10250528 2024-05-01 2025-04-30 10250528 2024-05-01 2025-04-30 1 10250528 2024-05-01 2025-04-30 1 10250528 2024-05-01 2025-04-30 2 10250528 2024-05-01 2025-04-30 3 10250528 2024-05-01 2025-04-30 1 10250528 2023-05-01 2024-04-30 10250528 2025-04-30 10250528 2024-04-30 10250528 2024-04-30 fsa:ContributedCapitalMember 10250528 2024-04-30 fsa:RetainedEarningsMember 10250528 2024-05-01 2025-04-30 fsa:RetainedEarningsMember 10250528 2025-04-30 fsa:ContributedCapitalMember 10250528 2025-04-30 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK xbrli:pure Årsrapport 2025-10-31 Jesper Toft Fensvig Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 01.05.2024 - 30.04.2025 for Neptun Ejendomme A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.04.2025 samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret 01.05.2024 - 30.04.2025. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København Jesper Toft Fensvig adm. direktør Helle Charlotte Busck Fensvig formand Eva Josephine Busck Fensvig næstformand Jesper Toft Fensvig Til kapitalejerne i Neptun Ejendomme A/S Vi har revideret årsregnskabet for Neptun Ejendomme A/S for regnskabsåret 01.05.2024 - ​30.04.2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. ​​ ​​Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver ​og finansielle stilling pr. 30.04.2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 01.05.2024 - 30.04.2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav,​der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. ​​Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark,​altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. ​​Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.​Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol.​Tager vi stilling til, om den anvendte regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.​Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.​Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. ​​Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion​med sikkerhed om ledelsesberetningen. ​​I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. ​​Vores ansvar er herudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den​relevante lovgivning. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med kravene i den relevante lovgivning. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. København Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33963556 Christina Nilsson Statsautoriseret revisor mne44182 Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets aktiviteter omfatter pr. balancedagen investering i og udleje af ejendomme samt beslægtet aktivitet.​​Virksomheden har ændret regnskabspraksis for så vidt angår indregning af investeringsejendomme. Tidligere blev investeringsejendomme målt til dagsværdi med løbende værdireguleringer indregnet direkte over egenkapitalen, og ejendommene blev afskrevet over deres forventede brugstid. Den nye regnskabspraksis indebærer, at investeringsejendomme fortsat måles til dagsværdi, men at alle værdireguleringer nu indregnes løbende i resultatopgørelsen. Sammenligningstal er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. Usikkerhed vedrørende indregning og målingVed udarbejdelsen af selskabets årsregnskab er, i overensstemmelse med lovgivningens bestemmelser, foretaget​en række regnskabsmæssige vurderinger og skøn, der danner grundlag for præsentation, samt indregning og måling af selskabets aktiver og forpligtelser. Sådanne skøn, der i det væsentligste relateres til fastsættelsen af dagsværdien af selskabets ejendomme er i sagens natur behæftet med usikkerhed. Der henvises supplerende til årsregnskabets note 3 vedrørende Investeringsejendomme. Begivenheder efter balancedagenDer er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten. 7529902 7237279 1198136 1209351 6331766 6027928 749981 524555 2450614 2468166 4631133 4084317 1935942 -2900000 6567075 1184317 1532073 284000 5035002 900317 5035002 900317 5035002 900317 200322000 198386058 200322000 198386058 1138 1138 1138 1138 200323138 198387196 2595609 2704857 176606 223609 2772215 2928466 10967308 8356269 10967308 8356269 3331745 1686550 17071268 12971285 217394406 211358481 3600000 3600000 42908494 37873492 46508494 41473492 37837000 36440000 799260 714743 38636260 37154743 10000000 10000000 110816538 111430719 135073 0 120951611 121430719 756139 756362 7221125 7152246 1513726 1554983 195406 102251 243261 373750 1368384 1359935 11298041 11299527 132249652 132730246 217394406 211358481 3600000 37873492 41473492 5035002 5035002 3600000 42908494 46508494 1 Personaleomkostninger2024/25​kr.2023/24​kr.Gager og lønninger976.200989.921Pensioner207.732207.552Andre omkostninger til social sikring14.20411.8781.198.1361.209.351Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte medarbejdere22 2 2 2 Skat af årets resultat2024/25​kr.2023/24​kr.Aktuel skat135.0730Ændring af udskudt skat1.397.000284.0001.532.073284.000 3 Materielle aktiverInvesterings-ejendomme​kr.Kostpris primo34.222.159Kostpris ultimo34.222.159Opskrivninger primo164.163.899Årets opskrivninger1.935.942Opskrivninger ultimo166.099.841Regnskabsmæssig værdi ultimo200.322.000Selskabets ejendomme omfatter to sammenhængende profilejendomme på centerstrøg i København City (Købmagergade), der fremstår som samlet blandet benyttet investeringsejendom. ​Ejendommene omfatter såvel bolig (1.870 m2), der udlejes til en gennemsnitlig husleje på 1.140 kr. pr. m2, som ​erhverv (1.685 m2), der udlejes til en gennemsnitlig leje på 4.300 kr. pr m2. ​Ejendommene er fuldt udlejet. ​​Fastsættelsen af dagsværdien af selskabets ejendomme er foretaget af ledelsen på baggrund af afkastmodel med​vægtet afkastkrav på 4,16% (vægtet baseret på andel af bolig og erhverv), samt aktuelt lejeniveau. Ved en ​ændring af afkastkravet på +/- 0,25% vil den fastsatte værdi af erhvervslejemål ændres med + 10 mio. kr. / - 9 mio. kr., medens en ændring af det fastsatte afkastkrav på +/- 0,25% vil ændre den fastsatte værdi af boliglejemål med + 3 mio. kr. /- 2 mio. kr. Samlet vil en ændring af det fastsatte afkastkrav på +/- 0,25% dermed ændre den fastsatte værdi med + 13 mio. kr. / -11 mio. kr. 4 Finansielle aktiverAndre​ værdipapirer​og kapital-​andele​kr.Kostpris primo2.625Kostpris ultimo2.625Nedskrivninger primo(1.487)Nedskrivninger ultimo(1.487)Regnskabsmæssig værdi ultimo1.138 5 Langfristede forpligtelser Forfald inden​ for 12 ​måneder​2024/25​kr.Forfald inden​ for 12​ måneder​2023/24​kr.Forfald​efter 12​ måneder​2024/25​kr.Restgæld​ efter 5 år​2024/25​kr.Ansvarlig lånekapital0010.000.0000Gæld til realkreditinstitutter756.139756.362110.816.538108.501.140Skyldig skat00135.0730756.139756.362120.951.611108.501.140 6 DagsværdioplysningerInvesterings-​ejendomme​kr.Andre værdipapirer og kapitalandele​kr.Dagsværdi ultimo200.322.00010.967.308Urealiserede dagsværdireguleringer indregnet i resultatopgørelsen1.935.942396.985 7 Pantsætninger og sikkerhedsstillelserPrioritetsgæld er sikret ved pant i fast ejendom. ​​Til sikkerhed for selskabet bankmellemværende er deponeret ejerpantebrev på 29,6 mio. kr. med pant i fast ejendom ejet af selskabet. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C. Ændringer i anvendt regnskabspraksisVirksomheden har ændret regnskabspraksis for så vidt angår indregning af investeringsejendomme. Tidligere blev investeringsejendomme målt til dagsværdi med løbende værdireguleringer indregnet direkte over egenkapitalen, og ejendommene blev afskrevet over deres forventede brugstid. Den nye regnskabspraksis indebærer, at investeringsejendomme fortsat måles til dagsværdi, men at alle værdireguleringer nu indregnes løbende i resultatopgørelsen.​​Praksisændringen medfører en reduktion af årets resultat i sammenligningsåret med 1.326 t.kr. Balancesummen og egenkapitalen er uændret. ​Sammenligningstal er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. ​ ​Bortset fra ovennævnte områder er årsrapporten aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.​​For enkelte sammenligningstal er der foretaget tilpasning af præsentationen. Tilpasningen har ikke påvirket hverken selskabets resultat, balancesum eller egenkapital. Generelt om indregning og målingAktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. ​​Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.​​Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. ​​Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. ​​I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Ledelsens væsentlige regnskabsmæssige vurderinger og skøn Ved udarbejdelse af årsregnskabet er der foretaget en række regnskabsmæssige vurderinger og skøn, der danner​grundlag for præsentation, indregning og målinger af selskabets aktiver og forpligtelser. Sådanne vurdering og skøn, der foretages ud fra forudsætninger, som ledelsen anser for forsvarlige og realistiske, men i sagens natur er​behæftet med en vis usikkerhed, relateres særligt til målingen af dagsværdien af selskabets ejendomme. ​​Forudsætnignerne og usikkerheder vedrørende målingen af dagsværdien af selskabets ejendomme er supplerende omtalt i årsregnskabets note 4. Bruttofortjeneste eller –tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning og eksterne omkostninger. NettoomsætningNettoomsætningen består af lejeindtægter. Lejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen, når levering og ​risikoovergang til køber har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i ​forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Dagsværdiregulering af investeringsejendomme omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme målt til dagsværdi på balancedagen. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. PersonaleomkostningerPersonaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, realiserede og urealiserede kursgevinster vedrørende ​værdipapir, transaktioner i fremmed valuta samt godtgørelser under acontoskatteordningen mv. Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, rentedelen af finansielle ydelser, amortiseringstillæg og –fradrag vedrørende prioritetsgæld mv. samt tillæg under acontoskatteordningen mv. SkatÅrets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. InvesteringsejendommeInvesteringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. ​​Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.​Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. Andre værdipapirer og kapitalandele Andre værdipapirer og kapitalandele omfatter unoterede kapitalandele, der måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Andre værdipapirer og kapitalandele (omsætningsaktiver) Andre værdipapirer og kapitalandele indregnet under omsætningsaktiver omfatter børsnoterede værdipapirer, der måles til dagsværdi (børskurs) på balancedagen. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter bankindeståender. Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv. Andre hensatte forpligtelser Andre hensatte forpligtelser omfatter forventede omkostninger til renoveringsforpligtelser mv.​​Andre hensatte forpligtelser indregnes og måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris, der svarer til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles prioritetsgæld til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og den nominelle værdi,​der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter lejeindtægter, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet. Skyldig og tilgodehavende skat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Grundlag for konklusion Konklusion 2025-10-31 2025-10-31 true 2023-05-01 2024-04-30 København S 2300 6 Weidekampsgade Gentofte Charlottenlund 2920 Regnskabsklasse B Revisionspåtegning 2025-04-30 2024-05-01 30 Tonysvej Neptun Ejendomme A/S 10250528 33963556 2300 København S Weidekampsgade 6 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab