38629492 2023-12-31 38629492 2022-12-31 38629492 2023-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 38629492 2023-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 38629492 2023-01-01 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 38629492 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 38629492 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 38629492 2023-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 38629492 2023-01-01 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 38629492 2023-12-31 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 38629492 2023-01-01 fsa:InvestmentPropertyMember 38629492 2023-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 38629492 2023-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 38629492 2022-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 38629492 2023-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember 38629492 2022-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember 38629492 2023-01-01 2023-12-31 38629492 2023-01-01 2023-12-31 1 38629492 2023-01-01 2023-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_1 38629492 2022-01-01 2022-12-31 38629492 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 38629492 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 38629492 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 38629492 2023-01-01 2023-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember iso4217:DKK pure Årsrapport 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 2023-01-01 2022-01-01 2023-12-31 2022-12-31 38629492 Korf Ejendomme ApS Farum Hovedgade 52 st. 1 3520 Farum Furesø PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Milnersvej 43 3400 Hillerød Danmark 48 25 35 00 hilleroed@pwc.dk 2024-06-13 Lars Rud Korf Jacobsson Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 for Korf Ejendomme ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2023. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 2024-06-13 Farum Lars Rud Korf Jacobsson Til kapitalejeren i Korf Ejendomme ApS Konklusion Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Korf Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Hillerød 2024-06-13 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Michael Krath statsautoriseret revisor mne34155 4720000 555000 10253964 6827879 604911 782975 0 13889 234888 0 9414165 6031015 138265 27919 1460307 650822 8092123 5408112 1755911 1194253 6336212 4213859 2000000 2000000 4336212 2213859 119062620 153034633 202886 202886 119265506 153237519 119265506 153237519 56247 0 6367763 13306082 4201803 191730 10625813 13497812 1238108 0 11863921 13497812 131129427 166735331 500000 500000 82125387 77789175 2000000 2000000 84625387 80289175 14686943 18823816 14686943 18823816 23312813 31948080 2815837 3936599 26128650 35884679 1648600 2585000 0 824969 200406 273155 3357467 2581834 180611 153800 301363 25318903 5688447 31737661 31817097 67622340 131129427 166735331 500000 77789175 2000000 0 0 -2000000 0 4336212 2000000 500000 82125387 2000000 Selskabet er et ejendomsselskab, som ejer ejendomme til udlejning. 571697 719390 0 11400 14377 14432 18837 37753 604911 782975 2 2 89892 27919 48373 0 138265 27919 25630 0 1434677 650822 OtherFinanceExpenses 1460307 650822 5892784 567108 -4136873 627145 1755911 1194253 366910 366910 164024 164024 202886 95409701 1847338 24176364 73080675 57624931 4720000 16362986 45981945 119062620 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af anerkendte værdiansættelsesteknikker.Dagsværdien for erhvervsejendomme med en mindre del bolig beliggende i Farum og omegn er opgjort ved benyttelse af afkastmodel på baggrund af forventet overskud før finansielle poster for det kommende år på kr. 6.276.000 og en indregnet forrentning på 6,0 %, hvilket medfører en samlet anslået værdi for disse ejendomme på kr. 104.600.000. Dagsværdien for erhvervsejendom beliggende centralt i København er opgjort ved benyttelse af afkastmodel på baggrund af forventet overskud før finansielle poster for det kommende år på kr. 250.000 og en indregnet forrentning på 5,5 %, hvilket medfører en samlet anslået værdi for denne ejendom på kr. 4.550.000. Ejendomme anskaffet og under udvikling inden for det sidste år reguleres ikke. Den opgjorte værdi medfører en værdiregulering af ejendommene på kr. 4.720.000. Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 119062620 153034633 Værdiregule­ring, resultat­opgørelse 4720000 550000 16061000 20930000 7251813 11018080 23312813 31948080 1648600 2585000 0 0 2815837 3936599 2815837 3936599 0 0 Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden: Gæld til realkreditinstitutter Deposita Pant og sikkerhedsstillelse Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 77890000 113370000 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Ejerpantebreve på i alt TDKK 8.020, der giver pant i grunde og bygninger til en samlet regnskabsmæssig værdi af 0 38340000 Andre eventualforpligtelser Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Korf ApS, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen. Koncernens selskaber hæfter endvidere solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat og renteskat. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Årsrapporten for Korf Ejendomme ApS for 2023 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskabet for 2023 er aflagt i DKK. true 1 Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Nettoomsætning indregnes ud fra lejeperioden, hvor lejemålet har fundet sted. **Direkte ejendomsudgifter**Direkte ejendomsudgifter indeholder udgifter på ejendommene herunder ejendomsskatter, forsikring og vedligeholdelse, der er anvendt for at opnå virksomhedens nettoomsætning. Andre eksterne omkostninger indeholder indirekte produktionsomkostninger og omkostninger til lokaler, salg og distribution samt kontorhold mv. Bruttofortjeneste opgøres med henvisning til årsregnskabslovens § 32 som et sammendrag af nettoomsætning, omkostninger til råvarer og hjælpematerialer og andre eksterne omkostninger. Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver. Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. Selskabet er sambeskattet med moderselskab. Selskabsskatten fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af en anerkendt værdiansættelsesteknik. Afkastbaseret model Dagsværdien for visse investeringsejendomme er for hver enkelt ejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for ejendommens dagsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommenes budget for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. Ejendomme anskaffet inden for det sidste år optages til kostpris. Øvrige materielle anlægsaktiver Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3 år Restværdierne for anlægsaktiverne er fastsat til nul. Afskrivningsperiode og restværdi revurderes årligt. Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabs­mæssig og skatte­mæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen eller i egenkapitalen, når den udskudte skat vedrører poster, der er indregnet i egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.