BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen 29DK-1561 København V20222670Årsrapport2024-06-10Steffen Martin BaungaardFrederikshøj Ejendomme A/Sc/o Advokaternes Ejendomsadministration A/S1253 København KErklæring om udvidet gennemgang347000952012-09-10København2023-01-012023-12-312022-01-012022-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen291561København VDanske BankHolmens Kanal2-121092København KLønberg & Leth Christensen AdvokataktieselskabToldbodgade36A1253København KKøbenhavn2024-06-07Maja Kristina BaungaardSteffen Martin BaungaardFormandMaja Kristina BaungaardMartin Max BaungaardKonklusionGrundlag for konklusionKøbenhavn2024-06-07BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Henrik BrüningsErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne3106636524673920001697023000-1332674-290000050156024469000400033242000163228355000525240743560001085847906000416656034500005080004750003658560297500041665603450000060000200244000201502000200244000201562000500000650000500000650000200744000202212000482806700008690003447419000948267300080412896100031225602804000312256028040007129621599000463965053640002053836502075760001000000100000011290767310925000050800047500011441567311072500020609287206960002060928720696000220000002200000039645729472850003903817384600065549546731310009677516770004559853260001533097510001157517134700048091443024000703586907615500020538365020757600010000001092491134750003658560508000-475000100000011290767350800011400033242000400033242000163228355000163228355000117217813620000-26000-86331-43000011309411578916607367411309400115862840527780697480169700000857138340-13326740843811600200244000124850000Bolig- og erhvervsudlejningBoligudlejning1903440009900000-332674-1000000650000200000350000500000500000Unoterede porteføljeaktier3122560317968Regnskabsklasse BtruetrueBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 for Frederikshøj Ejendomme A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i Frederikshøj Ejendomme A/S Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Frederikshøj Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift, udlejning og køb/salg af investeringsejendomme i Danmark samt anden i forbindelse hermed beslægtet virksomhed. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabet har i 2023 konsolideret sig yderligere ved et tilfredsstillende overskud på driften på trods af et mindre nettofald i dagsværdien af selskabets ejendomsportefølje og en stigende renteudgift af realkreditgælden. Årets resultat sammenholdt med forventet udvikling Årets resultat efter skat er tilfredsstillende for regnskabsåret omend mindre end forventet, idet det som følge af høj inflation og rentestigninger har været nødvendigt at reducere dagsværdien af selskabets ejendomme. Der forventes et væsentligt bedre resultat for regnskabsåret 2024. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. kr. Aktiekapital Overført overskud Forslag til udbytte I alt Egenkapital 1. januar 2023 1.000.000 109.249.113 475.000 110.724.113 Forslag til resultatdisponering 3.658.560 508.000 4.166.560 Transaktioner med ejere Ordinært udbytte -475.000 -475.000 Egenkapital 31. december 2023 1.000.000 112.907.673 508.000 114.415.673 Personaleomkostninger 1 Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit: 1 1 Andre finansielle indtægter 2 Finansielle indtægter i øvrigt 400.033 242 400.033 242 Andre finansielle omkostninger 3 Finansielle omkostninger i øvrigt 163.228 355 163.228 355 Materielle anlægsaktiver 5 kr. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2023 113.094 115.789.166 Tilgang 0 73.674 Afgang -113.094 0 Kostpris 31. december 2023 0 115.862.840 Af- og nedskrivninger 1. januar 2023 52.778 0 Tilbageførsel af afskrivninger på afhændede aktiver -69.748 0 Årets afskrivninger 16.970 0 Af- og nedskrivninger 31. december 2023 0 0 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2023 0 85.713.834 Årets værdireguleringer 0 -1.332.674 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2023 0 84.381.160 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 0 200.244.000 Ejendomsvurdering 1. oktober 2020 124.850.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: kr. Bolig- og erhvervsudlejning Boligudlejning Dagsværdi 31. december 2023 190.344.000 9.900.000 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen -332.674 -1.000.000 Dagsværdi for bolig- og erhvervsejendomme Bolig- og erhvervsejendommene består af fem blandede udlejningsejendomme i Ballerup, Frederiksberg og København C. Ejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Det gennemsnitlige driftsafkast for de kommende 5 år vurderes at udgøre 8.401 tkr. samlet set for de fem ejendomme, hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje pr. kvadratmeter på 1.679 kr. (interval 699 kr. - 4.030 kr.), årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 3.535 tkr. samt en udlejningsprocent på 95-97 %. Der er indregnet vedligeholdelsesarbejder på den ene ejendom på i alt 0,5 mio. kr. i det kommende år. Ved beregningen er anvendt et afkastkrav før skat i intervallet 3,75-6,25 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Afkastkravet svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende blandede udlejningsejendomme med primær og sekundær beliggenhed på Københavns Vestegn (4,75-6,25 %), Frederiksberg (4-5 %) og København City (3,75-4,75 %). Dagsværdi for boligejendom Ejendommen er en attraktiv udlejet ejerlejlighed beliggende i Klampenborg. Ejerlejlighedens dagsværdi vurderes ved anvendelse af udbudspriser for aktuelle lejligheder til salg i området kombineret med solgte lejligheder i samme område i 2023. Der er i vurderingen fratrukket kommende renoveringsarbejder m.v. i størrelsesorden 1,5 mio. kr. Finansielle anlægsaktiver 6 kr. Andre tilgodehavender Kostpris 1. januar 2023 650.000 Tilgang 200.000 Afgang -350.000 Kostpris 31. december 2023 500.000 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 500.000 Andre værdipapirer 7 Under omsætningsaktiver indgår værdipapirer målt til dagsværdi med følgende beløb: Unoterede porteføljeaktier Dagsværdi 31. december 2023 3.122.560 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen 317.968 Langfristede gældsforpligtelser 8 31/12 2023 Afdrag Restgæld 31/12 2022 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 40.613.480 967.751 34.092.398 47.962.244 531.100 531.100.01 Gældsbreve 22.000.000 0 22.000.000 22.000.000 535.550 535.550.01 Deposita og forudbetalt leje 3.903.817 0 3.903.817 3.845.247 535.950 535.950.01 66.517.297 967.751 59.996.215 73.807.491 Eventualforpligtelser Der eksisterer pr. 31. december 2023 momsreguleringsforpligtelser på selskabets ejendomme på i alt 19 tkr., som aftrappes med pt. 9 tkr. p.a. Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for Frederikshøj Topco ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 10 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 40.613 tkr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2023 udgør 200.244 tkr. Til sikkerhed for gæld ifølge gældsbreve, 22.000 tkr., er der tinglyst underpant i ejerpantebreve på henholdsvis 15.000 tkr. og 25.000 tkr., der giver pant i selskabets ejendomme Falkoner Allé 63, Frederiksberg og Bydammen, Ballerup. Herudover er 52 % af selskabets aktier pantsat til sikkerhed for gæld ifølge gældsbrevet. Til sikkerhed for selskabets mellemværender med ejerforeninger er der tinglyst ejerpantebreve på i alt 212 tkr., der giver pant i enkelte af ovenstående grunde og bygninger. Årsrapporten for Frederikshøj Ejendomme A/S for 2023 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Nettoomsætning ved huslejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen ved forfald inden årets udgang. Nettoomsætningen indregnes ekskl. moms og afgifter. Direkte omkostninger Direkte omkostninger omfatter ejendomsudgifter, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af materielle anlægsaktiver og konsulentydelser. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg og administration mv. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af den skønnede restværdi efter afsluttet brugstid. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdi: Brugstid Restværdi Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 5 år 0 % Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien for blandede bolig- og erhvervsejendomme vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Dagsværdien for ejerlejligheden (beboelse) vurderes ved anvendelse af aktuelle salg i området kombineret med udbudspriser for aktuelle lejligheder til salg i området. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Finansielle anlægsaktiver Andre tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Værdiforringelse af anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver samt finansielle anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdi er den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Værdipapirer Værdipapirer indregnet under omsætningsaktiver, omfatter børsnoterede obligationer, aktier og andre værdipapirer, der måles til dagsværdi på balancedagen. Børsnoterede værdipapirer måles til børskurs. Ikke børsnoterede værdipapirer og kapitalandele måles til dagsværdi. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante bankindeståender. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundet dansk selskab. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. 347000952023-01-012023-12-31347000952023-12-31347000952022-12-31347000952022-01-012022-12-31347000952023-01-01g:ContributedCapitalMember347000952023-12-31g:ContributedCapitalMember347000952023-01-012023-12-31g:RetainedEarningsMember347000952023-01-01g:RetainedEarningsMember347000952023-12-31g:RetainedEarningsMember347000952023-01-012023-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember347000952023-01-01g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember347000952023-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember347000952023-01-012023-12-311347000952023-01-012023-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember347000952023-01-01g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember347000952023-12-31g:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember347000952023-01-012023-12-31g:InvestmentPropertyMember347000952023-01-01g:InvestmentPropertyMember347000952023-12-31g:InvestmentPropertyMember347000952023-12-31g:InvestmentPropertyMember347000952023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1347000952023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2347000952023-01-012023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1347000952023-01-012023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2347000952023-01-012023-12-31g:OtherReceivablesMember347000952023-01-01g:OtherReceivablesMember347000952023-12-31g:OtherReceivablesMember347000952023-12-31Dagsværdi - Værdipapirer 1347000952023-01-012023-12-31Dagsværdi - Værdipapirer 1347000952023-01-012023-12-311347000952023-01-012023-12-312347000952023-01-012023-12-313347000952023-01-012023-12-311xbrli:pureiso4217:DKK