xbrli:pureiso4217:DKK283293852023-09-012024-08-31283293852023-09-012024-08-311283293852023-09-012024-08-311283293852023-09-012024-08-31283293852022-09-012023-08-31283293852023-09-012024-08-31fsa:RetainedEarningsMember283293852024-08-31283293852023-08-31283293852023-09-01fsa:ContributedCapitalMember283293852023-09-01fsa:RetainedEarningsMember283293852023-09-01283293852024-08-31fsa:ContributedCapitalMember283293852024-08-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusion2024-10-182024-10-18true2022-09-012023-08-3133963556København S23006WeidekampsgadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabRoskildeRoskilde4000 RoskildeRegnskabsklasse BRevisionspåtegning2024-08-312023-09-0136Dronning Margrethes VejFrandsen Ejendomme ApS28329385339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.09.2023 - 31.08.2024 for Frandsen Ejendomme ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.08.2024 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.09.2023 - 31.08.2024.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.RoskildePeter FrandsendirektørTil kapitalejerne i Frandsen Ejendomme ApSVi har revideret årsregnskabet for Frandsen Ejendomme ApS for regnskabsåret 01.09.2023 - 31.08.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.08.2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.09.2023 - 31.08.2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: <br />Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. <br />Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. <br />Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. <br />Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. <br />Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.<br />Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.KøbenhavnThomas Frommelt Hertzmne31543Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets formål er drift af fast ejendom samt beslægtet virksomhed.Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdÅrets resultat udviser et underskud på 137 t.kr., en samlet aktivmasse på 229.996 t.kr. og en egenkapital på 112.750 t.kr. Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi og udgør pr. balancedagen 211.267 t.kr. Dagsværdien for ejendommene opgøres på baggrund af en række forudsætninger, herunder ejendommens forventede normalindtjening samt fastsatte afkastkrav jf. omtale heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis samt note 6. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme.Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.74571506812612-3714667-14682235113790514780611732542538890471082431324-96486812079035976328083881777873-169161-11366791-31749-2518790-137412-8848001-137412-137412-884800121126710221348000069624237135677218229525220615677213593489950021359348995002203654592215151776179742275265887128178462570510233537283238204820060894330713737891229798530225253068125000125000112625316112762728112750316112887728125000112762728112887728125000112625316181030001860700018103000186070006541052368414294013213564594055488180547226030391770476838749213723182926271432862279420401370626923504906827456429914835992835008201015727852506860734523614964110121482284683761883696898945214937583402297985302252530681 Personaleomkostninger2023/24 kr.2022/23 kr.Gager og lønninger821.4691.162.022Pensioner305.242297.395Andre omkostninger til social sikring11.19418.6441.137.9051.478.061Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere23232 Af- og nedskrivninger2023/24 kr.2022/23 kr.Afskrivninger på materielle aktiver173.254253.889173.254253.8893 Andre finansielle indtægter2023/24 kr.2022/23 kr.Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder207.48059.763Renteindtægter i øvrigt4230207.90359.7634 Andre finansielle omkostninger2023/24 kr.2022/23 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder329.54121.350Renteomkostninger i øvrigt2.454.4171.749.321Øvrige finansielle omkostninger24.4307.2022.808.3881.777.873<br />2023/24 kr.2022/23 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder329.54121.350Renteomkostninger i øvrigt2.454.4171.749.321Øvrige finansielle omkostninger24.4307.2022.808.3881.777.8735 Skat af årets resultat2023/24 kr.2022/23 kr.Aktuel skat472.260303.917Ændring af udskudt skat(504.009)(2.822.707)(31.749)(2.518.790)6 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo138.511.5047.800.225Tilgange1.501.7690Kostpris ultimo140.013.2737.800.225Af- og nedskrivninger primo0(664.548)Årets afskrivninger0(173.254)Af- og nedskrivninger ultimo0(837.802)Dagsværdireguleringer primo74.968.4960Årets dagsværdireguleringer(3.714.667)0Dagsværdireguleringer ultimo71.253.8290Regnskabsmæssig værdi ultimo211.267.1026.962.423Selskabets ejendomme er beliggende i Glostrup og Roskilde. Ejendomme er værdiansat på baggrund af en afkastbaseret model. Der er anvendt forventede afkast på 4,0-5,5%. Opgørelsen af dagsværdierne er i sin natur behæftet med væsentlig usikkerhed, da små udsving i afkastprocenten kan medføre væsentlige udsving i den beregnede dagsværdi. En ændring i afkastkravet i op- og nedadgående retning med 0,5%-point vil påvirke dagsværdien med -27 mio. kr. henholdsvis 24 mio. kr. <br />Investerings-ejendomme kr.Andre anlæg, driftsmateriel og inventar kr.Kostpris primo138.511.5047.800.225Tilgange1.501.7690Kostpris ultimo140.013.2737.800.225Af- og nedskrivninger primo0(664.548)Årets afskrivninger0(173.254)Af- og nedskrivninger ultimo0(837.802)Dagsværdireguleringer primo74.968.4960Årets dagsværdireguleringer(3.714.667)0Dagsværdireguleringer ultimo71.253.8290Regnskabsmæssig værdi ultimo211.267.1026.962.4237 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2023/24 kr.Forfald inden for 12 måneder 2022/23 kr.Forfald efter 12 måneder 2023/24 kr.Restgæld efter 5 år 2023/24 kr.Gæld til realkreditinstitutter3.018.3712.714.32865.410.52352.460.194Gæld til kreditinstitutter i øvrigt164.55504.594.0553.935.834Skyldige sambeskatningsbidrag00472.26003.182.9262.714.32870.476.83856.396.0288 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Frandsen Holding ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld og bankmellemværende er sikret ved pant i ejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 211.267 t.kr. pr. 31. august 2024.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. falseKoncernregnskabMed henvisning til årsregnskabslovens § 110 er der ikke udarbejdet koncernregnskab.Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning og eksterne omkostninger.NettoomsætningNettoomsætning består af lejeindtægter og indregnes i resultatopgørelsen i takt med lejeperiodernes forløb.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere.Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger af materielle aktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger og af gevinster og tab ved salg af materielle aktiver.Andre driftsomkostninger Andre driftsomkostninger omfatter omkostninger af sekundær karakter set i forhold til virksomhedens hovedaktivitet.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af eftergivelse af mellemregning.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Materielle aktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: BrugstidAndre anlæg, driftsmateriel og inventar3-5 årMaterielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Leasingforpligtelser Leasingforpligtelser vedrørende finansielt leasede aktiver indregnes i balancen som gældsforpligtelser og måles på tidspunktet for indgåelse af kontrakten til nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser. Efter første indregning måles leasingforpligtelserne til amortiseret kostpris. Forskellen mellem nutidsværdien og den nominelle værdi af leasingydelserne indregnes i resultatopgørelsen over kontrakternes løbetid som en finansiel omkostning.Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.2024-10-18Peter Frandsen