xbrli:pureiso4217:DKK249197142021-01-012021-12-31249197142021-01-012021-12-311249197142021-01-012021-12-312249197142021-01-012021-12-313249197142021-01-012021-12-314249197142021-01-012021-12-311249197142021-01-012021-12-311249197142021-01-012021-12-312249197142020-01-012020-12-31cmn:PreviousYearMember249197142019-01-012019-12-31cmn:TwoYearsAgoMember249197142018-01-012018-12-31cmn:ThreeYearsAgoMember249197142017-01-012017-12-31cmn:FourYearsAgoMember249197142020-01-012020-12-31249197142021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142020-01-012020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142021-01-012021-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142020-01-012020-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142021-01-012021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142020-01-012020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142021-01-012021-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142020-01-012020-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142021-12-31249197142020-12-31cmn:PreviousYearMember249197142019-12-31cmn:TwoYearsAgoMember249197142018-12-31cmn:ThreeYearsAgoMember249197142017-12-31cmn:FourYearsAgoMember249197142020-12-31249197142020-01-01fsa:ContributedCapitalMember249197142021-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142020-12-31fsa:ContributedCapitalMember249197142020-01-01fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142021-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142020-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember249197142020-01-01fsa:RetainedEarningsMember249197142021-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142020-12-31fsa:RetainedEarningsMember249197142020-01-01249197142021-01-012021-12-311249197142020-01-012020-12-311cmn:PreviousYearMember249197142019-01-012019-12-311cmn:TwoYearsAgoMember249197142018-01-012018-12-311cmn:ThreeYearsAgoMember249197142017-01-012017-12-311cmn:FourYearsAgoMember249197142021-01-012021-12-312249197142020-01-012020-12-312cmn:PreviousYearMember249197142019-01-012019-12-312cmn:TwoYearsAgoMember249197142018-01-012018-12-312cmn:ThreeYearsAgoMember249197142017-01-012017-12-312cmn:FourYearsAgoMemberÅrsrapportRevisionspåtegningfalseRegnskabsklasse C, stor virksomhedfalsefalseDanica Ejendomsselskab ApSHolmens Kanal 21060København K24919714København2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-312022-01-24Michael NielsenThomas Dyhrberg NielsenPoul KobberupSøren Møller HansenMichael NielsenformandnæstformandMichael NielsenDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabWeidekampsgade Weidekampsgade 6623002300København SKøbenhavn S3396355633963556Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabWeidekampsgade 62300 København S33963556Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021 for Danica Ejendomsselskab ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finan-sielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2022-01-24Til kapitalejeren i Danica Ejendomsselskab ApSKonklusionVi har revideret årsregnskabet for Danica Ejendomsselskab ApS for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåteg-ningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstem-melse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers eti-ske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øv-rige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbe-vis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille drif-ten eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væ-sentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betrag-tes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økono-miske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisio-nen. Herudover: * Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisi-onsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. * Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlin-ger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. * Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. * Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på op-lysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores kon-klusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisi-onspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. * Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysnin-gerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisi-onen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til års-regnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregn-skabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinforma-tion i ledelsesberetningen.København2022-01-24Jens RingbækJacques PeronardSTATSAUTORISERET REVISORSTATSAUTORISERET REVISORmne27735mne16613Fra primo 2020 er der foretaget fusion af en række selskaber med Danica Ejendomsselskab som fortsættende selskab efter sammenlægningsmetoden. Det har ikke været praktisk muligt at tilrette nøgletallene fra før 2019. Hovedaktivitet Selskabets formål er at opføre, eje og drive fast ejendom, samt udøve naturlig virksomhed knyttet hertil. Danica Ejendomsselskab ApS ejer investeringsejendomme og andele i butikscentre i Danmark, med hovedvægt på Storkøbenhavn og de større byer. Ejerskab er direkte eller gennem tilknyttede og associerede ejendomssel-skaber. Danica Ejendomsselskab ApS samlede aktiver udgør 35.782 mio. kr. ultimo 2021. Omkring 60 pct. er direkte ejendomsinvesteringer, mens resten udgør øvrige aktiver, herunder kapitalandele i tilknyttede og associerede selskaber samt lån til disse. Udlejningsprocenterne for de direkte ejede driftsejendomme excl. udviklingspro-jekter udgør 91,3% per ultimo året. Ejendomsværdien af porteføljen fordeler sig i mellem fire hovedkategorier:ca. 23% kategoriseres som detail og shoppingcentre i drift, ca. 31% er kategoriseret som erhvervsejendommei drift, ca. 28% er boligejendomme i drift og ca. 18% er projekter under opførelse. Fordelingen beregnes på ba-sis af ejendomsværdier, inkl. værdier af underliggende ejendomme i tilknyttede og associerede selskaber. Årets resultat og aktiviteter Ejendomsmarkedet i Danmark var i 2021 fortsat påvirket af Covid-19 pandemien, som på mange områder havde effekt på samfundsøkonomien. Især blev retail-og hotelsegmentet hårdt ramt af nedlukninger og restriktioner i star-ten af 2021. Kontorsegmentet har kun i mindre grad været påvirket da den overvejende del af virksomhederne har bevaret deres kontorlejemål igennem pandemien. Boligmarkedet har udviklet sig positivt da blandt andet hjemmearbejde og andre restriktioner har øget boligforbruget. I selskabets portefølje blev især shoppingcentrene påvirket negativt af nedlukningen i første del af året og som følge heraf behov for understøttelse af lejerne med rabatter og henstand med lejebetalinger. Eksponeringen til hotelejendomme er ganske beskeden med deraf følgende lille effekt. Lejeniveauerne for både bolig- og erhvervsejendomme er generelt fortsat stabile eller svagt stigende, men størreudbud af lejemål som følge af høj byggeaktivitet kan potentielt lægge pres på lejen i udviklingsområderne og i de nyebydele. Butikscentrene og detailsegmentet oplever generelt skift i markedet, blandt andet på grund af øget e -handelog ændret forbrugeradfærd, hvilket delvis også påvirker lejeudviklingen. Shoppingcentrene i porteføljen søger atmodvirke disse trends via en strategi, som skal ændre centrenes profil til også at indeholde flere tilbud om bespisningog underholdnings- og fritidsaktiviteter af forskellig karakter. Trods Covid-19 er der i 2021registreret fremskridt påflere områder i shoppingcentrene. Udviklingsprojekterne, som primært foregår i de tilknyttede og associerede selskaber, forløber planmæssigt . Denhøje byggeaktivitet på markedet fører fortsat til stigende priser på byggematerialer og arbejdskraft og der blev i 2021registreret højeste udvikling i byggeprisindekset i mange år. Dette påvirker byggeprojekter som planlægges eller hvor byggematerialer endnu ikke er købt ind. Udviklingen har dog ikke givet anledning til at foretage korrektioner til projek-ternes dagsværdi. De samlede investeringer i selskabets udviklingsprojekter har i 2021 udgjort 1.129 mio.kr. Salget af boligenheder i udviklingsprojekterne har vist en positiv udvikling i 2021 med et tilfredsstillende antal solgte enheder trods flere af projekterne først færdiggøres i 2022-2024. Efterspørgslen efter velbeliggende investeringsejendomme er fortsat høj og der observeres til stadighed nye uden-landske investorer som indtræder på danske ejendomsmarked. Markedet dermed stærkt konkurrencepræget, og ofte resulterer det i transaktioner til meget lave afkastniveauer. Trods det konkurrenceprægede investeringsmarkedhar Selskabet investeret i alt 962 mio.kr. i nye ejendomme dels via et kapital indskud i Danske Shoppingcentre P/S til erhvervelse af endnu et shoppingcenter og dels til køb af to velbeliggende boligejendomme i Storkøbenhavn. Yder-mere har Selskabet indgået aftale om levering af en kontorejendom i Århus i 2023 til en værdi af 750 mio.kr. Med det formål at trimme porteføljen i forhold til strategien har selskabet i 2021 besluttet at sælge et antal mindreog sekundært beliggende ejendomme. I 2021 er der solgt 3 erhvervsejendomme for i alt 107 mio.kr. Trimningen afporteføljen vil fortsætte de kommende år. Resultatet inklusive værdireguleringer for 2021 udgør 953 mio. kr. mod -20 mio. kr. året før. Resultatet for 2020var markant negativt påvirket af årets værdireguleringer i direkte ejede ejendomme og ikke mindst nedskrivningerne på ejendomme i selskabets kapitalandele i Danske Shoppingcentre. Resultatet for 2021 før værdireguleringer er stort set i overensstemmelse med forventningerne og vurderes til-fredsstillende. Nettoomsætningen er steget og er positivt påvirket af en forbedring af udlejningsprocenten for bådebolig- og erhvervssegmentet. Bruttoresultatet er forbedret med ca. 30 mio. kr. hvilket skyldes fald i eksterne omkost-ninger vedr. investeringsejendomme. Årets værdireguleringer udgør netto 23 mio.kr. Værdireguleringen er forårsa-get af en række forhold på ejendommene, herunder nyudlejninger og opsigelser, pristalsregulering af lejeindtægter,revurdering af drifts- og vedligeholdelsesomkostninger samt mindre justeringer af de individuelle afkastkrav. Det samlede afkast på ejendommene i selskabet blev på 3,0 pct. mod 0,1 pct. i 2020. Driftsafkastet udgjorde isoleret set 3,0 pct., mod 2,4 pct., i 2020. Værdiansættelsen af selskabets ejendomme er sket på baggrund af markedsbaserede forrentningskrav, der varie-rer for indirekte ejede butikscentre fra 4,3 pct. til 8,65 pct. For øvrige erhvervsejendomme fra 3,50 pct. til 7,25 pct.og for boligejendomme fra 3,5 pct. til 4,75 pct. Årets resultat foreslås disponeret som anført under resultatopgørelsen. Indskud af selskaber Danica Ejendomsselskab ApS´ søsterselskaber SD Karre I, SD Karre II P/S og SD Karre Holding P/S er sammen med13 af Danica Pensionsforsikringsaktieselskab direkte ejet ejendomme blevet indskudt i Danica Ejendomsselskab ApS mod en kapitaludvidelse på nom. 189.000. Kapitaludvidelse Ultimo 2021 er der ligeledes foretaget en kapitaludvidelse i Danica Ejendomsselskab ApS i forbindelse med en gældskonvertering. Den nominelle anpartskapital i Danica Ejendomsselskab er således forhøjet me d nom. 1.121mio. kr. og udgør pr. 31.12.2021 nominelt 4.410 mio. kr. Usikkerhed ved indregning og måling samt særlige risici Investering i investeringsejendomme er behæftet med risiko for manglende udlejning. Hovedparten af Danica Ejendomsselskabs ejendomme er dog relativt velbeliggende, hvorfor denne risiko mere knytter sig til den gene-relle økonomiske udvikling end til de enkelte ejendomme, og værdiansættelsen indeholder ledelsens skøn for,hvordan de økonomiske konjunkturer forventes at få effekt på udviklingen i tomgangen, lejeniveauet og de fast-satte afkastkrav. Hovedparten af lejekontrakterne reguleres i henhold til udviklingen i nettoprisindekset, og en del af kontrakterne har en minimumsregulering. I butikscentrene er en del af lejekontrakterne afhængig af bu-tiksomsætningen. Herudover har selskabet nogle udviklingsprojekter, hvorved der er yderligere specifikke og potentielt højere risici ud over generiske ejendoms- og markedsrisici. Risikoen i porteføljen af direkte ejede ejendomme er følgende: Effekt på årsresultatet, mio. kr. En stigning på fem procent i den gennemsnitlige tomgang -6 En stigning på en procent i den gennemsnitlige lånerente -8 Effekt på aktivernes værdi, mio. kr. Et fald på fem procent. i det gennemsnitlige lejeniveau -754 En stigning på en procent i det gennemsnitlige afkastkrav -2.147 Videnressourcer Selskabet har i 2021 styrket organisationen både inden for asset management og projektudvikling , dels ved insour-cing af en række funktioner og dels ved tilførsel af yderligere kompetencer. Også inden for kommunikation, markeds-føring og controlling er der tilført yderligere ressourcer. Selskabet har nu en bredt funderet organisation med stærkeog erfarne kompetencer inden for ejendomsinvesteringer. Den løbende ejendomsadministration sker i samarbejde med eksterne, professionelle administratorer, der efterle-ver EjendomDanmarks etiske normer, der blandt andet indebærer at medarbejderne til enhver tid har de fornødnefaglige kvalifikationer til at kunne varetage opgaven. Særlige funktioner som ESG, lejemålsindretninger samt drift og vedligeholdelse udføres i samarbejde med eksternespecialister. Dataetik Selskabet følger samme retningslinjer for dataetik som moderselskabet Danica Pension, CVR-nr. 24256146.Danica Pension følger Forsikring og Pensions retningslinjer, i forhold til datasikkerhed, der tager udgangspunkti de tre retningslinjer: Transparens, Personalisering og Forebyggelse. På selskabets ordinære generalforsamling den 24. januar 2022 vil der blive fremlagt forslag om omdannelse af selskabet til et aktieselskab. Ved udgangen af 2021 blev registreret en stigning i covid-19 pandemien i Danmark, og der blev genindført for-skellige restriktioner. De indførte restriktioner i december 2021 havde ikke væsentlige negative effekter på ud-lejningen af selskabets ejendomme. Såfremt restriktionerne i 2022 skærpes yderligere med f.eks. tvangslukning af butikker kan det få en negativ effekt, hvis udlejerne igen skal træde til med henstand på lejebetalinger og even-tuelle lejerabatter. Omsætningsbaserede lejeindtægter vil også blive påvirket. Det kan også blive aktuelt igen at støtte øvrige lejere, hvis virksomhed påvirkes af covid-19 i 2022 og fremover. Forventninger til 2022 Selskabet forventer ved uændret portefølje for 2022 et bruttoresultat eksklusiv værdireguleringer på niveau med 2021.Begivenheder efter balancedagen Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtrådt begivenheder, som vil kunne forrykke vurderingen af årsrappor-ten.Samfundsansvar Danica Ejendomsselskab følger Danske Banks politik for Corporate Responsibility. For nærmere omtale heraf hen-vises til koncernregnskabet for Danske Bank A/S, cvr. Nr. 61126228 for 2021.Selskabet har udformet en ESG strategi for ejendomsinvesteringer. Strategien har til formål at øge fokus på bære-dygtighed, hvor målsætninger om CO2 reduktion, certificering af ejendomme samt biodiversitet indgår. I strategien indgår også målsætninger om understøttelse af sociale forhold relateret til ejendommene samt målsætninger ved-rørende governance. Det overordnede mål er at reducere CO2-udledningen fra den danske portefølje af ejendomme med 30 pct. i 2023,37 pct. i 2025 og 69 pct. i 2030 sammenlignet med udledningen i 2019. I perioden 1. oktober 2020 til 30. septem-ber 2021 er CO2-udledningen reduceret med 40 pct. i forhold til 2019 svarende til 2891 tons CO2. Årsagen til denvæsentlige reduktion er primært faldende emissionsfaktorer, som skyldes omlægninger i det centrale energisystemtil mere vedvarende energikilder. Derudover er der indkøbt grøn strøm og indført løbende overvågning af energifor-bruget. I løbet af 2022 vil vi revurdere vores mål for reduktion af CO2-udledningen frem mod 2023 og 2025, mens måletfrem mod 2030 fastholdes.Kønsmæssig sammensætning i ledelsen Selskabet har ikke fastsat egne mål herfor, da de følger Danske Bank Koncernens målsætning.Årsregnskabet udarbejdes i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for store klasse C-virksomheder. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som 2020. Selskabet er 100 pct. ejet af Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab. Indskud af selskaber Danica Ejendomsselskab ApS´ søsterselskaber SD Karre I, SD Karre II P/S og SD Karre Holding P/S er sammen med 13 af Danica Pensionsforsikringsaktieselskab direkte ejet ejendomme blevet indskudt i Da-nica Ejendomsselskab ApS mod en kapitaludvidelse på nom. 189.000. Kapitaludvidelse Ultimo 2021 er der ligeledes foretaget en kapitaludvidelse i Danica Ejendomsselskab ApS i forbindelse med en gældskonvertering. Den nominelle anpartskapital i Danica Ejendomsselskab er således forhøjet med nom. 1.121 mio. kr. og udgør pr. 31.12.2021 nominelt 4.410 mio. kr. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser samt investeringsejendomme. Alle omkostninger indregnes ligeledes i takt med, at de afholdes. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tid-ligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske for-dele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Der udarbejdes ikke koncernregnskab, da koncernen falder ind under reglerne for fritagelse efter årsregnskabslovens § 112 stk. 1. Selskabets regnskab indgår i koncernregnskabet for henholdsvis Da-nica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, København og Danske Bank A/S, København. Som følge heraf er der ikke udarbejdet koncernregnskab for koncernen, ligesom der ikke er udarbejdet pengestrømsopgø-relse.Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter de periodiserede huslejeindtægter ekskl. betaling af varme og fællesomkostnin-ger fra investeringsejendomme. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hoved-aktivitet. Driftsomkostninger Driftsomkostninger omfatter de omkostninger, der afholdes for at opnå nettoomsætningen. Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendomme Indeholder omkostninger forbundet med drift og administration af investeringsejendomme, reparation og vedligeholdelse samt ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger, som ikke betales af lejerne. Alle ejendomsomkostninger afholdes af virksomheden, der via et særligt regnskab opkræver lejernes an-del af disse. De opkrævede beløb er fratrukket de pågældende omkostninger og eventuelle tilgodehaven-der eller gæld i forbindelse med omkostningsregnskabet indgår i balancen. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, revision mv. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme medtages i resultatopgørelsen og omfatter både årets urealiserede værdireguleringer samt gevinster og tab i forbindelse med afhændelse af investeringsejen-domme. Indtægt af kapitalkonto i interessentskab Indtægter fra kapitalkonto i interessentskab indeholder andel af årets resultat i interessentskabet. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder Tilknyttede virksomheder er virksomheder, hvori virksomheden har bestemmende indflydelse. Virksomhe-der, som ikke er tilknyttede, men i hvilke selskabet ejer kapitalandele og udøver en betydelig indflydelse, er associerede eller fællesledede virksomheder. Fællesledede virksomheder er virksomheder, hvor ingen af deltagerne hver for sig har bestemmende indflydelse, men hvor den bestemmende indflydelse udøves af deltagerne i fællesskab. Associerede og fællesledede virksomheder medtages i resultatopgørelsen med den andel af deres resul-tat, som svarer til Danica Ejendomsselskabs kapitalandel. Andelen af resultat opgøres med udgangspunkt i den senest foreliggende årsregnskab eller perioderegnskab, som følger samme regnskabspraksis som Danica Ejendomsselskab. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledende virksomheder overføres til egenkapi-talen på en bunden reserve. Værdiregulering til dagsværdi Værdiregulering til dagsværdi på investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle indtægter Indeholder renter og rentelignende indtægter af tilgodehavender og likvide beholdninger. Endvidere indgår udbytte af kapitalandele, bortset fra udbytte fra tilknyttede og associerede virksomheder. Finansielle omkostninger Indeholder renter og rentelignende udgifter af gældsforpligtelser og renter fra gæld tilknyttede virksomhe-der, herunder kurstab på obligationslån. Skat Da selskabet opfylder de særlige betingelser for skattefritagelse for livsforsikringsselskabers ejendoms-dattervirksomheder, medregnes selskabets skattepligtige indkomst hos moderselskabet Danica Pension Livsforsikringsaktieselskab, hvor skatten af den samlede indkomst udgiftsføres. Da selskabet fremover forventes fortsat at opfylde de særlige betingelser for skattefritagelse for livsfor-sikringsselskabers ejendomsdattervirksomheder, afsættes selskabets udskudte skat i livsforsikringsejer-selskabet. Den beregnede udskudte skat oplyses i noten om eventualforpligtelser.Investeringsejendomme Investeringsejendomme indregnes ved køb til kostpris inklusive transaktionsomkostninger og værdian-sættes efterfølgende til dagsværdi i overensstemmelse med årsregnskabslovens § 38. Regulering af dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen under dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres ved hjælp af en DCF model, hvor forventningen til afkastet modtages halvårligt fra eksterne vurderingsmænd. Dagsværdien fastsættes ud fra en systematisk vurdering af de enkelte ejen-domme baseret på ejendommenes forventede afkast, og i overensstemmelse med bilag 7 til Finanstilsy-nets bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser. De anvendte afkastkrav afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejeres bonitet. De anvendte af-kastkrav varierer individuelt i mellem 3,48% og 8,0%. Derudover indgår der i beregningerne aktuelle bud-getter for vedligehold o.l., forventet langsigtet inflation på 2,0 % samt estimeret tomgang lejekontrakterne reguleres årligt efter de individuelle betingelser i kontrakterne, hvilket som oftest er ift. udviklingen i netto-prisindekset. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse indregnes til dagsværdi . Ledelsen vurdere at kostprisen er det bedste udtryk for dagsværdi. Investeringsejendomme under opførelse består af byggeomkostninger mv.vedrørende igangværende projekter. Værdien af de tilhørende grunde er opført under investeringsejen-domme. I takt med at byggerierne afsluttes, overføres ejendomme til Investeringsejendomme. Driftsmateriale og inventar Driftsmateriale og inventar måles til anskaffelsesværdien med fradrag af foretagne afskrivni nger. Drifts-materiel og inventar afskrives lineært over 10 år. Kapitalkonto i interessentskab Kapitalkonto i interessentskab måles til indre værdi svarende til ejeandelens regnskabsmæssige in-dre værdi i interessentskabet. Kapitalandele i tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder Tilknyttede, associerede og fællesledede virksomheder medtages med den forholdsmæssigt ejede andelaf virksomhedernes egenkapital opgjort efter indre værdis metode. under opførsel til videresalg Investeringsejendomme under opførsel til videresalg er indregnet til kostpris med vurdering af, hvorvidt der er behov for nedskrivning af værdierne i det omfang, der er objektiv indikation herfor. Tilgodehavender Andre tilgodehavender og tilgodehavender optages til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet objektiv indikation på værdiforringelse. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender på bankkonti. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden. Gældsforpligtelser vedrørende finansiering af investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser optages til amortiseret kostpris. Principper for transaktioner mellem koncernens virksomheder Selskabet indgår i Danske Bank koncernen og Danica koncernen, der består af en række selvstændige juri-diske virksomheder. Transaktioner mellem koncernens virksomheder afregnes på markedsprisniveau. Centralt afholdte omkostninger faktureres til virksomheden som kalkulerede enhedspriser ud fra forbrug og aktivitet i overensstemmelse med reglerne om Transfer Pricing eller til markedspriser, hvis sådanne findes.8190000008100000007550000004240000004990000008100000005500000005210000005180000002660000003280000005210000001400000094000000101000000427000000666000000953000000-20000000101000000010100000001178000000-2000000091000000-4480000008620000004280000000091000000-44800000086200000042800000035782000000292700000002976700000022384000000273590000002927000000035013000000237150000002373500000021321000000270110000002371500000027940000004410000000310000000083800000048100000039000000020103000000301220000002022500000023735000000Resultat af primær driftResultat af primær driftResultat af primær driftResultat af primær driftResultat af primær driftAnlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgangAnlægsaktiver, tilgang50700000034300000063000000058300000051200000021330000009470000001696000000142800000011960000000000000.9790.8100.7970.9530.9870.0270.0000.0430.0470.043Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgle-tal".017000000269000000306000000660000006000000023000000-13400000050700000032700000076000000-25000000355000000-4230000001000000700000023000000104000000900000010000000953000000-200000001754400000015041000000160000000350300000017704000000185440000006354000000105600000035200000035200000087370000007877000000596000000664000000178000000177000000162170000001012600000033921000000286700000001408000000022800000045900000022800000045900000022500000014100000018610000006000000004410000000310000000048100000039000000030122000000202250000001000000048670000001430000000616000000688000000769000000555500000035782000000292700000001310000000306000000009035000000-306000000103450000000Selskabets omsætning er genereret i DanmarkAdministrationen udføres af eksterne administratorer og af selskaber i Danske Bank koncernen. I posten indgår bl.a. administrationsvederlag til eksterne administratorer og genralforsamlingsvalgt revisor. Revisionshonoraet for koncernen specificeres i årsrapporten for Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab.Der er ingen ansatte i selskabet. Direktion og bestyrelse modtager ikke vederlag fra selskabet.Urealiseret værdiregulering til dagsværdi -58 -162 Opskrivning af investeringsejendomme 87 -2 Nedskrivning af investeringsejendomme -6 30 I alt 23 -134Andre renteindtægter mv. 23 104 I alt 23 104Renteudgifter til tilknyttede virksomheder -9 0 Andre renteudgifter mv. 0 -10 I alt -9 -10Investeringsejendomme Kostpris primo 12.499 12.842 Tilgang 1.902 23 Afgang -1.526 -395 Overførsler fra projektejendomme 2.201 29 Kostpris ultimo 15.076 12.499 Værdireguleringer primo 2.542 2.551 Årets værdireguleringer 485 61 Værdireguleringer på solgte ejendomme 46 64 Tilbageførte værdireguleringer -605 -134 Værdireguleringer ultimo 2.468 2.542 Regnskabsmæssig værdi ultimo 17.544 15.041 Dagsværdi ultimo Boligejendomme 7.541 5.106 Kontorejendomme 10.003 9.935 Ændring af dagsværdi indregnet i resultatopgørelse Boligejendomme -185 -117 Kontorejendomme 162 -17 Investeringsejendomme under opførelse Kostpris primo 3.667 2.772 Tilgang 231 924 Afgang -1.620 0 Overførsler til investeringsejendomme -2.201 -29 Kostpris ultimo 77 3.667 Værdireguleringer primo -164 -60 Årets værdireguleringer 247 -104 Værdireguleringer ultimo 83 -164 Regnskabsmæssig værdi ultimo 160 3.503Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kostpris primo 962 712 Tilgang 5.222 250 Kostpris ultimo 6.184 962 Værdireguleringer primo 94 119 Andel af årets resultat i tilknyttede virksomheder 76 -25 Værdireguleringer ultimo 170 94 Regnskabsmæssig værdi ultimo 6.354 1.056 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder består af: Ejer- Navn Hjemsted andel Resultat Egenkapital Ejendomsselskabet Project Nord P/S Kgs. Lyngby 100% -1 4.685 Jægersgårdsgade 101A P/S København 100% 16 301 ERDA I P/S København 100% 37 64 K/S ERDA II København 100% 0 98 ERDA II Komplementarselskab ApS København 100% 0 0 SD Karré 1 P/S København 100% 22 820 SD Karré 2 P/S København 100% 4 108 SD Karreen Holding P/S København 100% 26 927 Helsingørsgade 15 P/S København 100% -3 40 Helsingørsgade Holding P/S København 100% -4 41 Ordrup Jagtvej Holding P/S København 100% 1 118 Ordrup Jagtvej 93-109 P/S København 100% 1 118 Bag Søndermarken Holding P/S København 100% -2 120 Bag Søndermarken 1b-11 P/S København 100% 1 123 Kapitalandele i associerede og fællesledede virksomheder Kostpris primo 7.582 7.910 Tilgang 942 0 Afgang -98 -328 Kostpris ultimo 8.426 7.582 Værdireguleringer primo 295 718 Resultat 382 -423 Udbytte modtaget -366 0 Værdireguleringer ultimo 311 295 Regnskabsmæssig værdi ultimo 8.737 7.877 Kapitalandele i associerede virksomheder består af: Ejer- Navn Hjemsted andel Resultat Egenkapital Danske Shoppingcentre FC P/S Høje Taastrup 50% 30 655 Komplementarselskabet Danske Shoppingcentre ApS Høje Taastrup 50% 0 0 Danske Shoppingcentre P/S Høje Taastrup 50% 264 7.393 Udviklingsselskabet CØ P/S København 50% 0 8 Komplementarselskabet CØ ApS København 50% 0 0 Magnolieholm P/S Herning 75% 3 1 Komplementarselskabet Magnolieholm ApS Herning 75% 0 0 K/S ERDA II Århus 100% 47 0 ERDA II Komplementarselskab ApS Århus 100% 0 0 P/S Downtown CBD København 50% 3 189 Komplementaranpartsselskabet Downtown CBD København 50% 0 0 Samejet Nymøllevej 59-91 København 75% 36 491 Tilgodehavender hos kapitalandele og associerede virksomheder Kostpris primo 664 1.033 Tilgang 29 51 Afgang -97 -420 Regnskabsmæssig værdi ultimo 596 664 Kapitalkonto i interessentselskab Kostpris primo 98 98 Kostpris ultimo 98 98 Værdiregulering primo 79 76 Årets resultat 1 7 Årets udlodning 0 -4 Værdiregulering ultimo 80 79 Regnskabsmæssig værdi ultimo 178 177 Navn Hjemsted Andel Resultat Egenkapital Interessentskabet af 23. december 1991 Aarhus 14,98% 1 178Ejendomme under opførsel (til videresalg) Tilgang 1.592 0 Kostpris ultimo 1.592 0 Værdiregulering primo -181 0 Årets værdireguleringer -3 0 Værdireguleringer ultimo -184 0 Regnskabsmæssig værdi ultimo 1.408 0Egenkapitalopgørelse Anpartsantal á 100kr 4.410 mio. kr. Anpartskapitalen blev i 2021 ændret ved kapitalforhøjelse på 1.310 mio. kr. med 189 mio. kr. den 8. marts 2021 og 1.121 mio. kr. den 27. december 2021. Anpartskapitalen blev i 2020 ændret ved kapitalforhøjelse på 306 mio. kr., og i 2015 ved kapitalforhøjelse på 166 mio. kr.Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser der forfalder indenfor 1 år: Leverandører af varer og tjenesteydelser 143 0 Gæld til tilknyttede virksomheder 10 4.867 Anden gæld 616 688 I alt 769 5.555 Selskabet har ikke gæld, som forfalder til betaling efter mere end 5 år.Nærtstående parter Koncerninterne transaktioner er foretaget på markedsvilkår med moderselskab Danica Pension: Mellemregning 4 4.867 Apportindskud af SD Holing P/S med datterselskaber og Helsingørsgade Holding P/S med datterselskab 944 0 Apportindskud af 13 investeringsejendomme 503 0 Koncerninterne transaktioner foretaget på markedsvilkår med associerede selskaber: Administrations Fee Danica Kapitalforvaltning 66 62 Udbytte Danske Shoppingcentre og Nymøllevej 302 26Koncernforhold Danske Bank A/S, Holmens Kanal 2, København, udarbejder koncernregnskab for den største koncern, hvori Danica Ejendomsselskab ApS indgår som datterselskab, og er samtidig modervirksomhed for den mindste koncern Danica Pension, Livsforsikringsaktieselskab, hvori Danica Ejendomsselskab ApS indgår som dattervirksomhed, og for hvilken der udarbejdes koncernregnskab. Koncernregnskabet kan rekvireres hos Danske Bank A/S, Holmens Kanal 2, København K.Selskabet er sambeskattet med alle enheder i Danske Bank koncernen og hæfter solidarisk for disses danske selskabsskatter og kildeskatter mv. Selskabet er fællesregistreret for lønsumsafgift og moms med alle væsentlige danske selskaber i Danske Bank koncernen og hæfter solidarisk for afregning heraf. Selskabet er frivilligt momsregistreret vedrørende visse ejendomme. Den resterende momsreguleringsforpligtelse udgør 379 213 Selskabet hæfter som deltager i interessentskaber for en gæld på i alt 10 10 Heraf indgår i selskabets balance - - Udskudt skat vedrører ejendomme er jævnfør regnskabspraksis afsat i moderselskabet Danica Pension. Den udskudte skat vedrørende selskabet udgør 2.255 2.178 Selskabet har indgået kontraktlige forpligtelser til at opføre eller om- og tilbygge investeringsejedom- me, reparere, vedligeholde og forbedre disse samt tinglyste hjemfaldsforpligtigelser for et beløb på 1.025 1.104 Der forefindes ingen sikkerhedsstillelser.