Årsrapport34884935AP | Statsautoriserede Revisorer P/S, Nørre Farimagsgade 111364 København K2012-01-012012-12-312013-06-2026674263Bodé Invest ApSStenås 12670 GreveGreveAP | Statsautoriserede Revisorer P/S, 34884935Jan TønnesenNørre Farimagsgade 111364 København KDanmark70 15 78 11info@ap.dk2013-06-20Per BodéRegnskabsklasse Bkapitalejerne664356863752347828837416923382550-6934920-7450011-371978-14514962884162394853792647605805-5462826-9033353-1249445-1569883-4213381-7463470-4213381-746347080400000887000000233880400000887023388040000088702338056430462844501555674706378401261136744021974402197518620950135648558620993715902125000125000-8397822-4184440-8272822-40594400621000062100062765904654452687252317547816349113566200049129941411136472133935622600746450001250003870705624966887736278775347573036789630954293938590319715434285586209937159027828836900005169782883741693330303036915046234730211453792647605805103435751117965103553716147357518417965231537168040000039550395503721223383955012994144910900000125000125000125000125000-41844413279030-4213381-7463470-8397822-4184440Greve2013-06-20Per BodéDirektionen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 for Bodé Invest ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Bodé Invest ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Uden at modificere vores konklusion, skal vi henvise til note 1 Usikkerhed om forsat drift i årsregnskabet, hvordi ledelsen har anført betingelserne for, at selskabet kan forsætte sin drift og dermed begrundet, hvorfor selskabets årsregnskab er aflagt under forudsætningen om forsat drift. Vi er med baggrund heri enig med ledelsen i grundlaget for, at årsregnskabet aflægges under forudsætningen om forsat drift. Uden at modificere vores konklusion, skal vi ligeledes henvise til note 2 Usikkerhed ved indregning eller måling i årsregnskabet, hvori ledelsen har beskrevet konsekvenserne i værdiansættelsen af selskabets ejendomme ved ændringer i afkastkravet til selskabets ejendomme. Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi oplyse, at selskabet i strid med Selskabsloven har ydet lån til en anpartshaver, hvorved ledelsen kan ifalde ansvar. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Hovedaktivitet og usikkerhed ved indregning og måling Sekslabets aktivitet har i lighed med tidligere år primært været koncentreret omkring udlejning af to større erhvervsejendomme beliggende henholdsvis på Centervej 12-38 i Sorø og Nydamsvej 53 i Hørning. Ejendommen i Sorø er udlejet til en række lejere, men har i årets løb været præget af en del tomgang. Ejendommen i Hørning er udlejet til én lejer på en oprindelig 8 årig lejekontrakt. Primo 2013 blever der forhandlet en lejenedsættelse i hus med lejer mod, at uopsigeligheden på lejemålet blev forlænget i 2 år, hvorved der resterer 7 år. Lejenedsættelsen har medført en værdiregulering af ejendommen. Ejendommen bidrager fortsat med et positivt bidrag til selskabets resultat. Som følge af den finansielle krise, som selskabet for alvor begyndte at mærke effekten af i efteråret 2007, er den årlige værdiregulering af ejendommene negativ. Til grund for værdiansættelsen ligger skøn baseret på mæglervurderinger foretaget sidste år samt skøn over afkastkrav. Der har tidligere år været benyttet dels mæglervurderinger og dels egne beregninger i form af afkastmodeller, hvortil der kommer skøn over afkastkrav. I den følgende tabel er vist de seneste års udvikling på området. 2009 2010 2011 2012 Værdiregulering, t.kr. -4.154 -19.560 -8.300 -8.418 Bogført værdi fast ejendomme, t.kr 116.560 97.000 88.700 80.400 Gennemsnitlig afkastprocent 7,13% 9,00% 9,50% 9,55% Selskabets resultat for 2012 er, med baggrund i tilpasning af ejendommenes handelsværdi utilfredsstillende. For 2013 forventes en forbedring i selskabets samlede resultat. Eventualforpligtelser Der er i 2009 givet pantsætning i selskabets lejeindtægter til selskabets hovedbankforbindelse. Selskabet har stillet sikkerhed i selskabets aktiver, som er lagt til sikkerhed for selskabets bankgæld samt moderselskabets bankgæld. Der henvises til noten om pantsætninger og sikkerhedsstillelser. Fortsat drift Selskabets moderselskab fik i marts 2012 vedtaget et rekostruktions forslag i Skifteretten i Roskilde. Rekonstruktionen indebærer en realisation af moderselskabets aktiver og efterfølgende fordeling af provenuet til selskabets kreditorer. I den forbindelse er det konstateret, at det kun er de pantsikret kreditorer, som delvist kan få sine forpligtelser indfriet. Da driften af selskabets ejendomme giver likviditetsoverskud, har banken givet tilsagn om at selskabet af dette overskud kan afholde omkostninger til selskabets drift. På baggrund af forventningerne til den økonomiske udvikling i 2013, viser de lagte budgetter, at selskabet det næste år har det nødvendige kapitalberedskab der er brug for i forbindelse med den løbende drift. Selskabets ledelse har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Årsrapporten for Bodé Invest ApS er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsregnskabet aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder nettoomsætning, andre driftsindtægter samt eksterne omkostninger. Nettoomsætning består af lejeindtægter ved udlejning af fast ejendom, og opgøres eksl. moms, afgifter og rabatter af de fastsatte vederlag og måles til dagsværdi af det fastsatte vederlag. Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet, fællesomkostninger mv. indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer og operationelle leasingomkostninger. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme og hermed forbundne gældsforpligtelser til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og renteomkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt rentetillæg og rentegodtgørelser ved skattebetaling. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af moderselskabet og de danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Materielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. For egenfremstillede aktiver omfatter kostprisen omkostninger til materialer, komponenter, underleverandører, direkte lønforbrug samt indirekte produktionsomkostninger. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-5 år Aktiver med en kostpris på under 12.300 kr. pr. enhed indregnes i anskaffelsesåret som omkostninger i resultatopgørelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under afskrivninger. Nedskrivning på anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse, ud over det som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettoindtægter fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en afkastbaseret model. Afkastsatserne (forrentningskravet) fastsættes ejendom for ejendom. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Egenkapital - udbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Efter sambeskatningsreglerne hæfter Bodé Invest ApS solidarisk og ubegrænset overfor skattemyndighederne for kildeskatter opstået indenfor sambeskatningskredsen. Udskudt skat er skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførelsesberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til dagsværdi. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede og associerede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 1. Usikkerhed om forsat drift Selskabets moderselskab fik i marts 2012 vedtaget et rekostruktions forslag i Skifteretten i Roskilde. Rekonstruktionen indebærer en realisation af moderselskabets aktiver og efterfølgende fordeling af provenuet til selskabets kreditorer. I den forbindelse er det konstateret, at det kun er de pantsikret kreditorer, som delvist kan få sine forpligtelser indfriet. Da driften af selskabets ejendomme giver likviditetsoverskud, har banken givet tilsagn om at selskabet af dette overskud kan afholde omkostninger til selskabets drift. På baggrund af forventningerne til den økonomiske udvikling i 2013, viser de lagte budgetter, at selskabet det næste år har det nødvendige kapitalberedskab der er brug for i forbindelse med den løbende drift. Selskabets ledelse har derfor aflagt regnskabet med fortsat drift for øje. 2. Usikkerhed ved indregning eller måling Grunde og bygninger: Til grund for værdiansættelsen ligger skøn baseret på mæglervurderinger foretaget tidligere år samt egne skøn over afksatkrav. Der har tidligere år været benyttet dels mæglerværderinger og dels egne beregninger i form af afkastmodeller, hvortil kommer skøn over afkastkrav. Der er benyttet lejeforhold pr. 1 januar 2013 samt skøn over driftsomkostninger for 2013. Selskabet ejer 2 ejendomme hvor afkastkravet er fastsat således: 2010 2011 2012 Sorø 8,43% 8,43% 8,45% Hørning 9,62% 9,62% 9,62% Gennemsnitligt 9,00% 9,55% 9,55% Der er løbende foretaget mindre korrektioner af beregningsmodellerne over årene. Konsekvenserne af ændringer i afkastkravet kan illustreres således (t.kr.): Afkastkrav 10,00% 10,50% Markedsværdi 76.805 73.148 Resultat -6.797 -9.540 Egenkapital -10.857 -13.600 13. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Realkreditbelåning: Til sikkerhed for priotetsgæld, bogført på balancedagen til t.kr 24.402 er der givet pant i fast ejendom, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør t.kr. 44.000. Af den samlede realkreditbelåning på t.kr. 24.402 er lån med restgæld ultimo 2012 på t.kr 14.290 optaget som et inkonvatibelt rentetilpasningslån hvor renten er fast indtil ultimo 2013. Den resterende realkreditbelåning består af fastforentede annuitetslån. Til sikkerhed for priotetsgæld, bogført til t.kr. 39.663, er der givet pant i fast ejendom, bogført til t.kr. 36.400. For samme gæld er der givet pant i bankindestående på t.kr. 4.402. Bankgæld: Til sikkerhed for bankgæld, samlet bogført til t.kr. 17.976, er givet pant i skadesløsbreve på i alt t.kr. 37.500 lyst i fast ejendom med bogført værdi på t.kr. 44.000 Til sikkerhed for bankgæld, samlet bogført til t.kr. 3.363 er givet pant i ejerpantebrev på t.kr. 5.750 lyst i fast ejendom med bogført værdi på t.kr. 44.000 Der er afgivet transporterklæring (husleje) med pant i ejendomme bogført til t.kr. 80.400 over for egen bankgæld. Et ejerpantebrev på t.kr. 13.720, tinglyst i ejendom bogført til t.kr. 44.000 er givet som pant for banklån på t.kr. 5.265 Moderselskabsforpligtelser: De ovennævnte skadesløsbreve, t.kr. 37.500 samt ejerpantebrevet på t.kr. 13.720, ligger også til sikkerhed for moderselskabets bankgæld. Den ovenfor anførte transporterklæring gælder også for moderselskabets bankgæld. 266742632012-01-012012-12-31266742632011-01-012011-12-31266742632011-12-31266742632012-12-31266742632012-01-012012-12-311266742632012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember266742632011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember266742632012-01-01d:LandAndBuildingsMember266742632012-01-012012-12-31d:LandAndBuildingsMember266742632012-12-31d:LandAndBuildingsMember266742632012-01-01d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember266742632012-01-012012-12-31d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember266742632012-12-31d:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember266742632012-01-01d:ContributedCapitalMember266742632012-12-31d:ContributedCapitalMember266742632012-01-01d:RetainedEarningsMember266742632012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember266742632012-12-31d:RetainedEarningsMember266742632012-12-31d:LongtermMortgageLoansMember266742632012-12-31d:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember266742632011-01-01d:ContributedCapitalMember266742632011-12-31d:ContributedCapitalMember266742632011-01-01d:RetainedEarningsMember266742632011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember266742632011-12-31d:RetainedEarningsMemberiso4217:DKK