BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabRoms Hule 4, 1. salDK-7100 Vejle20222670Årsrapport2016-05-18Uffe Steiner JensenNC Ejendomme ApSLadegårdsvej 167100 VejleRevisionspåtegning281233882004-10-06Vejle2015-01-012015-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabRoms Hule4, 1. sal7100VejleDanske BankHavneparken 37100VejleCodex AdvokaterDamhaven5 B 17100VejleVejle2016-04-08Keld RasmussenUffe Steiner JensenKeld RasmussenHeidi HvingelHelle Vingolf LarsenVejle2016-04-08BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Jørgen Egstrand AndersenBent SkovStatsautoriseret revisorStatsautoriseret revisorRegnskabsklasse B1-575734-3678644-147910-107246-723644-3785890213000230510-994167-970588-1504811-45259683308141023491-1173997-3502477-1173997-3502477165688651845884616568865184588461656886518458846252848048540412528480485404129748055033705326277406449155101994599834060390265579718023021856750610456780251363712891562613700013700044816834071517-3098403-1924406152028022841117533164104769545642130000758958510506954540000536000280210136318341520193816315103866231951410160265061612456123616091266315152513637128915626200742411995000-606912016000121521989352585357457466835288-231506665678051770021656886540400049237621370004071517-192440641016600-11739971370004481683-309840311012954807316454000055870003000056421056421Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar - 31. december 2015 for NC Ejendomme ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i NC Ejendomme ApS Vi har revideret årsregnskabet for NC Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Supplerende oplysning vedrørende forhold i regnskabet Uden at det har påvirket vores konklusion, skal vi henvise til omtale i årsregnskabets note "Oplysning om væsentligste aktiviteter samt regnskabsmæssige og økonomiske forhold" og ledelsesberetningens afsnit "Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold", hvoraf fremgår, at selskabets ledelse har redegjort for finansieringen af driften for det kommende år. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Væsentligste aktiviteter Selskabets formål er besiddelse af fast ejendom og andre aktiver. Usikkerhed ved indregning og måling Selskabets ejendom på Ladegårdsvejs værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Ejendomme i øvrigt er værdiansat til forventet nettorealisationsværdi. Specielt vedrørende en af selskabets projektgrunde, med en bogført kostpris på 2,5 mio.kr., er værdiansættelsen forbundet med usikkerhed. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets resultat anses for utilfredsstillende. Selskabet forventer, efter budgetterne, et positivt resultat for 2016, ligesom likviditetstrækket for 2016 vil kunne holdes indenfor de bevilgede kreditrammer og tilsagn fra banken, med hensyn til at stille de nødvendige kreditter til rådighed. Det er ledelsens opfattelse at den fortsatte drift hermed er sikret. Betydningsfulde hændelser, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten for NC Ejendomme ApS for 2015 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Regnskabsklasse B Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. 1 Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætningen indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har fundet sted inden årets udgang. Nettoomsætningen indregnes med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Direkte omkostninger Direkte omkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets nettoomsætning. Omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af selskabet, herunder omkostninger til det administrative personale, ledelsen, kontorlokaler, kontoromkostninger mv. samt afskrivninger i forbindelse hermed. Andre driftsindtægter/-omkostninger Andre driftsindtægter og -omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes væsentligste aktiviteter. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst, og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af den skønnede restværdi efter afsluttet brugstid. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. For egenfremstillede aktiver omfatter kostprisen omkostninger til materialer, komponenter, underleverandører, direkte lønforbrug samt indirekte produktionsomkostninger. Der er foretaget vurdering af selskabets udlejningsejendom af uvildig ejendomsmægler. Ejendommen er opskrevet til vurderingen. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdi herefter: Brugstid Restværdi Bygninger 25 - 50 år 0% Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger. Projektbeholdning Varebeholdninger omfatter grunde og projektomkostninger til videresalg samt igangværende byggeprojekter for egen regning. Grunde måles til anskaffelsessummen. Færdige ejendomsprojekter til videresalg samt igangværende byggeprojekter for egen regning måles til anskaffelsessummen med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger, herunder finansieringsomkostninger. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Nettorealisationsværdi opgøres som salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der afholdes for at effektuere salget, og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed og udvikling i forventet salgspris. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld, og for obligationslån svarer til en restgæld beregnet på grundlag af lånets underliggende kontantværdi på låneoptagelsestidspunktet. Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede og associerede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Under periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver indgår modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. Finansielle indtægter 1 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 213.000 230.420 272.110 Finansielle indtægter i øvrigt 0 90 213.000 230.510 Finansielle omkostninger 2 Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 701.200 776.100 273.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 292.967 194.488 994.167 970.588 Skat af årets resultat 3 Beregnet skat af årets skattepligtige indkomst 0 -487.442 Regulering af udskudt skat -330.814 -536.049 -330.814 -1.023.491 Materielle anlægsaktiver 4 Grunde og bygninger Kostpris 1. januar 2015 20.074.241 Tilgang 1.995.000 Afgang -6.069.120 Kostpris 31. december 2015 16.000.121 Opskrivninger 1. januar 2015 5.219.893 Årets opskrivninger 525.853 Opskrivninger 31. december 2015 5.745.746 Af- og nedskrivninger 1. januar 2015 6.835.288 Tilbageførsel af afskrivninger på afhændede aktiver -2.315.066 Årets afskrivninger 656.780 Af- og nedskrivninger 31. december 2015 5.177.002 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2015 16.568.865 Renter indregnet som en del af kostprisen 404.000 Regnskabsmæssig værdi af opskrivninger 4.923.762 Projektbeholdning 5 Aktiverede renter udgør i alt 411 tkr. (2014: 613 tkr.). Egenkapital 6 Anpartskapital Reserve for opskrivninger Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar 2015 137.000 4.071.517 -1.924.406 2.284.111 Andre reguleringer 410.166 410.166 Forslag til årets resultatdisponering -1.173.997 -1.173.997 Egenkapital 31. december 2015 137.000 4.481.683 -3.098.403 1.520.280 2015 kr. Anpartskapital 1. januar 2010 125.000 Tilgang ved fusion 1. januar 2014 12.000 Anpartskapital 31. december 2015 137.000 Langfristede gældsforpligtelser 7 1/1 2015 31/12 2015 Afdrag Restgæld gæld i alt gæld i alt næste år efter 5 år Realkreditinstitutter 11.012.954 8.073.164 540.000 5.587.000 531.100 531.100.01 Anden gæld 30.000 56.421 0 56.421 535.600 535.600.01 11.042.954 8.129.585 540.000 5.643.421 Eventualposter mv. 8 Eventualaktiv Selskaber er part i verserende sag med SKAT. Hvis selskabet vinder sagen, vil det påvirke virksomhedens fremtidige resultatopgørelse positivt med 456 tkr. Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for visse eventuelle kildeskatter som udbytteskat og royaltyskat samt for fællesregistrering af moms. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for selskab KR Holding, Vejle ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 9 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 8.073 tkr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2015 udgør 14.574 tkr. Til sikkerhed for gæld til pengeinstitut i tilknyttet virksomhed tjener ejerpantebrev på i alt 5.000 tkr., der giver pant i grunde og bygninger der pr. 31. december 2015 udgør 4.574 tkr. Gælden udgjorde pr. 31. december 2015 i alt 7.405 tkr. Der er udstedt ejerpantebrev på i alt 3.000 tkr., der giver pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2015 udgør 10.000 tkr. Pantebrevet ligger til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter samt til sikkerhed for gæld til pengeinstitut i tilknyttede selskaber. Gælden udgjorde pr. 31. december 2015 i alt 7.405 tkr. Selskabet kautionerer for gæld til pengeinstitut i tilknyttede selskaber. Oplysning om usikkerhed ved indregning og måling 10 Værdien på selskabets ejendom, på Ladegårdsvej, er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Ejendomme i øvrigt er værdiansat til forventet nettorealisationsværdi. Specielt vedrørende en af selskabets projektgrunde, med en bogført kostpris på 2,5 mio.kr., er værdiansættelsen forbundet med usikkerhed. Oplysning om væsentligste aktiviteter samt regnskabsmæssige og økonomiske forhold 11 Selskabet forventer, efter budgetterne, et positivt resultat for 2016, ligesom likviditetstrækket for 2016 vil kunne holdes indenfor de bevilgede kreditrammer og tilsagn fra banken, med hensyn til at stille de nødvendige kreditter til rådighed. Det er ledelsens opfattelse at den fortsatte drift hermed er sikret. 281233882015-01-012015-12-31281233882015-01-012015-12-311281233882015-01-012015-12-311281233882015-01-012015-12-312281233882015-01-012015-12-313281233882015-01-012015-12-314281233882015-01-012015-12-311281233882015-01-012015-12-312281233882014-01-012014-12-31281233882015-01-012015-12-31g:RetainedEarningsMember281233882014-01-012014-12-31g:RetainedEarningsMember281233882015-12-31281233882014-12-31281233882015-01-01g:LandAndBuildingsMember281233882015-01-012015-12-31g:LandAndBuildingsMember281233882015-12-31g:LandAndBuildingsMember281233882015-12-31g:LandAndBuildingsMember281233882015-01-01g:ContributedCapitalMember281233882015-12-31g:ContributedCapitalMember281233882015-01-01g:RevaluationReserveMember281233882015-01-012015-12-31g:RevaluationReserveMember281233882015-12-31g:RevaluationReserveMember281233882015-01-01g:RetainedEarningsMember281233882015-01-012015-12-31g:RetainedEarningsMember281233882015-12-31g:RetainedEarningsMember281233882015-01-01g:LongtermMortgageLoansMember281233882015-12-31g:LongtermMortgageLoansMember281233882015-01-01g:OtherLongtermPayablesMember281233882015-12-31g:OtherLongtermPayablesMemberiso4217:DKK