BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej 51DK-9000 Aalborg20222670Årsrapport2025-04-22Anders Mejlholm LarsenP/S GellerupMarathonvej 59230 Svenstrup JRevisionspåtegning396752692018-06-26Aalborg2024-01-012024-12-312023-01-012023-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej519000AalborgSvenstrup2025-04-22Lars Asger EnggaardNikolaj StampeFormandMichael Nellemann PedersenLars Asger EnggaardAnders Mejlholm LarsenKonklusionGrundlag for konklusionAalborg2025-04-22BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670John DamkierMads MadsenRevisionspåtegningStatsautoriseret revisorStatsautoriseret revisormne28629mne4130220917216121210006171767580001151169-9540000359797011699900812200010111106-629900010111106-629900010111106-6299000498500000497300000115864427113280000614364427610580000614364427610580000310747013159151879900036964632100013839544912000083659211925000146761362104500062904056363162500012900000012900000099077784889670002280777842179670003131656413142330004758482432000037691195137579500010678331152000188498630139009812950001861480348440002405082837863000400962779413658000629040563631625000129000000889666781011110612900000099077784336078476840000200005541700087753700061717675800035978401303597970438752260532445384883125845614388010915582909958547740600353281151169059698909600353284985000001158644271745879BoligudlejningErhvervs- udlejningFriplejehjemInv.ejen- domme u. opførelse308900000158000001738000001158644271391169-40000-2000000Regnskabsklasse BtruetrueLedelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 for P/S Gellerup. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til ejeren af P/S Gellerup Vi har revideret årsregnskabet for P/S Gellerup for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er at drive handel, finansiering, køb og salg af fast ejendom, udlejning af fast ejendom, udvikling af fast ejendom samt helt eller delvist ejerskab af andre selskaber. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. kr. Selskabskapital Overført resultat I alt Egenkapital 1. januar 2024 129.000.000 88.966.678 217.966.678 Forslag til resultatdisponering 10.111.106 10.111.106 Egenkapital 31. december 2024 129.000.000 99.077.784 228.077.784 1 | Personaleomkostninger Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit: 3 3 Løn og gager 607.847 684 Pensioner 0 20 Andre omkostninger til social sikring 554 17 Andre personaleomkostninger 8.775 37 617.176 758 2 | Andre finansielle indtægter Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 359.784 0 172.11? Finansielle indtægter i øvrigt 13 0 359.797 0 3 | Materielle anlægsaktiver kr. Investeringsejendomme Investeringsejendomme under opførelse Kostpris 1. januar 2024 438.752.260 53.244.538 Tilgang 48.831 2.584.561 Kostpris 31. december 2024 438.801.091 55.829.099 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2024 58.547.740 60.035.328 Årets værdireguleringer 1.151.169 0 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2024 59.698.909 60.035.328 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 498.500.000 115.864.427 Årets renter indregnet som en del af kostprisen 1.745.879 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: kr. Boligudlejning Erhvervs- udlejning Friplejehjem Inv.ejen- domme u. opførelse Dagsværdi 31. december 2024 308.900.000 15.800.000 173.800.000 115.864.427 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen 1.391.169 -40.000 -200.000 0 Investeringsejendomme under opførelse er beliggende i Aarhus og består på statustidspunktet af grundarealer med tilhørende byggeretter, hvorpå der skal bygges boligejendomme til udlejning. Dagsværdien er opgjort på baggrund af konstateret dagsværdi pr. m² byggeret under hensyntagen til ejendommenes fremtidige forventede driftsafkast. Investeringsejendommene omfatter udlejningsejendomme med bolig og erhverv samt friplejehjem beliggende i Aarhus. Ejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af ejendommenes forventede driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav. Det forventede driftsafkast er korrigeret for enkeltstående forhold og er vurderet under hensyntagen til ejers forventede andel af omkostninger, vedligeholdelse og administration. Det forventede driftsafkast i et normalår for boligdelen er vurderet i niveauet 13.500 - 13.700 tkr. Ved værdiansættelsen er der anvendt et afkastkrav i intervallet 4,15 - 4,65 %. Det forventede driftsafkast i et normalår for erhvervsdelen er vurderet i niveauet 850 - 900 tkr. Ved værdiansættelsen er der anvendt et afkastkrav i intervallet 5,25 - 5,75 %. Det forventede driftsafkast i et normalår for friplejehjem er vurderet i niveauet 7.700- 7.900 tkr. Ved værdiansættelsen er der anvendt et afkastkrav i intervallet 4,25 % - 4,75 %. De forventede driftsafkast er vurderet under hensyntagen til ejers andel af omkostninger, vedligeholdelse og administration. Ved værdiansættelsen er der taget hensyn til ejendommenes beliggenhed, stand og ejendomstype. Værdiansættelserne er korrigeret for tidsbegrænsede omkostninger, indgåede rabatter, tomgang, depositum og forhold i øvrigt. Følsomheden i dagsværdien påvirkes af udsving i renteniveau, markedsleje mv. 4 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2024 Afdrag Restgæld 31/12 2023 kr. gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 314.233.474 1.067.833 308.778.662 315.289.986 Anden gæld 58.987.828 0 0 57.241.948 Deposita 4.758.482 0 4.758.482 4.320.264 377.979.784 1.067.833 313.537.144 376.852.198 Selskabet hæfter solidarisk sammen med de øvrige selskaber i koncernen for momsmæssig fællesregistrering. Koncernen har netto et tilgodehavende pr. 31. december 2024. 6 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 314.233 tkr., er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2024 udgør 498.500 tkr. Der er herudover noteret ejerpant for nom. 290 mio. kr. til sikkerhed for pengeinstitut i investeringsejendom med en værdi pr. 31. december 2024 på 110.900 tkr. 7 | Koncernregnskab Selskabet indgår i koncernregnskabet for P/S PKAE Ejendom, Marathonvej 5, 9230 Svenstrup J, CVR-nummer 36 90 19 85. Årsrapporten for P/S Gellerup for 2024 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt Indtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til ejendomme og administration mv. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inkl. feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører perioden. Investeringsejendomme - generelt Investeringsejendomme klassificeres som investeringsejendomme eller investeringsejendomme under opførelse afhængig af hvor i byggefasen ejendommene befinder sig. Investeringsejendomme under opførelse Investeringsejendomme under opførelse består af endnu ikke færdigopførte investeringsejendomme og måles til dagsværdi i henhold til dagsværdihierarkiet. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. 396752692024-01-012024-12-31396752692024-12-31396752692023-12-31396752692023-01-012023-12-31396752692024-01-01g:ContributedCapitalMember396752692024-12-31g:ContributedCapitalMember396752692024-01-012024-12-31g:RetainedEarningsMember396752692024-01-01g:RetainedEarningsMember396752692024-12-31g:RetainedEarningsMember396752692024-01-012024-12-311396752692024-01-012024-12-31g:InvestmentPropertyMember396752692024-01-01g:InvestmentPropertyMember396752692024-12-31g:InvestmentPropertyMember396752692024-01-012024-12-31g:PropertyPlantAndEquipmentInProgressAndPrepaymentsForPropertyPlantAndEquipmentMember396752692024-01-01g:PropertyPlantAndEquipmentInProgressAndPrepaymentsForPropertyPlantAndEquipmentMember396752692024-12-31g:PropertyPlantAndEquipmentInProgressAndPrepaymentsForPropertyPlantAndEquipmentMember396752692024-12-31g:PropertyPlantAndEquipmentInProgressAndPrepaymentsForPropertyPlantAndEquipmentMember396752692024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1396752692024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2396752692024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 3396752692024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 4396752692024-01-012024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1396752692024-01-012024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2396752692024-01-012024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 3396752692024-01-012024-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 4396752692024-01-012024-12-311396752692024-01-012024-12-312396752692024-01-012024-12-313396752692024-01-012024-12-314396752692024-01-012024-12-311396752692024-01-012024-12-312xbrli:pureiso4217:DKK