Årsrapport15807776Partner Revision, statsautoriseret revisionsaktieselskabThrigesvej 37430 Ikast2012-01-012012-12-312013-05-2127484271Inter Gruppen Danmark A/SLene Haus Vej 217430 Ikast2003-12-15Ikast-Brande9725108897251988www.inter-gruppen.dkpost@inter-gruppen.dkJyske Bank Østergade 3 7430 IkastPartner Revision, statsautoriseret revisionsaktieselskab15807776Kenn JensenThrigesvej 37430 IkastDanmark97154022sbs@partner-revision.dk2013-05-21Michael A. ChristensenRegnskabsklasse BaktionærerneIkast2013-05-21100075232600451312728171395801588312417570856552515032041863407022841010019-6317015132231571827-36374-35432630559913948816854320068152337155-462030-633078-106000-150000-356030-483078-36374-35432-319656-44764641205135410667564120513541066756203635120727252036351207272543241486431394811582389915686441158238991568644110625000087584216828141400001117235081011645923179453725001725034527719839177313237096132560870804500000500000103635110727256673386699304282097378565767600000706000600000706000540000005400000044601445500817306919253551016000020000107128092709291194454486056751588515990376215158851599037709613256087080402284100228410385491026019682662326895200681523371554039216412836040520524-674592-10019-68461141205135100000010000001000000100000010727251108157-36374-354321036351107272520363512072725Udviklingsselskabet Ikast A/SIkast-Brande500050000050000050000050000010727251108157-36374-354321036351107272569930427440688-319656-44764666733866993042Ikast2013-05-21Michael A. ChristensendirektørBent ChristensenMichael A. ChristensenLene AstrupformandBestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for 2012 for Inter Gruppen Danmark A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for Inter Gruppen Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for selskabets udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Hovedaktivitet Selskabets aktivitet har i lighed med tidligere år bestået i investering, udvikling og udlejning af fast ejendom. Usikkerhed ved indregning eller måling Selskabets investeringsejendommes værdier er fastlagt på basis af beregnede kapitalværdier. Målingerne er forbundet med væsentlige regnskabsmæssige skøn. I den udstrækning markedsrenten ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller investeringsejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan investeringsejendommenes værdier tilsvarende ændre sig. Såfremt de anvendte afkastkrav på mellem 3,9 % og 7,0 % forøges med 1 %, vil det påvirke selskabets egenkapital i nedadgående retning med 4.499 t.kr. efter skat. Under henvisning til investeringsejendommenes beliggenhed, udlejningsprocenter m.v. er det vor opfattelse, at målingen af selskabets investeringsejendomme er retvisende. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Det ordinære resultat efter skat udgør -356 t.kr. mod -483 t.kr. sidste år. Ledelsen anser årets resultat for utilfredsstillende. Begivenheder efter regnskabsårets udløb Efter regnskabsårets afslutning er der ikke indtruffet begivenheder, som vil kunne forrykke selskabets finansielle stilling væsentligt. Årsrapporten for Inter Gruppen Danmark A/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsregnskabet aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Nettoomsætning Nettoomsætning indregnes i resultatopgørelsen, såfremt levering og risikoovergang til køber har fundet sted inden årets udgang, og såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Nettoomsætningen indregnes eksklusive moms og afgifter og med fradrag af rabatter i forbindelse med salget. Ejendomsprojekter som er individuelt forhandlet, indregnes i takt med projektets færdiggørelse (produktionsmetoden). Nettoomsætningen indregnes, når de samlede indtægter og omkostninger på entreprisekontrakten og færdiggørelsesgraden på balancedagen kan opgøres pålideligt, og det er sandsynligt, at de økonomiske fordele vil tilgå selskabet. Færdiggørelsesgraden opgøres efter anvendtr ressourcer og den samlede skønnede ressourceanvendelse for hvert projekt. Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer og operationelle leasingomkostninger. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og renteomkostninger, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt rentetillæg og rentegodtgørelser ved skattebetaling. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Indtægter af kapitalandel i associeret virksomhed I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af den associerede virksomheds resultat efter skat efter eliminering af forholdsmæssig andel af intern avance eller tab og fradrag af afskrivning på koncerngoodwill. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af moderselskabet og de danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Materielle anlægsaktiverInvesteringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en afkastbaseret model. Afkastsatserne (forrentningskravet) fastsættes ejendom for ejendom. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”værdireguleringer af ejendomme”. Kapitalandel i associeret virksomhed Kapitalandel i associeret virksomhed indregnes i balancen til den forholdsmæssige andel af virksomhedens regnskabsmæssige indre værdi. Denne opgøres efter modervirksomhedens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer og tab samt med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Nettoopskrivning af kapitalandel i associeret virksomhed overføres under egenkapitalen til reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode i det omfang, den regnskabsmæssige værdi overstiger anskaffelsesværdien med fradrag af afskrivninger på koncerngoodwill og udloddet udbytte. Igangværende ejendomsprojekter Projektbeholdninger Ejendomsprojekter til videresalg indregnes under omsætningsaktiver til kostpris med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger samt finansieringsomkostninger. I tilfælde hvor nettorealisationsværdien skønnes lavere end kostprisen nedskrives til denne lavere værdi. Igangværende arbejder, solgte projekter Igangværende arbejder på solgte projekter måles til salgsværdien af det udførte arbejde. Salgsværdien opgøres på grundlag af færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede forventede indtægter på det enkelte igangværende arbejde. Færdiggørelsesgraden opgøres efter anvendte ressourcer og den samlede ressourceanvendelse for hvert projekt. I opgørelsen af avancen på igangværende solgte projekter indgår forventede projektomkostninger. Der foretages løbende justeringer af budgetforudsætninger for at opnå det mest pålidelige skøn for opgørelse af avancen. Effekten af ændringer i de regnskabsmæssige skøn indregnes løbende i avancen. Værdien af igangværende projekter med fradrag af acontofaktureringer klassificeres som varebeholdninger, såfremt beløbene er positive, og som gæld, såfremt beløbene er negative. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, som er indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Egenkapital - udbytte Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat er skatten af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførelsesberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Gældsforpligtelser Finansielle gældsforpligtelser opstået ved erhvervelse af udlejningsejendomme indregnes ved låneoptagelsen til lånets pantebrevsrestgæld. Efterfølgende måles forpligtelsen til dagsværdi (kursværdi). Andre gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede og associerede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. 1. Usikkerhed ved indregning eller måling Dagsværdier af investeringsejendomme er beregnet udfra en afkastbaseret metode, hvor det forventede driftsresultat tilbagediskonteres med det ønskede afkastkrav. Dagsværdierne beregnes udfra investeringsejendommenes forventede driftsresultater i et normalt år korrigeret for eventuelle tomme lejemål, udsatte vedligeholdelsesomkostninger m.m. Der er benyttet afkastkrav på mellem 3,9 % og 7,0 %. Afkastkravene er vurderet i forhold til investeringsejendommenes beliggenhed, vedligeholdelsesstand, udlejningspotentiale m.m. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med opgørelsen af afkastkravene, hvorfor der er lavet en følsomhedsanalyse. Såfremt afkastkravene ændres +/- 1 %, ændres værdiansættelsen af investeringsejendommene med -5.999 t.kr. / +6.144 t.kr. Der har herudover ikke været usikkerheder med indregning eller måling. 11. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 5.400 t.kr., er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2012 udgør 13.178 t.kr. Til sikkerhed for engagement i Jyske Bank er stillet ejerpantebreve på 10.000 t.kr. med pant i Lene Haus Vej 23, Ikast og Guldblommevej 6, Viborg. Ejerpantebrevene på 10.000 t.kr. er endvidere stillet til sikkerhed for tilknyttede virksomheders engagementer med pengeinstitut. Til sikkerhed for engagement i Sydbank A/S er stillet ejerpantebreve på 35.000 t.kr. med pant i Lene Haus Vej 21, Ikast og Rønnevangen 77, Sabro. Til sikkerhed for tilknyttet virksomheds engagement med pengeinstitutter er stillet selvskyldnerkaution. Gælden udgør pr. 31. december 2012 33.403 t.kr. Der er udstedt betalingsgaranti på 200 t.kr. til tredjemand. Sikringskonto 250 t.kr. er pantsat til sikkerhed for tilknyttet virksomheds konti i pengeinstitut. 12. Eventualposter Eventualforpligtelser Der er indgået aftaler med leverandører om opførelse af byggerier m.v. 13. Nærtstående parter Ejerforhold Følgende er noteret i selskabets fortegnelse som ejer af minimum 5 % af stemmerne eller minimum 5 % af selskabskapitalen: Inter Gruppen Ikast A/S, Lene Haus Vej 21, 7430 Ikast 274842712012-01-012012-12-31274842712011-01-012011-12-31274842712011-12-31274842712012-12-31274842712012-01-012012-12-311274842712012-01-012012-12-312274842712012-01-012012-12-313274842712012-01-012012-12-311274842712012-01-012012-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember274842712011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember274842712012-01-01d:InvestmentPropertyMember274842712012-01-012012-12-31d:InvestmentPropertyMember274842712012-12-31d:InvestmentPropertyMember274842712012-01-01d:ContributedCapitalMember274842712012-12-31d:ContributedCapitalMember274842712012-01-01d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712012-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712012-01-012012-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712012-01-01d:RetainedEarningsMember274842712012-01-012012-12-31d:RetainedEarningsMember274842712012-12-31d:RetainedEarningsMember274842712012-01-01d:InvestmentsInAssociatesMember274842712012-01-012012-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember274842712012-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember274842712011-01-01d:InvestmentsInAssociatesMember274842712011-01-012011-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember274842712011-12-31d:InvestmentsInAssociatesMember274842712012-12-31d:LongtermMortgageLoansMember274842712011-01-012011-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712011-01-01d:ContributedCapitalMember274842712011-12-31d:ContributedCapitalMember274842712011-01-01d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712011-01-012011-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712011-12-31d:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember274842712011-01-01d:RetainedEarningsMember274842712011-01-012011-12-31d:RetainedEarningsMember274842712011-12-31d:RetainedEarningsMember274842712012-01-012012-12-31d:AssociateMember1274842712012-12-31d:AssociateMember1iso4217:DKKxbrli:pure