249197142022-01-012022-12-31249197142022-01-012022-12-311249197142022-01-012022-12-311249197142022-01-012022-12-312249197142022-01-012022-12-313249197142022-01-012022-12-314249197142022-01-012022-12-315249197142022-01-012022-12-311249197142022-01-012022-12-311249197142022-01-012022-12-312249197142022-01-012022-12-313249197142022-12-31249197142021-01-012021-12-31cmn:PreviousYearMember249197142021-01-012021-12-311cmn:PreviousYearMember249197142021-01-012021-12-312cmn:PreviousYearMember249197142021-01-012021-12-313cmn:PreviousYearMember249197142021-12-31cmn:PreviousYearMember249197142020-01-012020-12-31cmn:TwoYearsAgoMember249197142020-01-012020-12-311cmn:TwoYearsAgoMember249197142020-01-012020-12-312cmn:TwoYearsAgoMember249197142020-01-012020-12-313cmn:TwoYearsAgoMember249197142020-12-31cmn:TwoYearsAgoMember249197142019-01-012019-12-31cmn:ThreeYearsAgoMember249197142019-01-012019-12-311cmn:ThreeYearsAgoMember249197142019-01-012019-12-312cmn:ThreeYearsAgoMember249197142019-01-012019-12-313cmn:ThreeYearsAgoMember249197142019-12-31cmn:ThreeYearsAgoMember249197142018-01-012018-12-31cmn:FourYearsAgoMember249197142018-01-012018-12-311cmn:FourYearsAgoMember249197142018-01-012018-12-312cmn:FourYearsAgoMember249197142018-01-012018-12-313cmn:FourYearsAgoMember249197142018-12-31cmn:FourYearsAgoMember249197142021-01-012021-12-31249197142022-01-012022-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142022-01-012022-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142021-12-31249197142020-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142021-01-012021-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142021-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142020-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142021-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142020-12-31249197142022-01-012022-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142022-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142022-01-012022-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142022-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142022-01-012022-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142022-12-31fsa:RetainedEarningsMemberiso4217:DKKxbrli:pureDanica Ejendomme P/SHolmens Kanal21060København K24919714KøbenhavnThomas Dyhrberg NielsenformandPoul KobberupnæstformandSøren Møller HansenMichael NielsenJesper KoefoedMichael NielsenDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabWeidekampsgade62300København SFULDT ANSVARLIG DELTAGER Danica Komplementar ApS www.danicaejendomme.dk866000000819000000810000000755000000424000000664000000550000000521000000518000000266000000Urealiseret værdiregulering til dagsværdiUrealiseret værdiregulering til dagsværdiUrealiseret værdiregulering til dagsværdiUrealiseret værdiregulering til dagsværdiUrealiseret værdiregulering til dagsværdi-160000000-58000000-162000000177000000373000000Gevinst ved afhændelse af investeringsejendommeGevinst ved afhændelse af investeringsejendommeGevinst ved afhændelse af investeringsejendommeGevinst ved afhændelse af investeringsejendommeGevinst ved afhændelse af investeringsejendomme15900000000-10000004100000060900000050700000034300000063000000058300000012200000014000000940000001010000004270000001061000000953000000-2000000010100000001010000000Anlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgang1364000000213300000094700000016960000001428000000368330000003578200000029270000000297670000002238400000036074000000350130000002371500000023735000000213210000002.92.704.34.70.980.980.810.800.9500000 *Urealiseret værdiregulering og gevinst ved afhændelse af investeringsejendom vedrør kun direkte ejede ejendomme. Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal". Fra primo 2020 er der foretaget fusion af en række selskaber med Danica Ejendomme P/S som fortsættende sel-skab efter sammenlægningsmetoden. Det har ikke været praktisk muligt at tilrette nøgletallene fra før 2019. Selskabet blev 24. januar 2022 omdannet fra anpartsselskab til aktieselskab og skiftede i den forbindelse navn fra Danica Ejendomsselskab ApS til Danica Ejendomme A/S. 14. juli 2022 blev selskabet omdannet fra aktieselskab til partnerselskab og skiftede navn til Danica Ejendomme P/S. Danica Komplementar ApS indtrådte i den forbin-delse som fuldt ansvarlig deltager i selskabet. Omdannelserne har ikke påvirket selskabets selskabskapital og egenkapital. Hovedaktivitet Selskabets formål er at opføre, eje og drive fast ejendom, samt udøve naturlig virksomhed knyttet hertil. Danica Ejendomme P/S ejer investeringsejendomme og andele i butikscentre i Danmark, med hovedvægt på Storkøbenhavn og de større byer. Ejerskab er direkte eller gennem tilknyttede og associerede ejendomsselska-ber. Danica Ejendomme P/S samlede aktiver udgør 36.833 mio. kr. ultimo 2022. Knap 50 pct. er direkte ejendoms-investeringer, mens resten udgør øvrige aktiver, herunder kapitalandele i tilknyttede og associerede selskaber samt lån til disse. Udlejningsprocenterne for de direkte ejede driftsejendomme excl. udviklingsprojekter udgør 88,8% per ultimo året. Ejendomsværdien af porteføljen fordeler sig på fire hovedkategorier: 22% kategoriseres som detail og shoppingcentre i drift, 31% er kategoriseret som erhvervsejendomme i drift, 27% er boligejen-domme i drift og. 20% er projekter under opførelse. Fordelingen beregnes på basis af ejendomsværdier, inkl. værdier af underliggende ejendomme i tilknyttede og associerede selskaber. Årets aktiviteter og resultat Ejendomsmarkedet i Danmark blev i løbet af 2022 påvirket af en række eksterne faktorer så som stigende renter, en markant stigning i inflationen og et markant fald i forbrugertilliden. Årsagerne hertil er blandt andet eftervirknin-gerne fra Covid-19 pandemiens effekt på den globale økonomi samt udbruddet af krig i Ukraine. De ekstraordinære prisstigninger på især energiomkostninger ramte både lejere og udlejere hårdt i årets løb. Inflationsudviklingen medførte også markante stigninger i de underliggende indeks som nettoprisindekset og bygge-prisindekset. Danica Ejendomme P/S valgte at reducere lejestigningen i udlejningsboliger med markedsleje med det formål at fastholde lejerne. For erhvervslejere, hvor de høje lejereguleringer medfører udfordringer indgår Danica Ejendomme P/S i en konstruktiv dialog for at fastholde lejeforholdet. De ændrede markedsvilkår har medført en nedjustering af ejendommenes markedsværdi for selskabets ejendomme samt ejendomme i tilknyttede og associerede selskaber. Den underliggende drift af selskabets bolig- og erhvervsejendomme har dog udviklet sig positivt i 2022. Udlejningsaktiviteten i begge segmenter har været meget tilfredsstillende og tomgangen i begge ejendomstyper er på et tilfredsstillende lavt niveau ved årets udgang. Butikscentrene i regi af Danske Shoppingcentre P/S og detailsegmentet oplever fortsat et generelt skift i markedet,foranlediget af øget e-handel og ændret forbrugeradfærd. Shoppingcentrene i porteføljen modvirker disse trends via en strategi, som skal ændre centrenes profil til også at indeholde flere tilbud om bespisning og underholdnings- og fritidsaktiviteter af forskellig karakter. Den faldende forbrugertillid ved udgangen af 2022 giver anledning til nye initi-ativer til at fastholde kundestrøm og omsætningsniveau i centrene. Ultimo 2022 er udlejningen i shopping centrene på et tilfredsstillende niveau. Udviklingsprojekterne, som primært foregår i de tilknyttede og associerede selskaber, forløber generelt planmæs-sigt. Foranlediget af den høje generelle prisudvikling kombineret med høj efterspørgsel på byggematerialer og ar-bejdskraft blev der i 2022 registreret en rekordhøj stigning i byggeprisindekset. Dette påvirker byggeprojekter, som planlægges, eller hvor byggematerialer endnu ikke er købt ind, ligesom længevarende entreprisekontrakter indeksreguleres. Udviklingen følges tæt og der sker løbende opdatering af forretningsplanerne for de igangværende projekter. De samlede investeringer i selskabet og tilknyttet selskabers udviklingsprojekter udgør ultimo 2022 5.527 mio.kr.Salget af projektlejligheder har i årets første kvartaler været tilfredsstillende, mens der i andet halvår skete en op-bremsning foranlediget af den generelle økonomiske usikkerhed i samfundet og især det stigende renteniveau. Salgs-status vurderes dog som tilfredsstillende, idet flere projekter fortsat er under opførelse med forventet færdiggørelse i 2024/2025.Markedet for investeringsejendomme er påvirket af den økonomiske udvikling. Transaktioner i Danmark var i det første halvår af 2022 på et højt niveau, mens der skete en markant opbremsning i andet halvår. Stigende renter medførte stigende afkastforventninger hos investorerne.Til trods for markedsudviklingen har Danica Ejendomme P/S foretaget to attraktive investeringer for i alt 871 mio.kr.Dette omfatter en kontorejendom og en boligejendom i København. Herudover har selskabet til levering i 2023 er-hvervet en attraktiv kontorejendom i Århus for ca. 775 mio.kr. Alle disse investeringer er i henhold til selskabets investeringsstrategi.Med det formål at trimme porteføljen i forhold til strategien iværksattes i 2022 frasalg af et antal mindre og sekun-dært beliggende ejendomme. I 2022 er der solgt tre erhvervsejendomme for i alt 198 mio.kr. med tilfredsstillende avancer. Trimningen af porteføljen vil fortsætte de kommende år.Resultatet inklusive værdireguleringer for 2022 udgør 1.061 mio. kr. mod 953 mio. kr. året før. Resultatet for 2022 før værdireguleringer er stort set i overensstemmelse med forventningerne og vurderes tilfredsstillende. Nettoom-sætningen er steget og er positivt påvirket af en forbedring af udlejningsprocenten for både bolig- og erhvervsseg-mentet. Bruttoresultatet er forbedret med 114 mio. kr. hvilket skyldes stigning i nettoomsætning og fald i eksterne omkostninger vedrørende. investeringsejendomme. Årets urealiserede værdireguleringer i selskabets direkte ejede ejendomme udgør -160 mio.kr. Reguleringerne er negativt påvirket af stigende afkastkrav forårsaget af det stigende renteniveau og høj inflation. Herudover har årets ny udlejninger og opsigelser, pristalsregulering af lejeindtægter og revurdering af drifts- og vedligeholdelsesomkostninger påvirket værdiansættelserne.Driftsafkastet for 2022 udgør isoleret set 3,0 pct., mod 3,0 pct. i 2021. Det samlede afkast på ejendommene i selskabet er på 2,95 pct. i 2022 mod 3,0 pct. i 2021.Værdiansættelsen af selskabets ejendomme sker på baggrund af markedsbaserede forrentningskrav, der for er-hvervsejendomme varierer fra 3,65 pct. til 7,50 pct. og for boligejendomme fra 3,50 pct. til 4,75 pct. For indirekte ejede butikscentre varierer afkastkravene fra 4,40 pct. til 8,75 pct. Årets resultat foreslås disponeret som anført under resultatopgørelsen. Usikkerhed ved indregning og måling Værdiansættelsen af selskabets ejendomme foretages til dagsværdi og er sket på baggrund af et markedsbase-ret forrentningskrav. Laveste anvendte afkastkrav er 3,5% og højeste afkastkrav er 8,75%. Disse niveauer fast-sættes med input fra eksterne professionelle markedsaktører og udtrykker hver enkelt ejendoms attraktivitet,udlejningsprofil, beliggenhed og risikoprofil. Da afkastkravene i et vist omfang er tilknyttet udviklingen i markeds-renten, er fastsættelsen forbundet med en vis usikkerhed. I værdiansættelsen, som baseres på en 10-årig DCF model, indgår endvidere en række parametre som vurdering af markedsleje, tomgangs perioder, omkostninger til vedligeholdelse, etc. I sagens natur indeholder fastsættel-sen af disse parametre en vis usikkerhed, idet de dog fastsættes ud fra erfaringstal af personer med indgående kendskab til ejendommene og markedet. Risikoen i selskabets direkte ejendomme kan på visse faktorer opgøres således: Effekt på årsresultatet, mio. kr.: En stigning på fem procent point i den gennemsnitlige tomgang -2 Effekt på aktivernes værdi, mio. kr.:Et fald på fem procentpoint i det gennemsnitlige lejeniveau En -45 stigning på en procentpoint i det gennemsnitlige afkastkrav -4.112 Særlige risici Investeringer i udlejningsejendomme er særligt behæftet med risiko for manglende udlejning. Selskabet har en investeringsstrategi som tilsikrer, at udlejningsrisiciene reduceres bl.a. via attraktive beliggenheder, løbende god vedligeholdelse af ejendommene samt tilstedeværelse af kompetente udlejningsressourcer i selskabet. Risikoen for manglende lejebetalinger afdækkes dels ved forudbetaling af husleje og dels ved sikkerheder i form af kontante deposita eller garantistillelser. Huslejer i såvel erhvervs- som boligejendomme reguleres generelt i takt med nettoprisindekset, hvilket modvir-ker risikoen for at en høj inflation vil påvirke ejendommenes værdier negativt. For detailhandelsejendomme kan huslejen også være fastsat ud fra butikkernes omsætning, dog ofte med en minimumsleje. Selskabet har i samarbejde med en professional forsikringsmægler udarbejdet en forsikringspolitik, som sikrer at selskabets ejendomme og tilhørende aktiviteter er forsvarligt. Selskabet har udarbejdet en ESG strategi som har til formål at forbedre ejendommens bæredygtige status, og dermed bevare sin attraktivitet i forhold til de stigende krav fra primært erhvervslejere. Selskabets udviklingsprojekter og større ombygningsprojekter indeholder yderligere risici relateret til entrepri-sekontrakterne samt entreprenørens evne til at udføre opgaven. Dette søges afdækket ved primært at kontra-here med de største entreprenører samt kræve garantistillelser for arbejdets udførelse. Udviklingsprojekter indeholder også markedsmæssige risici relateret til fremtidige udlejnings- eller salgspriser. Videnressourcer Selskabet har igen i 2022 styrket organisationen både inden for asset management og projektudvikling, dels ved insourcing af en række funktioner og dels ved tilførsel af yderligere kompetencer. Selskabet har nu en bredt funderet organisation med stærke og erfarne kompetencer inden for ejendomsdrift og -investeringer. Selskabet afsluttede i 2022 et udbud af den ejendomsadministration, som varetages af en ekstern administrator. Processen resulterede i et skifte af administrator på den største del af porteføljen, ligesom en række opgaver pri-mært relateret til porteføljen af erhvervsejendomme blev insourcet. Der er også i 2022 sket en opnormering af kom-petencerne på ESG området. Den løbende ejendomsadministration sker i samarbejde med eksterne, professionelle administratorer, der efterle-ver Ejendom Danmarks etiske normer, der blandt andet indebærer, at medarbejderne til enhver tid har de fornødne faglige kvalifikationer til at kunne varetage opgaven. Særlige funktioner som ESG, lejemålsindretninger samt drift og vedligeholdelse udføres i samarbejde med eksterne specialister. Selskabets egne projektudviklingskompetencer suppleres ligeledes med eksterne specialister. Begivenheder efter balancedagen Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtrådt begivenheder, som vil kunne forrykke vurderingen af årsrappor-ten. Foranlediget af den ekstraordinære situation med historisk høj inflation, stigende renter samt den geopolitiske uro vil selskabet opretholde en skærpet opmærksomhed på effekten af disse forhold på selskabets aktiviteter. Forventninger til 2023 Selskabet forventer ved uændret portefølje for 2023 et bruttoresultat eksklusive værdireguleringer på niveau med 2022. Hertil kommer at værdiansættelsen af porteføljen kan blive påvirket af ændringer i de finansielle markeds-forhold. Dataetik Selskabet følger samme retningslinjer for dataetik som moderselskabet Danica Pension, CVR-nr. 24256146. Danica Pension følger Forsikring og Pensions retningslinjer, i forhold til datasikkerhed, der tager udgangspunkt i de tre retningslinjer: Transparens, Personalisering og Forebyggelse. Samfundsansvar Danica Ejendomme P/S følger Danske Banks politik for Corporate Responsibility. For nærmere omtale heraf henvi-ses til koncernregnskabet for Danske Bank A/S, cvr. Nr. 61126228 for 2022. Selskabet har udformet en ESG strategi for ejendomsinvesteringer. Strategien har til formål at øge fokus på bære-dygtighed, hvor målsætninger om CO2 reduktion, certificering af ejendomme samt biodiversitet indgår. I strategien indgår også målsætninger om understøttelse af sociale forhold relateret til ejendommene samt målsætninger ved-rørende governance. Det overordnede mål er at reducere CO2-udledningen fra den danske portefølje af ejendomme med 37 pct. i 2025 og 69 pct. i 2030 sammenlignet med udledningen i 2019. I perioden 1. oktober 2021 til 30. september 2022 er CO2-udledningen allerede reduceret med 36 pct. i forhold til 2019 svarende til 2569 tons CO2. Årsagen til den væsentlige reduktion er primært ændrede emissionsfaktorer, som skyldes omlægninger i det centrale energisystem til mere vedvarende energikilder. Derudover er der indkøbt grøn strøm og indført løbende overvågning af energifor-bruget. Selskabet vil i 2023 øge fokus på initiativer inden for biodiversitet. I løbet af 2023 vil målsætningen for reduktion af CO2-udledningen frem mod 2025 blive revurderet, mens målet frem mod 2030 forventes fastholdt. Kønsmæssig sammensætning i ledelsen Selskabet har ikke fastsat egne mål herfor, da de følger Danske Bank Koncernens målsætning. Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 for Danica Ejendomme P/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. KøbenhavnTil kapitalejeren i Danica Ejendomme P/SKonklusion Vi har revideret årsregnskabet for Danica Ejendomme P/S for regnskabsåret 01.01.2022 - 31.12.2022, der om-fatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2022 - 31.12.2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåteg-ningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstem-melse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers eti-ske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øv-rige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbe-vis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille drif-ten eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væ-sentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betrag-tes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økono-miske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisio-nen. Herudover:  Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisi-onsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlin-ger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på op-lysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores kon-klusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisi-onspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysnin-gerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisi-onen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til års-regnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregn-skabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinforma-tion i ledelsesberetningen. København33963556Jacques Peronard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enerelt Årsregnskabet udarbejdes i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store klasse C-virksomheder. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser samt investeringsejendomme. Alle omkostninger indregnes ligeledes i takt med, at de afholdes. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tid-ligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske for-dele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelse Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter de periodiserede huslejeindtægter ekskl. betaling af varme og fællesomkostnin-ger fra investeringsejendomme. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hoved-aktivitet. Selskabet er 100 pct. ejet af Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab. DriftsomkostningerDriftsomkostninger omfatter de omkostninger, der afholdes for at opnå nettoomsætningen.Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendommeIndeholder omkostninger forbundet med drift og administration af investeringsejendomme, reparation og vedligeholdelse samt ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger, som ikke betales af lejerne. Alle ejendomsomkostninger afholdes af virksomheden, der via et særligt regnskab opkræver lejernes an-del af disse. De opkrævede beløb er fratrukket de pågældende omkostninger og eventuelle tilgodehaven-der eller gæld i forbindelse med omkostningsregnskabet indgår i balancen. Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, revision mv. Dagsværdireguleringer af investeringsejendommeDagsværdireguleringer af investeringsejendomme medtages i resultatopgørelsen og omfatter både årets urealiserede værdireguleringer samt gevinster og tab i forbindelse med afhændelse af investeringsejen-domme. Indtægt af kapitalkonto i interessentskabIndtægter fra kapitalkonto i interessentskab indeholder andel af årets resultat i interessentskabet. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomhederTilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori virksomheden har bestemmende indflydelse. Virksomhe-der, som ikke er tilknyttede, men i hvilke selskabet ejer kapitalandele og udøver en betydelig indflydelse, er associerede eller fællesledede virksomheder. Fællesledede virksomheder er virksomheder, hvor ingen af deltagerne hver for sig har bestemmende indflydelse, men hvor den bestemmende indflydelse udøves af deltagerne i fællesskab. Associerede og fællesledede virksomheder medtages i resultatopgørelsen med den andel af deres resul-tat, som svarer til Danica Ejendomme P/S kapitalandel. Andelen af resultat opgøres med udgangspunkt i den senest foreliggende årsregnskab eller perioderegnskab, som følger samme regnskabspraksis som Danica Ejendomme P/S. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledende virksomheder overføres til egenkapi-talen på en bunden reserve. Værdiregulering til dagsværdiVærdiregulering til dagsværdi på investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle indtægterIndeholder renter og rentelignende indtægter af tilgodehavender og likvide beholdninger. Endvidere indgår udbytte af kapitalandele, bortset fra udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder. Finansielle omkostningerIndeholder renter og rentelignende udgifter af gældsforpligtelser og renter fra gæld tilknyttede virksomhe-der, herunder kurstab på obligationslån. SkatFor tiden indtil omdannelse til partnerselskab 14. juli 2022 er selskabet et selvstændigt skattesubjekt,som opfylder de særlige betingelser for skattefritagelse for livsforsikringsselskabers ejendomsdattervirk-somheder. Selskabets skattepligtig indkomst medregnes derfor hos moderselskabet Danica Pension,Livsforsikringsaktieselskab, hvor skatten af den samlede indkomst udgiftsføres.For tiden efter omdannelsen til partnerselskab er selskabet ikke et selvstændigt skattesubjekt, hvorfor der ikke er indregnet skat i årsrapporten. Selskabets resultat beskattes hos selskabsdeltageren. BalanceInvesteringsejendomme Investeringsejendomme indregnes ved køb til kostpris inklusive transaktionsomkostninger og værdian-sættes efterfølgende til dagsværdi i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 38. Regulering af dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under dagsværdiregulering af investeringsejendomme.Dagsværdien opgøres ved hjælp af en DCF model, hvor forventningen til afkastet modtages halvårligt fra eksterne vurderingsmænd. Dagsværdien fastsættes ud fra en systematisk vurdering af de enkelte ejen- domme baseret på ejendommenes forventede afkast, og i overensstemmelse med bilag 7 til Finanstilsy-nets bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser.De anvendte afkastkrav afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejeres bonitet. De anvendte af- kastkrav varierer individuelt i mellem 3,48% og 8,0%. Derudover indgår der i beregningerne aktuelle bud-getter for vedligehold o.l., forventet langsigtet inflation på 2,0 % samt estimeret tomgang lejekontrakterne reguleres årligt efter de individuelle betingelser i kontrakterne, hvilket som oftest er ift. udviklingen i netto-prisindekset.Investeringsejendomme under opførelseInvesteringsejendomme under opførelse indregnes til dagsværdi. Ledelsen vurdere at kostprisen er den bedste udtryk for dagsværdi. Investeringsejendomme under opførelse består af byggeomkostninger mv.vedrørende igangværende projekter. Værdien af de tilhørende grunde er opført under investeringsejen-domme. I takt med at byggerierne afsluttes, overføres ejendomme til Investeringsejendomme.Driftsmateriale og inventarDriftsmateriale og inventar måles til anskaffelsesværdien med fradrag af foretagne afskrivninger. Drifts- materiel og inventar afskrives lineært over 10 år.Kapitalkonto i interessentskabKapitalkonto i interessentskab måles til indre værdi svarende til den ejeandelens regnskabsmæssige in- dre værdi i interessentskabet.Kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomhederTilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder medtages med den forholdsmæssigt ejede andel af virksomhedernes egenkapital opgjort efter indre værdis metode. Investeringsejendomme under opførsel til videresalgInvesteringsejendomme under opførsel til videresalg er indregnet til dagsværdi. Ledelsen vurderer at kostprisen er det bedste udtryk for dagsværdi så længe den forventede markeds-værdi er højere end de forventede omkostninger. Investeringsejendomme under opførelse består af byggeomkostninger mv. vedrørende igangværende projekter. Værdien af de tilhørende grunde er opført under investeringsejendomme. TilgodehavenderAndre tilgodehavender og tilgodehavender optages til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet objektiv indikation på værdiforringelse.Likvide beholdningerLikvide beholdninger omfatter indeståender på bankkonti. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden. Gældsforpligtelser vedrørende finansiering af investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris.Øvrige gældsforpligtelser optages til amortiseret kostpris.Principper for transaktioner mellem koncernens virksomhederSelskabet indgår i Danske Bank koncernen og Danica koncernen, der består af en række selvstændige juri- diske virksomheder. Transaktioner mellem koncernens virksomheder afregnes på markedsprisniveau.Centralt afholdte omkostninger faktureres til virksomheden som kalkulerede enhedspriser ud fra forbrug og aktivitet i overensstemmelse med reglerne om Transfer Pricing eller til markedspriser, hvis sådanne findes.trueDer udarbejdes ikke koncernregnskab, da koncernen falder ind under reglerne for fritagelse efter årsregnskabslovens § 112 stk. 1. Selskabets regnskab indgår i koncernregnskabet for henholdsvis Da-nica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, København og Danske Bank A/S, København. Som følge heraf er der ikke udarbejdet koncernregnskab for koncernen, ligesom der ikke er udarbejdet pengestrømsopgø-relse. Der udarbejdes ikke koncernregnskab, da koncernen falder ind under reglerne for fritagelse efter årsregnskabslovens § 112 stk. 1. Selskabets regnskab indgår i koncernregnskabet for henholdsvis Da-nica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, København og Danske Bank A/S, København. Som følge heraf er der ikke udarbejdet koncernregnskab for koncernen, ligesom der ikke er udarbejdet pengestrømsopgø-relse. OmsætningSelskabets omsætning er genereret i Danmark.Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendomme Personaleudgifter:Løn 0,50,3Pension 0,10,1Andre udgifter til social sikring og afgifter 0,10,0I alt0,40,7 Selskabets ledelse modtager ikke direkte honorar for deres ledelsesarbejde.Honoraret er udtryk for estimeret anvendelse af ledelsen tid i selskabet.Aflønningen sker af koncernforbundet selskab.Der er ingen ansatte i selskabet.Administrationen udføres af eksterne administratorer og af selskaber i Danske Bank koncernen. I posten indgår bl.a. administrationsvederlag til eksterne administratorer og genralforsamlingsvalgt revisor.Dagsværdireguleringer af investeringsejendommeUrealiseret værdiregulering til dagsværdi-160-58Opskrivning af investeringsejendomme087Nedskrivning af investeringsejendomme0-6Gevinst ved afhændelse af investeringsejendomme1590I alt-123Finansielle indtægterAndre renteindtægter mv.12223I alt23122Finansielle omkostningerRenteudgifter til tilknyttede virksomheder 0-9I alt-90Investeringsejendomme Kostpris primo 12.49915.076Tilgang1.902147Afgang-227-1.526Overførsler fra projektejendomme02.201Kostpris ultimo 15.07614.996Værdireguleringer primo 2.4682.542Årets værdireguleringer 485-203Værdireguleringer på solgte ejendomme -9446Tilbageførte værdireguleringer0-605Værdireguleringer ultimo2.4682.171Regnskabsmæssig værdi ultimo17.54417.167Dagsværdi ultimoBoligejendomme7.5667.541Kontorejendomme9.60110.003Ændring af dagsværdi indregnet i resultatopgørelseBoligejendomme275-117Kontorejendomme-435-17Investeringsejendomme under opførelseKostpris primo 773.667Korrektion primo47 0Tilgang225 231Afgang0 -1.620Overførsler til investeringsejendomme -2.2010Kostpris ultimo 77349Værdireguleringer primo 83-164-470Korrektioner til tidligere årÅrets værdireguleringer 247-4Værdireguleringer ultimo8332Regnskabsmæssig værdi ultimo 160381Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris primo 6.184962Tilgang 5.222871Kostpris ultimo6.1847.055Værdireguleringer primo 17094Andel af årets resultat i tilknyttede virksomheder 76 76Værdireguleringer ultimo170246Regnskabsmæssig værdi ultimo6.3547.301Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af:Ejer-NavnHjemstedandelResultatEgenkapitalEjendomsselskabet Project Nord P/S100%Kgs. Lyngby334.718Jægersgårdsgade 101A P/S 100%København31331ERDA I P/SKøbenhavn100%1680K/S ERDA IIKøbenhavn100%-1880ERDA II Komplementarselskab ApSKøbenhavn100%00SD Karreen Holding P/SKøbenhavn100%-2925Helsingørsgade Holding P/SKøbenhavn100%1253Ordrup Jagtvej Holding P/SKøbenhavn100%-14104Bag Søndermarken Holding P/SKøbenhavn100%19139Stockholmsgade Holding P/S København100%0281Vester Søgade 10 P/S København100%0590Kapitalandele i associerede og fællesledede virksomheder Kostpris primo 7.5828.426Tilgang9420Afgang -980Kostpris ultimo8.4268.426Værdireguleringer primo 295311Resultat382240Udbytte modtaget-366-182Værdireguleringer ultimo311369Regnskabsmæssig værdi ultimo8.7378.795Kapitalandele i associerede virksomheder består af: Ejer-NavnandelHjemstedResultatEgenkapitalDanske Shoppingcentre FC P/SHøje Taastrup50%37660Komplementarselskabet Danske Shoppingcentre ApSHøje Taastrup50%00Danske Shoppingcentre P/SHøje Taastrup50%2127.470Udviklingsselskabet CØ P/S 50%København08Komplementarselskabet CØ ApSKøbenhavn50%00Magnolieholm P/SHerning75%01Komplementarselskabet Magnolieholm ApSHerning75%00P/S Downtown CBDKøbenhavn50%3192Komplementaranpartsselskabet Downtown CBD København50%00Samejet Nymøllevej 59-91København75%-12464Tilgodehavender hos kapitalandele og associerede virksomhederKostpris primo596664Tilgang361 29Afgang-194 -97Regnskabsmæssig værdi ultimo 763 596Kapitalkonto i interessentselskabKostpris primo9898Kostpris ultimo9898Værdiregulering primo80 79Årets resultat51Værdiregulering ultimo8580Regnskabsmæssig værdi ultimo 183 178Navn Resultat EgenkapitalHjemsted AndelInteressentskabet af 23. december 1991 Aarhus14,98%5183Ejendomme under opførsel (til videresalg) Kostpris primo 1.592 1.592Tilgang268 0Afgang-8460Kostpris ultimo 1.014 1.592Værdiregulering primo -184 -181Årets værdireguleringer46-3Tilbageførte værdireguleringer -1120Værdireguleringer ultimo-250 -184Regnskabsmæssig værdi ultimo764 1.408 GældsforpligtelserGældsforpligtelser der forfalder indenfor 1 år:Leverandører af varer og tjenesteydelser154 143Gæld til tilknyttede virksomheder 010Anden gæld 605616I alt759 769Selskabet har ikke gæld, som forfalder til betaling efter mere end 5 år.Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser Selskabet er fællesregistreret for lønsumsafgift og moms med alle væsentlige danske selskaber i Danica Pension koncernen og hæfter solidarisk for afregning heraf. Selskabet er frivilligt momsregistreret vedrørende visse ejendomme. Den resterende momsreguleringsforpligtelse udgør242379 Selskabet hæfter som deltager i interessentskaber for en gæld på i alt25 10Heraf indgår i selskabets balance0 0 Udskudt skat vedrører ejendomme er jævnfør sidste års regnskabspraksis afsat i moderselskabetDanica Pension. Den udskudte skat vedrørende selskabet udgør0 2.255 Selskabet har indgået kontraktlige forpligtelser til at erhverve eller om- og tilbygge investeringsejedom-me, reparere, vedligeholde og forbedre disse samt tinglyste hjemfaldsforpligtigelser for et beløb på 1.199 1.025Der forefindes ingen sikkerhedsstillelser.Nærtstående parterKoncerninterne transaktioner er foretaget på markedsvilkår med moderselskab Danica Pension:Mellemregning18 4Apportindskud af SD Holing P/S med datterselskaber og Helsingørsgade Holding P/S med datterselskab0 944Apportindskud af 13 investeringsejendomme 0503Koncerninterne transaktioner foretaget på markedsvilkår med associerede selskaber:Administrations Fee Danica Kapitalforvaltning5966Udbytte Danske Shoppingcentre P/S, Danske Shoppingcentre FC P/S og Samejet Nymøllevej 59-91182 302KoncernforholdDanske Bank A/S, Holmens Kanal 2, København, udarbejder koncernregnskab for den største koncern, hvori Danica Ejendomme P/S indgår som datterselskab, og er samtidig modervirksomhed for den mindste koncern Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, hvori Danica Ejendomme P/Sindgår som dattervirksomhed, og for hvilken der udarbejdes koncernregnskab. Koncernregnskabet kan rekvireres hos Danske Bank A/S, Holmens Kanal 2, København K.ÅrsrapportRevisionspåtegningParsePort XBRL Converter2022-01-012022-12-312021-01-012021-12-312023-01-18Michael NielsenRegnskabsklasse C, stor virksomhed2015-12-202023-01-1833963556DELOITTE STATSAUTORISERET REVISIONSPARTNERSELSKABWeidekampsgade 62300 København SKonklusionGrundlag for konklusion2023-01-18mne16613