10296404 2023-12-31 10296404 2022-12-31 10296404 2023-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 10296404 2023-01-01 fsa:HedgeFundMember 10296404 2023-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 10296404 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 10296404 2023-12-31 fsa:HedgeFundMember 10296404 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 10296404 2023-01-01 fsa:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 10296404 2023-12-31 fsa:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 10296404 2023-01-01 fsa:InvestmentPropertyMember 10296404 2023-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 10296404 2023-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 10296404 2022-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 10296404 2023-01-01 2023-12-31 10296404 2023-01-01 2023-12-31 1 10296404 2023-01-01 2023-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_1 10296404 2023-01-01 2023-12-31 2 10296404 2022-01-01 2022-12-31 10296404 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 10296404 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 10296404 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 10296404 2023-01-01 2023-12-31 fsa:HedgeFundMember 10296404 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 10296404 2023-01-01 2023-12-31 fsa:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 10296404 2023-01-01 2023-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember iso4217:DKK pure Årsrapport 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 2023-01-01 2022-01-01 2023-12-31 2022-12-31 10296404 JHB Ejendomme ApS Fynsvej 56 5500 Middelfart Middelfart PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Munkebjergvænget 1, 3. og 4. sal 5230 Odense M Danmark 63 14 42 00 odense@pwc.dk 2024-03-12 Jens Belling Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 for JHB Ejendomme ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2023. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 2024-03-12 Middelfart Jens Belling direktør Til kapitalejeren i JHB Ejendomme ApS Konklusion Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for JHB Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Odense 2024-03-12 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Mikael Johansen statsautoriseret revisor mne23318 Kristian Rath statsautoriseret revisor mne42817 -15538104 -16469861 75430 1727977 1974434 1876858 -1899004 -148881 2354828 1532603 7307055 4470988 -6851231 -3087266 -1730971 -867791 -5120260 -2219475 -5120260 -2219475 447306439 445482526 35589175 11137149 482895614 456619675 482895614 456619675 282089 0 40118594 63908640 1339385 2082323 181244 400818 41921312 66391781 29360 29260 4707878 149440 46658550 66570481 529554164 523190156 3000000 3000000 724397 1461631 191953641 197073901 195678038 201535532 35716788 39013143 35716788 39013143 278731134 263160141 278731134 263160141 1953451 2037292 7107873 4524221 6380490 5655194 1544535 1507825 1357077 3281916 1084778 2474892 19428204 19481340 298159338 282641481 529554164 523190156 3000000 1461631 197073901 0 0 -5120260 0 207938 0 0 -945172 0 3000000 724397 191953641 Selskabets hovedaktivitet omfatter investeringer i udlejningsejendomme og dermed beslægtet virksomhed. 1827748 1620415 125144 236018 12212 12496 9330 7929 1974434 1876858 4 4 1815104 1522635 539724 9968 2354828 1532603 711591 699259 6595464 3771729 OtherFinanceExpenses 7307055 4470988 1357446 3282180 -3296355 -3341959 -1730971 -867791 -207938 808012 Total -1938909 -59779 11137149 12644278 11807748 35589175 35589175 20121 301039306 29169765 -11807748 318401323 144443220 -15538104 128905116 447306439 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Fastlæggelsen af dagsværdien er baseret på en DCF-model og ledelsen anvender regnskabsmæssige skøn i forbindelse med fastlæggelse af dagsværdien. Anvendelsen af regnskabsmæssige skøn medfører, at der er en vis usikkerhed i opgørelsen af dagsværdien. Dagsværdien er opgjort på baggrund af forudsætninger, som ledelsen vurderer er sandsynlige og realistiske. Ledelsen revurderer løbende forudsætningerne og eventuelle ændringer heri afspejles i dagsværdien. De væsentligste forudsætninger, som er anvendt ved fastlæggelsen af dagsværdien, er oplyst nedenfor: Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 447306439 445482526 Værdiregule­ring, resultat­opgørelse -15538104 -16469861 Diskonteringsrente i % 4,33 4,10 Driftsomkostninger pr. kvadratmeter pr. år 187 174 Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Ved markedsværdi vurderingen pr. 31. december 2023 er der anvendt en individuelt fastsat diskonteringsrente i intervallet 3,95 % - 5,2 %. Den gennemsnitlige diskonteringssats kan opgøres til 4,33%. Ændringer i skøn over diskonteringsrente/afkastprocent for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Ændringer i -0.5% Basis 0.5% Afkastprocent 3.83 4,33 4.83 Dagsværdi 510717228 445482526 399299350 Ændring i dagsværdi 65234702 0 -46183176 Regnskabsmæssig værdi 1. januar 29260 20680 Urealiserede kursreguleringer 100 8580 Regnskabsmæssig værdi 31. december 29360 29260 265590666 249843818 13140468 13316323 278731134 263160141 1953451 2037292 Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden: Gæld til realkreditinstitutter Der er indgået aftaler om afledte finansielle instrumenter i form af renteswaps. Dagsværdien af afledte finansielle instrumenter udgør på balancedagen: Aktiver 928714 1873886 Aftale om renteswap er indgået til sikring af fremtidige rentebetalinger på variabelt forrentet lån. Aftalen har en restløbetid på 5 år. I aftalen byttes en rente på CIBOR 3M med en fast rente på 1,55% på lån med en hovedstol på TDKK 20.143. Dagsværdien af renteswappen udgør på balancedagen DKK 928.714. Pant og sikkerhedsstillelse Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Realkreditpantebreve på i alt TDKK 295.692 (2022: TDKK 288.336), der giver pant i investeringsejendomme til en samlet regnskabsmæssig værdi af 447306439 445482526 Realkreditpantebreve på i alt TDKK 12.594 (2022: TDKK 1.198), der giver pant i materielle anlægsaktiver under opførsel til en samlet regnskabsmæssig værdi af 35589175 10924699 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Ejerpantebreve på i alt TDKK 38.523 (2022: TDKK 39.523) der giver pant i investeringsejendomme til en samlet regnskabsmæssig værdi af 235611516 254210788 Ejerpantebreve på i alt TDKK 19.400 (2022: TDKK 15.410), der giver pant i materielle anlægsaktiver under opførsel til en samlet regnskabsmæssig værdi af 35589175 10924699 Andre eventualforpligtelser Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede beløb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Belling Holding ApS, der er administrationsselskab i forhold til sambeskatningen. Koncernens selskaber hæfter endvidere solidarisk for danske kildeskatter i form af udbytteskat, royaltyskat og renteskat. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatter og kildeskatter kan medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Der er afgivet AB93 garantier på TDKK 208 vedrørende solgte ejendomme. Koncernregnskab Selskabet indgår i koncernrapporten for moderselskabet: Navn Hjemsted Belling Holding ApS Middelfart Årsrapporten for JHB Ejendomme ApS for 2023 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskabet for 2023 er aflagt i DKK. 1 Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Som præsentationsvaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, der opstår på grund af forskelle mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositioner anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes værdireguleringerne direkte på egenkapitalen. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen. Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter klassificeres som ”Andre tilgodehavender” henholdsvis ”Anden gæld”. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen, medmindre det afledte finansielle instrument klassificeres som og opfylder kriterierne for regnskabsmæssig sikring. Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med de ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse, som kan henføres til den risiko, der er afdækket. Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af forventede fremtidige transaktioner, indregnes på egenkapitalen under dagsværdireserven for så vidt angår den effektive del af sikringen. Den ineffektive del indregnes i resultatopgørelsen. Resulterer den sikrede transaktion i et aktiv eller en forpligtelse, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen og indregnes i kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den sikrede transaktion i en indtægt eller en omkostning, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen til resultatopgørelsen i den periode, hvor den sikrede transaktion indregnes. Beløbet indregnes i samme post som den sikrede transaktion. Lejeindtægter samt opkrævede fællesomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Nettoomsætningen måles til det modtagne vederlag og indregnes eksklusive moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Omkostninger til råvarer og hjælpematerialer indeholder omkostninger vedrørende selskabets udlejningsejendomme. Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til lokaler, salg og administration mv. Bruttofortjeneste opgøres med henvisning til årsregnskabslovens § 32 som et sammendrag af nettoomsætning, andre driftsindtægter, omkostninger til råvarer og hjælpematerialer og andre eksterne omkostninger. Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat og indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske tilknyttede virksomheder. Selskabsskatten fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkost­ninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Det er ledelsens vurdering, at der ikke har været vanskeligheder med klassifikationen af ejendommene som investeringsejendomme. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien af investeringsejendomme er pr. 31. december 2023 vurderet af det uafhængige valuarfirma Nordicals. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne givet oplysninger om de anvendte forudsætninger. Discounted Cash Flow model Dagsværdien for investeringsejendomme pr. 31. december 2023 er for hver enkelt ejendom opgjort ved anvendelse af en Discounted Cash Flow model, hvor de forventede fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi. Beregningerne tager udgangspunkt i ejendommenes budgetter for de kommende år. Der er taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. De enkelte budgetterede pengestrømme tilbagediskonteres med en individuelt fastsat diskonteringssats og tillægges en terminal værdi. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen. Øvrige materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Restværdierne for anlægsaktiverne er fastsat til nul. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter indregnet som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Værdipapirer, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter børsnoterede obligationer og aktier, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på grundlag af den senest noterede salgskurs. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabs­mæssig og skatte­mæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen eller i egenkapitalen, når den udskudte skat vedrører poster, der er indregnet i egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.