iso4217:DKK441344462023-06-232023-12-31441344462023-06-232023-12-311441344462023-06-232023-12-311441344462023-06-232023-12-311441344462023-06-232023-12-312441344462023-06-232023-12-313441344462023-06-232023-12-31441344462023-06-232023-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember441344462023-06-232023-12-31fsa:RetainedEarningsMember441344462023-12-31441344462023-12-31fsa:ContributedCapitalMember441344462023-12-31fsa:SharePremiumMember441344462023-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember441344462023-12-31fsa:RetainedEarningsMember441344462023-06-232023-12-31fsa:ContributedCapitalMember441344462023-06-232023-12-31fsa:SharePremiumMember441344462023-06-232023-12-31fsa:ShorttermPayablesToGroupEnterprisesMemberGrundlag for konklusionKonklusion2024-06-142024-06-14true33963556København S23006WeidekampsgadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabAlbertslundAlbertslund2620Regnskabsklasse BRevisionspåtegning2023-12-312023-06-2365RoskildevejCoop Ejendomsudvikling A/S44134446339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 23.06.2023 - 31.12.2023 for Coop Ejendomsudvikling A/S.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 23.06.2023 - 31.12.2023.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.AlbertslundFlemming Møller HansendirektørAnders Boll HolmelundFlemming Møller HansenMartin Sahner Gundestrup ChristiansenformandTil kapitalejeren i Coop Ejendomsudvikling A/SVi har revideret årsregnskabet for Coop Ejendomsudvikling A/S for regnskabsåret 23.06.2023 - 31.12.2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 23.06.2023 - 31.12.2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: <br />Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. <br />Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. <br />Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. <br />Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. <br />Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.<br />Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.KøbenhavnHenrik Hartmann Olesenmne34143Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterCoop Ejendomsudvikling A/S' hovedaktivitet omfatter investering i selskaber, der direkte eller indirekte ejer fast ejendom i Danmark. Coop Ejendomsudvikling A/S indgår i Coop amba- koncernen, der er ejet af 2 millioner danskere. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabet blev stiftet den 26. juni 2023. Selskabets dattervirksomheder har fået tilført ejendomme fra Coop Danmark koncernen til brug for ejendomsudvikling. Selskabernes væsentligste aktiviteter består i udlejning af fast ejendom til Coop Danmark. Resultatet for perioden udgør et overskud på 10.950 t.kr. hvilket ledelsen anser for tilfredsstillende.Årets resultat sammenholdt med den forventede udviklingSelskabet er først etableret i 2023. Udviklingen har været som forventet.Forventet udvikling Ledelsen forventer et positivt driftsresultat for 2024 baseret på driften i dattervirksomhederne.Begivenheder efter balancedagenI april 2024 er der indgået en historisk aftale mellem Coop amba og energiselskabet OK a.m.b.a., som tilfører Coop Danmark mere end 2 milliarder kr. i ny kapital. Aftalen har ikke direkte konsekvens for virksomheden, men vil finansielt styrke virksomhedens ejer. Forventningerne til 2024 er derfor ikke påvirket af denne aftale. Der er fra balancedagen og frem til i dag udover ovenstående begivenheder ikke indtrådt øvrige forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten 54000-54000110040001095000011004000-5400010950000419804000419804000419804000419804000200000000110040003887460004197500002000000001100400038874600022000320005400054000419804000100000001094000000119400000100000002704000000280400000-3798000003798000000900000090000001 Finansielle aktiverKapitalandele i tilknyttede virksomheder t.kr.Tilgang ved virksomhedskøb o.l.408.800Kostpris ultimo408.800Andel af årets resultat11.004Opskrivninger ultimo11.004Regnskabsmæssig værdi ultimo419.804Kapitalandele i dattervirksomhederHjemstedRetsformEjerandel %Ejendomsselskabet Coop A/SAlbertslundA/S100,00Ejendomsselskabet Ordrupvej A/SAlbertslundA/S100,00Ejendomsselskabet Vigerslev Allé A/SAlbertslundA/S100,00Ejendomsselskabet Sundby Center A/SAlbertslundA/S100,00Ejendomsselskabet Prøvestenscentret A/SAlbertslundA/S100,00<br />Kapitalandele i tilknyttede virksomheder t.kr.Tilgang ved virksomhedskøb o.l.408.800Kostpris ultimo408.800Andel af årets resultat11.004Opskrivninger ultimo11.004Regnskabsmæssig værdi ultimo419.8042 Gæld til tilknyttede virksomhederSelskabet indgår sammen med de øvrige selskaber i Coop Danmark-koncernen i en cash pool aftale med Coop Danmark A/S, som er administrator og ejer. Koncernmellemværender vedrørende cash pools indgår i moderselskabets balance som et bankmellemværende. Selskabets likvidbeholdning anses derfor på balancedagen som et koncernmellemværende med administrator. 2 Gæld til tilknyttede virksomhederSelskabet indgår sammen med de øvrige selskaber i Coop Danmark-koncernen i en cash pool aftale med Coop Danmark A/S, som er administrator og ejer. Koncernmellemværender vedrørende cash pools indgår i moderselskabets balance som et bankmellemværende. Selskabets likvidbeholdning anses derfor på balancedagen som et koncernmellemværende med administrator. 3 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag.4 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Coop Amba som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor fra og med 2019 solidarisk med de øvrige sambeskattede selskaber for indkomstskatter med videre for de sambeskattede selskaber og fra og med 1. november 2019 ligeledes solidarisk for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for disse selskaber.5 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserSom led i Coop Danmark A/S´s finansieringsaftale er der udstedt pant i aktierne i; Ejendomsselskabet Sundby Center A/S, Ejendomsselskabet Prøvestenscentret A/S, Ejendomsselskabet Vigerslev Allé A/S, Ejendomsselskabet Ordrupvej A/S og Ejendomsselskabet Coop A/S.6 Nærtstående parter med bestemmende indflydelseNærtstående parter med bestemmende indflydelse på Coop Ejendomsudvikling er Coop Danmark A/S, Roskildevej 65, 2620 Albertslund Ultimativ modervirksomhed er: Coop amba, Roskildevej 65, 2620 Albertslund. Der har i året ikke været foretaget koncerninterne transaktioner, som ikke har været på markedsmæssige vilkår. 7 KoncernforholdI medfør af ÅRL § 71 kan det oplyses, at selskabet for regnskabsåret 2023 indgår i koncernregnskabet for Coop Danmark A/S, Albertslund og Coop amba, AlbertslundÅrsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.KoncernregnskabMed henvisning til årsregnskabslovens § 110, er der ikke udarbejdet koncernregnskab.Manglende sammenlignelighedSelskabet er stiftet ved indskud af aktiver. Ved opgørelse af åbningsbalancen er anvendt sammelægningsmetoden, hvor sammelægningen anses for gennemført på erhvervelsestidspunktet uden tilpasning af sammenligningstal.Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.VirksomhedssammenslutningerVed virksomhedssammenslutninger som køb og salg af kapitalandele, fusioner, spaltninger, tilførsel af aktiver og aktieombytninger m.v. ved deltagelse af virksomheder under modervirksomhedens kontrol anvendes sammenlægningsmetoden. Forskelle mellem det aftalte vederlag og den erhvervede virksomheds regnskabs­mæssige værdi indregnes på egenkapitalen. Der foretages endvidere tilpasning af sammenligningstal for tidligere regnskabsar. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, administrationsomkostninger, salgsfremmende omkostninger med videre. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder omfatter den forholdsmæssige andel af de enkelte virksomheders resultat efter fuld eliminering af interne avancer og tab. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder og associerede virksomheder indregnes efter den indre værdis metode (equity metoden). I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i tilknyttede virksomheder” og ”Kapitalandele i associerede virksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af eventuelle merværdier og goodwill opgjort på tidspunktet for anskaffelsen af virksomhederne. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder og associerede virksomheder overføres i forbindelse med resultatdisponeringen til reserve efter indre værdis metode under egenkapitalen. Tilknyttede virksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr., og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives med moderselskabets andel af den negative indre værdi, hvis det vurderes uerholdeligt. Hvis den regnskabsmæssige negative indre værdi overstiger tilgodehavendet, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser, hvis modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser. Goodwill opgøres som forskellen mellem kostprisen for kapitalandelene og dagsværdien af den forholdsmæssige andel af de overtagne aktiver og forpligtelser. Goodwill afskrives lineært over den vurderede brugstid, der fastsættes på baggrund af ledelsens erfaringer inden for de enkelte forretningsområder. Goodwill afskrives lineært over 10 år.Den anvendte regnskabspraksis for væsentlige regnskabsposter i tilknyttede virksomheder er: Grunde og bygninger, opgøres til kostpris med fradrag af af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Der indregnes ikke renter i kostprisen vedrørende egen-fremstillede aktiver. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Restværdien og brugstid revurderes årligt. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider; bygninger 15-50 år. Der afskrives ikke på grunde. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.2024-06-24Rasmus Brunbjerg Muff