45249263 2024-01-01 2024-12-31 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 3 45249263 2024-01-01 2024-12-31 4 45249263 2024-01-01 2024-12-31 5 45249263 2024-12-31 45249263 2024-01-01 2024-12-31 6 45249263 2024-01-01 2024-12-31 7 45249263 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 45249263 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 45249263 2024-01-01 2024-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 45249263 2024-12-31 fsa:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 45249263 2024-01-01 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 45249263 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2023-12-31 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 1 45249263 2024-01-01 2024-12-31 2 45249263 2024-01-01 2024-12-31 3 iso4217:DKK xbrli:pure Jan Kristensen Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. ja-nuar – 31. december 2024 for C.W. Obel Ejendomme P/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og penge-strømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2024. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Ledelsespåtegning København Jan Kristensen Adm. direktør Stella Jacobsson Direktør Anders C. Obel Formand Thomas Holm Jensen Peter Winther Den uafhængige revisors revisionspåtegning Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til kapitalejeren i C.W. Obel Ejendomme P/S Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finan-sielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regn-skabsåret 1. januar - 31. december 2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har revideret årsregnskabet for C.W. Obel Ejendomme P/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabs-praksis samt pengestrømsopgørelse (”regnskabet”). Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revi-sionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet. Vi er uafhængige af koncernen i over-ensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for re-visorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbin-delse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsent-lig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsens ansvar for regnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i over-ensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvi-gelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yder-ligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisions-handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed for-bundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysnin-gerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige place-ring af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Hellerup PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Kristian Højgaard Carlsen statsaut. revisor Maj-Britt Nørskov Nannestad statsaut. revisor C.W. Obel Ejendomme P/S Vestergade 2C 1456 København K København PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 260357000 173943000 Værdiregulering af ejendomme 18664000 -90519000 102088000 Materielle anlægsaktiver 5905234000 Finansielle anlægsaktiver 58871000 Tilgodehavender 16412000 Likvide beholdninger 4533000 5985050000 2850001000 2967921000 167128000 Passiver i alt 5985050000 0.668 Rentedækning 1900 0.476 0.036 129171000 Ledelsesberetning Beretning C.W. Obel Ejendomme P/S blev stiftet 28. november 2024 ved apportindskud fra C.W. Obel Ejen-domme af 1. januar 2024 ApS. Den indskudte virksomhed, bestående af udlejningsejendomme i C.W. Obel Ejendomme af 1. januar 2024 ApS, blev oprindeligt etableret i 1991 og sidenhen i 2024 spaltet ud af Obel Ejendomsinvest ApS (tidligere C.W. Obel Ejendomme A/S) til C.W. Obel Ejendomme af 1. januar 2024 ApS. Stiftelsen har virkning i regnskabsmæssig henseende fra 1. januar 2024. Som vederlag for den indskudte virksomhed er modtaget kapitalandele på nominelt 120.000 t.kr. til kurs 2.318,30 (nedrundet), svarende til en overkurs på 2.661.970 t.kr. Stiftelsen sker som et led i en igangværende omstrukturering af koncernen under Det Obelske Familiefond, der har til formål at modernisere og derved styrke fondets kerneaktiviteter, skabe en mere robust organisation og optimere driften. C.W. Obel Ejendomme er managementselskab for alle ejendomsselskaber under Det Obelske Familiefond og stiller ledelses- og forvaltningskompetencer til rådighed for selskaberne. Den sam-lede ejendomsportefølje under management udgør pr. 31. december 2024 i alt 11,9 mia. kr. C.W. Obel Ejendomme har i 2024 haft fokus på videreudvikling af ejendomsporteføljen og styr-kelse af indtjeningen via servicering og fastholdelse af eksisterende kunder samt genudlejning af ledige lejemål. Der er i 2024 foretaget markante investeringer i ejendomsporteføljen, herunder ikke mindst på den gamle tobaksfabrik i Aalborg, hvor en del er konverteret til boliger, der stod klar til indflytning 1. januar 2025, og resten er ved at blive konverteret til moderne kontorlejemål til brug for Aalborg Kommune, der overtager lejemålet 1. august 2025 samt udvidelse af Byretten. 94,7 % af selskabets erhvervsarealer var lejebærende pr. 31. december 2024 mod 96,0 % ved indgangen til året. C.W. Obel Ejendomme har i 2024 realiseret et overskud på 102,1 mio. kr. Selskabet er som et partnerselskab ikke selvstændigt skattepligtig. Selskabets aktivitet beskattes i moderselskabet C.W. Obel Ejendomme af 1. januar 2024 ApS. Driftsresultatet for 2024 blev på 173,9 mio. kr. svarende til 66,8 % af selskabets lejeindtægter. Driftsresultatet for året ligger på niveau med forventningerne. Afkastkravene i markedet for erhvervsejendomme har i 2024 fortsat været svagt stigende, mens de for boligejendomme er fladet ud med en svag tendens mod faldende, men med meget få gen-nemførte handler i markedet er det svært at sige, hvor de reelt ligger. De lange renter forventes at Udviklingen i C.W. Obel Ejendommes aktiviteter Årets resultat falde lidt i løbet af 2025, men hvor langt ned de kommer er uvist. De finansielle institutters låne-udmålinger vil blive lidt lempeligere i takt med nedsættelsen af den lange rente. Investeringsmar-kedet forventes på denne baggrund at komme lidt mere i gang igen i 2025. Årets værdiregulering af investeringsejendomme udgør netto en opskrivning på 18,7 mio. kr. sva-rende til 0,3 % af porteføljens værdi ved apportindskuddet primo 2024. Den samlede værdiregu-lering sammensætter sig af en opskrivning på 64,8 mio. kr. svarende til 1,1 % af porteføljens værdi som følge af forbedringer af porteføljens afkast. Ændring af afkastkrav har isoleret set med-ført en nedskrivning af porteføljen med 46,1 mio. kr. svarende til -0,8 % af porteføljens værdi. Selskabets ejendomsportefølje er pr. 31. december 2024 værdiansat baseret på afkastkrav mellem 4,0 % og 7,0 %. Selskabets ejendomme i København er herefter værdiansat til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 35.600 kr./m² baseret på et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 4,27 % (4,22 % primo 2024). Ejendomme i Aalborg er værdiansat til 14.350 kr./m² baseret på et vægtet gennemsnitligt afkast-krav på 6,02 % (6,00 % primo 2024). Årets resultat anses under de givne markedsforhold for tilfredsstillende. Selskabets egenkapital udgør 2.850,0 mio. kr. pr. 31. december 2024 (primo 2024: 2.782,0 mio. kr.) svarende til en soliditetsgrad på 47,6 %. Der foreslås ikke udlodning af udbytte for 2024. Egenkapitalen er akkumuleret påvirket af en urealiseret gevinst på 9,6 mio. kr. på indgåede rente-swaps til sikring af den fremtidige rente på selskabets realkreditfinansiering. Årets påvirkning fra renteswaps er et urealiseret tab på 34,1 mio. kr. Der forventes for 2025 et driftsresultat, der er på niveau med 2024. Under hensyntagen til den nuværende markedssituation med stabilisering af afkastkravene forventes der alene en værditil-vækst på ejendomsporteføljen i 2025 genereret af eventuelle forbedringer i den underliggende drift. Der forventes på dette grundlag et resultat for 2025 på mellem 70-80 mio. kr. Hvortil kommer en eventuel værdiregulering af ejendomsporteføljen. C.W. Obel Ejendomme søger vedvarende at opkøbe velbeliggende ejendomme med mulighed for videreudvikling og udlejning til erhvervsformål. Fokus herpå vil fortsætte i 2025. Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet hændelser af betydning for selskabets økono-miske stilling. Generelle risici Det er af væsentlig betydning for C.W. Obel Ejendommes muligheder for at opnå et tilfredsstillende afkast, at selskabet har en høj udlejningsprocent og konstaterer en stabil udvikling i lejeniveauet. Kapitalforhold Forventninger til fremtiden og begivenheder efter statusdagen Særlige risici For at reducere risikoen for tomgang med deraf følgende fald i driftsresultatet søger C.W. Obel Ejendomme til stadighed at indgå længerevarende lejekontrakter, idet der dog er en generel ten-dens i markedet til, at der indgås kortere lejekontrakter end tidligere. Ved udgangen af 2024 kan ca. 38 % (primo 2024: 40 %) af selskabets lejeindtægter fra erhvervsporteføljen bortfalde inden for 1 år, og ca. 30 % (primo 2024: 23 %) af erhvervsindtægterne er sikret i en periode på mindst 3 år. Ejendomsporteføljens markedsværdi - og dermed selskabets resultat og økonomiske stilling - på-virkes væsentligt af markedsudviklingen i afkastkrav på investeringsejendomme og porteføljens aktuelle udlejningsforhold, herunder omfanget af tomgang. Ejendomsporteføljen er pr. 31. decem-ber 2024 værdiansat baseret på et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 4,6 %. Ændres afkastkra-vet med +/- 0,25 %-point vil porteføljens værdiansættelse blive ændret med ca. +/- 300 mio. kr. Finansielle risici C.W. Obel Ejendomme finansieres primært med realkreditbelåning og egenkapital. Pr. 31. decem-ber 2024 er renten på 82 % af selskabets gæld afdækket med en lang rente, mens de resterende 18 % påvirkes af udviklingen i den korte rente. Den gennemsnitlige længde på renteafdækningen var ultimo 2024 5,8 år, og den gennemsnitlige finansieringsudgift inkl. bidrag udgjorde 3,2 %. Der er således ikke på kort sigt væsentlige finansielle risici. Kreditrisici Selskabets kreditrisici knytter sig primært til omsætningsaktiver indregnet i balancen samt kunder-nes evne til fremover at honorere indgåede lejekontrakter. Selskabet har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner. Ca. 30 % af selskabets indtægter kommer fra lejekontrakter med en leje på over 5 mio. kr. p.a. og hidrører fra 10 kunder. Miljøforhold Det er C.W. Obel Ejendommes opfattelse, at der ikke er miljøforurening på nogen af selskabets ejendomme udover den generelle områdeklassificering. Det er endvidere selskabets opfattelse, at der blandt selskabets nuværende kunder ikke er risiko for væsentlig miljøpåvirkning. En anden væsentlig miljørisiko i et ejendomsselskab er affaldshåndtering, særligt i forbindelse med større renoveringer af ejendomme. C.W. Obel Ejendomme håndterer dette ved at følge regler for kildesortering af affald og sikre, at entreprenører følger samme regler. C.W. Obel Ejendomme har kontinuerligt fokus på at minimere den negative klimapåvirkning ved at gennemføre energibesparende tiltag i forbindelse med udvikling og drift af ejendomme samt ind-retninger til kunderne, f.eks. installation af LED-belysning. Ejendommenes energiforbrug overvå-ges løbende for sikring af en optimal udnyttelse af energikilder, f.eks. fjernvarme. Ejendomsporteføljen har et gennemsnitligt energimærke målt på kvadratmeter på B. Selskabet vil i 2025 fortsat have fokus på at gennemføre energibesparende tiltag på ejendomspor-teføljen. C.W. Obel Ejendomme investerer i ejendomme i Storkøbenhavn og Aalborg og tilbyder kunderne moderne ejendomme af høj kvalitet og med god service på centrale beliggenheder med optimal infrastruktur. Virksomhedens væsentligste aktiviteter Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Valuta-kursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørel-sen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen. Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til dagsværdi og måles efterføl-gende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdi af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betin-gelserne for sikring af fremtidige aktiver eller forpligtelser, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og i egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som tidligere er indregnet på egenkapitalen, til kostprisen for henholds-vis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som tidligere er indregnet i egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. Ligeledes reklassificeres den akkumulerede værdiændring indregnet i egenkapitalen til resultatop-gørelsen, når de sikrede pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlige. Hvis den sikrede posts fremtidige pengestrømme ændrer sig, så kriterierne for regnskabsmæssig sikring ikke længere er opfyldt, reklassificeres den akkumulerede værdiændring af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til resultatopgørelsen. For afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsin-strumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen. Resultatopgørelsen er tilpasset selskabets aktiviteter. Lejeindtægter periodiseres og medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Omregning af fremmed valuta Afledte finansielle instrumenter Resultatopgørelse Huslejeindtægter Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for C.W. Obel Ejendomme P/S for 2024 er aflagt i overensstemmelse med årsregn-skabslovens bestemmelser for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C. Opstillingsform for resultatopgørelsen er tilpasset selskabets aktivitet. Regnskabsåret 01.01 – 31.12.2024 er selskabets første, og aflagt efter følgende praksis: Andre indtægter vedrører primært administrationsindtægter fra eksterne parter. Ejendomsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder re-parations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, af-gifter, afskrivninger og andre omkostninger. Omkostninger, der afholdes med henblik på at vedligeholde ejendommens standard, udgiftsføres i takt med, at arbejderne udføres. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til reklame, administration, lokaler, afskrivnin-ger, m.v. Renteindtægter og renteudgifter medtages i resultatopgørelsen med de til regnskabsåret svarende beløb. Realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende prioritetsgæld i investe-ringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Materielle og immaterielle anlægsaktiver afskrives lineært over aktivernes forventede levetid. Der afskrives på grundlag af anskaffelsespriser pro rata pr. måned: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-7 år. Selskabet er skattetransparant og bliver beskattet i moderselskabet. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købs-pris, byggeomkostninger og eventuelle øvrige direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejen-domme måles efterfølgende til dagsværdi, og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgø-relsen. Dagsværdien er opgjort i overensstemmelse med normale principper og kutyme i ejendoms-branchen for værdiansættelse af ejendomme og baseres således på en kapitalisering af den enkelte ejendoms normaliserede driftsafkast med et til ejendommen knyttet afkastkrav (den afkastbaserede værdiansættelsesmodel). Andre driftsindtægter Ejendomsomkostninger Andre eksterne omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger Afskrivninger Skat Balance Materielle anlægsaktiver Udgifter, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffel-sestidspunktet eller forøger ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaffelsessummen som for-bedring. Investeringsejendomme under opførelse måles til kostpris, indtil dagsværdien af investeringsejen-dommen kan opgøres pålideligt. Kostprisen omfatter ejendommenes købspris, byggeomkostninger og eventuelle øvrige direkte tilknyttede omkostninger. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er kreditforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er kreditforringet, foretages ned-skrivning på individuelt niveau. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodeha-vende eller portefølje. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære ge-neralforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerende nettoændring i dagsværdien af sik-ringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikret transaktion endnu ikke er realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke længere er effektivt. Finansielle forpligtelser, som omfatter gæld til kreditinstitutter, leverandørgæld og gæld til tilknyttede virksomheder, indregnes ved lånoptagelse til dagsværdi, med fradrag af transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdi, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Pengestrømsopgørelsen for selskabet opgøres efter den såkaldte indirekte metode. Pengestrømmen opdeles i hovedområderne drift, investering og finansiering. Opgørelsen viser selskabets likvider ved årets begyndelse og slutning. Tilgodehavender Egenkapital – udbytte Reserve for sikringstransaktioner Gældsforpligtelser Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen for selskabet reguleres for til- og afgange af aktiver og passiver samt for køb og salg af virksomheder. Pengestrøm fra driftsaktivitet - opgøres med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat inkl. avance ved salg af ejendomme, men før afskrivninger, og reguleres for ikke-kontante poster samt ændring i driftskapitalen. Pengestrøm fra investeringsaktivitet - omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af anlægsaktiver samt værdipapirer henført til investeringsaktivitet. Endvidere indgår nettoinvestering ved køb og salg af virksomheder. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet - omfatter betalinger til og fra aktionærer samt optagelse af og afdrag på prioritetsgæld og anden langfristet gæld. Likviditet - omfatter likvide beholdninger samt andre poster, som indgår i koncernens kortfristede likviditetssty-ring. De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: Driftsafkast: Driftsresultat x 100 Huslejeindtægter Rentedækning: Driftsresultat Finansielle poster, netto Egenkapitalandel: Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo Egenkapitalforrentning: Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Nøgletal 3598000 62786000 27226000 18664000 1068000 91587000 5776676000 111979000 16579000 5905234000 58871000 58871000 5964105000 16412000 16412000 4533000 20945000 120000000 9567000 2720434000 2819841000 98776000 49304000 36020000 29257000 68147000 13871000 19833000 3135049000 5985050000 120000000 43624000 2618346000 2781970000 0 -34057000 0 -34057000 0 102088000 120000000 9567000 2720434000 173943000 4698000 Finansielle poster, netto -90519000 I alt før ændring i driftskapital 88122000 -1825000 -7612000 5787000 93909000 129171000 -129171000 Pengestrømme før finansieringsaktivitet -35262000 38064000 Ændring af koncernmellemværende (cash pool) 71708000 33644000 -1618000 6151000 1 Væsentlige usikkerheder vedrørende indregning og måling Dagsværdiregulering af investeringsejendomme I forbindelse med opgørelsen af dagsværdireguleringen af selskabets investeringsejendomme foretager ledelsen regnskabsmæssige skøn, der har væsentlig indflydelse på årsregnskabet. Måling til dagsværdi foretages for den enkelte ejendom med udgangspunkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving, der har karakter af en-keltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som C.W. Obel Ejendomme anser for mest velegnet til værdiansættelsen. Den anvendte afkastmodel, som har været anvendt i mange år, indeholder følgende hoved-elementer: Aktuel lejeindtægt +/- Reguleringer til lejen - Vedligeholdelsesomkostninger- Driftsomkostninger- Administration= Reguleret driftsresultat/Afkastprocent = Bruttoværdi Aktuel lejeindtægt Den aktuelle lejeindtægt fastsættes ud fra eksisterende lejekontrakter. Forventede pristalsre-guleringer er i 2024 fastsat ud fra et NPI på 1 %, dog er kontrakternes bestemmelser om minimums- og maksimumsreguleringer anvendt. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og energiregnskaber. Reguleringer til lejen I ejendomme, hvor det vurderes, at den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen, re-guleres den aktuelle leje til markedsleje. For ledige arealer fastsættes en anslået markedsleje. Driftsomkostninger Driftsomkostninger, som ikke dækkes af kunderne, fratrækkes. Vedligeholdelse Der hensættes et individuelt beløb pr. m² pr. ejendom til udvendig vedligeholdelse mellem 45-65 kr. pr m². Beløbet fastsættes ud fra den enkelte ejendoms stand, alder mv. Hvis der ikke er sket væsentlige ændringer i en ejendoms forhold, fastholdes beløbet pr. m² uændret fra år til år som et gennemsnit over tid. Afkastprocent Afkastprocenten fastsættes på grundlag af markedsudviklingen for den pågældende ejen-domstype og beliggenhed, baseret på C.W. Obel Ejendommes markedskendskab, herunder erfaringer ved finansiering og køb og salg samt ændringer i den enkelte ejendoms forhold. Der anvendes ikke eksterne vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne. 1 Væsentlige usikkerheder vedrørende indregning og måling, fortsat Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes således af flere faktorer, hvoraf en af de væsentligste er det fastsatte afkastkrav på den enkelte ejendom. Selskabets erhvervsejendomme i København er pr. 31. december 2024 værdiansat ud fra et afkastkrav på mellem 4,00 % og 4,75 %. Ejendommene er værdiansat til et vægtet gennem-snitligt afkastkrav på 4,27 %. Ejendomme i København er værdiansat til 35.600 kr./m². Selskabets erhvervsejendomme i Aalborg er pr. 31. december 2024 værdiansat ud fra et af-kastkrav på mellem 5,50 % og 7,00 %. Ejendommene er værdiansat til et vægtet gennemsnit-ligt afkastkrav på 6,02 %. Ejendomme i Aalborg er værdiansat til 14.350 kr./m². Samlet er porteføljen værdiansat til et vægtet gennemsnitligt afkastkrav på 4,58 %. En æn-dring i det gennemsnitlige afkastkrav på +/- 0,25 % vil betyde en ændring i dagsværdierne på +/- 300 mio. kr. Af selskabets erhvervsarealer var 94,7 % lejebærende pr. 31. december 2024 mod 96,0 % ved indgangen til året. Finansielle risici og finansielle instrumenter Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejendomsselskab. Overordnet set har C.W. Obel Ejendomme en målsætning om en egenkapitalandel på ikke under 30 %. Selska-bets fremmedfinansiering forsøges så vidt muligt foretaget som realkreditfinansiering liggende i niveau 60-70 % af porteføljen. Realkreditfinansieringen optages primært med variabel rente, så langt finansieringstilsagn som muligt og med maksimal afdragsfrihed. C.W. Obel Ejendomme investerer i ejendomme med et langsigtet ejerskab for øje. Selskabet ønsker, at risikoeksponeringen primært er relateret til aktiv siden (ejendomsporteføljen), hvor-for risici på passivsiden herunder ikke mindst renterisikoen søges afdækket. Risikoen for sti-gende renter afdækkes primært ved anvendelse af renteaftaler med en længere løbetid. Af-dækningen sker på porteføljeniveau og ikke som afdækning af det enkelte lån. Pr. 31. decem-ber 2024 var 82 % af selskabets rentebærende gæld afdækket med en fast rente. Den gen-nemsnitlige længde på renteafdækningen var ultimo 2024 5,8 år. Den gennemsnitlige finan-sieringsudgift inkl. bidrag udgør 3,2 %. Ved afdækning af renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler opstår der en kursrisiko, der af-hængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse kan udgøre en betydelig risiko. Selskabets egenkapital er pr. 31. december 2024 positivt på-virket af en urealiseret kursgevinst på indgået renteaftaler med 9,6 mio. kr. Årets værdiregu-lering udgør et tab på 34,1 mio. kr. Den samlet markedsværdi af SWAP udgør netto 9,6 mio. kr. som indgår i andre tilgodehaven-der under finansielle anlægsaktiver med 58,9 mio. kr. og -49,3 mio. kr. under anden langfristet gæld. 2 Andre eksterne omkostninger Løn og gage 32.408 Pensioner og pensionsbidrag 2.556 Omkostninger til social sikring 314 Lønudgifter overført til ejendomsomkostninger -16.267 Videredebiterede udgifter -5.647 13.364 Vederlag til bestyrelsen og direktion udgør: Bestyrelse 125 Direktion 7.738 36 3 Finansielle indtægter og udgifter Renteindtægter, bank 1.068 Renteindtægter 1.068 Heraf vedrørende tilknyttede virksomheder 932 Renteomkostninger 91.587 Heraf vedrørende tilknyttede virksomheder 215 4 Materielle anlægsaktiver (t.kr.) Investerings-Investerings-ejendomme ejendomme under opførelse Tilgang ved apportindskud 5.718.243 23.140 Tilgang i året 62.701 65.907 Overført til "Investeringsejendomme under opførelse" -22.932 22.932 Kostpris 31. december 2024 5.758.012 111.979 Dagsværdireguleringer 1. januar 2024 0 0 Årets dagsværdireguleringer 18.664 0 Dagsværdireguleringer 31. december 2024 18.664 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 5.776.676 111.979 Der henvises til note 1, hvor usikkerhed ved indregning og måling fremgår, samt specifikatio-ner til foretaget værdiansættelse. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Tilgang ved apportindskud 20.714 Tilgang i året 563 Kostpris 31. december 2024 21.277 Afskrivninger 1. januar 2024 0 Årets afskrivninger 4.698 Afskrivninger 31. december 2024 4.698 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 16.579 Årets afskrivninger er fordelt således i resultatopgørelsen Ejendomsomkostninger 4.288 Andre omkostninger 410 4.698 102088000 6 Langfristede gældsforpligtelser Gæld i alt 31/12 Afdrag Langfristet Restgæld 2024 næste år andel efter 5 år Prioritetsgæld 2.855.861 36.020 2.819.841 2.595.601 Deposita 98.776 0 98.776 98.776 Anden gæld 69.137 19.833 49.304 49.304 3.023.774 55.853 2.967.921 2.743.681 7 Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter udgøres af modtagne huslejeindtægter vedrørende efterføl-gende år. 8 Kontraktlige forpligtelser og eventualposter m.v. C.W. Obel Ejendomme P/S har stillet kaution på 520,7 mio. kr. for C.W. Obel Bolig P/S i for-bindelse med realkreditbelåning. Selskabet kautionerer solidarisk for bankgæld i C.W. Obel koncernen, kautionen er maksime-ret til 375 mio. kr. Leasingforpligtelser i C.W. Obel Ejendomme P/S udgør 1.455 t.kr. Derudover har selskabet ingen kontraktlige eller eventualforpligtelser. 9 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for prioritetslån og gæld til kreditinstitutter på 2.855.861 er der givet pant i ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 5.845.314 10 Ejerforhold Følgende kapitalejere er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5 % af stemmerne eller minimum 5 % af kapitalen: C.W. Obel Ejendomme af 1. januar 2024 ApS Vestergade 2C 1456 København K 11 Nærtstående parter Som nærtstående parter anses selskaber i Det Obelske Familiefond-koncernen. Tillige anses selskabets bestyrelse, direktion og disses nærtstående som nærtstående parter. Selskabet oplyser kun om transaktioner med nærtstående parter, der ikke er gennemført på normale markedsvilkår jf. årsregnskabslovens § 98c stk. 7. Alle transaktioner er gennemført på normale markedsvilkår. Selskabet indgår i koncernregnskabet for Det Obelske Familiefond. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2024-01-01 2024-12-31 2025-03-27 Regnskabsklasse C, mellemstor virksomhed true 45249263 2024-11-28 33339494 2025-03-27 33771231 Konklusion Grundlag for konklusion 2025-03-27 mne44112 33771231 mne32198 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab