Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2012-07-012013-06-3033065906Mermaid 40 ApSPhilip Heymans Allé152900HellerupGentoftePricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Strandvejen442900Hellerup2013-11-27Annette HasselbrinckRegnskabsklasse BKøbenhavn2013-11-22Justin Trent WoodRohin Raja ShahformandJustin Trent WoodRichard A B WoodHellerup2013-11-22PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabJesper Wiinholtstatsautoriseret revisor3322639-132017653322639-13201765157265011146903112158931869334-14412647310349-36031481558985-108094991558985-1080949957804000574880005780400057488000578040005748800078271110521876233652372885355682868363801126677133117990224992778520289262258964598329265974696480000800008000080000343340923414173513409242141710194948358521019494835852479879534876722947987953487672291529397988360743236723613473650102603391897011410073120707722466553000235648969559832926597469641375601970501115278201316249121589314690311215893473650262984-3603148-523740523740310349-36031485491878717337-858155485030925692133844782953691578040008000023414170-46699315589858000034334094768536248589524004798795348767229Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli 2012 - 30. juni 2013 for Mermaid 40 ApS.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2012/13.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i Mermaid 40 ApSVi har revideret årsregnskabet for Mermaid 40 ApS for regnskabsåret 1. juli 2012 - 30. juni 2013, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion med forbehold.Grundlag for konklusion med forbehold Som beskrevet i note 1, gav selskabets bogføring ikke et pålideligt grundlag for udarbejdelsen af årsrapporten for 2011/12, idet der i væsentligt omfang manglede dokumentation for afholdte omkostninger. I regnskabsåret 2011/12 var der endvidere ikke tilstrækkelig sikkerhed for, at alle indtægter var indregnet i årsrapporten, ligesom der blev konstateret væsentlige uafklarede differencer i bogføringen for regnskabsåret 2011/12. Vi tager på denne baggrund forbehold for korrektheden af sammenligningstallene for regnskabsåret 2011/12.Konklusion med forbehold Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, bortset fra Flertal/ental de mulige indvirkninger af det forhold, der er beskrevet i "Grundlag for konklusion med forbehold", giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2013 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli 2012 - 30. juni 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Koncernregnskab Selskabet indgår i koncernrapporten for moderselskabet Mermaid Properties One ApS, 2900 Hellerup. Hovedaktivitet Selskabets formål er at investere i fast ejendom samt anden hermed beslægtet virksomhed. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2012/13 udviser et overskud på DKK 1.558.985, og selskabets balance pr. 30. juni 2013 udviser en egenkapital på DKK 3.513.409. Måling af investeringsejendomme til dagsværdi Selskabets ledelse vurderer, at den valgte regnskabspraksis, hvor investeringsejendomme måles til dagsværdi, giver det bedste udtryk for selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat af selskabets aktiviteter. Den bedste dokumentation for dagsværdierne for selskabets investeringsejendomme er aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel på en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien, der defineres som værdien mellem en kvalificeret villig køber og en kvalificeret villig sælger baseret på markedsforholdene på balancedagen. Ledelsens skøn over værdien af investeringsejendomme fastsættes ud fra markedskonforme standarder og bygger på en vurdering af investeringsejendommens forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Udgangspunktet er aktuelle priser i markedet for tilsvarende investeringsejendomme. Dagsværdien for investeringsejendomme i årsrapporten er vurderet af selskabets ledelse. Dagsværdien beregnes som kapitaliseret indtjeningsværdi for ejendomme, fastlagt ud fra den forventede fremtidige leje, de nuværende lejeres evne til at opfylde deres kontraktlige forpligtelser, tomgangsperioder, driftsomkostninger, vedligeholdelsesbehov samt skøn over afkastkravet. Vurderingen af afkastkravet bygger på informationer om den generelle regionale udvikling i afkastkrav, samt relevante lokale forhold. På anskaffelsestidspunktet er ejendommen erhvervet til et afkast på 5,0%. Markedet for tilsvarende ejendomme er vurderet indenfor intervallet 4,25% - 5,75% pr. 30. juni 2013. Ejendommen ligger centralt placeret i København med stor efterspørgsel. Det vurderes, at afkastkravet svinger med +/-0,25%-point som følge af den nuværende usikkerhed på ejendomsmarkedet. Afkastkravet vurderes at ligge i intervallet 4,17% - 4,67%. Dagsværdien af selskabets investeringsejendomme er pr. 30. juni 2013 sat til DKK 57,8 mio. svarende til et afkastkrav på 4,42%. Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme optages til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort på grundlag af diskonteringsmodeller. Der henvises til note 7 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien. Usædvanlige forhold Vi henviser til beskrivelsen i note 1 for en nærmere beskrivelse af de udsædvanlige forhold, der har påvirket selskabet i regnskabsåret. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.I regnskabsåret 2011/12 opsagde selskabet dets administrationsaftaler med tidligere administrator, der efterfølgende blev taget under konkursbehandling. Kurator har kun i meget begrænset omfang udleveret bogføringsmateriale og bilag for regnskabsåret 2011/12, hvorfor det ikke var muligt for selskabet og dets nye administrator at tilvejebringe et komplet regnskabsgrundlag for regnskabsåret 2011/12. Størstedelen af årsregnskabet for 2011/12 er derfor baseret på bevægelser på selskabets bankkonti. Dette har for indeværende regnskabsår resulteret i korrektioner, der alle er kørt via egenkapitalen.Mermaid 40 ApS har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Selskabet kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostpris. Valget af måling til dagsværdi medfører, at værdien af investeringsejendomme i balancen løbende reguleres til dagsværdi, og denne værdiregulering føres via resultatopgørelsen. Beløbet er en del af selskabets frie reserver. Der henvises til note 7 for en følsomhedsanalyse af usikkerhederne ved opgørelsen af dagsværdien.Selskabskapitalen består af 80.000 anparter à nominelt DKK 1. Ingen anparter er tillagt særlige rettigheder.Materielle anlægsaktiver 1.083.987 1.135.684 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelse 0 -78.863 Realkreditlån -64.493 0 Skattemæssigt underskud til fremførsel 0 -220.969 1.019.494 835.852Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 57.804.000 57.488.000 Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for bankforbindelser: Ejerpantebreve, der giver pant i investeringsejendomme til en samlet regnskabsmæssig værdi af 57.804.000 57.488.000 Kontraktlige forpligtelser Selskabet har indgået en selskabs- og ejendomsadministrationsaftale med Saxo Properties A/S. Aftalen kan opsiges med 6 måneders varsel, såfremt en af parterne bryder aftalens indhold. Ellers kan aftalen kun opsiges ved salg af ejendomme eller gensidig aftale. Eventualforpligtelser Koncernens danske selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst.Følgende kapitalejer er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: Mermaid Properties Holdco 1 ApS, CVR-nr. 32 93 98 99, 2900 HellerupÅrsrapporten for Mermaid 40 ApS for 2012/13 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2012/13 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger. Anlægsaktiver, der er købt i fremmed valuta, måles til kursen på transaktionsdagen.Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden. Nettoomsætningen indregnes eksklusive moms og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til administration og rådgivning, vedligeholdelse af lokaler mv.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med moderselskabet og dets 100% ejede danske dattervirksomheder. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Vis opsætning af investeringsaktiverInvesteringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Kostprisen for egne opførte investeringsejendomme omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen, herunder købsomkostninger og indirekte omkostninger til lønforbrug, materialer, komponenter og underleverandører indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommen kan handles til mellem velinformerede og villige parter på arms længde vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Det er ledelsens vurdering, at det for indeværende år ikke har været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2013 fastsat ved anvendelse af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Beregningerne tager udgangspunkt i budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der karakteriseres ved at være enkeltstående begivenheder. Denne normalindtjening kapitaliseres med en individuelt fastsat afkastprocent. Den herved beregnede værdi korrigeres for eventuelle driftsfremmede aktiver, såsom likvider, deposita mv., såfremt disse ikke indgår særskilt andet sted i balancen, hvorved dagsværdien fremkommer.Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør:Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket her svarer til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Nedskrivninger til tab opgøres på grundlag af en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender.Periodeafgrænsningsposter opført som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende husleje, forsikringspræmier, abonnementer og renter.Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gæld til finansieringsinstitutter måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til finansieringsinstitutter til dagsværdi ligesom investeringsejendomme. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsaktiver”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Finansielle omkostninger”. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.Periodeafgrænsningsposter opført som forpligtelser udgøres af modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende regnskabsår.330659062012-07-012013-06-30330659062012-07-01e:ContributedCapitalMember330659062012-07-012013-06-30e:ContributedCapitalMember330659062013-06-30e:ContributedCapitalMember330659062012-07-01e:RetainedEarningsMember330659062012-07-012013-06-30e:RetainedEarningsMember330659062013-06-30e:RetainedEarningsMember330659062013-06-30e:LongtermMortgageLoansMember330659062012-07-012013-06-301330659062012-07-012013-06-301330659062012-07-012013-06-302330659062012-07-012013-06-303330659062012-07-012013-06-301330659062011-07-012012-06-30330659062012-07-012013-06-30e:RetainedEarningsMember330659062011-07-012012-06-30e:RetainedEarningsMember330659062012-06-30330659062013-06-30330659062013-06-301330659062012-06-30e:LongtermMortgageLoansMember330659062012-07-01e:InvestmentPropertyMember330659062012-07-012013-06-30e:InvestmentPropertyMember330659062013-06-30e:InvestmentPropertyMemberiso4217:DKK