45111431 2024-10-01 2025-09-30 c:RetainedEarningsMember 45111431 2024-10-01 2025-09-30 45111431 2024-10-01 2025-09-30 1 45111431 2024-10-01 2025-09-30 1 45111431 2023-10-01 2024-09-30 45111431 2025-09-30 45111431 2024-09-30 45111431 2024-10-01 c:ContributedCapitalMember 45111431 2024-10-01 c:SharePremiumMember 45111431 2024-10-01 c:RetainedEarningsMember 45111431 2024-10-01 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 45111431 2024-10-01 2025-09-30 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 45111431 2024-10-01 2025-09-30 c:ContributedCapitalMember 45111431 2024-10-01 2025-09-30 c:SharePremiumMember 45111431 2025-09-30 c:ContributedCapitalMember 45111431 2025-09-30 c:SharePremiumMember 45111431 2025-09-30 c:RetainedEarningsMember 45111431 2025-09-30 c:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 45111431 2024-10-01 c:InvestmentPropertyMember 45111431 2024-10-01 2025-09-30 c:InvestmentPropertyMember 45111431 2025-09-30 c:InvestmentPropertyMember 45111431 2024-10-01 2025-09-30 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 45111431 2024-10-01 2025-09-30 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2 45111431 2025-09-30 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1 45111431 2025-09-30 Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2 iso4217:DKK xbrli:pure 0 true BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 DK-8000 Aarhus C 45719375 Årsrapport 2025-12-11 Torben Nørgaard Larsen PD Ejendomme, Risskov ApS Sindalsvej 15 8240 Risskov Erklæring om udvidet gennemgang 45111431 2024-09-30 Aarhus 2024-10-01 2025-09-30 2023-10-01 2024-09-30 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Vestre Ringgade 28 8000 Aarhus C Direktionen har dags dato behandlet og godkendt års­rap­por­ten for regn­skabs­år­et 1. oktober 2024 - 30. september 2025 for PD Ejendomme, Risskov ApS. Års­rap­port­en aflægges i overens­stemmelse med års­regn­skabs­lo­ven. Det er min opfattelse, at års­regn­skab­et giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. oktober 2024 - 30. september 2025. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Års­rap­port­en indstilles til generalforsamlingens godkendelse.   Risskov 2025-12-04 Philip Daniel Frede Andersen Til kapitalejeren i PD Ejendomme, Risskov ApS Konklusion Vi har ud­ført udvidet gennemgang af års­regn­skab­et for PD Ejendomme, Risskov ApS for regn­skabs­år­et 1. oktober 2024 - 30. september 2025, der omfat­ter resultat­opgørelse, balance, eg­en­ka­pi­tal­op­gø­rel­se og no­ter, herunder anvendt regn­skabs­praksis. Års­regn­skab­et udar­bej­des efter års­regn­skabs­loven.  Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at års­regn­skab­et gi­ver et ret­vi­sen­de bil­le­de af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regn­skabs­år­et 1. oktober 2024 - 30. september 2025 i overensstemmelse med årsregn­skabs­loven.   Grundlag for konklusion Grundlag for konklusionVi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklærings­standard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af års­regn­skab­et”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grund­lag for vo­res kon­klu­si­on.   Grundlag for konklusion Le­del­sens ansvar for års­regn­skab­et Le­del­sen har ansvaret for udarbejdelsen af et års­regn­skab, der giver et retvisende billede i overens­stem­melse med årsregn­skabs­loven. Le­del­sen har endvidere ansvaret for den interne kon­trol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et års­regn­skab uden væsentlig fejl­information, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.   Ved udarbejdelsen af års­regn­skab­et er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde års­regn­skab­et på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.   Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om års­regn­skab­et. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om års­regn­skab­et og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion.   En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis.   Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om års­regn­skab­et.   Udtalelse om ledelsesberetningen Le­del­sen er ansvarlig for le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Vores konklusion om års­regn­skab­et omfatter ikke le­del­ses­be­ret­nin­gen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om le­del­ses­be­ret­nin­gen.   I tilknytning til vores udvidede gennemgang af års­regn­skab­et er det vores ansvar at læse le­del­ses­be­ret­nin­gen og i den forbindelse overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen er væsentligt inkonsistent med års­regn­skab­et eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.   Vores ansvar er derudover at overveje, om le­del­ses­be­ret­nin­gen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.   Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at le­del­ses­be­ret­nin­gen er i overensstemmelse med års­regn­skab­et og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i le­del­ses­be­ret­nin­gen.   Aarhus 2025-12-04 BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 45719375 Morten Trap Olesen Erklæring om udvidet gennemgang Statsautoriseret revisor mne35625 Væsentligste aktiviteterSelskabets væsentligste aktiviteter er ejendomsadministration, drift og udlejning af investeringsejendomme, herunder bolig- og erhvervsejendomme.   Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabet har i regnskabsåret foretaget kapitalforhøjelse ved tilførsel af virksomhed (ejendom) fra ophørt selskab Frede Andersen Holding ApS. Tilførslen er sket med tilbagevirkende kraft pr. 1. oktober 2024. Egenkapitalen er forhøjet positivt med 15.462 tkr. i regnskabsåret. Kapitalforhøjelsen hidrører fra tilførsel af ejendom som skattefri overdragelse.   Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutningDer er ikke efter regnskabsårets afslutning ind­truffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling.   4645069 1434859 2828738 0 50000 0 1866331 1434859 1092 0 1195796 751336 671627 683523 147758 150375 523869 533148 300000 0 223869 533148 523869 533148 81450000 49250000 81450000 49250000 81450000 49250000 103196 30542 591484 457216 3359938 129273 29161 47583 4083779 664614 30089 0 4113868 664614 85563868 49914614 69729 40000 36420818 20764506 300000 0 36790547 20804506 6154852 1992032 6154852 1992032 37215814 25508824 158815 129377 1588753 1074314 290940 0 39254322 26712515 384670 276366 1922404 0 484775 40000 129377 0 3364147 405561 42618469 27118076 85563868 49914614 kr.An­parts­ka­pi­talOverkurs ved emissionOverført resultatForeslået udbytte for regnskabsåretI alt Egenkapital 1. oktober 202440.000020.764.506020.804.506 -300.000 For­slag til re­sul­tat­dis­po­ne­ring 223.869300.000523.869 Transaktioner med ejereKapitalforhøjelse29.72915.432.443 15.462.172 OverførslerOverført overkurs -15.432.44315.432.443 0 Egenkapital 30. september 202569.729036.420.818300.00036.790.547 40000 0 20764506 0 -300000 223869 29729 15432443 -15432443 15432443 69729 0 36420818 300000 1 | Personaleomkostninger Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit:40 Løn og gager 2.570.0680 Pensioner 212.2540 Andre omkostninger til social sikring 35.8260 Andre personaleomkostninger 10.5900 2.828.7380 4 0 2570068 0 212254 0 35826 0 10590 0 2828738 0 2 | Andre finansielle indtægter Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 2780 Finansielle indtægter i øvrigt 8140 1.0920 278 0 814 0 1092 0 3 | Materielle anlægsaktiver kr.Investerings­ejendomme Kostpris 1. oktober 2024 49.250.000Tilgang 32.150.000Kostpris 30. september 2025 81.400.000  Årets værdireguleringer 50.000Værdireguleringer til dagsværdi 30. september 2025 50.000 Regnskabsmæssig værdi 30. september 202581.450.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb:  kr.Boligudlejning, AarhusBlandede ejendomme, Risskov Dagsværdi 30. september 202554.250.00027.200.000År­ets vær­di­re­gu­le­ring i re­sul­tat­op­gø­rel­sen-1.300.0001.350.000 Centrale forudsætninger for indregning til dagsværdi: For alle ejendommene gælder, at ejendommens dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Dagsværdi for boligudlejning, Aarhus Boligejendommene består af fire udlejningsejendomme, hvoraf en udlejningsejendom har bestandele af både bolig- og erhvervsudlejning, hvor der ligger særskilt værdiansættelse herpå. Udlejningsejendommene er placeret i Aarhus C og Aarhus N. Det gennemsnitlige driftsafkast vurderes at udgøre 1.860 t.kr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje på 2.630 t.kr., svarende til 1.513 kr. pr. kvadratmeter, årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 770 t.kr. samt en udlejningsprocent på 100 %. Ved beregningen er anvendt et afkastkrav før skat på 2,85 - 4,40 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. For investeringsejendomme med et afkastkrav under 3 % er værdiansættelsen foretaget af en ekstern, sagkyndig mægler i 2024 ifm. tilførsel af aktiver/kapitalforhøjelse. Dagsværdi for blandede ejendomme, Risskov Blandede ejendomme består af tre ejendomme, primært retail ejendomme hvoraf ejendommene også af betandele af både bolig- og kontorudlejning, hvor der ligger særskilt værdiansættelse herpå. Det gennemsnitlige driftsafkast vurderes at udgøre 1.188 t.kr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje på 1.495 t.kr., svarende til 1.664 kr. pr. kvadratmeter, årlige driftsomkostninger inkl. vedligeholdelse på 307 t.kr. samt en udlejningsprocent på 100 %. Ved beregningen er anvendt et afkastkrav før skat mellem 4,20 - 4,60 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes beliggenhed mv. Afkastkravet svarer ligeledes til det generelle afkastkrav for tilsvarende type af ejendomme i Risskov. Følsomhedsanalyse: Ændringer i afkastsatserne har væsentlig betydning for målingen af investeringsejendommene. En stigning i afkastsatsen fører til et fald i markedsværdien. Markedsudviklingen kan medføre et ændret krav til forrentningen af fast ejendom. En forøgelse af afkastkravet med 0,5 %-point vil betyde, at værdien af investeringsejendommene reduceres med 9.907 t.kr. før skat. Egenkapitalen vil dermed blive reduceret fra de nuværende 36.791 t.kr. til 26.884 t.kr. efter skat. 49250000 32150000 81400000 50000 50000 81450000 Boligudlejning, Aarhus Blandede ejendomme, Risskov 54250000 27200000 -1300000 1350000 4 | Langfristede gældsforpligtelser 30/9 2025AfdragRestgæld30/9 2024kr.gæld i altnæste årefter 5 årgæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 37.600.484384.67031.171.59925.785.190Selskabsskat 158.81500129.377Deposita og forudbetalt leje 1.588.75301.588.7531.074.314Feriepengeindefrysning 290.9400290.9400 39.638.992384.67033.051.29226.988.881 Den langfristede gældsforpligtelse består af modtaget huslejedeposita, forudbetalt leje, selskabsskat og prioritetsgæld. Eventuelle tilbagebetalinger af huslejedeposita og forudbetalt leje ved fraflytning modsvares stort set af nye indbetalinger ved indflytninger. Derfor er der ikke opgjort en andel af gælden som kortfristet. Det forventes med samme begrundelse, at restgælden om 5 år er stort set den samme. 33051292 Hæftelse i sambeskatningenSelskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for DCB10 Holding ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. 2025 kr. Andre forpligtelser Selskabet har indgået leasingaftaler med restløbetid op til 27 måneder. De samlede andre forpligtelser udgør pr. balancedagen:393.369 393369 6 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut på 40.076 tkr., er der stillet pant på nominelt 42.995 tkr. med sikkerhed i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi udgør 81.450 tkr. pr. 30. september 2025.   Års­rap­port­en for PD Ejendomme, Risskov ApS for 2024/25 er aflagt i over­ens­stem­melse med den dan­ske års­regn­skabs­lovs be­stem­mel­ser for virk­som­he­der i regnskabsklasse B med til­valg af reg­ler fra regn­skabs­klas­se C.  Regnskabsklasse B1truetrueÅrs­rap­port­en er udarbejdet efter samme regn­skabspraksis som sidste år.   Regnskabsklasse B true Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regn­skabs­årets udløb. Opkræ­vede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter.   Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter øvrige salgs-, ejendoms- og administrationsomkostninger, herunder omkostninger til administration, IT, lokaler, ejendomsskat, leasingomkostninger mv.   Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkost­ninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere.   Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, reali­serede og urealiserede kursgevinster og -tab ved­rørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta samt til­læg og godt­gø­rel­se un­der a­con­to­skat­te­ord­nin­gen mv. Finan­sielle indtægter og omkost­ninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter og -omkostninger beregnes på amortiserede kostpriser.   Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultat­op­gørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.   Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.   Dagsværdien for investeringsejendommene vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Alternativt opgøres dagsværdi for investeringsejendomme ud fra sagkyndig mæglervurdering.   Efterfølgende omkostninger tillægges anskaf­felsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen.   Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen.   Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imøde­gåelse af forventede tab.   Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter, indregnet under ak­tiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efter­følgende regnskabsår.   Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.   Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i a­conto­skat­te­ord­nin­gen. Tilgodehavende og skyldigt sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld.   Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mel­lem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser.   Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt under­skud, måles til den værdi, hvortil aktivet for­ventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af frem­tidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatte­enhed.   Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgiv­ning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.   Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lån­optagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efter­følgende perioder måles de finansielle forplig­telser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således forskellen mellem net­to­pro­venuet og den nominelle værdi indregnes i resul­tatopgørelsen over låneperioden.   Amortiseret kostpris for kortfristede for­pligtel­ser svarer normalt til nominel værdi.