24919714 2023-01-01 2023-12-31 24919714 2023-01-01 2023-12-31 1 24919714 2023-01-01 2023-12-31 2 24919714 2023-01-01 2023-12-31 1 24919714 2023-01-01 2023-12-31 2 24919714 2023-01-01 2023-12-31 3 24919714 2023-12-31 24919714 2022-01-01 2022-12-31 24919714 2022-01-01 2022-12-31 1 24919714 2022-01-01 2022-12-31 2 24919714 2022-01-01 2022-12-31 3 24919714 2022-12-31 24919714 2021-01-01 2021-12-31 24919714 2021-01-01 2021-12-31 1 24919714 2021-01-01 2021-12-31 2 24919714 2021-01-01 2021-12-31 3 24919714 2021-12-31 24919714 2020-01-01 2020-12-31 24919714 2020-01-01 2020-12-31 1 24919714 2020-01-01 2020-12-31 2 24919714 2020-01-01 2020-12-31 3 24919714 2020-12-31 24919714 2019-01-01 2019-12-31 24919714 2019-01-01 2019-12-31 1 24919714 2019-01-01 2019-12-31 2 24919714 2019-01-01 2019-12-31 3 24919714 2019-12-31 24919714 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2021-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2023-01-01 2023-12-31 1 24919714 2023-01-01 2023-12-31 1 24919714 2023-01-01 2023-12-31 2 24919714 2023-01-01 2023-12-31 3 24919714 2023-01-01 2023-12-31 4 24919714 2023-01-01 2023-12-31 5 iso4217:DKK xbrli:pure Danica Ejendomme P/S Holmens Kanal 2 1060 København K 24919714 København Weidekampsgade 6 2300 København S 936000000 899000000 846000000 827000000 764000000 687000000 688000000 569000000 535000000 526000000 Urealiseret værdiregulering til dagsværdi Urealiseret værdiregulering til dagsværdi Urealiseret værdiregulering til dagsværdi Urealiseret værdiregulering til dagsværdi Urealiseret værdiregulering til dagsværdi -890000000 -175000000 -10000000 -129000000 181000000 Gevinst ved afhændelse af investeringsejen-domme Gevinst ved afhændelse af investeringsejen-domme Gevinst ved afhændelse af investeringsejen-domme Gevinst ved afhændelse af investeringsejen-domme Gevinst ved afhændelse af investeringsejen-domme 2000000 171000000 0 0 -1000000 -255000000 629000000 573000000 377000000 643000000 61000000 122000000 11000000 86000000 101000000 -1336000000 1061000000 953000000 -20000000 1010000000 743000000 373000000 2176000000 948000000 1760000000 Aktiver i alt Aktiver i alt Aktiver i alt Aktiver i alt Aktiver i alt 35439000000 36842000000 35554000000 29329000000 29867000000 34738000000 36074000000 35013000000 23715000000 23735000000 -0.04 0.03 0.03 -0.00 0.04 0.98 0.98 0.98 0.81 0.80 0 0 0 0 0 *Urealiseret værdiregulering og gevinst ved afhændelse af investeringsejendome vedrører kun direkte ejede ejendomme.Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal".Fra primo 2023er der foretaget fusion af en række selskaber med DanicaEjendomme P/Ssom fortsættende selskab efter sammenlægningsmetoden.Følgende selskaber er blevet fusioneret ind i Danica Ejendomme P/S:- K/S ERDA II, CVR-nr.3862 7724- Jægersgårdsgade 101A P/S, CVR-nr. 36485604- Helsinggørsgade 15 P/S, CVR-nr. 4169 3398- Helsinggørsgade Holding P/S, CVR-nr. 4169 3363- Komplementarselskab ERDA II ApS, CVR-nr. 38627678Nøgletallene er tilpasset fusionen bagudlagt.HovedaktivitetSelskabets formål er at opføre, eje ogdrive fast ejendom,samtudøve naturligvirksomhed knyttet hertil.DanicaEjendomme P/Sejerinvesterings-og projektejendommeog andele i butikscentre i Danmark, med hoved-vægt på Storkøbenhavn og de større byer. Ejerskab er direkte eller gennem tilknyttede og associerede ejendoms-selskaber.DanicaEjendommeP/Ssamlede aktiver udgør35.439mio. kr. ultimo2023.Knap50pct. er direkte ejendoms-investeringer, mens resten udgør øvrige aktiver, herunder kapitalandele i tilknyttede og associerede selskabersamt lån til disse.Tomgangenfor de direkte ejede driftsejendommeexcl. udviklingsprojekterudgør5,3%perultimo året. Ejendomsværdienaf porteføljen fordeler sigpåfire hovedkategorier: 22% kategoriseres som detailog shoppingcentre i drift, 34% er kategoriseret som erhvervsejendomme i drift,29% er boligejendomme i driftog15% er projekter under opførelse. Fordelingen beregnes på basis af ejendomsværdier, inkl. værdier af under-liggende ejendomme i tilknyttede og associerede selskaber.Årets aktiviteter og resultatEjendomsmarkedet i Danmark var i løbet af 2023 fortsat påvirket af stigende renter om end de lange renter faldttilbage mod slutningen af året. Renteudviklingen gennem 2023 har betydet fortsat stigende afkastkrav indenfor bo-lig-, erhverv- og shoppingcentresegmenterne.De stigende afkastkrav har medført en større nedjustering af markedsværdien for selskabets ejendomme samt ejen-domme i tilknyttede og associerede selskaber. Den underliggende drift for alle tre segmenter har dog udviklet sigpositivt i 2023. Udlejningsaktiviteten har således været tilfredsstillende og tomgangen for særligt bolig- og erhvervs-segment er på et meget lavt niveau ved årets udgang. Både kunde- og omsætningstal i butikscentrene viser fremgangi forhold til året før.Udviklingsprojekterne, som primært foregår i de tilknyttede og associerede selskaber, forløber generelt planmæs-sigt. Der er i løbet af året set et fald i byggeprisindekset, hvilket påvirker igangværende byggeprojekter hvor entrepri-sekontrakten indekseres positivt. Et stort fuldt udlejet kontorprojekt i København på 92.000 kvm. blev afsluttet i2023 og indgår nu i driftsporteføljen med 50%, idet de øvrige 50% blev frasolgt. I året blev igangsat et boligprojektmed 230 enheder på en af selskabets velbeliggende grunde i København. De samlede investeringer i selskabet ogtilknyttede udviklingsprojekter udgør ultimo året 3.680mio.kr.Salget af projektlejligheder er stagneret foranlediget af den generelle økonomiske usikkerhed i samfundet og isærdet stigende renteniveau. Der er dog foretaget salg i løbet af 2023, som alle er sket til tilfredsstillende priser i forholdtil de underliggende forretningsplaner. Salgsstatus vurderes fortsat som tilfredsstillende, idet flere projekter fortsater under opførelse med forventet færdiggørelse i 2024/2025.Markedet for investeringsejendomme er påvirket af den økonomiske udvikling. Transaktionsvolumen i Danmark vari de første tre kvartaler yderst begrænset men steg i fjerde kvartal. Til trods for den lave transaktionsaktivitet harselskabet med det formål at trimme porteføljen foretaget frasalg af et antal mindre og sekundært beliggende ejen-domme. I 2023 er der solgt4erhvervsejendomme for i alt732mio.kr. med tilfredsstillende avancer. Trimningen afporteføljen vil fortsætte de kommende år. Der er ikke i 2023 foretaget nye ejendomskøb, idet prissætningen og der-med afkastet ikke er fundet attraktivt. Primo 2024 indfrier selskabet en tidligere indgået aftale om at overtage enstørre nyudviklet kontorejendom i Århus.Resultatet inklusive værdireguleringer for 2023 udgør -1.336 mio. kr. mod 1.061 mio. kr. året før. Resultatet for2023 før værdireguleringer er i overensstemmelse med forventningerne. Nettoomsætningen er steget og er positivtpåvirket af en forbedring af udlejningsprocenten for både bolig- og erhvervssegmentet. Bruttoresultatet er uændret.Årets urealiserede værdireguleringer i selskabets direkte ejede ejendomme udgør -888 mio.kr. Reguleringerne ernegativt påvirket af stigende afkastkrav forårsaget af det stigende renteniveau. Herudover har årets nyudlejningerog opsigelser, pristalsregulering af lejeindtægter og revurdering af drifts- og vedligeholdelsesomkostninger påvirketværdiansættelserne.Driftsafkastet for 2023 udgør isoleret set 3,2pct. mod 3,0 pct. i 2022. Det samlede afkast på ejendommene iselskabet er på -3,7pct. i 2023 mod 2,9 pct. i 2022.Værdiansættelsen af selskabets ejendomme sker på baggrund af markedsbaserede afkastkrav, der for erhvervs-ejendomme varierer fra 4,0 pct. til 7,0pct. og for boligejendomme fra 3,6pct. til 4,8pct. For indirekte ejede butikscentre varierer afkastkravene fra 5,1 pct. til 7,6 pct.Årets resultat foreslås disponeret som anført under resultatopgørelsen.Usikkerhed ved indregning og målingVærdiansættelsen af selskabets ejendomme foretages til dagsværdi og er sket på baggrund af et markedsbase-retforrentningskrav.Lavesteanvendteafkastkraver3,6%oghøjesteafkastkraver7,0%.Disseniveauer fastsættes med input fra eksterne professionelle markedsaktører og udtrykker hver enkelt ejendoms attraktivi-tet, udlejningsprofil, beliggenhed og risikoprofil. Da afkastkravene i et vist omfang er tilknyttet udviklingen i mar-kedsrenten, er fastsættelsen forbundet med en vis usikkerhed.I værdiansættelsen, som baseres på en 10-årig DCF model, indgår endvidere en række parametre som vurderingaf markedsleje, tomgangsperioder, omkostninger til vedligeholdelse, etc. I sagens natur indeholder fastsættelsenaf disse parametre en vis usikkerhed, idet de dog fastsættes ud fra erfaringstal af personer med indgående kend-skab til ejendommene og markedet. Risikoen i selskabets direkte ejendomme kan på visse faktorer opgøres således: Effekt på årsresultatet, mio. kr.: En stigning på et procentpoint i den gennemsnitlige tomgang -13Effekt på aktivernes værdi, mio. kr.: Et fald på fem procent i det gennemsnitlige lejeniveau -64En stigning på et kvart procentpoint i det gennemsnitlige afkastkrav -1.140Særlige risici Investeringer i udlejningsejendomme er særligt behæftet med risiko for manglende udlejning. Selskabet har en investeringsstrategi, som tilsikrer, at udlejningsrisiciene reduceres bl.a. via attraktive beliggenheder, løbende god vedligeholdelse af ejendommene samt tilstedeværelse af kompetente udlejningsressourcer i selskabet. Risikoen for manglende lejebetalinger afdækkes dels ved forudbetaling af husleje og dels ved sikkerheder i form af kontante deposita eller garantistillelser. Huslejer i såvel erhvervs- som boligejendomme reguleres generelt i takt med nettoprisindekset, hvilket modvir-ker risikoen for at en høj inflation vil påvirke ejendommenes værdier negativt. For detailhandelsejendomme kan huslejen også være fastsat ud fra butikkernes omsætning, dog ofte med en minimumsleje. Selskabet har i samarbejde med en professional forsikringsmægler udarbejdet en forsikringspolitik, som sikrer at selskabets ejendomme og tilhørende aktiviteter er forsvarligt forsikret. Selskabet har udarbejdet en ESG strategi, som har til formål, at forbedre ejendommens bæredygtige status, og dermed bevare sin attraktivitet i forhold til de stigende krav fra myndigheder og erhvervslejere. Selskabets udviklingsprojekter og større ombygningsprojekter indeholder yderligere risici relateret til entrepri-sekontrakterne samt entreprenørens evne til at udføre opgaven. Dette søges afdækket ved primært at kontra-here med de største entreprenører samt kræve garantistillelser for arbejdets udførelse. Udviklingsprojekter indeholder også markedsmæssige risici relateret til fremtidige udlejnings- eller salgspriser. Videnressourcer Selskabet har igen i 2023 styrket organisationen både inden for asset management og ESG, via tilførsel af yderligere kompetencer. Selskabet har nu en bredt funderet organisation med stærke og erfarne kompetencer inden for ejen-domsdrift og -investeringer. Den løbende ejendomsadministration sker i samarbejde med eksterne, professionelle administratorer, der efterle-ver Ejendom Danmarks etiske normer, der blandt andet indebærer, at medarbejderne til enhver tid har de fornødne faglige kvalifikationer til at kunne varetage opgaven. Særlige funktioner som ESG, lejemålsindretninger samt drift og vedligeholdelse udføres i samarbejde med eksterne specialister. Selskabets egne projektudviklingskompetencer suppleres ligeledes med eksterne specialister. Forventninger til 2024Selskabet forventer ved uændret portefølje for 2024 et bruttoresultat eksklusive værdireguleringer på niveau med 2023. Hertil kommer at værdiansættelsen af porteføljen kan blive påvirket af ændrede afkastkrav foranlediget afde finansielle markedsforhold. Dataetik Selskabet følger samme retningslinjer for dataetik som moderselskabet Danica Pension, CVR-nr. 24256146. Danica Pension følger Forsikring og Pensions retningslinjer, i forhold til datasikkerhed, der tager udgangspunkt i de tre retningslinjer: Transparens, Personalisering og Forebyggelse. Samfundsansvar Danica Ejendomme P/S følger Danske Banks politik for Corporate Responsibility. For nærmere omtale heraf henvi-ses til koncernregnskabet for Danske Bank A/S, cvr. Nr. 61126228 for 2023. Selskabet har udformet en ESG strategi for sine ejendomsinvesteringer. Strategien har til formål at øge fokus på bæredygtighed, hvor målsætninger om CO2 reduktion, certificering af ejendomme samt biodiversitet indgår. I stra-tegien indgår også målsætninger om understøttelse af sociale forhold relateret til ejendommene samt målsætnin-ger vedrørende governance. Det overordnede mål er at reducere CO2-udledningen fra den danske portefølje af ejendomme med 37 pct. i 2025 og 69 pct. i 2030 sammenlignet med udledningen i 2019. I perioden 1. oktober 2022 til 30. september 2023 har CO2-udledningen ligget på 7,3 kg CO2e/m2, hvilket er en reduktion på 34 pct. i forhold til 2019. Årsagen til denne reduktion er primært ændrede emissionsfaktorer, som skyldes omlægninger i det centrale energisystem til mere vedvarende energikilder. Derudover er der indkøbt grøn strøm og udført energioptimerende tiltag på udvalgte ejen-domme. Selskabet har i 2023 udarbejdet en biodiversitetsstrategi, som sætter retningen for udviklingen af dette område de kommende år. I løbet af 2024 vil målsætningen for reduktion af CO2-udledningen frem mod 2025 blive revurderet, mens målet frem mod 2030 forventes fastholdt. Kønsmæssig sammensætning i ledelsen Mangfoldighed i bestyrelsens kompetencer er afgørende for bestyrelsens virke. Der er vedtaget en mangfoldigheds-politik, som fastlægger rammerne for at sikre mangfoldighed og inklusion i Danica Ejendomme P/S. Politikken defi-nerer, hvilke kompetencer den samlede bestyrelse skal besidde, og der sker en løbende vurdering af, hvorvidt besty-relsens kompetencer er tilstrækkelige. Ifølge mangfoldighedspolitikken skal bestyrelsen sikre, at der til stadighed fokuseres på at opretholde en kønsmæssig balance blandt bestyrelsen i Danica Ejendomme P/S. Danica Ejendomme P/S arbejder målrettet for at opnå en ligelig fordeling af køn i bestyrelsen og forventer at være i mål med dette i 2028. Danica Ejendomme P/S har i den anledning i politikken fastsat måltal for bestyrelsen. KØNSMÆSSIGE SAMMENSÆTNING OG MÅL Mål for 2028Andel af kvinderKvinderI alt40%0%05BestyrelsesmedlemmerDer er ikke udarbejdet måltal for øvrige ledelsesniveauer da direktionen kun har et medlem, og der herudover ikke eransatte i Danica Ejendomme P/S. Øvrige personaleressourcer indkøbes hos Danica Kapitalforvaltning P/S. Begivenheder efter balancedagenDer er efter regnskabsårets udløb ikke indtrådt begivenheder, som vil kunne forrykke vurderingen af årsrappor-ten.Foranlediget af den ekstraordinære situation med stigende renter samt den geopolitiske uro vil selskabet opretholde en skærpet opmærksomhed på effekten af disse forhold på selskabets aktiviteter. Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 for Danica Ejendomme P/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, Michael Nielsen Thomas Dyhrberg Nielsen Poul Kobberup Jesper Koefoed Formand Næstformand Søren Møller Hansen Michael Nielsen Til kapitalejeren i Danica Ejendomme P/S Vi har revideret årsregnskabet for Danica Ejendomme P/S for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabs-loven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 i overensstem-melse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vo-res konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med års-regnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udar-bejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabs-princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standar-der om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelig-hed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herud-over:  Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigel-ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæs-sige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begiven-heder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregn-skabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er ba-seret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sik-kerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på an-den måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabs-loven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelses-beretningen. København, Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Christian Camilo Porsborg Michael Thorø Larsen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor 0 -100000000 56000000 -679000000 240000000 -445000000 54000000 55000000 -988000000 -5000000 211000000 249000000 14000000 -18000000 0 3000000 1061000000 -1336000000 122000000 64000000 928000000 -1186000000 133000000 -150000000 770000000 701000000 36844000000 35439000000 510000000 612000000 41000000 0 4000000 0 154000000 150000000 30328000000 4410000000 0 1169000000 36844000000 155000000 250000000 945000000 965000000 8795000000 8138000000 763000000 1303000000 17750000000 381000000 4410000000 150000000 31514000000 325000000 291000000 1601000000 35439000000 167000000 183000000 17014000000 17544000000 33838000000 35675000000 985000000 764000000 325000000 155000000 16824000000 18131000000 6461000000 6838000000 16208000000 616000000 4410000000 481000000 30122000000 0 133000000 928000000 0 -464000000 464000000 0 4410000000 150000000 31514000000 0 -150000000 -1186000000 4410000000 0 30328000000 GenereltÅrsregnskabetudarbejdes i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store klasse C-virksomheder.Generelt om indregning og målingDer er foretaget fusion af en række selskaber med Danica Ejendomme P/S som fortsættende selskab efter sammenlægningsmetoden.Iresultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringeraf finansielle aktiver og forpligtelser samt investeringsejendomme. Alle omkostninger indregnes ligeledes itakt med, at de afholdes.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet,og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tid-ligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske for-dele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning målesaktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter førsteindregning sker sombeskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapportenaflægges, og som be-eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.ResultatopgørelseNettoomsætningNettoomsætning omfatter de periodiserede huslejeindtægter ekskl. betaling af varme og fællesomkostnin-ger fra investeringsejendomme.Andre driftsindtægterAndre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hoved-aktivitet.DriftsomkostningerDriftsomkostninger omfatter de omkostninger, der afholdes for at opnå nettoomsætningen.Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendommeIndeholder omkostninger forbundet med drift og administration af investeringsejendomme, reparation og vedligeholdelse samt ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger, som ikke betales af lejerne.Alle ejendomsomkostninger afholdes af virksomheden, der via et særligt regnskab opkræver lejernes an-del af disse. De opkrævede beløb er fratrukket de pågældende omkostninger og eventuelle tilgodehaven-der eller gæld i forbindelse med omkostningsregnskabet indgår i balancen.Andre eksterne omkostningerAndre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, revision mv.Dagsværdireguleringer af investeringsejendommeDagsværdireguleringer af investeringsejendomme medtages i resultatopgørelsen og omfatter både årets urealiserede værdireguleringer samt gevinster og tab i forbindelse med afhændelse af investeringsejen-domme.Tilbageførsel af nedskrivninger vedr. ejendomme under opførelse (til videresalg)Tilbageførsel af nedskrivninger vedr. ejendomme under opførelse (til videresalg) medtages i resultatop-gørelsen og omfatter årets tilbageførte værdireguleringer vedr. ejendomme under opførelse (til videre-salg). Indtægt af kapitalkonto i interessentskabIndtægter fra kapitalkonto i interessentskab indeholder andel af årets resultat i interessentskabet.Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomhederTilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori virksomheden har bestemmende indflydelse. Virksomhe-der, som ikke er tilknyttede, men i hvilke selskabet ejer kapitalandele og udøver en betydelig indflydelse, er associerede eller fællesledede virksomheder. Fællesledede virksomheder er virksomheder, hvor ingen af deltagerne hver for sig har bestemmende indflydelse, men hvor den bestemmende indflydelse udøves af deltagerne i fællesskab.Associerede og fællesledede virksomheder medtages i resultatopgørelsen med den andel af deres resul-tat, som svarer til Danica Ejendomme P/S kapitalandel. Andelen af resultat opgøres med udgangspunkt i den senest foreliggende årsregnskab eller perioderegnskab, som følger samme regnskabspraksis som Danica Ejendomme P/S.Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fælleslededevirksomheder overføres til egenkapi-talen på en bunden reserve.Finansielle indtægterIndeholder renter og rentelignende indtægter af tilgodehavender og likvide beholdninger. Endvidere indgår udbytte af kapitalandele, bortset fra udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder.Finansielle omkostningerIndeholder renter og rentelignende udgifter af gældsforpligtelser og renter fra gæld tilknyttede virksomhe-der, herunder kurstab på obligationslån.SkatFor tiden indtil omdannelse til partnerselskab 14. juli 2023 er selskabet et selvstændigt skattesubjekt,som opfylder de særlige betingelser for skattefritagelse for livsforsikringsselskabers ejendomsdattervirk-somheder. Selskabets skattepligtig indkomst medregnes derfor hos moderselskabet Danica Pension,Livsforsikringsaktieselskab, hvor skatten af den samlede indkomst udgiftsføres.For tiden efter omdannelsen til partnerselskab er selskabet ikke et selvstændigt skattesubjekt, hvorfor derikke er indregnet skat i årsrapporten. Selskabets resultat beskattes hos selskabsdeltageren.BalanceInvesteringsejendommeInvesteringsejendomme indregnes ved køb til kostpris inklusive transaktionsomkostninger og værdian-sættes efterfølgende til dagsværdi i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 38. Regulering af dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under dagsværdiregulering af investeringsejendomme.Dagsværdien opgøres ved hjælp af en DCF model, hvor forventningen til afkastet modtages halvårligt fra eksterne vurderingsmænd. Dagsværdien fastsættes ud fra en systematisk vurdering af de enkelte ejen-domme baseret på ejendommenes forventede afkast, og i overensstemmelse med bilag 7 til Finanstilsy-nets bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser.De anvendte afkastkrav afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejeres bonitet. De anvendte af-kastkrav varierer individuelt i mellem 3,6% og7,0%. Derudover indgår der i beregningerne aktuelle bud-getter for vedligehold o.l., forventet langsigtet inflation på 2,0 % samt estimeret tomgang lejekontrakterne reguleres årligt efter de individuelle betingelser i kontrakterne, hvilket som oftest er ift. udviklingen i netto-prisindekset.I forhold til usikkerhed og måling af investeringsejendomme henvises der til note 7.Investeringsejendomme under opførelseInvesteringsejendomme under opførelse indregnes tildagsværdi. Ledelsen vurderer, at kostprisen er det bedste udtryk for dagsværdi. I tilfælde af at den forventede markedsværdi ikkeerpå niveau medde forventede omkostningerpå færdiggørelsestidspunktet, foretagesder værdiregulering.Investeringsejendomme under opførelse består afbyggeomkostninger mv. vedrørende igangværende projekter.Til beregning af den forventede markedsværdi for investeringsejendommene under opførelse anvendes der en diskonteringsfaktor på 5,90% inkl. 2,0% forventet inflation. I forhold til usikkerhed og måling af investeringsejendomme under opførelse henvises der til note 8.Værdien af de tilhørende grunde er opført under investeringsejendomme. I takt med atbyggerierne afsluttes, overføres ejendomme til Investeringsejendomme.Driftsmateriale og inventarDriftsmateriale og inventar måles til anskaffelsesværdien med fradrag af foretagne afskrivninger. Drifts-materiel og inventar afskrives lineært over 10 år.Kapitalkonto i interessentskabKapitalkonto i interessentskab måles til indre værdi svarende til ejeandelens regnskabsmæssige indre værdi i interessentskabet.Kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder Tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder medtages med den forholdsmæssigt ejede andel af virksomhedernes egenkapital opgjort efter indre værdis metode.Investeringsejendomme under opførsel til videresalgInvesteringsejendomme under opførelse indregnes til kostpris. Ledelsen vurderer,at kostprisen er det bedste udtryk for dagsværdi. I tilfælde af atden forventede markedsværdiikkeerpå niveau medde forventede omkostningerpå færdiggørelsestidspunktet, foretages der nedskrivning.Investeringsejendomme under opførelse består af byggeomkostninger mv.TilgodehavenderAndre tilgodehavender og tilgodehavender optages til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet objektiv indikation på værdiforringelse.Likvide beholdningerLikvide beholdninger omfatter indeståender på bankkonti.GældsforpligtelserGældsforpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden.Øvrige gældsforpligtelser optages til amortiseret kostpris.Principper for transaktioner mellem koncernens virksomhederSelskabet indgår i Danske Bank koncernen og Danica koncernen, der består af en række selvstændige juri-diske virksomheder. Transaktioner mellem koncernens virksomheder afregnes på markedsprisniveau.Centralt afholdte omkostninger faktureres til virksomheden som kalkulerede enhedspriser ud fra forbrug og aktivitet i overensstemmelse med reglerne om Transfer Pricing eller til markedspriser, hvis sådanne findes. true Der udarbejdes ikke koncernregnskab, da koncernen falder ind under reglerne for fritagelse efterårsregnskabslovens § 112 stk. 1. Selskabets regnskab indgår i koncernregnskabet for henholdsvis Da-nica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, København og Danske BankA/S, København. Som følge herafer der ikke udarbejdet koncernregnskab for koncernen, ligesom der ikke er udarbejdet pengestrømsopgø-relse. OmsætningSelskabets omsætning er genereret i Danmark Andre eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendomme Der er ingen ansatte i selskabet.Direktion og bestyrelse modtager ikke vederlag fra selskabet.Administrationen udføres af eksterne administratorer og af selskaber i Danske Bank koncernen.I posten indgår bl.a. administrationsvederlag til eksterne administratorer og genralforsamlingsvalgt revisor.Revisionshonoraet for koncernen specificeres i årsrapporten for Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab. Dagsværdireguleringer af investeringsejendommeUrealiseret værdiregulering til dagsværdi-990-175Gevinst ved afhændelse af investeringsejendomme2170I alt-988-5 Finansielle indtægterRenteindtægter fra tilknyttede virksomheder620Andre renteindtægter mv.2122I alt64 122 Finansielle omkostningerAndre renteudgifter mv.-30I alt-3 0 Investeringsejendomme Kostpris primo 15.504 15.627Tilgang148 148Afgang-411-271Overførsler fra projektejendomme00Kostpris ultimo 15.241 15.504Værdireguleringer primo 2.2462.553Årets værdireguleringer -947 -218Værdireguleringer på solgte ejendomme -324-90Tilbageførte værdireguleringer-80Værdireguleringer ultimo967 2.246Regnskabsmæssig værdi ultimo16.208 17.750Dagsværdi ultimoBoligejendomme7.7217.835Kontorejendomme8.4879.915Ændring af dagsværdi indregnet i resultatopgørelseBoligejendomme-133244Kontorejendomme-857-419Selskabets investeringsejendomme består af 17 boligejendomme med et samlet areal på næsten 188.000 m2 beliggende i Storkøbenhavn og Aarhus, og 58 erhvervsejendomme med primært kontor på i alt næsten 458.000 m2 beliggende i primært Hovedstadsregionen og Aarhus. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af DCF-modellen.Følgende diskonteringsfaktorer (inkl. 2,0 % forventet inflation) er fastsat for de enkelte ejendomstyper:- Boligejendomme beliggende i Storkøbenhavn 5,6 – 6,75 % (vægtet gennemsnit 6,0 %)(31.12.2022: 5,5 – 6,5 %, hhv. 5,8%).- Erhvervsejendomme beliggende i Storkøbenhavn 6,0 – 9,0 % (vægtet gennemsnit 7,0 %)(31.12.2022: 5,5 – 8,75 %, hhv. 6,7 %).Den gennemsnitlige diskonteringsfaktor for hele driftsporteføljen inklusive forventet inflation udgør 6,5 %pr. 31.12.2023 (6,3% pr. 31.12.2022).Den samlede økonomisk tomgang for driftsporteføljen excl. udviklingsprojekter udgjorde 5,3 % pr.31.12.2023 (6,1% pr. 31.12.2022).Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af diskonteringsfaktorerne, idet der på de geo-grafiske områder, hvor selskabets ejendomme er beliggende, er et meget begrænset antal transaktioneraf ejendomme, og derfor er det svært at sætte afkastkravet. En forøgelse af diskonteringsfaktoren med i gennemsnit 0,5 procentpoint vil reducere den samlede dagsværdi med 1,9 mia. kr.Terminalværdien er opgjort som den budgetterede og normaliserede nettopengestrøm i år 10, divideret med den fastsatte diskonteringsfaktor (eksklusive inflation). Terminalværdien tilbagediskonteres for at beregne nutidsværdien.Herudover er anvendt følgende væsentlige forudsætninger ved dagsværdimålingen:- For boligejendomme er det forudsat, at den nuværende udlejningsprocent fastholdes i to år, hvorefterder indarbejdes strukturel tomgang på 2%, (medmindre særlige forhold gør sig gældende).Ved udgangen af 2023 var den gennemsnitlige leje for boligejendommene på 1.947 kr./m2.- Enkelte erhvervslejemål er pt. ikke udlejet. Det er forudsat, at der efter en tomgangsperiode på 24måneder fra balancedagen kan indgås en lejeaftale med en ny lejer til en årlig leje svarende til tom-gangslejen.- Generelt for erhvervsejendomme er det forventet, at der skal ske renovering ved genudlejning for atkunne opretholde lejeniveauet, hvorfor der er indregnet omkostninger til fremtidig genudlejning.Boligejendommene er værdiansat til en gennemsnitlig værdi på 40.983 kr./m2, og erhvervsejendommenetil en gennemsnitlig værdi på 18.547 kr./m2.Investeringsejendomme under opførelseKostpris primo 34977Korrektion primo0 47Tilgang235 225Kostpris ultimo 584 349Værdireguleringer primo 3283Korrektioner til tidligere år -470Årets værdireguleringer 0 -4Værdireguleringer ultimo32 32Regnskabsmæssig værdi ultimo 616 381Selskabets investeringsejendomme under opførelse udgør et samlet areal på ca. 25.000 m², hvoraf 10.400 m² udvikles med henblik på udlejning.Investeringsejendomme under opførelse indregnes tildagsværdi.Ledelsen vurderer, at kostprisen er det bedste udtryk for dagsværdi. I tilfælde af at den forventede markedsværdi ikke er på niveau med de forventede omkostninger på færdiggørelsestidspunktet, foretages derværdiregulering.Til beregning af den forventede markedsværdi for investeringsejendommeunder opførelseanvendes følgende diskonteringsfaktor 5,90% inkl. 2,0% forventet inflation.Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af diskonteringsfaktoren, idet der på det geografiske område, hvor selskabets ejendomme er beliggende, eret meget begrænset antal transaktioner af ejendomme, og derfor er det svært at sætte afkastkravet. En forøgelse af diskonteringsfaktoren med 0,25 procentpoint vilreducere dagsværdien med omtrent 29 mio. kr.Terminalværdien er opgjort som den budgetterede og normaliserede nettopengestrøm i år 10, divideret med den fastsatte diskonteringsfaktor (eksklusive inflation).Terminalværdien tilbagediskonteres for at beregne nutidsværdien.Herudover er anvendt følgende væsentlige forudsætninger ved dagsværdimålingen:-Denforventedegennemsnitlige leje for boligerne er vurderet til 2.229 kr. pr. m² p.a. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris primo 6.6785.807Tilgang 871303Nedskrivning*0-56Kostpris ultimo6.9256.678Værdireguleringer primo 159108Andel af årets resultat i tilknyttede virksomheder 51-623Værdireguleringer ultimo159-464Regnskabsmæssig værdi ultimo6.4616.837Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af:Ejer-NavnHjemstedandelResultatEgenkapital100%KøbenhavnEjendomsselskabet Project Nord P/S-5184.199ERDA I P/SKøbenhavn100%-26357SD Karreen Holding P/SKøbenhavn100%1926Ordrup Jagtvej Holding P/SKøbenhavn100%-1688Bag Søndermarken Holding P/SKøbenhavn100%-5133Stockholmsgade Holding P/S København100%-59221Vester Søgade 10 P/S København100%0593*Selskabet er kontraktlig forpligtet til at købe anparter i et ejendomsselskab i 2024, hvor der grundet udviklingen i afkastkravet ses ind i en nedskrivning. Kapitalandele i associerede og fællesledede virksomheder Kostpris primo 8.4268.426Kostpris ultimo8.426 8.426Værdireguleringer primo 369311Resultat-445 240Udbytte modtaget-101-182Udbytte ikke modtaget -111 0Værdireguleringer ultimo-288 369Regnskabsmæssig værdi ultimo8.1388.795Kapitalandele i associerede virksomheder består af:Ejer-NavnandelHjemstedResultatEgenkapitalDanske Shoppingcentre FC P/SHøje Taastrup50%-41582Komplementarselskabet Danske Shoppingcentre ApSHøje Taastrup50%00Danske Shoppingcentre P/SHøje Taastrup50%-4396.931Udviklingsselskabet CØ P/S50%København08Komplementarselskabet CØ ApSKøbenhavn50%00Magnolieholm P/SHerning75%01Komplementarselskabet Magnolieholm ApSHerning75%00P/S Downtown CBDKøbenhavn50%4196Komplementaranpartsselskabet Downtown CBD København50%00Samejet Nymøllevej 59-91København75%30420Kapitalkonto i interessentselskabKostpris primo9898Kostpris ultimo9898Værdiregulering primo85 80Årets resultat-185Værdiregulering ultimo6785Regnskabsmæssig værdi ultimo 165 183Navn Resultat EgenkapitalHjemsted AndelInteressentskabet af 23. december 1991 Aarhus14,98%-18165 Tilgodehavender hos tilknyttede og associerede virksomhederKostpris primo763596Tilgang540 361Afgang0 -194Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.303 763Ejendomme under opførsel (til videresalg) Kostpris primo 948 1.592Tilgang152 314Afgang-25-958Kostpris ultimo 1.075 948Nedskrivninger primo -184 -184Årets nedskrivninger -60Tilbageførte nedskrivninger 1000Nedskrivninger ultimo-90 -184Regnskabsmæssig værdi ultimo985 764 GældsforpligtelserGældsforpligtelser der forfalder indenfor 1 år:Leverandører af varer og tjenesteydelser150 154Gæld til tilknyttede virksomheder 04Anden gæld 510800Periodeafgrænsningsposter410I alt701 958Selskabet har ikke gæld, som forfalder til betaling efter mere end 5 år. Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser Selskabet er fællesregistreret for lønsumsafgift og moms med alle væsentlige danske selskaber i Danica Pension koncernen og hæfter solidarisk for afregning heraf.Selskabet er frivilligt momsregistreret vedrørende visse ejendomme. Den resterende momsreguleringsforpligtelse udgør126277Selskabet hæfter som deltager i interessentskaber for en gæld på i alt2529Heraf indgår i selskabets balance--Selskabet har indgået kontraktlige forpligtelser til at erhverve eller om- og tilbygge investeringsejedom-me, reparere, vedligeholde og forbedre disse samt tinglyste hjemfaldsforpligtigelser for et beløb på 1.1991.136Der forefindes ingen sikkerhedsstillelser. KoncernforholdDanske Bank A/S, Holmens Kanal 2, København, udarbejder koncernregnskab for den største koncern, hvori Danica Ejendomme P/S indgår som datterselskab, og er samtidig modervirksomhed for den mindste koncern Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, hvori Danica Ejendomme P/Sindgår som dattervirksomhed, og for hvilken der udarbejdes koncernregnskab. Koncernregnskabet kan rekvireres hos Danske Bank A/S, Holmens Kanal 2, København K. Nærtstående parterKoncerninterne transaktioner er foretaget på markedsvilkår med moderselskab Danica PensionRente RerRM Mellemregning1418Administrations Fee Danica Kapitalforvaltning5259Udbytte Danske Shoppingcentre P/S, Danske Shoppingcentre FC P/S og Samejet Nymøllevej 59-91111182 Ledelsesvederlag11Løn mv.00Pension00BonusI alt 11Selskabets ledelse modtager ikke direkte honorar for deres ledelsesarbejdehvorfor overstående er udtryk for den del af ledelses løn, som kan henføres til ledelsesrbejde. Aflønningen sker af koncernforbundet selskab. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 2024-01-25 Michael Nielsen Regnskabsklasse C, stor virksomhed 1915-12-20 2024-01-25 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S Konklusion Grundlag for konklusion 2024-01-25 mne35823 mne50635 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S