44171295 2023-07-07 2024-12-31 44171295 2023-07-07 2024-12-31 1 44171295 2023-07-07 2024-12-31 1 44171295 2023-07-07 2024-12-31 2 44171295 2023-07-07 2024-12-31 3 44171295 2023-07-07 2024-12-31 1 44171295 2023-07-07 2024-12-31 2 44171295 2024-12-31 44171295 2023-07-06 fsa:ContributedCapitalMember 44171295 2023-07-06 fsa:SharePremiumMember 44171295 2023-07-06 fsa:RetainedEarningsMember 44171295 2023-07-06 44171295 2023-07-07 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 44171295 2023-07-07 2024-12-31 fsa:SharePremiumMember 44171295 2023-07-07 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 44171295 2024-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 44171295 2024-12-31 fsa:SharePremiumMember 44171295 2024-12-31 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK IP Svanemølleholmen P/S Nørre Farimagsgade 3, 1364 København K 33 66 80 80 44171295 København Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 7. juli 2023 - 31. december 2024 for IP Svanemølleholmen P/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt resul-tatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 7. juli 2023 - 31. december 2024. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberet-ningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens god-kendelse. København, Søren Tang Kristensen direktør Jan Dybdahl Østergaard Formand Per Andersen Rikke Thiesen Holm Til kapitalejeren i IP Svanemølleholmen P/S Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for IP Svanemøllehol-men P/S for regnskabsåret 7. juli 2023 - 31. december 2024, som omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnskabet”). Årsregnskabet ud-arbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et ret-visende billede af selskabets aktiver, passiver og fi-nansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resul-tatet af selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 7. juli 2023 - 31. december 2024 i over-ensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli-gere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskre-vet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af sel-skabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale ret-ningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Dan-mark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske for-pligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores kon-klusion. Ledelsens ansvar for regnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et års-regnskab, der giver et retvisende billede i overens-stemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledel-sen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvar-lig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte drif-ten; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet reali-stisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en kon-klusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sik-kerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale stan-darder om revision og de yderligere krav, der er gæl-dende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlin-formation, når sådan findes. Fejlinformationer kan op-stå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forven-tes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstem-melse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, fore-tager vi faglige vurderinger og opretholder professio-nel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyl-des besvigelser eller fejl, udformer og udfører revi-sionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forår-saget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesæt-telse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med re-levans for revisionen for at kunne udforme revisi-onshandlinger, der er passende efter omstændig-hederne, men ikke for at kunne udtrykke en kon-klusion om effektiviteten af selskabets interne kon-trol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysnin-ger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usik-kerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisions-påtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbe-vis, der er opnået frem til datoen for vores revisi-onspåtegning. Fremtidige begivenheder eller for-hold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder note-oplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige pla-cering af revisionen samt betydelige revisionsmæs-sige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under re-visionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledel-sesberetningen, og vi udtrykker ingen form for kon-klusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vo-res ansvar at læse ledelsesberetningen og i den for-bindelse overveje, om ledelsesberetningen er væ-sentligt inkonsistent med regnskabet eller vores vi-den opnået ved revisionen eller på anden måde sy-nes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses-beretningen indeholder krævede oplysninger i hen-hold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfat-telse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstem-melse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fun-det væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København, Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Tenna Hauge Jørgensen statsautoriseret revisor Christian Camilo Porsborg statsautoriseret revisor Hovedaktivitet Selskabets strategi er at generere afkast af selska-bets kapital gennem direkte investeringer i og udlej-ning af danske kvalitetsejendomme med en attraktiv beliggenhed. Med det i sigte har selskabet i 2024 er-hvervet en byggegrund i Nordhavn i København, hvor der opføres en større erhvervsejendom. Ejendommen er udlejet til Advokatpartnerselskabet Bruun & Hjejle, og forventes at blive taget i drift i 2027. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabet har i 2024 påbegyndt byggeriet af er-hvervsejendommen, og der er i den forbindelse ind-gået en totalentreprisekontrakt med Nordstern. Byg-geriet følger budgettet. Årets resultat udviser et overskud på 0,8 mio. kr. Re-sultatet er sammensat af et negativt driftsresultat på -0,8 mio. kr. og finansielle indtægter på 1,6 mio. kr. Årets resultat er tilfredsstillende. Værdifastsættelsen af investeringsejendommen er optaget til kostpris og er nærmere beskrevet i regn-skabets note 2. Den forventede udvikling Selskabets resultat i 2025 forventes at ligge på mel-lem 7 – 9 mio. kr. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabet måler ejendomme under opførelse til dag-værdi. Værdiansættelsen heraf er naturligt forbundet med usikkerhed knyttet til det forventede afkastkrav frem mod ibrugtagning. Værdien af ejendomme un-der opgørelse udgør 31. december 2024, 160,2 mio.kr. For yderligere henvises til omtale i årsregn-skabets note 2. Koncernforhold Selskabet er ejet fuldt ud af IP Ejendomme 2013 P/S, som er ejet fuldt ud af Industriens Pensionsforsikring A/S. Selskabet indgår dermed - sammen med øvrige koncernvirksomheder - i koncernregnskabet for Indu-striPension Holding A/S. Selskabet har indgået en administrationsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S om varetagelse af investeringsforvaltning, regnskab og administration. De koncerninterne transaktioner er nærmere omtalt i regnskabets note 3. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er ikke fra balancedagen og frem til i dag indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. true Opstillingen af resultatopgørelsen er tilpasset selska-bets aktivitet. Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller fak-tisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtel-sens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsige-lige risici og tab, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller af-kræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre mone-tære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valuta-kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transakti-onsdagens kurs og kursen på henholdsvis betalings-dagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørel-sen som finansielle poster. Selskabet er ikke selvstændigt skattepligtigt. Selskabets skattepligtige indkomst indgår i stedet i beskatningsgrundlaget hos kommanditistens modervirksomhed, Industriens Pensionsforsikring A/S. Resultatopgørelse Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af selskabet mv. Finansielle poster Finansielle poster omfatter regulering til dagsværdi af investeringsejendomme, samt renteindtægter og om-kostninger. Balancen Ejendomme under opførelse Investeringer i ejendomme under opførsel måles ved anskaffelsen til kostpris, omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Herefter måles ejendommene til dagsværdi, og samt-lige værdireguleringer indregnes i resultatopgørel-sen. Dagsværdien er udtryk for den pris, som ejen-dommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængde vilkår på balancedagen. Fastlæggelsen af dagsværdier indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af en DCF-model (discounted cash flow), som tager udgangs-punkt i en kapitalisering af de kommende års budget-terede betalingsstrømme inkl. en opgjort terminal-værdi med en individuel diskonteringssats. Satsen bestemmes ud fra et individuelt fastsat afkastkrav for den enkelte ejendom med tillæg af den forventede inflation i beregningsperioden. For ejendomme under opførelse medtages en for-holdsmæssig andel af den forventede værdistigning ved ibrugtagning. Dette forudsætter, at dagsværdien på balancetidspunktet kan opgøres pålideligt, hvilket bl.a. baserer sig på indgåede lejeaftaler, forventnin-ger til forløbet af opførelsen og tilhørende kostpris, eller dagsværdi af byggeretter på ejendommen. Så-fremt dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt anses kostprisen som bedste udtryk for dagsværdi. Der fo-retages værdiregulering såfremt, der identificeres be-hov herfor. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket svarer til no-minel værdi med fradrag af nedskrivninger til imøde-gåelse af tab. Gældsforpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisations-værdi, der ligeledes sædvanligvis svarer til nominel værdi. 812000 -812000 1607000 -3000 798000 798000 798000 160202000 160202000 160202000 39374000 39374000 35168000 74542000 234744000 402000 233796000 234198000 547000 547000 547000 234744000 402000 232998000 0 233400000 0 -232998000 232998000 0 0 0 798000 798000 402000 0 233796000 234198000 Administrationsomkostninger Selskabet har ingen ansatte og der er ikke udbetalt vederlag til direktion og bestyrelse Ejendomme under opførelse Anskaffelsessum primo - Årets tilgang 160.202 - Anskaffelsessum 31. december 160.202 0 Bogført værdi 31. december 160.202 0 Værdiansættelsen af ejendomme under opførelse er naturligt forbundet med usikkerhed særligt vedrørende forventede afkastkrav frem mod ibrug-tagning. Da projektet er på et tidligt stadie i opførelsesfasen sker indregning og måling til kostpris som anses for bedst bud på dagsværdi. Der er foretaget vurdering af eventuelt behov for værdiregulering. Ejerforhold og nærtstående parter Ejerforhold: Selskabet ejes 100 % af IP Ejendomme 2013 P/S, København, CVR-nr. 35 40 84 95 Selskabet indgår i koncernregnskabet for IndustriPension Holding A/S, København, cvr 15 89 32 30 Nærtstående parter: Som nærtstående parter anses selskabets direktion og bestyrelse. Herudover anses det øverste moderselskab IndustriPension Holding A/S, Køben-havn og dets dattervirksomheder samt virksomheder, der er associerede til koncernvirksomheder som nærtstående parter. Selskabet har transaktioner med følgende nærtstående parter: IP Komplementar ApS (datterselskab af Industriens Pensionsforsikring A/S): IP Komplementar ApS er selskabets komplementar. For sine forpligtelser som komplementar modtager IP Komplementar ApS er vedtægtsmæssigt fastsat vederlag på 10.000 kr. + 0,01 % af realiserede gevinster ved salg af ejendomme, dog højst 250.000 kr. pr. år. Industriens Pensionsforsikring A/S (moderselskab): Der er indgået en samarbejdsaftale med Industriens Pensionsforsikring A/S, som varetager den løbende investeringsforvaltning samt selskabets regnskab og administration. Honoraret for de disse ydelser afregnes på markedsmæssige vilkår. Kontraktlige forpligtelser og eventualforpligtelser Selskabet er fællesregistreret for moms med en række selskaber i IndustriPension Holding A/S koncernen og hæfter således solidarisk og ube-grænset for moms i de pågældende selskaber. Herudover er der alene indgået kontraktlige forpligtelser over for tilknyttede virksomheder, jf. note 3 Selskabet har indgået en totalentreprisekontrakt med Nordstern om opførelse af en erhvervsejendom. Der foreligger ingen panthæftelser, kautions-, garanti- eller lignende forpligtelser udover, hvad der fremgår af regnskabet. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2023-07-07 2024-12-31 2025-04-23 Uffe Berg Regnskabsklasse B 2023-07-07 2025-02-17 16614130 Industriens pension Nørre Farimagsgade 3 1364 København K Konklusion Grundlag for konklusion 2025-02-17 mne33800 mne50635 33963556 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab