iso4217:DKK364435452018-01-012018-12-31364435452018-01-012018-12-311364435452018-01-012018-12-312364435452018-01-012018-12-313364435452018-01-012018-12-314364435452018-01-012018-12-311364435452018-01-012018-12-311364435452017-01-012017-12-31364435452018-01-012018-12-31fsa:RetainedEarningsMember364435452017-01-012017-12-31fsa:RetainedEarningsMember364435452018-12-31364435452017-12-31ÅrsrapportRevisionspåtegningfalseRegnskabsklasse BtruefalsefalseNygade 1-3 ApSHolmens Kanal2-121060København K364435452014-11-15København2018-01-012018-12-312017-01-012017-12-312019-01-22André ScharfJesper Mølskov HøybyeAnders Hjælmsø SvennesenOle FabriciusAndré ScharfformandnæstformandAndré ScharfDeloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabWeidekampsgade62300København S33963556Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabWeidekampsgade 62300 København S33963556Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31.december 2018 for Nygade 1-3 ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finan-sielle stilling pr. 31. december 2018 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar – 31.december 2018. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og for selskabets finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.København2019-01-22Til kapitalejerne i Nygade 1-3 ApSKonklusionVi har revideret årsregnskabet for Nygade 1-3 ApS for regnskabsåret 01.01.2018 - 31.12.2018, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter års-regnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2018 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.01.2018 - 31.12.2018 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåteg-ningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstem-melse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødven-dig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grund-lag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, ind-stille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstem-melse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil af-dække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli-gere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: •Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revi-sionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at op-dage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forår-saget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildled-ning eller tilsidesættelse af intern kontrol. •Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshand-linger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektivi-teten af selskabets interne kontrol. •Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regn-skabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. •Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbun-det med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksompå oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vo-res konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kanfortsætte driften. •Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysnin-gerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådanmåde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisio-nen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revi-sionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til års-regnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med års-regnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejl-information i ledelsesberetningen.København2019-01-22Jacques Peronardstatsautoriseret revisormne16613Hovedaktivitet Selskabets formål er at opføre, eje og drive fast ejendom, samt udøve naturlig hertil knyttet virksomhed. Årets resultat Resultatet for 2018 udgør -44.795 t.kr. mod – 9.453 t. kr. året før. Resultatet er i det væsentligste generet af, at der skal udgiftsføres skat i regnskabet for de værdireguleringer, som der er foretaget i tidligere år, hvor skatten af værdireguleringer blev afsat i moderselskabet Danica Pension Livsforsikringsaktieselskab. Årets bruttoresultat udgør -3 mod 9 mio.kr. i 2017. Årets værdiregulering repræsenterer en realiseret værdiregulering opstået i forbindelse med salget. Årets resultat foreslås disponeret som anført under resultatopgørelsen. Begivenheder efter balancedagen Der er efter regnskabsårets udløb ikke indtrådt begivenheder, som vil kunne forrykke vurderingen af årsrap-porten. Forventninger til 2019 Selskabet forventer i 2019 et tilfredsstillende resultat.Generelt Årsregnskabet udarbejdes i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af enkelte bestemmelser for klasse C. Regnskabspraksis er uændret i forhold til 2017. Selskabet er 100 pct. ejet af Danica Ejendomsselskab ApS. Selskabets regnskab indgår i koncernregnskabet for henholdsvis Danica Pension, Livforsikringsaktieselskab, Køben-havn og Danske Bank A/S, København. Som følge heraf er der ikke udarbejdet koncernregnskab for Danica Ejendoms-selskab koncernen. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finan-sielle aktiver og forpligtelser samt investeringsejendomme. Alle omkostninger indregnes ligeledes i takt med, at de afholdes. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når selskabet som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forplig-telse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter de periodiserede huslejeindtægter ekskl. betaling af varme og fællesomkostninger fra inve-steringsejendomme. Eksterne omkostninger vedrørende investeringsejendomme Indeholder omkostninger forbundet med drift og administration af investeringsejendomme, reparation og vedligehol-delse samt ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger, som ikke betales af lejerne. Alle ejendomsomkostninger afholdes af selskabet, der via et særligt regnskab opkræver lejernes andel af disse. De opkrævede beløb er fratrukket de pågældende omkostninger og evt. tilgodehavender eller gæld i forbindelse med om-kostningsregnskabet indgår i balancen. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme medtages i resultatopgørelsen og omfatter både årets urealise-rede værdireguleringer samt gevinster og tab i forbindelse med afhændelse af investeringsejendomme. De anvendte afkastkrav afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejeres bonitet. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, revision mv. Finansielle indtægter Indeholder renter og rentelignende indtægter af tilgodehavender og likvide beholdninger. Skat Da selskabet ikke længere opfylder de særlige betingelser for skattefritagelse for livsforsikringsselskabers ejendoms-dattervirksomheder, afsættes der selskabsskat i selskabet. Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt eventu-elle direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Efter første indregning måles ejendommene til dagsværdi, der re-præsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Regnskabsårets regule-ringer til dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen Dagsværdien opgøres af koncernens egne vurderingsmænd. Dagsværdien fastsættes ud fra en systematisk vurde-ring af ejendommen baseret på ejendommenes forventede afkast, og i overensstemmelse med bilag 7 til Finanstilsy-nets bekendtgørelse om finansielle rapporter for forsikringsselskaber og tværgående pensionskasser. De anvendte afkastkrav afhænger af beliggenhed, ejendomstype og anvendelsesmulighed, indretning og vedligeholdelsesstand samt lejekontrakternes løbetid, lejeregulering og lejeres bonitet. I beregningen af ejendommens dagsværdi er anvendt en markedskonform afkastprocent (diskonteringssats). Derudover indgår der i beregningen aktuelle budgetter for vedligehold o.l., forventet inflation på 2 % og opgjort tomgang, på 33%. Lejekontrakterne reguleres årligt efter de indi-viduelle betingelser i kontrakterne, hvilket som oftest er ift. udviklingen i nettoprisindekset. Tilgodehavender Tilgodehavender optages til amortiseret kostpris, sædvanligvis svarende til nominel værdi med fradrag af nedskriv-ning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffen objektiv indikation på værdiforringelse. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser vedrørende ejendomme måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.0158430003068000696300056140004552000-30680008880000679000-13789000-8003000-94610001410008000-7862000-9453000369330000-44795000-9453000-44795000-945300005734620000573462000057346200052356600002267000163800052583300016380005258330001638000525833000575100000100000100000390879000435674000390979000435774000908870001129760003711400018100068530002061900005550000134854000139326000525833000575100000Andre ekssterne omkostninger Andre eksterne omkostninger består af bankgebyrer og revisionsomkostninger. Der er ingen ansatte i selskabet. Direktion og bestyrelse modtager ikke vederlag fra selskabet. Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme Urealiseret værdiregulering til dagsværdi 0 -13.789 Gevinst ved afhændelse af investeringsejendomme -679 0 I alt -679 -13.789 Finansielle indtægter Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 0 8 Andre renteindtægter mv. 141 0 I alt 141 8 Investeringsejendomme Kostpris primo 397.721 386.932 Tilgang 0 10.789 Afgang -397.721 0 Kostpris ultimo 0 397.721 , Værdireguleringer primo 175.741 189.530 Årets værdireguleringer 0 -13.789 Tilbageførte værdireguleringer -175.741 Værdireguleringer ultimo 0 175.741 Regnskabsmæssig værdi ultimo 0 573.462 Egenkapital Egenkapital primo 435.774 445.227 Årets resultat -44.795 -9.453 Egenkapital ultimo 390.979 435.774 Virksomhedskapital primo 100 100 Virksomhedskapital ultimo 100 100 Overført resultat primo 435.674 445.127 Overført, jf. resultatdisponering -44.795 -9.453 Overført resultat ultimo 390.879 435.674 Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser der forfalder indenfor 1 år: Skyldig skat 37.114 181 Gæld til tilknyttede virksomheder 90.887 0 Anden gæld 6.853 20.619 Deposita 0 5.550 I alt 134.854 26.350 Gældsforpligtelser der forfalder senere end 5 år: Gæld til tilknyttede virksomheder 0 112.976 I alt 0 112.976 Eventualforpligtelser Selskabet er fællesregistreret for lønsumsafgift og moms med alle væsentlige danske selskaber i Danske Bank koncernen og hæfter solidarisk for afregning heraf. Selskabet er frivilligt momsregistreret vedrørende visse ejendomme. Den resterende momsreguleringsforpligtelse udgør 0 3.328