418570482024-01-012024-12-31418570482024-01-012024-12-311418570482024-01-012024-12-311418570482024-12-31418570482023-12-31fsa:ContributedCapitalMember418570482023-12-31fsa:RetainedEarningsMember418570482023-12-31418570482024-01-012024-12-31fsa:RetainedEarningsMember418570482024-12-31fsa:ContributedCapitalMember418570482024-12-31fsa:RetainedEarningsMember418570482024-01-012024-12-31fsa:OtherShorttermPayablesMember418570482023-01-012023-12-31iso4217:DKKDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 for SVD 49 ApS.8160175-18750Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.3316941414262533Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024.4132958914243783Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.123331170Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.109305810Aarhus3041134114244953Henrik Skovsby66322783133889direktør2377906311111064Til kapitalejerne i SVD 49 ApS2377906311111064Vi har revideret årsregnskabet for SVD 49 ApS for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.259091709197257746Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. 259091709197257746Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,​altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. ​​​Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.​Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.​Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.​Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.​Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.25909170919725774663470Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.82911930501768285Aarhus71761887590Søren Lykke3328481272061mne327853400243159651Statsautoriseret revisor259431733200417397Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets aktiviteter består i investering og udlejning af fast ejendom.5000050000Beskrivelse af væsentlige ændringer i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabet har i regnskabsåret opnået et positivt driftsresultat på 41.330 t.kr., hvilket af ledelsen anses som værende tilfredsstillende. Årets resultat lander på et overskud på 23.779 t.kr., hvoraf indvirkningen fra dagsværdireguleringen af selskabets ejendom udgør 33.169 t.kr. Dagsværdireguleringen anser ledelsen som forventet henset til udviklingen i de makroøkonomiske forhold det seneste år. Opgørelsen af dagsværdien for ejendommen er behæftet med væsentlige skøn, hvor mindre ændringer til det anvendte afkastkrav kan medføre store ændringer til den indregnede dagsværdi. Der henvises til note vedrørende materielle aktiver under oplysninger om måling til dagsværdi for en nærmere uddybning heraf. 9226308915203185Usikkerhed vedrørende indregning og målingSelskabets investeringsejendom måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for ejendommen på baggrund af en række forudsætninger, herunder ejendommens budgetterede nettoindtjening samt fastsatte afkastkrav. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på en tilsvarende ejendom. Måling af dagsværdi indebærer skøn over de aktuelle markedsforhold og der er usikkerhed knyttet til disse skøn. De anvendte afkastkrav og effekt ved ændring i afkastkrav er beskrevet i note vedrørende materielle aktiver under oplysninger om måling til dagsværdi.9231308915253185Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.149630006990835Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.149630006990835Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.135197545112325355Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, eksterne omkostninger og ejendomsomkostninger.135197545112325355NettoomsætningNettoomsætning omfatter lejeindtægter ved udlejning af ejendomme og indregnes i resultatopgørelsen i den periode lejen vedrører. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med lejen og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag.10605280Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.45310001262254Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder administrationsomkostninger mv. 7809734673900Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.100504111851230Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra bankindestående.2504330Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder, nettokurstab vedrørende lån mv.28475458060638SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet og alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). 1695809965848022InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. 152155644178173377TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.259431733200417397Tilgodehavende og skyldig skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, der er reguleret for betalt acontoskat.Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen.50000Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender.15203185Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtelse.Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.532808415328084123779063trueGrundlag for konklusion50000Konklusion922630892025-04-102025-04-101 Andre finansielle omkostninger2024 kr.2023 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder1.291.4790Renteomkostninger i øvrigt6.002.2130Øvrige finansielle omkostninger3.636.889010.930.5810true2 Skat af årets resultat2024 kr.2023 kr.Aktuel skat250.474(1.768.285)Ændring af udskudt skat7.972.1654.902.174Refusion i sambeskatning(1.590.361)06.632.2783.133.889339635563 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Kostpris primo177.724.549Tilgange28.664.549Kostpris ultimo206.389.098Dagsværdireguleringer primo19.533.197Årets dagsværdireguleringer33.169.414Dagsværdireguleringer ultimo52.702.611Regnskabsmæssig værdi ultimo259.091.709Selskabets inveteringsejendom består af 112 nybyggede lejligheder fra 2024 beliggende i centrum af Høje Taastrup på samlet 8.193 m2. Alle beboelsesenheder er som udgangspunkt udlejet på lejekontrakter med et opsigelsesvarsel på 3 måneder.​​Dagsværdiberegningen laves ved anvendelse af den afkastbaserede model, hvor dagsværdien beregnes med udgangspunkt i nettolejeindtægten og et afkastkrav, der afspejler prisniveauet for området og aktivtypen. ​​Følgende centrale forudsætninger er anvendt i værdiansættelsen af selskabets ejendomme: ​- Afkastkrav for boligejendomme beliggende i Høje Taastrup 4,70%. I 2023 var dagsværdien af investeringsejendommen baseret på en vurderingsrapport, hvor det anvendte afkastkrav var 4,35%.​​- Leje pr. m2 pr. år for boligejendomme udgør DKK 1.716.​​- Anvendt tomgangsprocent i værdiansættelsesberegning udgør 1,26%. Realiseret tomgangsprocent for året har udgjort 6,30%. ​​Investeringsejendommen er påbegyndt udlejet medio regnskabsåret. Den gennemsnitlige tomgangsprocent for de sidste 3 mdr. i regnskabsåret har udgjort 1,27%. ​​Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene. En forøgelse af afkastkravet med 0,25 %-point vil reducere den samlede dagsværdi med 12,9 mio. kr. En reduktion af afkastkravet med 0,25 %-point vil forøge den samlede dagsværdi med 14,3 mio.kr. 2023-01-012023-12-314 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2024 kr.Forfald efter 12 måneder 2024 kr.Restgæld efter 5 år 2024 kr.Gæld til realkreditinstitutter1.060.528135.197.545131.194.8971.060.528135.197.545131.194.897Aarhus C5 Anden gæld (kortfristet)2024 kr.2023 kr.Anden gæld i øvrigt284.75458.060.638284.75458.060.638Anden gæld i øvrigt udgjorde sidste år udlån til Koncenton Seniorboliger III A/S. 80006 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag.27 EventualforpligtelserSelskabet indgik i en dansk sambeskatning med Svanen Development A/S som administrationsselskab frem til d. 11.06.2024. Fra d. 12.06.2024 indgår selskabet i en dansk sambeskatning med Koncenton Seniorboliger III A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab. City Tower, Værkmestergade8 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld er sikret ved pant i ejendomme nom. 137.380 t.kr. ​ ​Selskabet har desuden stillet anden sikkerhed i ejendomme nom. 370 t.kr. til Grundejerforeninger. ​ ​Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør 259.092 t.kr. pr. 31.12.2024.​​Selskabet har stillet ubegrænset selvskyldnerkaution for prioritetsgæld i de koncernforbundne selskaber, Agerbæks Have ApS, Græse Strandvej Syd ApS og Koncenton Seniorboliger III A/S. Prioritetsgælden udgør 279.115 t.kr. og bankgælden udgør 0 t.kr. i disse selskaber pr. 31.12.2024.Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabAarhusAarhus C8000Regnskabsklasse BRevisionspåtegning2024-12-312024-01-015Kristine Nielsens GadeSVD 49 ApS41857048339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapport2025-05-13Michael Sørensen