Årsrapport 30700228 Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Osvald Helmuths Vej 4 Postboks 250, 2000 Frederiksberg 2016-01-01 2016-12-31 2015-01-01 2015-12-31 2017-04-26 20689390 SK20 ApS Store Kongensgade 40 F, 3. 1264 København K 2008-04-01 www.niam.se Nykredit Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Osvald Helmuths Vej 4 2000 Frederiksberg 2017-05-01 Erik Bertil Rydström Regnskabsklasse B Revisionspåtegning true København, den 2017-04-26 Erik Bertil Rydström Per Johan Bergman formand Johan Anders Lundkvist Erik Bertil Rydström København, den 2017-04-26 Henrik Reedtz Kaare Kristensen Lendorf statsaut. revisor statsaut. revisor -3594610 -3272996 2033166 2573656 -5627776 -5846652 -1536808 8789066 -4090968 -14635718 -4090968 -14635718 216200000 215000000 216200000 215000000 216200000 215000000 101542 57422 1496650 0 230711 52840 0 51801 1828903 162063 614680 2257756 2443583 2419819 218643583 217419819 41125000 41125000 25110081 29201049 66235081 70326049 9657258 9697416 9657258 9697416 101927083 101902083 35000000 35000000 136927083 136902083 247427 154416 5487600 0 89134 339855 5824161 494271 142751244 137396354 218643583 217419819 41125000 29201049 -4090968 41125000 25110081 187600 0 1845566 2573656 2033166 2573656 200912964 200912964 14087036 1200000 15287036 216200000 A- 137300 137300 137300 B- 12700 12700 12700 41125000 41125000 37179491 0 0 0 3945509 37179491 41125000 41125000 41125000 37179491 Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for SK20 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i SK20 ApS Vi har revideret årsregnskabet for SK20 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Selskabets formål er at investere i fast ejendom. Selskabet erhvervede ultimo 2015 en ejendom i den københavnske bydel Nordhavn med henblik på udvikling og efterfølgende udlejning til primært kontor. Ejendommen er fortsat ikke udlejet. Udlejningen af ejendommens lejemål har taget længere tid end oprindeligt forventet. Selskabet har i regnskabsåret realiseret et underskud som forventet. Virksomhedens 0resultatopgørelse for 2016 udviser et underskud på 4.090.968 kr. mod 14.635.718 kr. sidste år, og virksomhedens balance pr. 31. december 2016 udviser en egenkapital på 66.235.081 kr. Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Der forventes et underskud for det kommende regnskabsår, indtil selskabets investeringsejendom er udlejet. Moderselskabet har udstedt en støtteerklæring i henhold til hvilken de giver tilsagt om fortsat støtte til selskabet, samt at ingen tredjepart vil lide tab. Årsrapporten for SK20 ApS for 2016 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Investeringsejendom måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendom til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendom. Dagsværdien opgøres på baggrund af de forventede fremtidige pengestrømme for investeringsejendom. Lejeindtægter fra operationelle leasingkontrakter indregnes lineært over leasingkontraktens løbetid, bortset fra betingede lejeindtægter, som indregnes i takt med, at de indtjenes. Omkostninger forbundet med incitament for lejer til indgåelse af leasingkontrakter indregnes lineært over leasingperioden, uanset om betalingerne foretages på tilsvarende vis. Leasingperioden udgøres af uopsigeligheds perioden med tillæg af en eventuel yderligere periode, hvor lejer har option på at fortsætte kontrakten, hvis ledelsen på tidspunktet for kontraktens indgåelse med rimelig sikkerhed forventer, at lejer vil udnytte denne option. Indtægter, der modtages fra lejere i forbindelse med ophør af leasingkontrakter eller forringelser af det lejede, indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de modtages. Serviceindtægter og udgifter, som kan genindvindes fra lejer: Indtægter fra viderefakturering af udgifter til lejer indregnes i den periode, hvor udgifterne kontraktuelt kan genindvindes. Serviceindtægter og lignende indtægter indregnes brutto, når ledelsen anser koncernen for at agere som principal og netto når ledelsen anser koncernen som agent. Bruttotab Posterne nettoomsætning, dagsværdiregulering af investeringsejendom, andre eksterne omkostninger og andre driftsindtægter er med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til en regnskabspost benævnt bruttofortjeneste/bruttotab. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til administration, tab på debitorer m.v. Finansielle omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteomkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden og de danske dattervirksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer, som uden hindring kan omsættes til likvide beholdninger, og hvorpå der kun er ubetydelige risici for værdiændringer. Foreslået udbytte Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling (deklareringstidspunktet). Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle bortset fra virksomhedsovertagelser er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have indvirkning på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gældsforpligtelser til en vurderet kursværdi, og årets værdiregulering medtages i resultatopgørelsen. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Ansvarlig lånekapital Gældsforpligtelser, hvor kreditor har tilkendegivet at træde tilbage til fordel for alle virksomhedens andre kreditorer, præsenteres som ansvarlig lånekapital. Indregningen foretages efter samme metode som gældsforpligtelser. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 8. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdien af investeringsejendom er opgjort med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. Der anvendes uafhængige vurderingsmænd ved opgørelsen af dagsværdierne. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi Følsomhedsanalyse De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelsen af dagsværdien er: Diskonteringsfaktor; 7% Inflationsrate; 2% Langsigtet tomgang; 0% Deposita; 0 mio. DKK Terminalværdien udgør 181 mio. DKK Af de langfristede gældsforpligtelser forfalder t.kr. 85.899 senere end 5 år fra balancedagen. Andre eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med NIAM Residential Partners ApS og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat fra og med indkomståret 2015 samt for kildeskat på renter, royalties og udbytter, som forfalder til betaling. Til sikkerhed for datterselskabers gæld over for kreditinstitutter har virksomheden stillet sikkerhed i grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2016 på t.kr. 216.200 Bestemmende indflydelse Nærtstående part Bopæl/Hjemsted Grundlag for bestemmende indflydelse Ejendomsselskabet N5 Thor ApS København, Danmark Kapitalbesiddelse Oplysning om koncernregnskaber Modervirksomhed Hjemsted Rekvirering af modervirksomhedens koncernregnskab NIAM V Holding AB Sverige www.niam.se 20689390 2016-01-01 2016-12-31 20689390 2015-01-01 2015-12-31 20689390 2015-12-31 20689390 2016-12-31 20689390 2016-01-01 2016-12-31 1 20689390 2016-01-01 2016-12-31 2 20689390 2016-01-01 2016-12-31 3 20689390 2016-12-31 1 20689390 2016-01-01 2016-12-31 1 20689390 2016-01-01 2016-12-31 2 20689390 2016-01-01 2016-12-31 1 20689390 2016-01-01 2016-12-31 e:RetainedEarningsMember 20689390 2015-01-01 2015-12-31 e:RetainedEarningsMember 20689390 2016-01-01 e:InvestmentPropertyMember 20689390 2016-01-01 2016-12-31 e:InvestmentPropertyMember 20689390 2016-12-31 e:InvestmentPropertyMember 20689390 2016-01-01 e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-12-31 e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 e:RetainedEarningsMember 20689390 2016-01-01 2016-12-31 e:RetainedEarningsMember 20689390 2016-12-31 e:RetainedEarningsMember 20689390 2016-01-01 d:PreviousYearMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 2016-12-31 d:PreviousYearMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-12-31 d:PreviousYearMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 d:TwoYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 2016-12-31 d:TwoYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-12-31 d:TwoYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 d:ThreeYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 2016-12-31 d:ThreeYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-12-31 d:ThreeYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 d:FourYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-01-01 2016-12-31 d:FourYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2016-12-31 d:FourYearsAgoMember e:ContributedCapitalMember 20689390 2015-12-31 1 xbrli:shares iso4217:DKK Årsrapport Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Osvald Helmuths Vej 4 Postboks 250, 2000 Frederiksberg SK20 ApS Store Kongensgade 40 F, 3. København K www.niam.se Nykredit Ernst & Young Godkendt Revisionspartnerselskab Osvald Helmuths Vej Frederiksberg Erik Bertil Rydström Regnskabsklasse B Copenhagen, Erik Bertil Rydström Per Johan Bergman Chairman Johan Anders Lundkvist Erik Bertil Rydström Copenhagen, Henrik Reedtz Kaare Kristensen Lendorf State Authorised Public Accountant State Authorised Public Accountant A- B- Today, the Board of Directors and the Executive Board have discussed and approved the annual report of SK20 ApS for the financial year 1 January - 31 December 2016. The annual report is prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act. In our opinion, the financial statements give a true and fair view of the financial position of the Company at 31 December 2016 and of the results of the Company's operations for the financial year 1 January - 31 December 2016. Further, in our opinion, the Management's review gives a fair review of the matters discussed in the Management's review. We recommend that the annual report be approved at the annual general meeting. To the shareholders of SK20 ApS We have audited the financial statements of SK20 ApS for the financial year 1 January - 31 December 2016, which comprise an income statement, balance sheet, statement of changes in equity and notes, including accounting policies. The financial statements are prepared in accordance with the Danish Financial Statements Act. In our opinion, the financial statements give a true and fair view of the financial position of the Company at 31 December 2016 and of the results of the Company's operations for the financial year 1 January - 31 December 2016 in accordance with the Danish Financial Statements Act. We conducted our audit in accordance with International Standards on Auditing (ISAs) and the additional requirements applicable in Denmark. Our responsibilities under those standards and requirements are further described in the "Auditor's responsibilities for the audit of the financial statements" section of our report. We are independent of the Company in accordance with the International Ethics Standards Board for Accountants' Code of Ethics for Professional Accountants (IESBA Code) and the additional requirements applicable in Denmark, and we have fulfilled our other ethical responsibilities in accordance with these rules and requirements. We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. Management is responsible for the preparation of financial statements that give a true and fair view in accordance with the Danish Financial Statements Act and for such internal control as Management determines is necessary to enable the preparation of financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error. In preparing the financial statements, Management is responsible for assessing the Company's ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, matters related to going concern and using the going concern basis of accounting in preparing the financial statements unless Management either intends to liquidate the Company or to cease operations, or has no realistic alternative but to do so. Our objectives are to obtain reasonable assurance about whether the financial statements as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error and to issue an auditor's report that includes our opinion. Reasonable assurance is a high level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with ISAs and the additional requirements applicable in Denmark will always detect a material misstatement when it exists. Misstatements can arise from fraud or error and are considered material if, individually or in the aggregate, they could reasonably be expected to influence the economic decisions of users taken on the basis of the financial statements. As part of an audit conducted in accordance with ISAs and the additional requirements applicable in Denmark, we exercise professional judgement and maintain professional skepticism throughout the audit. We also: Identify and assess the risks of material misstatement of the financial statements, whether due to fraud or error, design and perform audit procedures responsive to those risks and obtain audit evidence that is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. The risk of not detecting a material misstatement resulting from fraud is higher than for one resulting from error as fraud may involve collusion, forgery, intentional omissions, misrepresentations or the override of internal control. Obtain an understanding of internal control relevant to the audit in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing an opinion on the effectiveness of the Company's internal control. Evaluate the appropriateness of accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates and related disclosures made by Management. Conclude on the appropriateness of Management's use of the going concern basis of accounting in preparing the financial statements and, based on the audit evidence obtained, whether a material uncertainty exists related to events or conditions that may cast significant doubt on the Company's ability to continue as a going concern. If we conclude that a material uncertainty exists, we are required to draw attention in our auditor's report to the related disclosures in the financial statements or, if such disclosures are inadequate, to modify our opinion. Our conclusion is based on the audit evidence obtained up to the date of our auditor's report. However, future events or conditions may cause the Company to cease to continue as a going concern. Evaluate the overall presentation, structure and contents of the financial statements, including the note disclosures, and whether the financial statements represent the underlying transactions and events in a manner that gives a true and fair view. We communicate with those charged with governance regarding, among other matters, the planned scope and timing of the audit and significant audit findings, including any significant deficiencies in internal control that we identify during our audit. Management is responsible for the Management's review. Our opinion on the financial statements does not cover the Management's review, and we do not express any form of assurance conclusion thereon. In connection with our audit of the financial statements, our responsibility is to read the Management's review and, in doing so, consider whether the Management's review is materially inconsistent with the financial statements or our knowledge obtained during the audit, or otherwise appears to be materially misstated. Moreover, it is our responsibility to consider whether the Management's review provides the information required under the Danish Financial Statements Act. Based on our procedures, we conclude that the Management's review is in accordance with the financial statements and has been prepared in accordance with the requirements of the Danish Financial Statement Act. We did not identify any material misstatement of the Management's review. The company's objective is to invest in property. The company purchased in the end of 2015 a real estate in Copenhagen with the purpose of developing and then lease, primarily as offices. There are currently no tenants in the the real estate. The renting of the tenancy of the real estate have taken longer time than originally expected. The company has accomplished a deficit in the financial year as expected. The income statement for 2016 shows a loss of DKK 4,090,968 against DKK 14,635,718 last year, and the balance sheet at 31 December 2016 shows equity of DKK 66,235,081. No events materially affecting the Company's financial position have occurred subsequent to the financial year-end. A deficit is also expected for the coming financial year, until the investment property is leased out. The parent company has issued a letter of comfort, promising to continue to support the Company financially and promising that no third parties are going to suffer any loss The annual report of SK20 ApS for 2016 has been prepared in accordance with the provisions in the Danish Financial Statements Act to report reporting class B entities and elective choice of certain provisions applying to reporting class C entities. On initial recognition, investment property is measured at cost. Investment property is subsequently measured at fair value, and the value adjustment for the year is recognised in the income statement under the item "Fair value adjustment of investment property". The fair value is based on the expected future cash flows for the investment property. Rental income receivable from operating leases is recognised on a straight-line basis over the term of the lease, except for contingent rental income, which is recognised as earned. Costs relating to incentives for lessees to enter into lease agreements are spread evenly over the lease term, even if the payments are not made on such a bais. The lease term is the non-cancellable period of the lease together with any further term for which the lessee has the option to continue the lease, where, at the inception of the lease, Management is reasonably certain that the lessee will exercise that option. Amounts received from lessees to terminate leases or to compensate for dilapidations are recognised in the income statement as received. Service charges and expenses recoverable from tenants: Income arising from expenses recharged to lessees is recognised in the period in which the expenses can be contractually recovered. Service charges and other such receipts are included gross of the related costs in revenue when Management considers that the Group acts as principal and net when Management considers that the Group acts as agent. Gross margin With reference to section 32 of the Danish Financial Statements Act, the items Revenue, Fair value adjustments, Other external expenses and other operating income are consolidated into one item designated Gross profit/loss. Other external expenses include the year's expenses relating to the Company's core activities, including expenses relating to administration, bad debts etc. Financial expenses are recognised in the income statements at the amounts that concern the financial year. Net financials include interest expenses as well as allowances and surcharges under the advance-payment-of-tax scheme, etc. Tax for the year includes current tax on the year's expected taxable income and the year's deferred tax adjustments. The portion of the tax for the year that relates to the profit/loss for the year is recognised in the income statement, whereas the portion that relates to transactions taken to equity is recognised in equity. The Company and its Danish group entities are jointly taxed. The Danish income tax charge is allocated between profit making and loss making Danish entities in proportion to their taxable income). Jointly taxed entities entitled to a tax refund are reimbursed by the management company based on the rates applicable to interest allowances, and jointly taxed entities which have paid too little tax pay a surcharge according to the rates applicable to interest surcharges to the management company. Receivables are measured at amortised cost. An impairment loss is recognised if there is objective evidence that a receivable or a group of receivables is impaired. If there is objective evidence that an individual receivable has been impaired, an impairment loss is recognised on an individual basis. Prepayments recognised under "Assets" comprise prepaid expenses regarding subsequent financial reporting years. Cash comprise cash and short term securities which are readily convertible into cash and subject only to minor risks of changes in value. Proposed dividends Dividend proposed for the year is recognised as a liability once adopted at the annual general meeting (declaration date). Dividends expected to be distributed for the financial year are presented as a separate item under "Equity". Dividend proposed for the year is recognised as a liability once adopted at the annual general meeting (declaration date). Dividends expected to be distributed for the financial year are presented as a separate item under "Equity". Current tax payables and receivables are recognised in the balance sheet as the estimated income tax charge for the year, adjusted for prior-year taxes and tax paid on account. Deferred tax is measured according to the liability method on all temporary differences between the carrying amount and the tax base of assets and liabilities. However, deferred tax is not recognised on temporary differences relating to goodwill which is not deductible for tax purposes and on office premises and other items where temporary differences, apart from business combinations, arise at the date of acquisition without affecting either profit/loss for the year or taxable income. Where alternative tax rules can be applied to determine the tax base, deferred tax is measured based on Management's intended use of the asset or settlement of the liability, respectively. Deferred tax is measured according to the tax rules and at the tax rates applicable at the balance sheet date when the deferred tax is expected to crystallise as current tax. Deferred tax assets are recognised at the expected value of their utilisation; either as a set-off against tax on future income or as a set-off against deferred tax liabilities in the same legal tax entity. Changes in deferred tax due to changes in the tax rate are recognised in the income statement. Financial liabilities are recognised on the raising of loans at the proceeds received net of transaction costs incurred. On subsequent recognition, liabilities are measured at an estimated market value, and the year's value adjustments are recognised in the income statement. Other liabilities are measured at net realisable value. Subordinate loan capital Liabilities where the creditors have stated they are willing to subordinate their claim to rank after all the entity's other creditors are presented as subordinate loan capital. Subordinate loan capital is recognised using the same method as applies to liabilities. Note 8 provides more details on security for loans, etc. as regards property, plant and equipment. Fair value estimation The fair value of investment property is estimated on the basis of the budget for the coming year, adjusted for fluctuations of a one-off nature. This, adjusted budget reflects ‘normalised’ results of operations and is used in combination with a relevant yield requirement to estimate the fair value based on a yield-based model. Independent valuers are consulted for purposes of estimating the fair values. The most significant fair value assumptions are: Discount rate; 7 % Inflation; 2 % Long term vacancies; 0 % Deposits; DKK 0 million Value of the terminal period DKK 181 million Of the long-term liabilities, DKK 85.899 t.kr falls due for payment after more than 5 years after the balance sheet date. Other contingent liabilities The company is jointly taxed with NIAM Residential Partners ApS, which acts as management company, and is jointly and severally liable with other jointly taxed group entities for payment of income taxes for the income year 2015 onwards as well as withholding taxes on interest, royalties and dividends falling due for payment. As security for subsidiaries' debt to credit institutions, assets worth a total of DKK 216 million, have been provided as collateral. Parties exercising control Related party Domicile Basis for control Ejendomsselskabet N5 Thor ApS Copenhagen, Denmark Participating interest Information about consolidated financial statements Parent Domicile Requisitioning of the parent company's consolidated financial statements NIAM V Holding AB Sverige www.niam.se