongtermPayablesMember328350152014-07-01e:InvestmentPropertyMember328350152014-07-012015-06-30e:InvestmentPropertyMember328350152015-06-30e:InvestmentPropertyMember328350152014-07-012015-06-30e:SubsidiaryMember1328350152015-06-30e:SubsidiaryMember1iso4217:DKKxbrli:pure