Årsrapport34209936Grant Thornton, Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStockholmsgade, 452100, København Ø2021-01-012021-12-312022-01-012022-12-3138788957Helsingør Ejendomme ApSHorserød Byvej2B3000Helsingør2017-07-11HelsingørGrant Thornton, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab34209936Casper Christiansenstatsautoriseret revisormne44100Stockholmsgade452100København ØDanmark+45 33 110 220info@dk.gt.com2023-04-19Anders Brandt-HansenRegnskabsklasse BAndre erklæringer uden sikkerhedCaseWare fra Revisorgruppen DanmarkkapitalejerneKøbenhavn2023-04-19Helsingør2023-04-191319371993292-57784156552936-4459044754622811509750319913199592-36279827346636-7968431621716-28311395724920-29579675758840126828-33920311719073521799531171907352179953117190735217995208757337065470110209458437065417427614052882383734544235363500925239641531080000800004513942489929476924124348911000831812763883162386628951171623866289511720217020216780462894043019952132742213512071969822201392398176289770120880612817955500000474408180070259802950426573701781139233770682398253135009252396415312205837617323272379070313159619-57784157381204311719073981761874430780000800008000080000248992282912126828-33920755740451394248992124348916709971-29579675724920947692412434891Direktionen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 for Helsingør Ejendomme ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Direktionen anser betingelserne for at undlade revision af årsregnskabet for 2022 for opfyldt. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Anders Brandt-HansenKristiane ZøllnerVi har opstillet årsregnskabet for Helsingør Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som De har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med ISRS 4410, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere Dem med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code), herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er Deres ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtet til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, De har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets hovedaktivitet består i investering og udlejning af ejendomme. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets bruttofortjeneste udgør 1.319 t.kr. mod 993 t.kr. sidste år. Årets resultat udgør -2.831 t.kr. mod 5.725 t.kr. sidste år. Ledelsen anser årets resultat for acceptabelt, da driften fortsat er tilfredsstillende. Dagsværdireguleringen forudsager det negative resultat, men kapitalforholdene i selskabet er fortsat acceptabel på trods af dagsværdireguleringen. Årsrapporten for Helsingør Ejendomme ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Herudover har virksomheden valgt at følge enkelte regler for klasse C-virksomheder. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. Præsentationsmæssige ændringer Den regnskabsmæssige behandling af indestående og forpligtelser i henhold til Grundejernes Investeringsfond (GI) er ændret, som følge af en ændret fortolkning af årsregnskabsloven. Den tidligere metode med en hensættelse svarende til indestående på bindingskontoen hos GI kan ikke længere anvendes i årsregnskabet. Den del af årets lejeindtægt, som kan henføres til GI, skal derfor ikke længere periodiseres, men forbliver en indtægt i resultatopgørelsen. Reservation til vedligeholdelse af ejendommen, svarende til indeståendet i GI, kan i stedet foretages via resultatdisponeringen og klassificeres som "Øvrige reserver” under egenkapitalen. Reserven opløses tilsvarende via resultatdisponeringen i takt med, at selskabet afholder omkostninger, som dækkes af indeståendet hos GI. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Herved fordeles kurstab og kursgevinst over aktivets eller forpligtelsens løbetid. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositioner anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes værdireguleringerne direkte på egenkapitalen i en dagsværdireserve. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder lejeindtægter samt eksterne omkostninger. Selskabet har som fortolkningsbidrag for indregning af nettoomsætning valgt IAS 11 og IAS 18. Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer og operationelle leasingomkostninger. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, samt kursgevinster ved låneomlægning. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Modervirksomheden og de danske tilknyttede virksomheder er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af koncernens danske virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Ejendommene værdiansættes ud fra en afkastbaseret model, hvor forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med et afkastkrav er fastsat af en ekstern valuar danner grundlag for ejendommenes dagsværdi. Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til sidste regnskabsår. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, som er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i pengeinstitutter og kontantbeholdninger. Egenkapital Øvrige reserver Under øvrige reserver vedrører reservation til vedligeholdelse af ejendommen, svarende til indestående hos Grundejernes Investeringsfond (GI). Reserven opløses tilsvarende via resultatdisponeringen i takt med, at selskabet afholder omkostninger, som dækkes af indeståendet hos GI. Udbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som ”Tilgodehavende skat hos tilknyttede virksomheder" eller ”Skyldig skat hos tilknyttede virksomheder”. Efter sambeskatningsreglerne hæfter Helsingør Ejendomme ApS forholdsmæssigt over for skattemyndighederne for selskabsskatter og kildeskatter på renter, royalties og udbytter opstået inden for sambeskatningskredsen. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles til nettorealisationsværdi. Der foretages regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og -tab. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitut og kreditinstitutter er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på låneoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 1. Særlige poster Særlige poster omfatter væsentlige indtægter og omkostninger, der har en særlig karakter i forhold til virksomhedens indtjeningsskabende driftsaktiviteter, såsom omkostninger til omfattende strukturering af processer og grundlæggende strukturmæssige tilpasninger samt eventuelle afhændelsesgevinster og -tab i tilknytning hertil, og som over tid har væsentlig betydning. I særlige poster indgår også andre væsentlige beløb af engangskarakter. Som omtalt i ledelsesberetningen er årets resultat påvirket af en række forhold, som afviger fra, hvad ledelsen vurderer som en del af den primære drift. Særlige poster for året er specificeret nedenfor, herunder hvor disse er indregnet i resultatopgørelsen. 2022 2021 kr. kr. Indtægter: Kursgevinst ved omlægning af lån 900.975 0 900.975 0 Særlige poster indgår på følgende linjer i årsregnskabet: Andre finansielle indtægter 900.975 0 Resultat af særlige poster netto 900.975 0 Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i realserede lejeindtægter ved udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt leje tillægges. Afkastsatserne er fastsat på baggrund af eksterne mægleres bedømmelser af markedsniveauet. Den anvendte værdiansættelsesmetode er uændret i forhold til sidste år. Ved fastsættelsen af markedsværdien (bogført værdi) er følgende afkastprocenter lagt til grund: Højeste afkastprocent 4,13% Laveste afkastprocent 3,75% Følsomhedsanalyse: Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommene. En stigning i afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til forrentningen af fast ejendom. 4. Oplysninger om dagsværdi Investeringsejendomme kr. Dagsværdi 31. december 2022 31.171.908 Årets ændringer af dagsværdi indregnet i resultatopgørelsen -5.778.415 5. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 20.591 t.kr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2022 udgør 31.172 t.kr. 6. Eventualposter Sambeskatning Selskabet indgår i den nationale sambeskatning med KZAB Holding ApS, CVR-nr. 37 97 60 91, som administrationsselskab og hæfter forholdsmæssigt for skattekrav i sambeskatningen. Selskabet hæfter forholdsmæssigt for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. Hæftelserne udgør maksimalt et beløb svarende til den andel af kapitalen i selskabet, der ejes direkte eller indirekte af det ultimative moderselskab. Eventuelle senere korrektioner af selskabsskatter eller kildeskatter mv. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et andet beløb. 387889572022-01-012022-12-31387889572021-01-012021-12-31387889572021-12-31387889572022-12-31387889572022-01-012022-12-312387889572022-01-012022-12-311387889572022-01-012022-12-311387889572022-01-012022-12-31e:RestOfOtherReservesMember387889572021-01-012021-12-31e:RestOfOtherReservesMember387889572022-01-012022-12-31e:RetainedEarningsMember387889572021-01-012021-12-31e:RetainedEarningsMember387889572022-01-01e:InvestmentPropertyMember387889572022-01-012022-12-31e:InvestmentPropertyMember387889572022-12-31e:InvestmentPropertyMember387889572022-01-01e:ContributedCapitalMember387889572022-12-31e:ContributedCapitalMember387889572022-01-01e:RetainedEarningsMember387889572022-01-012022-12-31e:RetainedEarningsMember387889572022-12-31e:RetainedEarningsMember387889572022-01-01e:RestOfOtherReservesMember387889572022-01-012022-12-31e:RestOfOtherReservesMember387889572022-12-31e:RestOfOtherReservesMember387889572022-12-31e:LongtermMortgageLoansMember387889572021-01-01e:ContributedCapitalMember387889572021-12-31e:ContributedCapitalMember387889572021-01-01e:RetainedEarningsMember387889572021-01-012021-12-31e:RetainedEarningsMember387889572021-12-31e:RetainedEarningsMember387889572021-01-01e:RestOfOtherReservesMember387889572021-01-012021-12-31e:RestOfOtherReservesMember387889572021-12-31e:RestOfOtherReservesMemberiso4217:DKK