iso4217:DKK390735362023-01-012023-12-31390735362023-01-012023-12-311390735362023-01-012023-12-311390735362023-01-012023-12-31390735362022-01-012022-12-31390735362023-01-012023-12-31fsa:RetainedEarningsMember390735362023-12-31390735362022-12-31390735362023-01-01fsa:ContributedCapitalMember390735362023-01-01fsa:RetainedEarningsMember390735362023-01-01390735362023-12-31fsa:ContributedCapitalMember390735362023-12-31fsa:RetainedEarningsMemberGrundlag for konklusionKonklusion2024-06-282024-06-28true339635562022-01-012022-12-31Aarhus C80002City Tower, VærkmestergadeDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabAarhusViby J8260Regnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgang2023-12-312023-01-014ThyrasgadeCoBricks Vestergade ApS39073536339635562300 København SWeidekampsgade 6Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabÅrsrapportDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 for CoBricks Vestergade ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.AarhusErik Toft AndresenTil kapitalejerne i CoBricks Vestergade ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for CoBricks Vestergade ApS for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​ ​Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2023 - 31.12.2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. <br />Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.AarhusJonas Thøstesen Svenssonmne47824Statsautoriseret revisorVirksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets aktiviteter består i besiddelse af udlejningsejendom.Beskrivelse af væsentlige ændringer i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabet har genereret en positiv bruttofortjeneste på 1.763 t.kr. hvilket af ledelsen anses som værende tilfredsstillende. Årets resultat ender på et underskud på 1.827 t.kr. primært grundet en negativ dagsværdiregulering af ejendommen på 3.190 t.kr. Dagsværdireguleringen anser ledelsen som forventet henset til makroøkonomiske forhold der har forøget det anvendte afkastkrav. Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.17631731805295-3190000-40000-14268271765295430915575338423-23423591426872-514926314291-18274331112581-1827433-1827433111258139270000424600003927000042460000392700004246000019924180001992418000199241800039289924424780005000050000124814691430890212531469143589025000014308902143589025000012481469228500028890002285000288900018528408188729424540384445014523068792233230873718534048804647867193093175123450250898936460711458907422579112497813187214046631907011244734552523009839289924424780001 Andre finansielle omkostninger2023 kr.2022 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder90.23999.354Renteomkostninger i øvrigt819.931235.986Øvrige finansielle omkostninger5.4053.083915.575338.423<br />2023 kr.2022 kr.Finansielle omkostninger fra tilknyttede virksomheder90.23999.354Renteomkostninger i øvrigt819.931235.986Øvrige finansielle omkostninger5.4053.083915.575338.4232 Skat af årets resultat2023 kr.2022 kr.Aktuel skat89.074225.791Ændring af udskudt skat(604.000)88.500(514.926)314.2913 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme kr.Kostpris primo31.536.253Kostpris ultimo31.536.253Dagsværdireguleringer primo10.923.747Årets dagsværdireguleringer(3.190.000)Dagsværdireguleringer ultimo7.733.747Regnskabsmæssig værdi ultimo39.270.000Selskabets investeringsejendom er beliggende i Silkeborg, og består af 1 erhvervslejemål på 798 kvm og 12 lejemål til beboelse på 1.152 kvm. Selskabet ejer desuden 20 p-pladser beliggende i Silkeborg. Den årlige realiserede leje er som følger: Erhvervslejemål beliggende i Silkeborg eksl. leje af p-pladser 1.325 kr. pr. kvm., imod 1.466 kr. sidste år. Ejendomme til beboelse beliggende i Silkeborg eksl. leje af p-pladser 1.047 kr. pr. kvm., imod 1.047 kr. sidste år. Dagsværdien af investeringsejendommene fastsættes på grundlag af en afkastsbaseret værdiansættelsesmodel, med udgangspunkt i ejendommenes forventede driftsresultat og et afkastskrav på 5,0%, imod 4,9% sidste år. Der er i år indgået en uopsigelighedsperiode med en erhvervslejer frem til 2025, hvilket har påvirket ledelsens vurdering for udvilingen af afkastkravet. En forøgelse af afkastkravet på 0,5%-point vil reducere den samlede dagsværdi med 3,5 mio. kr. En formindskelse af afkastkravet på 0,5%-point vil forøge værdien med 4,3 mio. kr. Afkastskravet er fastlagt under hensyntagen til ejendommens beliggenhed, alder, vedligeholdelsesmæssige stand og udlejningsgrad, herunder vilkår og betingelser i lejekontrakter, samt det aktuelle huslejeniveau i markedet. Ejendommens samlede driftsresultat forventes at kunne fastholdes de kommende år, under hensyntagen til risiko for tomgang og vedligeholdelse.<br />Investerings-ejendomme kr.Kostpris primo31.536.253Kostpris ultimo31.536.253Dagsværdireguleringer primo10.923.747Årets dagsværdireguleringer(3.190.000)Dagsværdireguleringer ultimo7.733.747Regnskabsmæssig værdi ultimo39.270.0004 Langfristede forpligtelser Forfald inden for 12 måneder 2023 kr.Forfald inden for 12 måneder 2022 kr.Forfald efter 12 måneder 2023 kr.Restgæld efter 5 år 2023 kr.Gæld til realkreditinstitutter371.853404.88018.528.40816.466.650Gæld til tilknyttede virksomheder004.540.3840371.853404.88023.068.79216.466.6505 PersonaleforholdVirksomheden har ingen ansatte udover direktionen. Direktøren har ikke modtaget vederlag.6 EventualforpligtelserSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med Cobricks Holding ApS som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. De sambeskattede selskabers samlede kendte nettoforpligtelse i sambeskatningen fremgår af administrationsselskabets årsregnskab.7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld er sikret ved pant i ejendom, ved tinglyste realkreditpantebreve på 21.997 t.kr. Bankgæld er sikret ved pant i ejendom, ved tinglyste ejerpantebreve på 7.842 t.kr. Den regnskabsmæssige værdi af pantsat ejendomme udgør 39.270 t.kr.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.falseGenerelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning, andre eksterne omkostninger og ejendomsomkostninger.NettoomsætningNettoomsætning består af lejeindtægter fra udlejning af boliglejemål. Lejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen lineært over lejeperioden i henhold til indgået kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Nettoomsætning indregnes eksklusive afgifter og afgivne lejereduktioner og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag.Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen.Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder administrationsomkostninger mv.Ejendomsomkostninger Ejendomsomkostninger omfatter omkostninger, der er medgået til drift af virksomhedens ejendomsportefølje i regnskabsåret, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsskatter og el, vand og varme, der ikke er opkrævet direkte hos lejerne.Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter.Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger og amortisering af finansielle forpligtelser mv.SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.<br />Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet.Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidragAktuelle skyldige sambeskatningsbidrag eller tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved skattemæssige underskud indregnes kun tilgodehavende sambeskatningsbidrag, hvis underskuddet forventes udnyttet i sambeskatningen.2024-06-28Niels Ankerstjerne Sloth