BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKystvejen 29DK-8000 Aarhus C20222670Årsrapport2022-03-01Søren NørbjergDA 48 ApSc/o Clearwater International K/S8000 Aarhus CRevisionspåtegning272419482003-07-03Aarhus2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabKystvejen298000Aarhus CNykreditDomkirkepladsen18000Aarhus CAarhus2022-02-27Søren NørbjergJohn JensenAndreas Lauth LauridsenSøren NørbjergKonklusionGrundlag for konklusionAarhus2022-02-27BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Morten Trap OlesenRevisionspåtegningStatsautoriseret revisormne3562513969081363238700000540000020969086763238230214655359848188227664033904142131410250146806349931404610313905701007032460257029700000290000002970000029000000297000002900000002337690098948900932324297090092903232410000001000000802718270201504610313905709488213841072044997714340208449977143402081320467513381703725000725000139296751410670318197018089614145281978797150001500015065002920201791350217469315721025162813962970900929032324100000070201503905701007032461031-390570100000080271824610312146553598482146553598482546502066241595631203626414213141025095815879581587194184137000002011841329700000Regnskabsklasse BtruetrueBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 for DA 48 ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i DA 48 ApS Vi har revideret årsregnskabet for DA 48 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Investeringsejendommen omfatter en kontorejendom. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets ejendom har været fuldt udlejet hele året og årets resultat samt selskabets økonomiske stilling er således i overensstemmelse med ledelsens forventninger og anses for tilfredsstillende. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Anpartskapital Overført overskud Foreslået udbytte for regnskabsåret I alt Egenkapital 1. januar 2021 1.000.000 7.020.150 390.570 8.410.720 Forslag til resultatdisponering 1.007.032 461.031 1.468.063 Transaktioner med ejere Ordinært udbytte -390.570 -390.570 Egenkapital 31. december 2021 1.000.000 8.027.182 461.031 9.488.213 Andre finansielle omkostninger 1 Finansielle omkostninger i øvrigt 214.655 359.848 214.655 359.848 Skat af årets resultat 2 Beregnet skat af årets skattepligtige indkomst 254.650 206.624 Regulering af udskudt skat 159.563 1.203.626 414.213 1.410.250 Materielle anlægsaktiver 3 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2021 9.581.587 Kostpris 31. december 2021 9.581.587 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2021 19.418.413 Årets værdireguleringer 700.000 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2021 20.118.413 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 29.700.000 Investeringsejendommen er beliggende på bedste beliggenhed i Aarhus og er fuldt udlejet som kontorejendom. Ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat afkastkrav. Der er i den afkastbaseret værdiansættelsesmodel anvendt et gennemsnitligt forventet driftsafkast på 1.410 tkr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje på 1.584 tkr. Ved beregningen er anvendt et afkast på 4,75 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Afkastkravet på 4,75 % er desuden passende ift. det generelle afkastkrav for kontorejendomme i Aarhus i god stand og med bedste beliggenhed. Ved en afkastprocent på 4,25 % ville ejendommens værdi være 33,2 mio. kr. ved en afkastprocent på 5,25 % ville ejendommens værdi være 26,8 mio. kr. Ejendommen er fuldt udlejet og har været det hele året. Langfristede gældsforpligtelser 4 31/12 2021 Afdrag Restgæld 31/12 2020 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 13.386.645 181.970 12.556.766 13.562.599 531.100 531.100.01 Deposita 725.000 0 725.000 725.000 535.100 535.100.01 14.111.645 181.970 13.281.766 14.287.599 Den langfristede gældsforpligtelse består af modtaget huslejedeposita og prioritetsgæld. Eventuelle tilbagebetalinger af huslejedeposita ved fraflytning modsvares af nye indbetalinger ved indflytning. Derfor er der ikke opgjort en andel af gælden som kortfristet. Det forventes med samme begrundelse, at restgælden om 5 år er stort set den samme reguleret med pristalsreguleringeren. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 5 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 13.461 tkr., er der givet pant nom. 13.899 tkr. med sikkerhed i investeringsejendom, som pr. balancedagen har en regnskabsmæssige værdi på 29.700 tkr. Selskabet har udstedt skadesløsbrev på i alt 4.000 tkr., der giver pant i ovenstående investeringsejendom. Skadesløsbrevet er deponeret til sikkerhed for mellemværende med pengeinstitut. Årsrapporten for DA 48 ApS for 2021 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, leasingomkostninger mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle omkostninger Finansielle omkostninger indeholder renteomkostninger, amortisering af forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv. Finansielle omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Amortiseret kostpris for kortfristede gældsforpligtelser svarer normalt til nominel værdi. 272419482021-12-31272419482020-12-31272419482021-01-012021-12-31272419482020-01-012020-12-31272419482021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember272419482020-01-012020-12-31g:RetainedEarningsMember272419482021-01-012021-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember272419482020-01-012020-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember272419482021-01-01g:ContributedCapitalMember272419482021-12-31g:ContributedCapitalMember272419482021-01-012021-12-31g:RetainedEarningsMember272419482021-01-01g:RetainedEarningsMember272419482021-12-31g:RetainedEarningsMember272419482021-01-012021-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember272419482021-01-01g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember272419482021-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember272419482021-01-012021-12-311272419482021-01-012021-12-31g:InvestmentPropertyMember272419482021-01-01g:InvestmentPropertyMember272419482021-12-31g:InvestmentPropertyMember272419482021-01-012021-12-311272419482021-01-012021-12-312272419482021-01-012021-12-313272419482021-01-012021-12-311iso4217:DKK