24919714 2024-01-01 2024-12-31 24919714 2024-01-01 2024-12-31 1 24919714 2024-01-01 2024-12-31 1 24919714 2024-01-01 2024-12-31 3 24919714 2024-01-01 2024-12-31 2 24919714 2024-01-01 2024-12-31 1 24919714 2024-01-01 2024-12-31 5 24919714 2024-01-01 2024-12-31 4 24919714 2024-01-01 2024-12-31 2 24919714 2023-01-01 2023-12-31 24919714 2023-12-31 24919714 2024-12-31 24919714 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2022-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2022-12-31 24919714 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2023-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2024-01-01 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 24919714 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 24919714 2024-12-31 fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember 24919714 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK Danica Ejendomme P/S Meldahlsgade 5, 1613 København V 24919714 København Weidekampsgade 6 2300 København S Hovedtal (Mio.kr.) 20242023202220212020Nettoomsætning 995969903846827Bruttoresultat 778711691569535Urealiseret værdiregulering til dagsværdi* 147-1.013-175-10-129Gevinst ved afhændelse af investeringsejendomme*-22217100Driftsresultat 845-255632573377Finansielle poster, netto 225611221186Årets resultat 1.718-1.3361.061953-20Anlægsaktiver, tilgang 1.0453859642.176948Aktiver i alt 37.08135.45036.84235.55429.329Egenkapital 36.45634.73836.07435.01323.715Nøgletal: Egenkapitalforretning 4,7-3,82,92,7-0,1Solidittetsgrad i% 98,398,097,998,580,9Gennemsnitlige fuldtidsbeskæftigede 00000*Urealiseretværdiregulering og gevinst ved afhændelse af investeringsejendom vedrør kun direkte ejede ejendomme.Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal".Fra primo2024er der foretaget fusion af en række selskaber med DanicaEjendomme P/Ssom fortsættende selskab efter sammenlægningsmetoden.Følgende selskaber er blevet fusioneret ind i Danica Ejendomme P/S:- Vester Søgade 10 P/S, CVR-nr.4364 7865- Europa Plads P/S 2021CVR-nr.4231 7063Nøgletallene er tilrettelagt fusionen bagudlagt.Begivenheder efter balancedagen Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtrådt begivenheder, som vil kunne forrykke vurderingen af årsrappor-ten. Forventninger til 2025 Selskabet forventer ved uændret portefølje for 2025 en tomgang og et bruttoresultat eksklusive værdireguleringer på niveau med 2024. Hertil kommer at værdiansættelsen af porteføljen kan blive påvirket af ændrede afkastkrav foranlediget af de finansielle markedsforhold. HovedaktivitetSelskabets formål er at opføre, eje og drive fast ejendom, samt udøve naturlig virksomhed knyttet hertil.DanicaEjendomme P/Sejerinvesterings-og projektejendommeog andele i butikscentre i Danmark, med hoved-vægt på Storkøbenhavn og de større byer. Ejerskab er direkte eller gennem tilknyttede og associerede ejendoms-selskaber.DanicaEjendomme P/Ssamlede aktiver udgør37.081mio. kr. ultimo2024.Knap54pct. er direkte ejendoms-investeringer, mens resten udgør øvrige aktiver, herunder kapitalandele i tilknyttede og associerede selskabersamt låntil disse.Tomgangenfor de direkte ejede driftsejendommeexcl. udviklingsprojekterudgør3,3%perultimo året. Ejendomsværdien af porteføljen fordeler sigpåfire hovedkategorier:22% kategoriseres som detailog shoppingcentre i drift,35% er kategoriseret som erhvervsejendomme i drift,28% er boligejendomme i driftog15% er projekter under opførelse. Fordelingen beregnes på basis af ejendomsværdier, inkl. værdier af under-liggende ejendomme i tilknyttede og associerede selskaber.Årets aktiviteter og resultatEjendomsmarkedet i Danmark var i løbet af 2024 positivt påvirket af sænkning af styringsrenter samt lavere inflati-onsniveau i forhold til forrige år. Udviklingen har betydet relativ stabile afkastkrav gennem 2024 indenfor bolig-, er-hverv- og shoppingcentresegmenterne.Den underliggende drift for selskabets ejendomme samt ejendomme i tilknyttede og associerede selskaber har ud-viklet sig positivt i 2024. Udlejningsaktiviteten har været tilfredsstillende og tomgangen for særligt bolig- og er-hvervssegment er fortsat på et meget lavt niveau ved årets udgang. Både kunde- og omsætningstal i butikscentreneviser igen fremgang i forhold til året før.Udviklingsprojekterne, som primært foregår i de tilknyttede og associerede selskaber, forløber generelt planmæs-sigt. Der er i løbet af året set et fald i byggeprisindekset, hvilket positivt påvirker igangværende byggeprojekter hvorentreprisekontrakten indekseres. I starten af året blev der afsluttet og idriftsat et ungdomsboligprojekt med 247enheder i København, hvor der er opnået fuld udlejning på kort tid. Der er ligeledes foretaget en markant udlejning påca. 31.000kvm i en af porteføljens igangværende projektejendomme i København, med en forventelig indflytning i2026. De samlede investeringer i udviklingsprojekter samt tilknyttede udviklingsprojekter udgør ultimo året 4.744mio.kr.Salget af projektlejligheder er stadigvæk udfordret af usikkerheden om de fremtidige ejendomsskatter og renteud-vikling. De salg som er foretaget i løbet af 2024 er sket til tilfredsstillende priser i forhold til de underliggende forret-ningsplaner. Salgsstatus vurderes fortsat som tilfredsstillende, idet flere projekter fortsat er under opførelse medforventet færdiggørelse i 2025/2026.I 2024 har der været øget aktivitet og investorinteresse i markedet for investeringsejendomme, som dog materiali-serede sig i relativ begrænset antal af gennemførte handler. Selskabet har i løbet af året indgået aftale om salg af enmindre erhvervsejendom til 58 mio. kr. med overtagelse 1. januar 2025. Trimningen af porteføljen vil fortsætte dekommende år.Resultatet inklusive værdireguleringer for 2024 udgør 1.718 mio. kr. mod -1.336 mio. kr. året før. Resultatet for2024 før værdireguleringer er i overensstemmelse med ledelsens forventninger og betragtes tilfredsstillende.Nettoomsætningen er steget og er positivt påvirket af en forbedring af udlejningsprocenten for både bolig- og er-hvervssegmentet. Årets urealiserede værdireguleringer i selskabets direkte ejede ejendomme udgør 125 mio.kr.mod -1.011 mio. kr. i 2024. Den urealiserede værdiregulering er påvirket af årets ny udlejninger og opsigelser, pris-talsregulering af lejeindtægter og revurdering af drifts- og vedligeholdelsesomkostninger.Driftsafkastet for 2024 udgør isoleret set 3,7 pct. mod 3,2 pct. i 2023. Det samlede afkast på ejendommene iselskabet er på 5,0pct. i 2024 mod -3,7 pct. i 2023.Værdiansættelsen af selskabets ejendomme sker på baggrund af markedsbaserede afkastkrav, der for erhvervs-ejendomme varierer fra 4,00 pct. til 7,00 pct. og for boligejendomme fra 3,41 pct. til 4,75 pct. For indirekte ejedebutikscentre varierer afkastkravene fra 5,10 pct. til 7,60 pct.Årets resultat foreslås disponeret som anført under resultatopgørelsen.Usikkerhed ved indregning og målingVærdiansættelsen af selskabets ejendomme foretages til dagsværdi og er sket på baggrund af et markedsbase-ret forrentningskrav. Laveste anvendte afkastkrav er 3,41% og højeste afkastkrav er 7,0%. Disse niveauer fast-sættes med input fra eksterne professionelle markedsaktører og udtrykker hver enkelt ejendoms attraktivitet,udlejningsprofil, beliggenhed og risikoprofil. Da afkastkravene i et vist omfang er tilknyttet udviklingen i markeds-renten, er fastsættelsen forbundet med en vis usikkerhed.I værdiansættelsen, som baseres på en 10-årig DCF model, indgår endvidere en række parametre som vurderingaf markedsleje, tomgangsperioder, omkostninger til vedligeholdelse, etc. I sagens natur indeholder fastsættelsenaf disse parametre en vis usikkerhed, idet de dog fastsættes ud fra erfaringstal af personer med indgående kend-skab til ejendommene og markedet. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med værdiansættelse af ejendomme,da der indgår en række forudsætninger i forbindelse hermed, herunder afkastkrav. Investeringsejendommen tildagsværdi er fastsat til 18.012 mio. kr ved et forrentningskrav på henholdsvis 6,0% og 6,9% (inkl. 2% inflation)på bolig og erhverv.Risikoen i selskabets direkte ejendomme kan på visse faktorer opgøres således: Effekt på årsresultatet, mio. kr.: En stigning på et procentpoint i den gennemsnitlige tomgang -12Effekt på aktivernes værdi, mio. kr.: Et fald på fem procent i det gennemsnitlige lejeniveau -60En stigning på et kvart procentpoint i det gennemsnitlige afkastkrav -972For yderligere henvises til omtale i årsregnskabets note 7.Særlige risiciInvesteringer i udlejningsejendomme er særligt behæftet med risiko for manglende udlejning. Selskabet har en investeringsstrategi, som tilsikrer, at udlejningsrisiciene reduceres bl.a. via attraktive beliggenheder, løbende god vedligeholdelse af ejendommene samt tilstedeværelse af kompetente udlejningsressourcer i selskabet.Risikoen for manglende lejebetalinger afdækkes dels ved forudbetaling af husleje og dels ved sikkerheder i formaf kontante deposita eller garantistillelser.Huslejer i såvel erhvervs- som boligejendomme reguleres generelt i takt med nettoprisindekset, hvilket modvir-ker risikoen for at en høj inflation vil påvirke ejendommenes værdier negativt. For detailhandelsejendomme kan huslejen også være fastsat ud fra butikkernes omsætning, dog ofte med en minimumsleje.Selskabet har i samarbejde med en professional forsikringsmægler udarbejdet en forsikringspolitik, som sik-rer, at selskabets ejendomme og tilhørende aktiviteter er forsvarligt forsikret.Selskabet har udarbejdet en ESG strategi, som har til formål, at forbedre ejendommens bæredygtige status, og dermed bevare sin attraktivitet i forhold til de stigende krav fra myndigheder og erhvervslejere.Selskabets udviklingsprojekter og større ombygningsprojekter indeholder yderligere risici relateret til entrepri-sekontrakterne samt entreprenørens evne til at udføre opgaven. Dette søges afdækket ved primært at kontra-here med de største entreprenører samt kræve garantistillelser for arbejdets udførelse. Udviklingsprojekter indeholder også markedsmæssige risici relateret til fremtidige udlejnings- eller salgspriser.VidenressourcerSelskabet har igen i 2025 styrket organisationen både inden for økonomi, asset management og ESG via tilførsel afyderligere kompetencer. Selskabet har nu en bredt funderet organisation med stærke og erfarne kompetencer indenfor ejendomsdrift og -investeringer.Den løbende ejendomsadministration sker i samarbejde med eksterne, professionelle administratorer, der efterle-ver Ejendom Danmarks etiske normer, der blandt andet indebærer, at medarbejderne til enhver tid har de fornødnefaglige kvalifikationer til at kunne varetage opgaven.Særlige funktioner som ESG, lejemålsindretninger samt drift og vedligeholdelse udføres i samarbejde med eksternespecialister. Selskabets egne projektudviklingskompetencer suppleres ligeledes med eksterne specialister. DataetikSelskabet følger samme retningslinjer for dataetik som moderselskabet Danica Pension, CVR-nr. 24256146,hvorforderhenvisestilredegørelsenforkoncernensdataetikimoderselskabetsårsrapport.DanicaPensionfølger Forsikring og Pensions retningslinjer, i forhold til datasikkerhed, der tager udgangspunkt i de tre retnings-linjer: Transparens, Personalisering og Forebyggelse. SamfundsansvarDanica Ejendomme P/S følger Danske Banks Sustainability Policy.For nærmere omtale heraf henvises til koncernregnskabet for Danske Bank A/S, cvr. Nr. 61126228 for 2024.Selskabet har udformet en ESG strategi for sine ejendomsinvesteringer. Strategien har til formål at integrere bæ-redygtighed i forretningen, hvor målsætninger om CO2-reduktion, certificering af ejendomme, alignment med EU-taksonomien samt biodiversitet indgår. I strategien indgår også målsætninger om understøttelse af sociale forhold relateret til ejendommene samt målsætninger vedrørende governance. Selskabets EU-taksonomi alignment for regnskabsperioden er 19,9 mia. dkk i den omsætningsbaserede alignment, hvilket svarer til 54,3% af porteføljens samlede markedsværdi. Den capex-baserede alignment er 12,7 mia. dkk. hvilket svarer til 34,6 % af porteføljens samlede markedsværdi. Det er et overordnet mål at reducere CO2-udledningen fra den danske portefølje af ejendomme med 37 pct. i 2025 og 69 pct. i 2030 sammenlignet med udledningen i 2019. I perioden 1. oktober 2023 til 30. september 2024 har CO2-udledningen gennemsnitligt ligget på 7,15 kg CO2e/m2, hvilket er en reduktion på 35 pct. i forhold til 2019. Reduktionen siden 2019 skyldes energioptimerende tiltag på udvalgte dele af porteføljen samt stadigt lavere emis-sionsfaktorer fra energisektoren. Forbrugsdata er i stigende grad baseret på målt data i stedet for beregnet data. Klimatilpasningsprojekter er i perioden påbegyndt på udvalgte ejendomme. Konkrete biodiversitetsprojekter er ud-ført iht. målsætningerne i selskabets biodiversitetsstrategi. Ligeledes er der arbejdet med boligejendomme med fokus på social trivsel for forskellige aldersgrupper. Tiltag for optimeret forbrugsdata er fortsat i 2024, hvilket kan skabe grundlag for en eventuel revurdering af reduk-tionsmålene for CO2-udledningen i 2025 og 2030. Kønsmæssig sammensætning i ledelsen Mangfoldighed i bestyrelsens kompetencer er afgørende for bestyrelsens virke. Der er vedtaget en mangfoldigheds-politik, som fastlægger rammerne for at sikre mangfoldighed og inklusion i Danica Ejendomme P/S. Politikken defi-nerer, hvilke kompetencer den samlede bestyrelse skal besidde, og der sker en løbende vurdering af, hvorvidt besty-relsens kompetencer er tilstrækkelige. Ifølge mangfoldighedspolitikken skal bestyrelsen sikre, at der til stadighed fokuseres på at opretholde en kønsmæssig balance blandt bestyrelsen i Danica Ejendomme P/S. Danica Ejendomme P/S arbejder målrettet for at opnå en ligelig fordeling af køn i bestyrelsen og forventer at være i mål med dette i 2028. Danica Ejendomme P/S har i den anledning i politikken fastsat måltal for bestyrelsen. KØNSMÆSSIGE SAMMENSÆTNING OG MÅL Underrepræsenteret Andel af underrepræsente-I alt køn ret køn Mål for 2028 Bestyrelsesmedlemmer 2023 5 0 0% 40% Bestyrelsesmedlemmer 2024 5 1 20% 40% Der er ikke udarbejdet måltal for øvrige ledelsesniveauer da direktionen kun har et medlem, og der herudover ikke er ansatte i Danica Ejendomme P/S. Øvrige personaleressourcer indkøbes hos Danica Kapitalforvaltning P/S. I 2024 har selskabet udvidet bestyrelsen med et nyt medlem, med specifik kompetence indenfor ESG og samtidig styrket diversiteten i bestyrelsen. Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2024 for Danica Ejendomme P/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2024. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Michael Nielsen Jesper Koefoed Poul Kobberup Thomas Dyhrberg Nielsen Næstformand Formand Dorte Vibe Hadberg Eckhoff Søren Møller Hansen København, Til kapitalejeren i Danica Ejendomme P/S Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for Danica Ejendomme P/S for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabs-loven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2024 - 31.12.2024 i overensstem-melse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vo-res konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med års-regnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udar-bejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabs-princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standar-der om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelig-hed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herud-over:  Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigel-ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæs-sige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begiven-heder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregn-skabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er ba-seret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.  Planlægger og udfører vi revisionen af årsregnskabet for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de konsoliderede finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne som grundlag for at udforme en konklusion om årsregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte revisionsar-bejde. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København, Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Christian Camilo Porsborg Michael Thorø Larsen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor -1336000000 3000000 -1336000000 64000000 -1186000000 -1336000000 -150000000 -255000000 845000000 -679000000 -445000000 55000000 58000000 -1011000000 125000000 258000000 217000000 711000000 778000000 969000000 995000000 -18000000 -100000000 0 298000000 9000000 343000000 224000000 1000000 1718000000 1718000000 0 1718000000 1718000000 356000000 33815000000 16421000000 174000000 167000000 16778000000 616000000 1209000000 945000000 8138000000 8494000000 1303000000 692000000 985000000 1635000000 35450000000 17394000000 6223000000 5868000000 356000000 294000000 34738000000 36456000000 32046000000 30328000000 4410000000 4410000000 521000000 41000000 150000000 712000000 35450000000 153000000 153000000 315000000 153000000 472000000 0 625000000 37081000000 16792000000 35080000000 1533000000 2001000000 37081000000 18012000000 276000000 18288000000 4410000000 150000000 31514000000 36074000000 0 -150000000 -1186000000 -1336000000 4410000000 0 30328000000 34738000000 0 0 1718000000 1718000000 4410000000 0 32046000000 36456000000 Anvendt regnskabspraksisGenereltÅrsregnskabetudarbejdes i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse C-virksomheder.Generelt om indregning og målingDer er foretaget fusion af enrække selskaber med Danica Ejendomme P/S som fortsættende selskab efterden koncerninterne metode.I resultatopgørelsen indregnes indtægteri takt med, at de indtjenes, herunderindregnes værdireguleringeraf finansielle aktiver og forpligtelser samt investeringsejendomme. Alle omkostninger indregnes ligeledes itakt med, at de afholdes.Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet,og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tid-ligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske for-dele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker sombeskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapportenaflægges, og som be-eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Generelt omusikkerhed vedindregning og målingVed værdiansættelse af investeringsejendomme indgår en række forudsætninger,herunder afkastkrav, dis-konteringsfaktor, tomgang, forventet driftsresultat, mv. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fast-sættelsen af de afkastkrav, som er anvendt ved opgørelsen af dagsværdien af selskabets investeringsejen-domme.ResultatopgørelseNettoomsætningNettoomsætning omfatter de periodiserede huslejeindtægter ekskl. betaling af varme og fællesomkostnin-ger fra investeringsejendomme.Selskabet er 100 pct. ejet af Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab.Driftsomkostninger Driftsomkostninger omfatter de omkostninger, der afholdes for at opnå nettoomsætningen. Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendomme Indeholder omkostninger forbundet med drift og administration af investeringsejendomme, reparation og vedligeholdelse samt ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger, som ikke betales af lejerne. Alle ejendomsomkostninger afholdes af virksomheden, der via et særligt regnskab opkræver lejernes an-del af disse. De opkrævede beløb er fratrukket de pågældende omkostninger og eventuelle tilgodehaven-der eller gæld i forbindelse med omkostningsregnskabet indgår i balancen. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, revision mv. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme medtages i resultatopgørelsen og omfatter både årets urealiserede værdireguleringer samt gevinster og tab i forbindelse med afhændelse af investeringsejen-domme. Tilbageførsel af nedskrivninger vedr. ejendomme under opførelse (til videresalg) Tilbageførsel af nedskrivninger vedr. ejendomme under opførelse (til videresalg) medtages i resultatopgø-relsen og omfatter årets tilbageførte værdireguleringer vedr. ejendomme under opførelse (til videresalg). Indtægt af kapitalkonto i interessentskab Indtægter fra kapitalkonto i interessentskab indeholder andel af årets resultat i interessentskabet. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder Tilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori virksomheden har bestemmende indflydelse. Virksomhe-der, som ikke er tilknyttede, men i hvilke selskabet ejer kapitalandele og udøver en betydelig indflydelse, er associerede eller fællesledede virksomheder. Fællesledede virksomheder er virksomheder, hvor ingen af deltagerne hver for sig har bestemmende indflydelse, men hvor den bestemmende indflydelse udøves af deltagerne i fællesskab. Associerede og fællesledede virksomheder medtages i resultatopgørelsen med den andel af deres resul-tat, som svarer til Danica Ejendomme P/S kapitalandel. Andelen af resultat opgøres med udgangspunkt i den senest foreliggende årsregnskab eller perioderegnskab, som følger samme regnskabspraksis som Danica Ejendomme P/S. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder overføres til egenkapi-talen på en bunden reserve. Finansielle indtægter Indeholder renter og rentelignende indtægter af tilgodehavender og likvide beholdninger. Endvidere indgår udbytte af kapitalandele, bortset fra udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder. Finansielle omkostninger Indeholder renter og rentelignende udgifter af gældsforpligtelser og renter fra gæld tilknyttede virksomhe-der, herunder kurstab på obligationslån. Skat Selskabet er ikke et selvstændigt skattesubjekt, hvorfor der ikke er indregnet skat i årsrapporten. Selska-bets resultat beskattes hos selskabsdeltageren. Balance Investeringsejendomme Investeringsejendomme indregnes ved køb til kostpris inklusive transaktionsomkostninger og værdian-sættes efterfølgende til dagsværdi i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 38. Regulering af dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres ved hjælp af en DCF model, hvor forventningen til afkastet modtages halvårligt fra eksterne vurderingsmænd. Dagsværdien fastsættes ud fra en systematisk vurdering af de enkelte ejen-domme baseret på ejendommenes forventede afkast, og i overensstemmelse med bilag 7 til Finanstilsy-nets bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser. De anvendte afkastkrav afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejeres bonitet. De anvendte af-kastkrav varierer individuelt i mellem 3,6% og 7,0%. Derudover indgår der i beregningerne aktuelle bud-getter for vedligehold o.l., forventet langsigtet inflation på 2,0 % samt estimeret tomgang lejekontrakterne reguleres årligt efter de individuelle betingelser i kontrakterne, hvilket som oftest er ift. udviklingen i netto-prisindekset. I forhold til usikkerhed og måling af investeringsejendomme henvises der til note 7. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse indregnes til dagsværdi. Ledelsen vurderer, at kostprisen som udgangspunkt er det bedste udtryk for dagsværdi. Investeringsejendomme under opførelse er opgjort som byggeretsværdi. Disse bliver opgjort på baggrund af de byggeretter der tillades i områdets lokalplaner, og den fordeling som kommunen foreløbig kræver mellem bolig, almennyttig bolig og erhverv. Investeringsejendomme under opførelse bliver løbende revurderet og i tilfælde af at den forventede mar-kedsværdi ikke er på niveau med de forventede omkostninger på færdiggørelsestidspunktet, foretages der værdiregulering. Investeringsejendomme under opførelse består af byggeomkostninger mv. vedrørende igangværende projekter. Værdien af de tilhørende grunde er opført under investeringsejendomme. I takt med at byggerierne afsluttes, overføres ejendomme til Investeringsejendomme. Driftsmateriale og inventar Driftsmateriale og inventar måles til anskaffelsesværdien med fradrag af foretagne afskrivninger. Drifts-materiel og inventar afskrives lineært over 10 år. Kapitalkonto i interessentskab Kapitalkonto i interessentskab måles til indre værdi svarende til ejeandelens regnskabsmæssige indre værdi i interessentskabet. Kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder Tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder medtages med den forholdsmæssigt ejede andel af virksomhedernes egenkapital opgjort efter indre værdis metode. Investeringsejendomme under opførsel til videresalg Investeringsejendomme under opførelse til videresalg indregnes til kostpris. I tilfælde af at den forventede markedsværdi ikke er på niveau med de forventede omkostninger på færdiggørelsestidspunktet, foretages der nedskrivning. Investeringsejendomme under opførelse består af byggeomkostninger mv. Investeringsejendomme under opførsel til videresalg klassificeres som varebeholdning og følger her underliggende regnskabsregler. Tilgodehavender Andre tilgodehavender og tilgodehavender optages til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet objektiv indikation på værdiforringelse. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender på bankkonti. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden. Øvrige gældsforpligtelser optages til amortiseret kostpris. Principper for transaktioner mellem koncernens virksomheder Selskabet indgår i Danske Bank koncernen og Danica koncernen, der består af en række selvstændige juri-diske virksomheder. Transaktioner mellem koncernens virksomheder afregnes på markedsprisniveau. Centralt afholdte omkostninger faktureres til virksomheden som kalkulerede enhedspriser ud fra forbrug og aktivitet i overensstemmelse med reglerne om Transfer Pricing eller til markedspriser, hvis sådanne findes. true Der udarbejdes ikke koncernregnskab, da koncernen falder ind under reglerne for fritagelse efterårsregnskabslovens § 112 stk. 1. Selskabets regnskab indgår i koncernregnskabet for henholdsvis Da-nica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, København og Danske Bank A/S, København. Som følge herafer der ikke udarbejdet koncernregnskab for koncernen, ligesom der ikke er udarbejdet pengestrømsopgø-relse. NettoomsætningSelskabets omsætning er genereret i Danmark Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendomme Der er ingen ansatte i selskabet.Direktion og bestyrelse modtager ikke vederlag fra selskabet.Administrationen udføres af eksterne administratorer og af selskaber i Danske Bank koncernen.I posten indgår bl.a. administrationsvederlag til eksterne administratorer og genralforsamlingsvalgt revisor.Revisionshonoraet for koncernen specificeres i årsrapporten for Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab. Dagsværdireguleringer af investeringsejendommeUrealiseret værdiregulering til dagsværdi147-1.013Tab ved afhændelse af investeringsejendomme-220Gevinst ved afhændelse af investeringsejendomme02I alt125-1.011 Finansielle indtægterRenteindtægter fra tilknyttede virksomheder17062Andre renteindtægter mv.542I alt22464 Finansielle omkostningerAndre renteudgifter mv.-1-3I alt-3-1 Investeringsejendomme Kostpris primo 16.09515.834Tilgang1501.022Overførsler fra ' Ejendomme under opførsel' 0396Afgang-44-411Overførsel til ' Ejendomme under opførsel' -4360Kostpris ultimo 15.83416.772Værdireguleringer primo 9432.245Årets værdireguleringer -970153Værdireguleringer på solgte ejendomme -2-324Tilbageførte værdireguleringer146-8Værdireguleringer ultimo9431.240Regnskabsmæssig værdi ultimo16.77718.012Dagsværdi ultimoBoligejendomme8.2427.721Kontorejendomme9.7709.056Ændring af dagsværdi indregnet i resultatopgørelseBoligejendomme109-133Kontorejendomme38-880Selskabets investeringsejendomme består både erhvervs- og boligejendomme beliggende primært i Stor-københavn og Aarhus hvor dagsværdien beregnes, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, med bag-grund i en DCF værdiansættelsesmodel baseret på ledelsesgodkendt budget, herunder 10 årigt drifts- og vedligeholdelsesbudget, samt lejeindtægter baseret på eksisterende lejebase med eventuel korrektion til markedsniveau. Forudsætningerne for dagsværdiberegningen er: 2024 2023 Inflation2%2%Diskonteringssats Bolig6,0%6,1%Diskonteringssats Erhverv6,9%7,6%Boligareal181.642 m2171.295 m2Erhvervsareal443.013 m2 407.581 m2 Est. driftsindtægt 2025DKK 838 mio.DKK 767 mio.Økonomisk tomgang4,0%5,2%Herudover er anvendt følgende væsentlige forudsætninger ved dagsværdiberegningen:- For boligejendomme er det forudsat, at den nuværende udlejningsprocent fastholdes i to år, hvorefter derindarbejdes strukturel tomgang på 2%, (medmindre særlige forhold gør sig gældende).- Enkelte erhvervslejemål er pt. ikke udlejet. Det er forudsat, at der efter en tomgangsperiode på 24 måne-der fra balancedagen kan indgås en lejeaftale med en ny lejer til en årlig leje svarende til tomgangslejen.- Generelt for erhvervsejendomme er det forventet, at der skal ske istandsættelse ved genudlejning for at kunne opretholde lejeniveauet, hvorfor der er indregnet omkostninger til fremtidig genudlejning.Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelsen af diskonteringsfaktorerne, idet der på det geo-grafiske område, hvor selskabets ejendomme er beliggende, er et begrænset antal transaktioner af ejen-domme at sammenligne med. En forøgelse af diskonteringsfaktoren med +0,5% - point vil reducere den samlede dagsværdi med DKK 1.790 mio.Ejendommens værdi udgør DKK 28.835 pr. m2 den 31.12.2024 (DKK 28.982 pr. m2 den 31.12.2023).Der er ikke anvendt ekstern vurderingsmand til værdiansættelse af ejendommen.Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris primo 6.3576.110Tilgang 0 303Nedskrivning*0 -56Tilbageførte nedskrivninger 56 0Kostpris ultimo6.4136.357Værdireguleringer primo -488135Andel af årets resultat i tilknyttede virksomheder 298 -623Værdireguleringer ultimo-190 -488Regnskabsmæssig værdi ultimo6.2235.869Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af:Ejer-NavnHjemstedandelResultatEgenkapital100%KøbenhavnEjendomsselskabet Project Nord P/S2534.453ERDA I P/SKøbenhavn100%9366SD Karreen Holding P/SKøbenhavn100%71995Ordrup Jagtvej Holding P/SKøbenhavn100%-1672Bag Søndermarken Holding P/SKøbenhavn100%-6128Stockholmsgade Holding P/S København100%-13209*I 2023 var selskabet er lovpligtet til at købe anparter i et ejendomsselskab i 2024, hvor der grundet udviklingen i afkastkravet ses ind i en nedskrivning. Kapitalandele i associerede og fællesledede virksomheder Kostpris primo 8.426 8.426Tilgang158 0Kostpris ultimo8.584 8.426Værdireguleringer primo -288369Resultat366 -445Udbytte modtaget-146-101Udbytte ikke modtaget -22 -111Værdireguleringer ultimo-90 -288Regnskabsmæssig værdi ultimo8.4948.138Kapitalandele i associerede virksomheder består af:Ejer-NavnandelHjemstedResultatEgenkapitalDanske Shoppingcentre FC P/SHøje Taastrup50%57619Komplementarselskabet Danske Shoppingcentre ApSHøje Taastrup50%00Danske Shoppingcentre P/SHøje Taastrup50%3997.204Udviklingsselskabet CØ P/S50%København-7492Komplementarselskabet CØ ApSKøbenhavn50%00Magnolieholm P/SHerning75%01Komplementarselskabet Magnolieholm ApSHerning75%00P/S Downtown CBDKøbenhavn50%3199Komplementaranpartsselskabet Downtown CBD København50%00Samejet Nymøllevej 59-91København75%-19379 Investeringsejendomme under opførelseKostpris primo 584349Tilgang9 235Overførsler fra investeringsejendomme 4360Overførsler til investeringsejendomme -396 0Overførsler til ejendomme under opførsel (til videresalg) -185 0Kostpris ultimo 448 584Værdireguleringer primo 3232Årets værdireguleringer -185 0Tilbageførte værdireguleringer-19 0Værdireguleringer ultimo-172 32Regnskabsmæssig værdi ultimo 276 616Selskabets investeringsejendomme under opførelse udgør et samlet antal byggeretter på ca. 45.000 m2. Ejendommene er beliggende i København, Lyngby Tårbæk og Odense kommuner. Der er tale om udvikling af boliger og erhverv.Investeringsejendomme under opførelse indregnes til dagsværdi. Ledelsen vurderer, at kostpris er det bedste udtryk for dagsværdi. I tilfælde hvor markedsværdi ikke er på niveau med de forventede omkostninger på færdiggørelsestidspunktet, foretages der en værdiregulering.Der er væsentlig usikkerhed forbundet med fastsættelse af byggeretsprisen, idet der på det geografiske område, hvor selskabets udviklingsprojekter er beliggende, er et begrænset antal transaktioner at sammenligne med. Dagsværdien måles op mod byggeretternes værdi i markedet. Et fald på 10% i byggeretsprisen medfører et fald i dagsværdien på 28 mio. kr.Ejendommenes værdi udgør pr- 31.12.2024 276 mio. kr. Tilgodehavender hos associerede virksomhederPrimo1.303763Tilgang5400Afgang0-611Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.303692 Kapitalkonto i interessentselskabKostpris primo9898Kostpris ultimo9898Værdiregulering primo8567Årets resultat9-18Værdiregulering ultimo7667Regnskabsmæssig værdi ultimo 165174AndelHjemstedEgenkapitalResultatNavnAarhusInteressentskabet af 23. december 199114,98%9174Ejendomme under opførsel (til videresalg) Kostpris primo 1.075948Tilgang368152Afgang0-25Overførsler fra projektejendomme1850Kostpris ultimo 1.6281.075Nedskrivninger primo -90-184Årets nedskrivninger -5-6Tilbageførte nedskrivninger 0100Nedskrivninger ultimo-95-90Regnskabsmæssig værdi ultimo1.533985 GældsforpligtelserGældsforpligtelser der forfalder indenfor 1 år:Gæld til associerede virksomheder153150Anden gæld 472521Periodeafgrænsningsposter041I alt625712Selskabet har ikke gæld, som forfalder til betaling efter mere end 5 år. Eventualforpligtelser og sikkerhedsstillelser Selskabet er fællesregistreret for lønsumsafgift og moms med alle væsentlige danske selskaber i Danica Pension koncernen og hæfter solidarisk for afregning heraf.Selskabet er frivilligt momsregistreret vedrørende visse ejendomme. Den resterende momsreguleringsforpligtelse udgør229126Selskabet hæfter som deltager i interessentskaber for en gæld på i alt11 29Heraf indgår i selskabets balance- -Selskabet har indgået kontraktlige forpligtelser til at erhverve eller om- og tilbygge investeringsejedom-me, reparere, vedligeholde og forbedre disse samt tinglyste hjemfaldsforpligtigelser for et beløb på 271 1.136Der forefindes ingen sikkerhedsstillelser. Nærtstående parterKoncerninterne transaktioner er foretaget på markedsvilkår med moderselskab Danica Pension, Cvr.nr.: 2425 6146, Bernstorffsgade 40 1577 København V 33 14Administrations Fee Danica Kapitalforvaltning5552Udbytte Danske Shoppingcentre P/S, Danske Shoppingcentre FC P/S og Samejet Nymøllevej 59-9146 111 Ledelsesvederlag Løn mv. 1 1Pension 0 0Bonus 0 0I alt 1 1Selskabets ledelse modtager ikke direkte honorar for deres ledelsesarbejdehvorfor overstående er udtryk for den del af ledelses løn, som kan henføres til ledelsesrbejde. Aflønningen sker af koncernforbundet selskab. KoncernforholdDanske Bank A/S, Holmens Kanal 2, København, udarbejder koncernregnskab for den største koncern, hvori Danica Ejendomme P/S indgår som datterselskab, og er samtidig modervirksomhed for den mindste koncern Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, hvori Danica Ejendomme P/Sindgår som dattervirksomhed, og for hvilken der udarbejdes koncernregnskab. Koncernregnskabet kan rekvireres hos Danske Bank A/S, Bernstorffsgade 40, 1577 København V. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 2025-02-07 Michael Nielsen Regnskabsklasse C, stor virksomhed 1915-12-20 2025-02-07 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S Konklusion Grundlag for konklusion 2025-02-07 mne35823 mne50635 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Weidekampsgade 6 2300 København S