BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabBirk Centerpark 30DK-7400 Herning20222670Årsrapport2024-06-19Steen Zaulich AA Ejendomme 1 A/SVestergade 417400 HerningErklæring om udvidet gennemgang272246602003-06-26Herning2023-01-012023-12-312022-01-012022-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabBirk Centerpark307400HerningHerning2024-06-19Steen ZaulichAnker Stensig AndersenFormandSteen ZaulichRasmus Tølbøll ZaulichKonklusionGrundlag for konklusionHerning2024-06-19BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Steen PedersenErklæring om udvidet gennemgangStatsautoriseret revisormne233026204546361989490969110137792328830-4689492-3854487372480-12483727111659303741380086963389-296441-1281387-99870-278259-196571-1003128-196571-1003128-196571-10031286364400070292002636440007029200263644000702920025158012783636025016541881120124174195723949307902675807025269568779688027537758252695689118175895561570500000500000468896424708621347389642475862135146531631685514653163168532467615352297719513112484832562746353546192242000321462656612249156642971393663275101716252889410714717109890534327746346343672911817589556157050000047086213-196571500000468896422279810688486610039511597811190129359096911013779711132930374330711165930374104970104470127511685891913800869633891017162528894-1117032-807153652126521958508632541445079348-4623000-6649238985663644000Bolig- og kontorejendommeKontorejendomme3761500026029000-939000-3684000Regnskabsklasse BtruetrueBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 for AA Ejendomme 1 A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i AA Ejendomme 1 A/S Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for AA Ejendomme 1 A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Grundlag for konklusion Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR – danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet ”Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. Investeringsejendommene omfatter en kontorejendom og en boligejendom. Usikkerhed ved indregning og måling Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. kr. Aktiekapital Overført resultat I alt Egenkapital 1. januar 2023 500.000 47.086.213 47.586.213 Forslag til resultatdisponering -196.571 -196.571 Egenkapital 31. december 2023 500.000 46.889.642 47.389.642 Personaleomkostninger 1 Antal heltidsbeskæftigede personer i gennemsnit: 2 2 Løn og gager 798.106 884.866 Pensioner 100.395 115.978 Andre omkostninger til social sikring 11.190 12.935 909.691 1.013.779 Andre finansielle indtægter 2 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 711.132 930.374 172.110 Finansielle indtægter i øvrigt 33 0 711.165 930.374 Øvrige finansielle omkostninger 3 Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 104.970 104.470 173.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 1.275.116 858.919 1.380.086 963.389 Materielle anlægsaktiver 5 kr. Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2023 65.212.652 Afgang -1.958.508 Kostpris 31. december 2023 63.254.144 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2023 5.079.348 Årets værdireguleringer -4.623.000 Værdireguleringer solgte aktiver -66.492 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2023 389.856 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 63.644.000 Under materielle anlægsaktiver indgår investeringsejendomme målt til dagsværdi med følgende beløb: kr. Bolig- og kontorejendomme Kontorejendomme Dagsværdi 31. december 2023 37.615.000 26.029.000 Årets værdiregulering i resultatopgørelsen -939.000 -3.684.000 Investeringsejendommene består af 12 udlejningsejendomme i Midtjylland, omfattende 6 kontorejendomme samt 6 ejendomme bestående primært af kontor og sekundært boliglejemål. Investeringsejendommenes dagsværdi vurderes ved hjælp af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, hvor værdien opgøres på baggrund af investeringsejendommenes driftsafkast og et individuelt fastsat afkastningskrav. Dagsværdi for kontorejendomme De rene kontorejendomme er beliggende i mindre omegnsbyer til Herning samt i Struer, Horsens og Holstebro. Driftsafkastet for de 6 kontorejendomme udgør samlet set 1.732 tkr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje pr. kvadratmeter på 665 kr. samt årlige driftsomkostninger på 481 tkr. Ved beregningen er anvendt afkast i intervallet 6,2 - 8,5 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes belligenhed m.v. Dagsværdi for kombinerede bolig- og kontorejendomme De kombinerede bolig- og kontorejendomme er beliggende i mindre omegnsbyer til Herning samt i Give, Brande, Ikast og Karup. Driftsafkastet for de 5 ejendomme udgør samlet set 2.431 tkr., hvilket bygger på en årlig gennemsnitlig leje pr. kvadratmeter på 727 kr. samt årlige driftsomkostninger på 801 tkr. Ved beregningen er anvendt afkast i intervallet 6,2 - 8,25 %, som er fastlagt under hensyntagen til de gældende forhold på ejendomsmarkedet på balancedagen, ejendomstypen, ejendommenes belligenhed m.v. Langfristede gældsforpligtelser 6 31/12 2023 Afdrag Restgæld 31/12 2022 gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til pengeinstitutter 34.709.615 2.242.000 29.980.000 37.970.823 533.100 533.100.01 Feriepengeindefrysning 95.131 0 0 124.848 535.900 535.900.01 34.804.746 2.242.000 29.980.000 38.095.671 Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for SZ INVEST ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 8 Til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter, 34.710 tkr., er der giver pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2023 udgør 63.644 tkr. Oplysninger om væsentlige usikkerheder ved indregning og måling 9 Ejendommenes værdi er fastlagt på basis af en beregnet kapitalværdi. I den udstrækning markedsrenter ændrer sig og en investors rentekrav ændres, eller ejendommenes forhold i øvrigt ændres, kan ejendommenes værdi tilsvarende ændre sig. Årsrapporten for AA Ejendomme 1 A/S for 2023 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, operationelle leasingomkostninger mv. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring mv. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder. Andre driftsomkostninger Andre driftsomkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til selskabets aktiviteter, herunder tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver.. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvorpå der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets kreditrisikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld, og for obligationslån svarer til en restgæld beregnet på grundlag af lånets underliggende kontantværdi på låneoptagelsestidspunktet. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. 272246602023-01-012023-12-31272246602023-12-31272246602022-12-31272246602022-01-012022-12-31272246602023-01-01g:ContributedCapitalMember272246602023-12-31g:ContributedCapitalMember272246602023-01-012023-12-31g:RetainedEarningsMember272246602023-01-01g:RetainedEarningsMember272246602023-12-31g:RetainedEarningsMember272246602023-01-012023-12-311272246602023-01-012023-12-31g:InvestmentPropertyMember272246602023-01-01g:InvestmentPropertyMember272246602023-12-31g:InvestmentPropertyMember272246602023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1272246602023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2272246602023-01-012023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 1272246602023-01-012023-12-31Dagsværdi - Materielle anlægsaktiver 2272246602023-01-012023-12-311272246602023-01-012023-12-312272246602023-01-012023-12-313272246602023-01-012023-12-311xbrli:pureiso4217:DKK