Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabNobelparken Jens Chr. Skous Vej 18000 Aarhus C2020-10-012019-10-012021-09-302020-09-3073606217Cosmo Ejendomme ApSSøndergade1B, 2. sal8000Aarhus CAarhusPricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33771231Jens Chr. Skous Vej18000Aarhus CDanmark2022-01-12Anders Peter Geismar ChristoffersenRegnskabsklasse C, mellemstor virksomhed1RevisionspåtegningBestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. oktober 2020 - 30. september 2021 for Cosmo Ejendomme ApS.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet og koncernregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2021 samt af resultatet af selskabets og koncernens aktiviteter og koncernens pengestrømme for 2020/21.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Aarhus2022-01-122022-01-12Aage Tang-AndersenJesper Vedsø KroghAnders Peter Geismar ChristoffersenCasper Kirk JohansenAage Tang-AndersenJesper Vedsø KroghTil kapitalejerne i Cosmo Ejendomme ApSKonklusionDet er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2021 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2020 - 30. september 2021 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Cosmo Ejendomme ApS for regnskabsåret 1. oktober 2020 - 30. september 2021, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen (”regnskabet”). Grundlag for konklusionVi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants´ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Aarhus2022-01-12PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabHenrik Kraghstatsautoriseret revisormne26783Anders Skøttstatsautoriseret revisormne42822Set over en 5-årig periode kan koncernens udvikling beskrives ved følgende hoved- og nøgletal: * Der er i rentedækningsgraden for regnskabsårene 2016/17 og 2017/18 korrigeret for engangsposter, hvilket blandt andet omfatter låneomkostninger, værdiregulering af renteswaps og omkostninger til omstrukturering. Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning samt almindelige anerkendte beregningsformler. Der henvises til definitioner i afsnittet om regnskabspraksis.* Der er i rentedækningsgraden for regnskabsårene 2016/17 og 2017/18 korrigeret for engangsposter, hvilket blandt andet omfatter låneomkostninger, værdiregulering af renteswaps og omkostninger til omstrukturering. Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning samt almindelige anerkendte beregningsformler. Der henvises til definitioner i afsnittet om regnskabspraksis. 875580008265400075806000-37889000-37726000-45548000-46299000-425350004643000088602000170222000199412300019225240001797699000400187000368109000279156000161640001306900013359000-33967000-34191000-62407000-33366000-59099000-34048000-34678000-62423000179370001945000049160000-146000-1539000134000-1672000112000Årets forskydning i likviderÅrets forskydning i likviderÅrets forskydning i likviderÅrets forskydning i likviderÅrets forskydning i likvider20201712.34.84.97.813.128.12220.119.115.53512.712.127.491.157.264.468.165.970.1LTV (Loan-to-value)LTV (Loan-to-value)LTV (Loan-to-value)LTV (Loan-to-value)LTV (Loan-to-value)21.81.61.51.4RentedækningsgradRentedækningsgradRentedækningsgradRentedækningsgradRentedækningsgradVæsentligste aktiviteter Koncernens hovedaktivitet er udlejning af investeringsejendomme. Året der gik og opfølgning på sidste års forventede udvikling Koncernens resultatopgørelse for 2020/21 udviser et overskud før skat på DKK 251.367.849, heraf værdireguleringer på DKK 229.621.832, og koncernens balance pr. 30. september 2021 udviser en egenkapital på DKK 663.185.727. Konsekvenserne af Covid-19, hvor mange regeringer verden over har taget beslutning om at "lukke landende ned", har stor betydning for verdensøkonomien. Eftersom størstedelen af koncernens ejendomme er boligejendomme, har udbruddet af Covid-19 ikke påvirket og forventes ikke at komme til at påvirke koncernen nævneværdigt. Koncernens udvikling er i overensstemmelse med forventningerne. Målsætninger og forventninger for det kommende år Det er ledelsens forventning, at der i det kommende år fortsat vil være fokus på optimering af driften. Der forventes et resultat før værdireguleringer af investeringsaktiver og skat på niveau med regnskabsåret 2020/21. Usikkerhed ved indregning og måling Koncernens investeringsejendomme værdiansættes på baggrund af en afkastbaseret model. Værdiansættelsen er således blandt andet påvirket af det anvendte afkastkrav. Der henvises til note 8, hvor der fremgår en følsomhedsanalyse ved ændret afkastkrav. Begivenheder efter balancedagen Koncernen har efter balancedagen solgt fire ejendomme til bogført værdi pr. 30. september 2021. Der er iøvrigt ikke indtruffet forhold efter balancedagen, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.8950240288943042369884851401959505001758125001500001500001371589216231719003706097387189123872412847082229621832439119210030266774511450947813266072293113129002601345624218017312840580510264486382510264486382289257221100566854-985388-10338490019798130058811999196935210530274574266976693808630737936243405278597905972513678496284114119568886954685222545124178155919-1166563019685543254685222196855432546852222353109119209066800000129632012595771296320125957723544054392091927577129632012595770072453612052047973800724536120520479738235440543920919275777258324405217393154429383018784429383018780013826853313884375122371054511715109151090043285501433842122929224618284124113885157628713918405313918915024806839391332190162484436195319702001392162431393516342358767392209389777786504868366109094920300020300020300020300020300020300020300020300000403080258199023876-129795620006759622894600522132599024692610283376631857274602552136631857274602552131609289051090910410014500001850000001623789051109410410010410156710289768400129312712012862468280039507970414469800016640465244290310014533771221455020523002193982814344485001604588016201477002087725518381059000020127435720001159743880370001657463818753979588599824139798256386768100020186295620083573615332027601522701523201862956200835736235876739220938977778650486836610909492030000046005221307788566000-1905464419054644019685543200-171348402030000-1297956267596228920300019902387602610283370607508200197981300-1125868203000403080258025990246919685543254685222-1367247793438968-705590571024615307474865226651196935208530369404983682385116331185286113303336629459098656150000-33351294-59098656162916151948620002310302218704572016665724961960023300000879922672781081687426428948263-145845-15390633939131932976248068393913248068393913 Værdireguleringer af investeringsaktiver 229.621.832 43.911.921 0 011110599114443001478879229748111717501185440002735472346105842345294344364591892264429497805129002601345624218017312840580282780028080002827802808001250001250001250001250002952800293300040778040580021242251026448638251026448638251026448638251026448638200274574266954201969352105300224900401248797533003808630737936243402983729738086307379362434052785979059726745530-4328550518378648155919-7337080545124178155919-1166563017134840002845018547007-24806331439621585441510264-2480631847642129632013458376033281928713786568907448303972296218329744522292353109119Afskrives over 3-5 år Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien er opgjort ved anvendelse af anerkendte værdiansættelsesteknikker som anført i regnskabspraksis. Ejendomsporteføljen består primært af centralt beliggende ejendomme i Aarhus og København. Dagsværdien for ejendommene er opgjort ved anvendelse af følgende forudsætninger: Budgetterede lejeindtægter udgør TDKK 89.759 (2019/20: TDKK 91.327) og budgetterede driftsomkostninger udgør TDKK 17.449 (2019/20: TDKK 17.315). Det gennemsnitlige afkastkrav udgør 3,22% (2019/20: 3,58%). Fire investeringsejendomme er pr. 30. september 2021 værdiansat til DKK 64,5 mio. Dagsværdien er baseret på endelige overdragelsesaftaler med en villig og uafhængig part. Investeringsejendommene er overdraget i starten af det nye regnskabsår. Anparterne i Cosmo 19 er handlet mellem uafhængige parter den 30. juni 2020. Dagsværdien af investeringsejendomme i forbindelse med handlen vurderes fortsat at være udtryk for dagsværdien pr. balancedagen tillagt årets tilgange, som vedrører et fremtidigt projekt, hvor kostprisen for tilgangene vurderes at være det bedste udtryk for dagsværdien pr. statusdagen. Følsomhed ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Ændringer i skøn over afkastkrav for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen samt værdireguleringen i resultatopgørelsen. Ændringer i -0,25 % Basis 0,25 % DKK DKK DKK Afkastprocent 2,97 3,22 3,47 Dagsværdi 2.542.606.004 2.353.109.119 2.190.921.929 Ændring i dagsværdi 189.496.885 0 -162.187.1903214558623214558623214558623214558621990238761348289641979813005881199960750825382913403080258199023876 Der henvises i øvrigt til koncerndiagrammet hvor datterselskaberne til ovenstående selskab er illustreret. Cosmo 81 ApSAarhus100Periodeafgrænsningsposter udgøres af forudbetalte omkostninger vedrørende ejendomsskatter og forsikringer.001979813005881199919685543254685222-1125868-4126777Hensættelse til udskudt skat 1. oktober 109.091.041 97.074.856 0 0 Årets indregnede beløb i resultatopgørelsen 51.837.864 8.155.919 -733.708 0 Regulering tidligere år og tilkøb 0 2.342.000 733.708 0 Årets indregnede beløb på egenkapitalen (residual) 0 1.518.266 0 0 Hensættelse til udskudt skat 30. september 160.928.905 109.091.041 0 067402219102897684003669934800021939828143444850012604139511724216900121782582812201474560075301292660993720016045880162014770013091730001302448305003950797041446980000000395079704144698000166404652442903100166404652442903100 Der er indgået aftaler om afledte finansielle instrumenter i form af renteswaps. Dagsværdien af afledte finansielle instrumenter udgør på balancedagen: Koncern Moderselskab 2021 DKK 2020 DKK 2021 DKK 2020 DKK Renteswap 16.640.465 24.429.031 0 0 Aftale om renteswaps er indgået til sikring af fremtidige rentebetalinger på realkreditlån. Aftalerne udløber d. 30. december 2025, med rentetilskrivninger hvert kvartal. I aftalerne bytter koncernen en variabel rente med en fast rente eksl. bidrag i intervallet 1,36% - 1,43% p.a. -196935-2105303808630737936243-229126568-434255395451241781559190982875-25375971210643-4000000-41183085891818-70559057102461Pant og sikkerhedsstillelse Koncern: Til sikkerhed for gæld i realkreditinstitutter DKK 1.309.173.000 (2019/20: DKK 1.302.448.305) er der givet pant i investeringsejendomme. Den regnskabsmæssig værdi udgør DKK 2.353.109.119 (2019/20: DKK 2.090.668.000) Til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter DKK 20.877.255 (2019/20: DKK 18.381.059) samt renteswaps DKK 16.640.465 (2019/20: DKK 24.429.031) er der givet pant i investeringsejendomme. Moder: Der er givet pant i kapitalandele til sikkerhed for ansvarligt lån fra selskabsdeltagere og gæld i kredit- og realkreditinstitutter i tilknyttede virksomheder i Cosmo koncernen. Selskabet har endvidere stillet kaution til sikkerhed for gæld til kredit- og realkreditinstitutter i tilknyttede virksomheder i Cosmo koncernen. Koncern Moderselskab 2021 DKK 2020 DKK 2021 DKK 2020 DKK Leje- og leasingforpligtelser Leasingforpligtelser fra operationel leasing. Samlede fremtidige leasingydelser: Inden for 1 år 60.708 44.565 60.708 44.565 Mellem 1 og 5 år 212.478 107.160 212.478 107.160 273.186 151.725 273.186 151.725 Der er indgået en huslejekontrakt, som er uopsigelig i 6 mdr. Forpligtelsen udgør DKK 199.000 Andre eventualforpligtelser Koncernens danske selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv., hvor Cosmo Ejendomme ApS er administrationsselskab. Sambeskatningskredsen har skattemæssige underskud til fremførsel, og derfor er der ikke betalt selskabsskat siden indkomståret 2013. Transaktioner Selskabet har valgt kun at oplyse om transaktioner, der ikke er foretaget på normale markedsvilkår efter årsregnskabslovens § 98 c, stk. 7. Årsrapporten for Cosmo Ejendomme ApS for 2020/21 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Koncern- og årsregnskab for 2020/21 er aflagt i DKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor.Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Cosmo Ejendomme ApS samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder mellem 20% og 50% af stemmerettighederne og udøver betydelig men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder. Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter. Koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, udbytter og mellemværender samt realiserede og urealiserede interne gevinster og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder elimineres. Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret.Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter klassificeres som ”Andre tilgodehavender” henholdsvis ”Anden gæld". Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen, medmindre det afledte finansielle instrument klassificeres som og opfylder kriterierne for regnskabsmæssig sikring, jf. nedenfor.Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med de ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse, som kan henføres til den risiko, der er afdækket. Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af forventede fremtidige transaktioner, indregnes på egenkapitalen under overført resultat for så vidt angår den effektive del af sikringen. Den ineffektive del indregnes i resultatopgørelsen. Resulterer den sikrede transaktion i et aktiv eller en forpligtelse, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen og indregnes i kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den sikrede transaktion i en indtægt eller en omkostning, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen til resultatopgørelsen i den periode, hvor den sikrede transaktion indregnes. Beløbet indregnes i samme post som den sikrede transaktion.Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder primært årets driftsomkostninger.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til administration.Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægs aktiver.Andre driftsindtægter og andre driftsomkostninger omfatter regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes hovedaktivitet, herunder avance og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten ”Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder”.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat og indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med danske koncernselskaber. Selskabsskatten fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Dagsværdien er udtryk for den pris investeringsejendomme kan handles til mellem velinformerede og villige parter på uafhængige vilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdien medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. Dagsværdien for investeringsejendomme pr. 30. september 2021 er for enkelt investeringsejendom opgjort ved hjælp af en afkastbaseret model, hvor den forventede fremtidige pengestrømme for det kommende år sammen med en afkastgrad danner grundlag for investeringsejendommenes dagsværdi for det kommende år. Der er i budgettet taget højde for lejeudvikling, tomgang, driftsomkostninger, vedligeholdelse og administration mv. Den budgetterede pengestrøm divideres med den skønnede afkastgrad, hvorved ejendommens dagsværdi fremkommer. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. Der er i noterne giver oplysninger om de anvendte forudsætninger.Øvrige materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-5 år Afskrivningsperiode og restværdi revurderes årligt.Øvrige materielle anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten “Kapitalandele i dattervirksomheder“ den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af eventuelle merværdier og goodwill opgjort på tidspunktet for anskaffelsen af virksomhederne. Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til “Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode“ under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksomhederne. Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Hvis moderselskabet har en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil.Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab.Periodeafgrænsningsposter indregnet som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende ejendomsskatter og forsikringer.Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvis disse - bortset fra ved virksomhedsovertagelser - er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser præsenteres modregnet inden for samme juridiske skatteenhed.Aktuelle skattetilgodehavender og -forpligtelser indregnes i balancen med det beløb, der kan beregnes på grundlag af årets forventede skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster. Skattetilgodehavender og -forpligtelser præsenteres modregnet i det omfang, der er legal modregningsadgang, og posterne forventes afregnet netto eller samtidig.Lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrøm fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ændring i driftskapitalen og ikke kontante resultatposter som af- og nedskrivninger og hensatte forpligtelser. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver fratrukket kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrøm fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af immaterielle, materielle og finansielle anlægsaktiver. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrøm fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt ind- og udbetalinger til og fra selskabsdeltagerne. Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes alene af det offentliggjorte regnskabsmateriale.Resultat før finansielle poster x 100 Samlede aktiver Egenkapital ultimo x 100 Samlede aktiver ultimo Ordinært resultat efter skat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Realkreditgæld og anden finansiering med pant i grunde og bygninger samt investeringsejendomme - gæld til ansvarlige lån til selskabsdeltagere Bogført værdi ultimo af grunde og bygninger samt investeringsejendomme Resultat før skat og før værdireguleringer + renteomkostninger - renteindtægter Renteomkostninger - rente til ansvarlig lån til selskabsdeltagere736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember736062172020-10-012021-09-30736062172020-10-01d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:ContributedCapitalMember736062172020-10-01d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172020-10-01d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:LongtermMortgageLoansMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:LongtermEquityLoanMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:LongtermPrepaymentsReceivedFromCustomersMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:OtherLongtermPayablesMember736062172019-10-012020-09-30736062172020-09-30736062172021-09-30736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember1736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember2736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember3736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember4736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember1736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember2736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember2736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember1736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172019-10-012020-09-30d:ConsolidatedMembere:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember736062172019-10-012020-09-30d:ConsolidatedMembere:RetainedEarningsMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:ManagementMember736062172019-10-012020-09-30d:ConsolidatedMembere:ManagementMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:BoardOfDirectorsMember736062172019-10-012020-09-30d:ConsolidatedMembere:BoardOfDirectorsMember736062172020-10-01d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:InvestmentPropertyMember736062172020-10-01d:ConsolidatedMembere:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember736062172020-09-30d:ConsolidatedMembere:LongtermMortgageLoansMember736062172019-10-012020-09-30d:ConsolidatedMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMemberd:TwoYearsAgoMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMemberd:TwoYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMemberd:ThreeYearsAgoMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMemberd:ThreeYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMemberd:FourYearsAgoMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMemberd:FourYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember0736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember12736062172020-10-012021-09-3012d:PreviousYearMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember12d:TwoYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember12d:ThreeYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember12d:FourYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember13736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember13d:PreviousYearMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember13d:TwoYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember13d:ThreeYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMember13d:FourYearsAgoMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMemberd:PreviousYearMember0736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMemberd:TwoYearsAgoMember0736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMemberd:ThreeYearsAgoMember0736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMemberd:FourYearsAgoMember0736062172020-09-30d:ConsolidatedMembere:LongtermEquityLoanMember736062172020-09-30d:ConsolidatedMembere:LongtermPrepaymentsReceivedFromCustomersMember736062172020-09-30d:ConsolidatedMembere:OtherLongtermPayablesMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember1736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:SubsidiaryMember1736062172020-10-012021-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172019-10-012020-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172020-10-012021-09-30e:RetainedEarningsMember736062172019-10-012020-09-30e:RetainedEarningsMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMember736062172020-09-30d:ConsolidatedMember736062172020-10-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember736062172019-10-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember736062172020-10-012021-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember736062172019-10-012020-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember736062172021-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember736062172020-10-01d:ConsolidatedMember736062172019-10-01d:ConsolidatedMember736062172020-10-01e:ContributedCapitalMember736062172020-10-012021-09-30e:ContributedCapitalMember736062172021-09-30e:ContributedCapitalMember736062172020-10-01e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172020-10-012021-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172021-09-30e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember736062172020-10-01e:RetainedEarningsMember736062172020-10-012021-09-30e:RetainedEarningsMember736062172021-09-30e:RetainedEarningsMember736062172020-10-012021-09-30e:ManagementMember736062172019-10-012020-09-30e:ManagementMember736062172020-10-012021-09-30e:BoardOfDirectorsMember736062172019-10-012020-09-30e:BoardOfDirectorsMember736062172021-09-30e:LongtermMortgageLoansMember736062172020-09-30e:LongtermMortgageLoansMember736062172021-09-30e:LongtermEquityLoanMember736062172020-09-30e:LongtermEquityLoanMember736062172020-09-30e:LongtermPrepaymentsReceivedFromCustomersMember736062172021-09-30e:LongtermPrepaymentsReceivedFromCustomersMember736062172020-09-30e:OtherLongtermPayablesMember736062172021-09-30e:OtherLongtermPayablesMember736062172020-09-30e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember736062172020-10-01d:ConsolidatedMembere:HedgeFundMember736062172020-10-012021-09-30d:ConsolidatedMembere:HedgeFundMember736062172021-09-30d:ConsolidatedMembere:HedgeFundMember736062172020-10-01e:HedgeFundMember736062172020-10-012021-09-30e:HedgeFundMember736062172021-09-30e:HedgeFundMemberiso4217:DKKxbrli:pure