xbrli:pureiso4217:DKK374228942022-01-012022-12-31374228942022-01-012022-12-311374228942022-01-012022-12-311374228942022-01-012022-12-31374228942021-01-012021-12-31374228942022-01-012022-12-31fsa:RetainedEarningsMember374228942021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember374228942022-01-012022-12-31fsa:RetainedEarningsMember374228942022-12-31374228942021-12-31374228942022-01-01fsa:ContributedCapitalMember374228942022-01-01fsa:RetainedEarningsMember374228942022-01-01374228942022-12-31fsa:ContributedCapitalMember374228942022-12-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusiontrue339635562021-01-012021-12-31Aalborg900026, 4. salØstre HavnepromenadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabAalborgAalborg9000Regnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgang2022-12-312022-01-013<br />13Alexander Foss GadeSkøjtehaven ApS37422894339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2022 - 31.12.2022 for Skøjtehaven ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2022 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2022 - 31.12.2022.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Aalborg2023-02-03Morten Myrhøj KristensendirektørTil kapitalejerne i Skøjtehaven ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Skøjtehaven ApS for regnskabsåret 01.01.2022 - 31.12.2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2022 - 31.12.2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Aalborg2023-02-03René Winther Pedersenmne34173Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets formål er drift og udlejning af erhvervsejendomme. I forlængelse heraf har selskabet erhvervet ejendommen Samsøgade 45A, 9000 Aalborg Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabet færdiggjorde primo 2020 opførslen af boligprojekt med i alt 57 lejligheder på ejendommen Samsøgade 45, 9000 Aalborg. Driften af ejendommen har forløbet i overensstemmelse med forventningerne, med minimal tomgang til følge. Ejendommen er fuldt udlejet ved regnskabsårets afslutning. Årets resultat før skat blev et overskud på tkr. 3.995. Usikkerhed vedrørende indregning og målingDer er usikkerhed forbundet med værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme, jf. omtale heraf i regnskabets note 5. Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af den interne årsrapport. 3852119374469715000003000000014632535211967300652066201377351127873939954305451326753596948491324183445028353241834450283532418341030000001015000001030000001015000001030000001015000001411893742547870020007056510516352638505610090882638505610971056385051015610975000050000199496691670783519999669167578355000016707835167578355000019949669479265646009494792656460094964466723648112486446672364811248431699434993139267851260033912337421149579141943608177946422740503732545618894200633935107078017537163794571539106580846180802023131056385051015610971 Personaleomkostninger2022 kr.2021 kr.Gager og lønninger014.306Andre omkostninger til social sikring0326014.632Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere01012 Andre finansielle indtægter2022 kr.2021 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder20.662020.66203 Andre finansielle omkostninger2022 kr.2021 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder071.729Renteomkostninger i øvrigt1.377.3511.207.0101.377.3511.278.739<br />2022 kr.2021 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder071.729Renteomkostninger i øvrigt1.377.3511.207.0101.377.3511.278.7394 Skat af årets resultat2022 kr.2021 kr.Aktuel skat561.889420.063Ændring af udskudt skat191.707528.428753.596948.4915 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Kostpris primo80.579.529Kostpris ultimo80.579.529Opskrivninger primo20.920.471Årets opskrivninger1.500.000Opskrivninger ultimo22.420.471Regnskabsmæssig værdi ultimo103.000.000Usikkerhed ved indregning og måling Grundet den generelle usikkerhed, der pt. er forbundet med at vurdere den fremtidige effekt af de aktuelle markedsforhold med stigende priser og markedsrenter etc. er usikkerheden ved måling af selskabets investeringsejendomme behæftet med større usikkerhed end de seneste år. Selskabets investeringsejendomme er dog velbeliggende, stort set uden tomgang og med underliggende lejekontrakter, der understøtter den i årsrapporten indregnede værdi. Ledelsen har ved fastlæggelse af ejendommenes værdi vurderet såvel afkastkrav som den budgetterede nettoleje grundigt. Ledelsen vurderer således at investeringsejendomme er forsvarligt værdiansat i det aktuelle marked. Centrale forudsætninger Selskabets investeringsejendomme består af 3 bolig ejendomme på i alt 3.767 m2 beliggende i Aalborg. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af DCF-modellen. Der er anvendt en diskonteringsfaktor efter skat (inkl. 2,0% forventet inflation) på 4,8 % (2021 5 %) En forøgelse af diskonteringsfaktoren med 0,5 %-point vil reducere den samlede dagsværdi med 15.600 t.kr. En forringelse af diskonteringsfaktoren med 0,5 %-point vil forøge den samlede dagsværdi med 22.469 t.kr. Terminalværdien er opgjort som den budgetterede nettopengestrøm i år 20, divideret med den fastsatte diskonteringsfaktor (eksklusiv inflation). Herudover er anvendt følgende væsentlige forudsætninger ved dagsværdimålingen: For ejendommen er det forudsat, at den nuværende udlejningsprocent på 98% kan fastholdes til en leje svarende til den nuværende leje på i gennemsnit 1.290 kr./m2. Ejendommen er værdiansat til en gennemsnitlig værdi på 27.343 kr./m2.<br />Investerings-ejendomme kr.Kostpris primo80.579.529Kostpris ultimo80.579.529Opskrivninger primo20.920.471Årets opskrivninger1.500.000Opskrivninger ultimo22.420.471Regnskabsmæssig værdi ultimo103.000.0006 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2022 kr.Forfald inden for 12 måneder 2021 kr.Forfald efter 12 måneder 2022 kr.Restgæld efter 5 år 2022 kr.Gæld til realkreditinstitutter431.699434.99364.466.72364.001.064431.699434.99364.466.72364.001.0647 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med UNGBO DANMARK, Holding A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.8 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserSelskabet har udstedt ejerpantebrev på 8.000 t.kr og realkreditpantebrev på 67.000 t.kr., der giver pant i selskabets ejendom til selskabets kreditinstitutter og bankforbindelser. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseBruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, andre eksterne omkostninger og ejendomsomkostninger. NettoomsætningHuslejeindtægter mv. er periodiseret således, at de dækker over perioden frem til regnskabsårets udløb. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne. PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af modtagne udbytter o.l. fra andre værdipapirer og kapitalandele, renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder, nettokursgevinster vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv. SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan hen-føres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af DCF-modellen som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Ved fastsættelsen af de forventede pengestrømme tages udgangspunkt i den enkelte ejendoms budgetterede pengestrømme for de kommende år, inklusive leje- og prisstigninger, samt en opgjort terminalværdi, der udtrykker værdien af de normaliserede pengestrømme, som ejendommen forventes at generere efter budgetperioden. De således opgjorte pengestrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ved anvendelse af en diskonteringsfaktor, som vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme inklusive forventet inflation.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet.Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.2023-02-03Morten Myrhøj Kristensen