Årsrapport 32285201 Martinsen, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Dandyvej, 3 B 7100, Vejle 2022-11-01 2023-10-31 2023-11-01 2024-10-31 21009040 Sam Andersen Ejendomme A/S Thomas Koppels Gade 30, 1. 8000 Aarhus C Martinsen, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 32285201 Jesper Hørby Jensen statsautoriseret revisor mne34103 Dandyvej 3 B 7100 Vejle Danmark 75 82 10 55 2025-02-24 Jørn Grann Andersen Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang CaseWare fra Revisorgruppen Danmark kapitalejeren Vejle 2025-02-24 Aarhus C 2025-02-24 Grundlag for konklusion Konklusion 3363816 3239347 75000 75000 60012 440769 5395993 4003551 8624797 6727129 3279837 560998 1841588 1563545 10063046 5724582 1391170 430240 8671876 5294342 8671876 5294342 55000000 47800000 55000000 47800000 7700491 7971475 7700491 7971475 62700491 55771475 587181 1410914 587181 1410914 16292490 13864076 16292490 13864076 1118101 307423 17997772 15582413 80698263 71353888 0 800000 800000 404426 1006186 29141349 20469473 30345775 22275659 3191198 2544029 3191198 2544029 26499193 28253407 913673 834051 27412866 29087458 1755950 1583489 51624 109117 15360294 13285588 1981310 2005478 515443 361530 83803 101540 19748424 17446742 47161290 46534200 80698263 71353888 75000 75000 75000 75000 1 1 500911 388657 1340677 1174888 1841588 1563545 63038527 1804007 64842534 -15238527 5395993 -9842534 55000000 7971475 270984 7700491 7700491 1755950 18325846 800000 800000 800000 800000 1006186 1031208 -601760 -25022 404426 1006186 20469473 15280600 0 -105469 8671876 5294342 29141349 20469473 0 1500000 0 1500000 Bestyrelse og direktion har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. november 2023 - 31. oktober 2024 for Sam Andersen Ejendomme A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. oktober 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. november 2023 - 31. oktober 2024. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Jørn Grann Andersen Direktør Eike Luise Andersen Jørn Grann Andersen Hella Grann Andersen Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Sam Andersen Ejendomme A/S for regnskabsåret 1. november 2023 - 31. oktober 2024, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. oktober 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. november 2023 - 31. oktober 2024 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Årsrapporten for Sam Andersen Ejendomme A/S er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse B-virksomhed. Ændring i anvendt regnskabspraksis Anvendt regnskabspraktis er ændret på følgende områder: Grunde og bygninger/Investeringsejendomme: Ejendomme har tidligere været indregnet som grunde og bygninger til kostpris med tillæg af opskrivninger (ÅRL §41). Der er i året valgt at indregne ejendomme som investeringsejendomme til dagsværdi efter ÅRL §38. Den akkumulerede virkning af praksisændringerne udgør pr. 31/10-2024: Årets resultat efter skat er steget med 4.208 t.kr. Balancesummen er steget med 0 t.kr. Egenkapitalen er steget med 0 t.kr. For 2023 er årets resultat efter skat ændret med 479 tk.r., balancesummen og egenkapitalen er ændret med 0 t.kr. Bortset herfra er anvendt regnskabspraksis uændret i forhold til sidste år. Sammenligningstallene er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet nedenfor for hver enkelt regnskabspost. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som vedrører forhold, der eksisterede på balancedagen. Dagsværdihierarkiet Selskabet anvender dagsværdibegrebet til indregning af xxx aktiver samt til indregning af værdien af finansielle instrumenter. Dagsværdien defineres som den pris, der kan opnås ved at sælge et aktiv eller skal betales for at overdrage en forpligtelse i en almindelig transaktion på et marked med uafhængige parter. Dagsværdiansættelse tager udgangspunkt i et primært marked. Der er fire niveauer i dagsværdihierarkiet til opgørelse af værdien: Opgørelse ud fra dagsværdi i et tilsvarende marked Opgørelse efter anerkendte værdiansættelsesmetoder på baggrund af observerbare markedsinformationer Opgørelse ud fra anerkendte værdiansættelsesmetode og rimelige skøn. Kostpris Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er vælges klassificeret som sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes i andre tilgodehavender eller anden gæld og i egenkapitalen. Bruttofortjeneste Bruttofortjeneste indeholder nettoomsætning (lejeindtægter), omkostninger vedrørende ejendomme, andre driftsindtægter samt eksterne omkostninger. Selskabet har som fortolkningsbidrag for indregning af nettoomsætning valgt IAS 18. Lejeindtægter indeholder indtægter ved udlejning af ejendomme samt opkrævede fællesomkostninger og indregnes i resultatopgørelsen i den periode, som lejen vedrører. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværender med lejere. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration. Omkostninger vedrørende ejendomme indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendomme, reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen som mellemværende med lejere. Værdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder værdireguleringer af ejendomme til dagsværdi samt gevinst/tab ved afhændelse af ejendomme. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn inklusive pensioner. Andre driftsomkostninger Andre driftsomkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedens hovedaktiviteter, herunder tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og kurstab vedrørende værdipapirer, samt amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser. Skat af årets resultat Årets skat, der består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Modervirksomheden og de danske tilknyttede virksomheder er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning af koncernens danske virksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud (fuld fordeling). Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende ejendom for ejendom til en skønnet dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en afkastbaseret model som baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, f.eks. faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l. Den anvendte værdiansættelsesmodel er uændret i forhold til sidste regnskabsår. Omkostninger, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsestidspunktet og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, indregnes i resultatopgørelsen under ”omkostninger vedrørende investeringsejendomme”. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringsejendommens brugstid. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Værdireguleringer af investeringsejendomme”. Nedskrivning på anlægsaktiver Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, såfremt denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Genindvindingsværdien er den højeste værdi af kapitalværdi og salgsværdi fratrukket forventede omkostninger ved et salg. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tidligere indregnede nedskrivninger tilbageføres, når betingelsen for nedskrivningen ikke længere består. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til nettorealisationsværdien med henblik på at imødegå forventede tab. Virksomheden har valgt at anvende IAS 39 som fortolkningsgrundlag ved indregning af nedskrivning af finansielle aktiver, hvilket betyder, at der skal foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets og koncernens kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Værdipapirer og kapitalandele Værdipapirer og kapitalandele, der er indregnet under omsætningsaktiver, består af børsnoterede aktier og obligationer, der måles til dagsværdi på balancedagen. Likvide beholdninger Likvide beholdninger omfatter indeståender i pengeinstitutter. Egenkapital Reserve for sikringstransaktioner Reserve for sikringstransaktioner opstår ved dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter. Reserven opløses samtidig med, at værdireguleringerne realiseres eller tilbageføres. Reserven er ikke bunden. Selskabsskat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldige og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen som ”Tilgodehavende skat hos tilknyttede virksomheder" eller ”Skyldig skat hos tilknyttede virksomheder”. Efter sambeskatningsreglerne hæfter Sam Andersen Ejendomme A/S solidarisk og ubegrænset over for skattemyndighederne for selskabsskatter og kildeskatter på renter, royalties og udbytter opstået inden for sambeskatningskredsen. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles til nettorealisationsværdi. Der foretages regulering af udskudt skat vedrørende foretagne elimineringer af urealiserede koncerninterne avancer og -tab. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser vedrørende ejendomme måles til amortiseret kostpris. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter Under periodeafgrænsningsposter indregnes modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 1. Virksomhedens væsentligste aktiviteter Hovedaktiviteten har i lighed med tidligere år bestået i udlejning af fast ejendom. 8. Oplysninger om dagsværdi Andre børsnoterede værdipapirer Aktiver, der er effektivt sikret (finansielt instrument måles til dagsværdi) Investeringsejendomme Dagsværdi ultimo 16.292.491 518.496 55.000.000 Årets urealiserede ændringer af dagsværdi indregnet i resultatopgørelsen 2.412.157 0 5.395.993 Årets urealiserede ændringer af dagsværdi indregnet på egenkapitalen 0 -771.487 0 9. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 28.294 t.kr., er der givet pant i investeringsejendomme, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. oktober 2024 udgør 55.000 t.kr. Til sikkerhed for alt mellemværende med Nykredit Bank har selskabet pantsat værdipapirer i depoter i Nykredit Bank. Værdien af depoterne er pr. 31. oktober 2024 9.826 t.kr. 10. Eventualposter Sambeskatning Selskabet indgår i den nationale sambeskatning med Jørn Grann Holding ApS, CVR-nr. 34713421, som er administrationsselskab og hæfter ubegrænset og solidarisk med de øvrige sambeskattede selskaber for den samlede selskabsskat. Selskabet hæfter ubegrænset og solidarisk med de øvrige sambeskattede selskaber for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter. De sambeskattede virksomheders samlede, kendte nettoforpligtelse vedrørende selskabsskat fremgår af årsregnskabet for administrationsselskabet. Eventuelle senere korrektioner af selskabsskatter eller kildeskatter mv. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et andet beløb. 11. Finansielle risici Renterisici Selskabet har indgået renteswapaftale til begrænsning af renterisici på variabelt forrentet prioritetslån med en restgæld på 16.013 t.kr. Ændringer i markedsværdien af renteswappen indregnes direkte på egenkapitalen. Oversigt over sikringstransaktioner vedrørende renteswapaftaler, der indregnes direkte på egenkapitalen, er vist nedenfor i t.kr. Sikringstransaktion brutto Skat heraf Sikringstransaktion netto Saldo primo 1.290 -284 1.006 Årets bevægelse -772 170 -602 Saldo ultimo 518 -114 404 21009040 2023-11-01 2024-10-31 21009040 2022-11-01 2023-10-31 21009040 2023-10-31 21009040 2024-10-31 21009040 2023-11-01 2024-10-31 1 21009040 2023-11-01 2024-10-31 2 21009040 2023-11-01 2024-10-31 3 21009040 2023-11-01 2024-10-31 2 21009040 2023-11-01 2024-10-31 1 21009040 2023-11-01 2024-10-31 3 21009040 2023-11-01 2024-10-31 1 21009040 2023-11-01 e:OtherReceivablesMember 21009040 2023-11-01 2024-10-31 e:OtherReceivablesMember 21009040 2024-10-31 e:OtherReceivablesMember 21009040 2023-11-01 e:InvestmentPropertyMember 21009040 2023-11-01 2024-10-31 e:InvestmentPropertyMember 21009040 2024-10-31 e:InvestmentPropertyMember 21009040 2023-11-01 e:ContributedCapitalMember 21009040 2024-10-31 e:ContributedCapitalMember 21009040 2023-11-01 e:RetainedEarningsMember 21009040 2023-11-01 2024-10-31 e:RetainedEarningsMember 21009040 2024-10-31 e:RetainedEarningsMember 21009040 2023-11-01 e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 21009040 2023-11-01 2024-10-31 e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 21009040 2024-10-31 e:LongtermMortgageLoansMember 21009040 2022-11-01 e:ContributedCapitalMember 21009040 2023-10-31 e:ContributedCapitalMember 21009040 2022-11-01 e:RetainedEarningsMember 21009040 2022-11-01 2023-10-31 e:RetainedEarningsMember 21009040 2023-10-31 e:RetainedEarningsMember 21009040 2022-11-01 e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 21009040 2022-11-01 2023-10-31 e:ProposedDividendRecognisedInEquityMember 21009040 2023-11-01 e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 21009040 2023-11-01 2024-10-31 e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 21009040 2024-10-31 e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 21009040 2022-11-01 e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 21009040 2022-11-01 2023-10-31 e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember 21009040 2023-10-31 e:ReserveForCurrentValueOfHedgingMember iso4217:DKK xbrli:pure