Årsrapport15915641Christensen Kjærulff, Statsautoriseret RevisionsaktieselskabØstbanegade, 1232100, København Ø2021-10-012022-09-302022-10-012023-09-3029214425GSA Ejendomme A/SNymøllevej63540Lynge2005-12-21AllerødChristensen Kjærulff, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab15915641Elan Schapirostatsautoriseret revisormne33765Østbanegade1232100København ØDanmark+45 33 30 15 15ck@ck.dk2024-03-05Casper Moltke-LethRegnskabsklasse C, mellemstor virksomhedRevisionspåtegningCaseWare fra Revisorgruppen DanmarkkapitalejerneKøbenhavn2024-03-05Lynge2024-03-05Grundlag for konklusionKonklusion4051600022892000-666000-47600017695000176530008551000111010004926000281900000070000000406490002185650000058544000220285000-9217000-1157700000410420001646290000048420006151000270001900080000146340006065000431100055230004393700021423900032364000153680000976000044181000-1813000-233400034177000170058000341770001560140003417700017005800041043000164628000-6866000-86140001000000000000580001580000058000158000002476400026698000001200427000115205200000122519100011787500000000446779000416324000335300032000001300000335300032000004469090004163240001228602000118210800044690900041632400010800042000003000000590000000310800059420000042580002652000000012261300021173500000107900095900022100003117000250000051305000593710007820000212900020840006200005791300064107000127653000215194000213960008525000360800044900082417000785740001312610002156430001311019000126068200057817000063196700000200000020000002000000200000000368046000270668000384690004168000000419845000385668000902680001566800004603140004293480004603140004293480007790400068829000004904000430900049040004309000828080007313800049040004309000705956000348496000001451000104200000061830000094860001145400000716893000367175000004347000471900000029167100005000000060000000384200016760000281000353000263340005454800011165400014755800061830001020000251000676200021681000101700014800034760001540000005100400039102100011295200019831000076789700075819600011295200019831000013110190001260682000578170000631967000341770001700580002901400048948000-22608000-12661900040583000923870002600019000146340006065000259750008634100010200013841000-39783000-209981000-13910000-13748100012558000178850001950000211450002530001110001000000-107610003149000359612000025240003150000014800000-291671000146054000-2787300094460003754400013755000012873000321800085230005305000213960008523000213960008523000168200001696400080930001070500076100063100042600037700011400058000320001900017695000176530008551000111010000077881076400200200007988000109640002620441683000231400042500004072000129510003751000610001451000146340006065000431100055230008000000800000064200001000000742000058000045285000028920000481770000185870000482600002341300002476400008628170000966700001075000087140900002892350000397830000329018000012004270000001456560001456560000066922000000787340001456560000027066800068083000004104300016462800000-59546000000-3212000379570000036804500027066800000446779000416324000Walls Bryggen Parkering A/SA/SAllerød100STAY Management A/SA/SAllerød100Walls Bryggen A/SA/SAllerød100Walls Nordhavn A/SA/SAllerød100Walls Nordhavn II A/SA/SAllerød100Walls Kastellet A/SA/SAllerød100P/S Ejendomsselskabet StubkajP/SAllerød100P/S Ejendomsselskabet IndiakajP/SAllerød100P/S Ejendomsselskabet FortkajP/SAllerød100320000001530001300003353000130000335300013000020000002000000200000020000002000000200000020000002000000002706680006808300000410430001646280000056335000379570000036804600027066800041680000372300000-3211000379570000038469000416800000038566800022965400015668000016529400034177000156014000-6866000-861400000-5954600004198450003856680009026800015668000068829000201240000090750003799900000010706000007790400068829000004051000-5588000-26000-1900014634000606500059500043090009760000441810002834000-1376020002287000-3594000-2772900014577000Bestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2022 - 30. september 2023 for GSA Ejendomme A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver koncernregnskabet og årsregnskabet et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2023, af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og af koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2022 - 30. september 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Tom LotzJørgen Hjere NonnemannKim Nickolas Falke KarlsenCasper Moltke-LethJan TøpholmLars NørgaardFormandAnders Steen WestermannVi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for GSA Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. oktober 2022 - 30. september 2023, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2023, af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og af koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2022 - 30. september 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. 138030009067000905000026441000326350001702000-14607000-6046000-4815000-835000-9470001681900025207000500000855185000881702000929933000125590001788400018650008609000143800023613300026290300024022600048349000-95308000140861000-4898000-8659000-1438000-61544000112786000-133171000128730003218000-1809200088190006252000Pengestrømme i altPengestrømme i altPengestrømme i altPengestrømme i altPengestrømme i alt17192435.134.127.529.925.87.751.26.8100.263.142612.711.95.1OverskudsgradOverskudsgradOverskudsgradOverskudsgradOverskudsgradKoncernens væsentligste aktiviteter Koncernens og GSA Ejendomme A/S's aktivitet har i lighed med tidligere år bestået af investering, udvikling, salg og udlejning af ejendomme. Usikkerhed ved indregning eller måling Der har ikke været usikkerhed ved indregning og måling i forbindelse med aflæggelsen af moderselskabets eller koncernens årsrapport. Usædvanlige forhold Der har ikke været usædvanlige forhold, der har påvirket indregningen eller målingen i forbindelse med aflæggelsen af moderselskabets eller koncernens årsrapport. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Moderselskabet har realiseret et resultat før skat på 32.364 t.kr. Resultatet efter skat udgør 34.177 t.kr. Koncernen har realiseret et resultat før skat på 43.937 t.kr. Resultatet efter skat udgør 34.177 t.kr. Egenkapitalen udgør 460.314 t.kr. Ledelsen anser årets resultat og egenkapitaludvikling for tilfredsstillende både for koncernen og moderselskabet. Resultatet lever med en realiseret bruttoavance på 40.516 t.kr. op til ledelsens forventninger til året, som var en forventet bruttofortjeneste i niveauet 33.000-46.000 t.kr. for koncernen. Koncernens investeringsejendomme er udlejet under det egenudviklede STAY koncept, som består af udlejning af møblerede lejligheder med en række hotellignende services tilknyttet. Koncernens projekter udvikles under walls branded, som står for ejerlejligheder på primære beliggenheder, hvor der lægges vægt på at tilbyde unikke arkitektoniske løsninger i et eksklusivt materialevalg. Den forventede udvikling Ledelsen forventer et tilfredsstillende resultat for det kommende regnskabsår. Ledelsen forventer en bruttofortjeneste for koncernen i niveauet 67.000-83.000 t.kr. Resultatet vil afhænge af udviklingen i den løbende ejendomsdrift, frasalg af ejendomme, udviklingen i renteniveauet samt dagsværdireguleringer af investeringsejendomme pr. 30.09.2024, som blandt andet afhænger af den forventede underliggende drift af ejendommene samt udviklingen i afkast om 12 måneder. Videnressourcer Det er vigtigt for koncernens evne til at agere i det komplekse marked for udvikling af ejendomme og driften af STAY, at koncernens medarbejdere besidder de bedste kompetencer inden for forretningsområderne. Det er derfor ledelsens målsætning at tiltrække, udvikle og fastholde branchernes mest kompetente medarbejdere. Forsknings- og udviklingsaktiviteter Koncernen driver ikke egentlig forsknings- og udviklingsvirksomhed. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke koncernen eller moderselskabts finansielle stilling. Koncernens ejendomsportefølje består af fem investeringsejendomme i København beliggende på Islands Brygge, Indiakaj og Nordhavn. Investeringsejendommene udlejes som serviceapartments efter STAY-konceptet. Investeringsejendommene indeholder også enkelte erhvervslejemål samt p-pladser med erhvervsmæssig udlejning. Ved opgørelse af afkastet for de enkelte ejendomme tages udgangspunkt i forventede lejeindtægter ved fuld udlejning af ejendommene. Forventede drifts-, administrations- og vedligeholdelsesomkostninger fratrækkes. Den herefter beregnede værdi korrigeres for indregnet tomgangsleje for en passende periode samt forventede omkostninger til indretning og større vedligeholdelsesarbejder mv., ligesom deposita og forudbetalt leje tillægges. Afkastkravet er fastsat med udgangspunkt i markedsstatistikker, gennemførte handler samt ledelsens kendskab til ejendomsmarkedet i øvrigt. Ved fastsættelse af afkastkravet indgår parametre såsom type (bolig, kontor, butik mv.), beliggenhed, alder, vedligeholdelsestilstand, lejeaftalernes løbetid og lejernes bonitet mv. Af koncernens ejendomsportefølje udgør STAY-apartments i alt 24.073 m2, erhvervslejemål alt 3.062 m2 og parkeringskælderen indeholder på balancedagen 72 p-pladser. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi (niveau 3 i dagsværdihierarkiet) ved anvendelse af en afkastbaseret model. Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens detaljerede budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som selskabet anser for mest velegnet til værdiansættelsen. Den anvendte afkastmodel har været anvendt konsistent i mange år. Væsentlige forudsætninger for den opgjorte dagsværdi er som følger: 30/9 2023 30/9 2022 Afkastkrav, serviceapartments, København (%) 3,1 - 3,8 2,6 - 3,9 Nettoleje, serviceapartments, København (t.kr.) 40.648 39.326 Afkastkrav, erhvervslejemål, København (%) 6,0 5,7 - 6,0 Nettoleje, erhvervslejemål, København (t.kr.) 3.764 4.034 Afkastkrav, parkeringskælder, København (%) 4,4 4,3 Nettoleje, parkeringskælder, København (t.kr.) 675 720 Herudover er der anvendt følgende forudsætninger: Der er ikke planlagt eller budgetteret med forbedringer eller ekstra vedligeholdelse, da investeringsejendommene fortsat fremstår som nye ejendomme. Følsomhedsanalyse Dagsværdien af investeringsejendommene udgør t.kr. 1.200.427 pr. 30. september 2023. Den opgjorte dagsværdi er et skøn foretaget af ledelsen på basis af tilgængelige oplysninger og aktuelle forventninger til fremtiden. Følsomheden af det gennemsnitlige afkastkrav kan illustreres ved, at ved en stigning i afkastprocenten på 0,5 %-point pr. ejendom vil dagsværdien alt andet lige falde med t.kr. 153.640. Et fald i afkastprocenten på 0,5 %-point pr. ejendom vil alt andet lige medføre en stigning i dagsværdien på t.kr. 201.557. Koncern Moderselskab 30/9 2023 30/9 2022 30/9 2023 30/9 2022 t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. 11. Udskudte skatteaktiver Udskudte skatteaktiver 1. oktober 0 0 959 11 Regulering af udskudt skat 0 0 120 948 0 0 1.079 959 Udskudt skat påhviler følgende poster: Hensættelser 0 0 1.079 948 Låneomkostninger 0 0 0 11 0 0 1.079 959 14. Hensættelser til udskudt skat Hensættelser til udskudt skat 1. oktober 68.829 20.124 0 0 Udskudt skat af årets resultat 9.075 37.999 0 0 Udskudt skat indregnet direkte på egenkapitalen 0 10.706 0 0 77.904 68.829 0 0 Udskudt skat påhviler følgende poster: Immaterielle anlægsaktiver 13 35 0 0 Materielle anlægsaktiver 80.632 71.739 0 0 Omsætningsaktiver 660 1.298 0 0 Hensættelser -1.079 -947 0 0 Anden gæld -2.322 -3.296 0 0 77.904 68.829 0 0 18. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, t.kr. 708.474, er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30. september 2023 udgør t.kr. 1.200.427. Koncernen har derudover deponeret ejerpantebreve på i alt t.kr. 388, der er i datterselskabets egen beholdning. 19. Eventualposter Eventualforpligtelser Leasingforpligtelser: Koncernen har indgået operationelle leasing- og lejeforpligtigelser med en samlet restleasing- og restlejeydelse på t.kr. 36.999, heraf udgør moderselskabets restleasingsforpligtigelse t.kr. 364. Kautionsforpligtelser: Moderselskabet har afgivet hensigtserklæring overfor datterselskaberne P/S Ejendomsselskabet Stubkaj, P/S Ejendomsselskabet Indiakaj, Walls Nordhavn A/S, Walls Nordhavn II A/S og Walls Kastellet A/S og har forpligtiget sig til at sikre datterselskabernes fortsatte drift frem til godkendelsen af årsrapporter for 2023/24. Garantiforpligtelser og andre eventualforpligtelser: Anden sikkerhedsstillelse er givet til Grundejerforeningen Århusgadekvarter med t.kr. 73 samt til Udviklingsselskabet By og Havn I/S med t.kr. 1.584. Såfremt koncernens serviceapartments overgår til ikke-momspligtig aktivitet, vil der pr. 30. september 2023 blive udløst en momsreguleringsforpligtigelse på ca. t.kr. 98.391. Der påhviler ikke koncernen eller moderselskabet eventualforpligtigelser, garantier og sikkerhedsstillelser udover sædvanlige forretningsmæssige forekomne. Sambeskatning Selskabet indgår i den nationale sambeskatning med GSA Invest ApS, CVR-nr. 75358210, som administrationsselskab og hæfter forholdsmæssigt for skattekrav i sambeskatningen. Selskabet hæfter forholdsmæssigt for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. Hæftelserne udgør maksimalt et beløb svarende til den andel af kapitalen i selskabet, der ejes direkte eller indirekte af det ultimative moderselskab. De sambeskattede virksomheders samlede, kendte nettoforpligtelse vedrørende selskabsskat fremgår af årsregnskabet for administrationsselskabet. Eventuelle senere korrektioner af selskabsskatter eller kildeskatter mv. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et andet beløb. 21. Nærtstående parter Bestemmende indflydelse GSA Invest ApS, Allerød Hovedaktionær Transaktioner Årets transaktioner med nærststående parter er sket på normale forretningsmæssige vilkår. Årsrapporten for GSA Ejendomme A/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en mellemstor klasse C-virksomhed. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. I henhold til årsregnskabslovens § 86, stk. 4 er der ikke udarbejdet pengestrømsopgørelse for virksomheden, idet denne er indeholdt i pengestrømsopgørelsen i koncernregnskabet for GSA Invest ApS. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde koncernen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå koncernen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Herved fordeles kurstab og kursgevinst over aktivets eller forpligtelsens løbetid. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Dagsværdihierarkiet Selskabet anvender dagsværdibegrebet til indregning af investeringsejendomme samt til indregning af værdien af finansielle instrumenter. Dagsværdien defineres som den pris, der kan opnås ved at sælge et aktiv eller skal betales for at overdrage en forpligtelse i en almindelig transaktion på et marked med uafhængige parter. Dagsværdiansættelse tager udgangspunkt i et primært marked. Der er fire niveauer i dagsværdihierarkiet til opgørelse af værdien: Opgørelse ud fra dagsværdi i et tilsvarende marked Opgørelse efter anerkendte værdiansættelsesmetoder på baggrund af observerbare markedsinformationer Opgørelse ud fra anerkendte værdiansættelsesmetode og rimelige skøn. Kostpris Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositioner anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes værdireguleringerne direkte på egenkapitalen i en dagsværdireserve. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, omregnes til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældsforpligtelsens opståen eller indregning i seneste årsregnskab indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er vælges klassificeret som sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og i egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som tidligere er indregnet i egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som løbende er indregnet i egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. For afledte finansielle instrumenter, som ikke vælges indregnet som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi løbende i resultatopgørelsen. Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden GSA Ejendomme A/S samt tilknyttede virksomheder, hvori GSA Ejendomme A/S direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde har bestemmende indflydelse. Konsolideringspraksis Koncernregnskabet er udarbejdet som et sammendrag af moderselskabets og de tilknyttede virksomheders årsregnskaber ved sammenlægning af ensartede regnskabsposter opgjort efter koncernens regnskabspraksis. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder udlignes med den forholdsmæssige andel af de tilknyttede virksomheders dagsværdi af nettoaktiver og forpligtelser på det tidspunkt, hvor der opnås kontrol. I koncernregnskabet indregnes tilknyttede virksomheders regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes andel af årets resultat og af egenkapitalen i tilknyttede virksomheder, der ikke ejes 100%, indgår i koncernens resultat og egenkapital, men præsenteres separat. Køb og salg af minoritetsinteresser under fortsat bestemmende indflydelse indregnes direkte på egenkapitalen som en transaktion mellem kapitalejere. Minoritetsinteresser Minoritetsinteresser udgør en andel af koncernens samlede egenkapital. Årets resultat fordeles i resultatdisponeringen på den del, som kan henføres til minoriteterne og den del, som kan henføres til modervirksomhedens kapitalejere. Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder nettoomsætning, ændring i lagre af færdigvarer og varer under fremstilling, andre driftsindtægter samt eksterne omkostninger. Selskabet har som fortolkningsbidrag for indregning af nettoomsætning valgt IAS 11 og IAS 18. Nettoomsætning indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har fundet sted inden årets udgang, og såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Nettoomsætningen måles til dagsværdien af det aftalte vederlag eksklusive moms og afgifter og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Vareforbrug omfatter omkostninger til køb af råvarer og hjælpematerialer med fradrag af rabatter samt årets forskydning i varebeholdninger. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer og operationelle leasingomkostninger. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. Af- og nedskrivninger Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen mv. Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder I moderselskabets resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af de enkelte tilknyttede virksomheders resultat efter skat efter fuld eliminering af intern avance eller tab og fradrag af afskrivning på goodwill og tillæg af negativ goodwill. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning med tilknyttede virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af eventuel forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Afskrivningsperioden og restværdien fastsættes på anskaffelsestidspunktet og revurderes årligt. Overstiger restværdien aktivets regnskabsmæssige værdi, ophører afskrivningen. Ved ændring i afskrivningsperioden eller restværdien indregnes virkningen for afskrivninger fremover som en ændring i regnskabsmæssigt skøn. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Kostprisen på et samlet aktiv opdeles i separate bestanddele, der afskrives hver for sig, hvor brugstiden på de enkelte bestanddele er forskellig, og den enkelte bestanddel udgør en væsentlig del af den samlede kostpris. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdier: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Brugstid 3-5 år Restværdi 0-20 % Småaktiver med en forventet levetid under 1 år indregnes i anskaffelsesåret som omkostninger i resultatopgørelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger. Leasingkontrakter Leasingkontrakter behandles som operationel leasing. Ydelser i forbindelse med operationel leasing og øvrige lejeaftaler indregnes i resultatopgørelsen over kontraktens løbetid. Koncernens samlede forpligtelse vedrørende operationelle leasingaftaler og lejeaftaler oplyses under eventualposter. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en afkastbaseret model som baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, f.eks. faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l. Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til sidste regnskabsår. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsejendomme”. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. Indre værdis metode anvendes som en konsolideringsmetode. I balancen indregnes kapitalandele i tilknyttede virksomheder til den forholdsmæssige andel af virksomhedens regnskabsmæssige indre værdi. Denne opgøres efter moderselskabets regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer og tab samt med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Negativ goodwill indregnes i resultatopgørelsen ved købet af kapitalandelen. Vedrører den negative goodwill overtagne eventualforpligtelser, indtægtsføres negativ goodwill først, når eventualforpligtelserne er afviklet eller bortfaldet. Koncerngoodwill afskrives over den vurderede økonomiske levetid, der fastlægges på baggrund af ledelsens erfaringer inden for de enkelte forretningsområder. Koncerngoodwill afskrives lineært over afskrivningsperioden, der udgør 5-20 år. Afskrivningsperioden er fastlagt ud fra en vurdering af, at der er tale om strategisk erhvervede virksomheder med en stærk markedsposition og langsigtet indtjeningsprofil. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder med regnskabsmæssig negativ indre værdi måles til 0 kr., og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives, i det omfang tilgodehavendet er uerholdeligt. I det omfang moderselskabet har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække en underbalance, der overstiger tilgodehavendet, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser. Nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder overføres under egenkapitalen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode i det omfang, den regnskabsmæssige værdi overstiger kostprisen. Udbytter fra tilknyttede virksomheder, der forventes vedtaget inden godkendelsen af nærværende årsrapport, bindes ikke på opskrivningsreserven. Reserven reguleres med andre egenkapitalbevægelser i tilknyttede virksomheder. Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i årsregnskabet fra anskaffelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes frem til afståelsestidspunktet. Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden. Deposita Deposita måles til amortiseret kostpris og udgøres af huslejedeposita mv. Nedskrivning på anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af såvel immaterielle som materielle anlægsaktiver samt kapitalandele i tilknyttede virksomheder vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdien er den højeste værdi af kapitalværdi og salgsværdi fratrukket forventede omkostninger ved et salg. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tidligere indregnede nedskrivninger tilbageføres, når betingelsen for nedskrivningen ikke længere består. Nedskrivninger på goodwill tilbageføres ikke. Varebeholdninger/aktiver til salg Varebeholdninger måles til kostpris efter FIFO-metoden. Er nettorealisationsværdien af varebeholdninger lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Varebeholdninger, der består af aktiver til salg, er ejendomme anskaffet eller udviklet med henblik på salg. Aktiver til salg måles til det laveste beløb af den regnskabsmæssige værdi på tidspunktet, hvor aktivet sættes til salg, eller dagsværdien fratrukket salgsomkostninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Virksomheden har valgt at anvende IAS 39 som fortolkningsgrundlag ved indregning af nedskrivning af finansielle aktiver, hvilket betyder, at der skal foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets og koncernens kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, som er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i pengeinstitutter og kontantbeholdninger. Egenkapital Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder, associerede virksomheder og kapitalinteresser i forhold til kostpris. Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb. Reserve for sikringstransaktioner Reserve for sikringstransaktioner opstår ved dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter. Reserven opløses samtidig med, at værdireguleringerne realiseres eller tilbageføres. Reserven er ikke bunden. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som ”Tilgodehavende skat hos tilknyttede virksomheder" eller ”Skyldig skat hos tilknyttede virksomheder”. Efter sambeskatningsreglerne hæfter GSA Ejendomme A/S forholdsmæssigt over for skattemyndighederne for selskabsskatter og kildeskatter på renter, royalties og udbytter opstået inden for sambeskatningskredsen. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles til nettorealisationsværdi. Der foretages regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og -tab. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til aktielønsordning. Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af koncernens økonomiske ressourcer. Hensatte forpligtelser måles til nettorealisationsværdi eller til dagsværdi. Hvis opfyldelsen af forpligtelsen tidsmæssigt forventes at ligge langt ude i fremtiden, måles forpligtelsen til dagsværdi. Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Gæld til realkreditinstitut og kreditinstitutter er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på låneoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Gældsforpligtelser vedrørende investeringsejendomme måles til amortiseret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter Under periodeafgrænsningsposter indregnes modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. Derivater Dagsværdien af renteswap er beregnet ved en objektiv og markedskonform værdiansættelsesmetode ved at diskontere de forventede betalinger med markedsrenten. Beregningen af markedsværdien er hos selskabts kreditinstitut beregnet på følgende måde: • Først beregnes diskonteringsfaktorerne på baggrund af den rentekurve, der observeres i interbank-markederne. • Herefter estimeres swappens forventede rentebetalinger inklusiv rentemarginal. De variable betalinger estimeres ud fra forwardkurven, som beregnes på baggrund af priser i interbank-markederne • Ved hjælp af diskonteringsfaktorerne bestemmes nutidsværdien af de forventede rentebetalinger inklusiv rentemarginal. • Afslutningsvis summeres nutidsværdierne, og summen giver renteswappens samlede markedsværdi. Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider og likvider ved årets begyndelse og afslutning. Der er ikke udarbejdet pengestrømsopgørelse for moderselskabet, idet selskabets pengestrømme er indeholdt i pengestrømsopgørelsen for koncernen, jf. ÅRL § 86, stk. 4. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som koncernens andel af resultatet reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital og betalt selskabsskat. Udbytteindtægter fra kapitalandele indregnes under ”Renteindtægter og udbytter, modtaget”. Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter samt køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af koncernens selskabskapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse af lån, afdrag på rentebærende gæld og betaling af udbytte til selskabsdeltagere. Likvider Likvider omfatter likvide beholdninger samt kortfristede værdipapirer med en løbetid under 3 måneder, og som uden hindring kan omsættes til likvide beholdninger, og hvorpå der kun er ubetydelige risici for værdiændringer. 20. Finansielle risici Renterisici Det er selskabets politik, at renterisici på væsentlige, langsigtede lån begrænses. Politikken efterleves ved enten at optage fast forrentede lån eller ved at afdække renterisikoen på et variabelt forrentet lån med en renteswap, der konverterer den variable rente til en fast rente. Koncernen har indgået renteswapaftale til begrænsning af renterisici på variabelt forrentet prioritetslån med en restgæld på t.kr. 357.617. Renteswappen løber i hele lånets løbetid. Ændringer i markedsværdien af renteswappen indregnes direkte på egenkapitalen. Oversigt over sikringstransaktioner vedrørende renteswapaftaler, der indregnes direkte på egenkapitalen, er vist nedenfor i t.kr. Sikringstransaktion brutto Skat heraf Sikringstransaktion netto Saldo 1. oktober 53.437 -11.756 41.681 Årets bevægelse -4.117 906 -3.211 Saldo 30. september 49.320 -10.850 38.470 Renteswappens dagsværdi (niveau 2 i dagsværdihierarkiet) er værdiansat til den basisværdi selskabets kreditinstitut har beregnet, og der er ikke korrigeret for egen kreditrisiko, idet selskabets kreditinstitut har sikkerhed i ejendommen, og kreditrisiko skønnes at være tilnærmelsesvist den samme både for selskabet og for kreditinstituttet. Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til sidste år. Immaterielle anlægsaktiver Goodwill Erhvervet goodwill måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger. Idet det ikke er muligt at fastsætte et pålideligt skøn over brugstiden, er afskrivningsperioden fastsat til 10 år. 292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember292144252022-10-012023-09-30292144252021-10-012022-09-30292144252022-09-30292144252023-09-30292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember1292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember2292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember3292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember4292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember2292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember1292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember3292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember1292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:GoodwillMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:GoodwillMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:GoodwillMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:ManagementMember292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMembere:ManagementMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:BoardOfDirectorsMember292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMembere:BoardOfDirectorsMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252021-10-01d:ConsolidatedMembere:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252022-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember292144252002-01-012002-12-31d:ConsolidatedMember292144252002-12-31d:ConsolidatedMember292144252001-01-012001-12-31d:ConsolidatedMember292144252001-12-31d:ConsolidatedMember292144252000-01-012000-12-31d:ConsolidatedMember292144252000-12-31d:ConsolidatedMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember0292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMember0292144252002-01-012002-12-31d:ConsolidatedMember0292144252001-01-012001-12-31d:ConsolidatedMember0292144252000-01-012000-12-31d:ConsolidatedMember0292144252022-09-30d:ConsolidatedMember292144252022-10-01292144252021-10-01292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember1292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember1292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMember12292144252021-10-012022-09-3012292144252002-01-012002-12-31d:ConsolidatedMember12292144252001-01-012001-12-31d:ConsolidatedMember12292144252000-01-012000-12-31d:ConsolidatedMember12292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMember292144252022-10-01e:GoodwillMember292144252022-10-012023-09-30e:GoodwillMember292144252023-09-30e:GoodwillMember292144252022-10-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252021-10-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252022-10-012023-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252021-10-012022-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252023-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252021-10-01d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember292144252022-09-30d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember292144252021-10-01d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252022-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252021-10-01d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember292144252022-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember2292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember3292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember5292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember6292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember7292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember9292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember10292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember11292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember2292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember3292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember5292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember6292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember7292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember9292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember10292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember11292144252022-10-01d:ConsolidatedMember292144252021-10-01d:ConsolidatedMember292144252022-10-01e:ContributedCapitalMember292144252023-09-30e:ContributedCapitalMember292144252021-10-01e:ContributedCapitalMember292144252022-09-30e:ContributedCapitalMember292144252022-10-01e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252022-10-012023-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252023-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252021-10-01e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252021-10-012022-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252022-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember292144252022-10-01e:RetainedEarningsMember292144252022-10-012023-09-30e:RetainedEarningsMember292144252023-09-30e:RetainedEarningsMember292144252021-10-01e:RetainedEarningsMember292144252021-10-012022-09-30e:RetainedEarningsMember292144252022-09-30e:RetainedEarningsMember292144252022-10-012023-09-30e:ManagementMember292144252021-10-012022-09-30e:ManagementMember292144252022-10-012023-09-30e:BoardOfDirectorsMember292144252021-10-012022-09-30e:BoardOfDirectorsMember292144252022-10-01e:InvestmentPropertyMember292144252022-10-012023-09-30e:InvestmentPropertyMember292144252023-09-30e:InvestmentPropertyMember292144252022-10-01e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember292144252022-10-012023-09-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember292144252023-09-30e:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember292144252022-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:DepositsLongtermInvestmentsAndReceivablesMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:DepositsLongtermInvestmentsAndReceivablesMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:DepositsLongtermInvestmentsAndReceivablesMember292144252022-10-01e:DepositsLongtermInvestmentsAndReceivablesMember292144252022-10-012023-09-30e:DepositsLongtermInvestmentsAndReceivablesMember292144252023-09-30e:DepositsLongtermInvestmentsAndReceivablesMember292144252022-10-01d:ConsolidatedMembere:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252022-10-012023-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252023-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252021-10-01d:ConsolidatedMembere:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252021-10-012022-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252022-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252022-10-01e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252022-10-012023-09-30e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252023-09-30e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252021-10-01e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252021-10-012022-09-30e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember292144252022-09-30e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMemberiso4217:DKKxbrli:pure