BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen 29DK-1561 København V20222670Årsrapport2025-02-19Charlotte Rønberg Kristensen 3K EJENDOMME ApSPorsborgparken 59530 StøvringAndre erklæringer uden sikkerhed352564742013-06-06Rebild2024-01-012024-12-312023-01-012023-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabHavneholmen291561København VStøvring2025-02-19Kent Krogh KristensenKøbenhavn2025-02-19BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Mads Juul HansenAndre erklæringer uden sikkerhedStatsautoriseret revisormne44386212100117059601871752289228939927534598249107017231370052139277326334023206199577508705404205589425007952055894250079520558942500795355085003349000035508500334900003550850033490000320000032000003200000320000078084701317808470131259603280680327013138789180367601318000080000813701560811218217015616112121700421514450217004215144509998946103709351329418140599011328364117769255577706467580278562158502700015587855160835211885000187500017073759173076352840212329084560387891803676013180000358203802499083205589480000813701563245463046073759876231313700521392773655592775535-78084-7013132589198146748327359462303151-23031510090080218717522772554355085009160860Regnskabsklasse BtruetrueDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 for 3K EJENDOMME ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Direktionen anser fortsat betingelserne for at undlade revision for opfyldte. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i 3K EJENDOMME ApS Vi har opstillet årsregnskabet for 3K EJENDOMME ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2024 på grundlag af selskabets bogføring og øvrige oplysninger, som ledelsen har tilvejebragt. Årsregnskabet omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Vi har udført opgaven i overensstemmelse med den internationale standard, Opgaver om opstilling af finansielle oplysninger. Vi har anvendt vores faglige ekspertise til at assistere ledelsen med at udarbejde og præsentere årsregnskabet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har overholdt relevante bestemmelser i revisorloven og International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) herunder principper om integritet, objektivitet, professionel kompetence og fornøden omhu. Årsregnskabet samt nøjagtigheden og fuldstændigheden af de oplysninger, der er anvendt til opstillingen af årsregnskabet, er ledelsens ansvar. Da en opgave om opstilling af finansielle oplysninger ikke er en erklæringsopgave med sikkerhed, er vi ikke forpligtede til at verificere nøjagtigheden eller fuldstændigheden af de oplysninger, ledelsen har givet os til brug for at opstille årsregnskabet. Vi udtrykker derfor ingen revisions- eller reviewkonklusion om, hvorvidt årsregnskabet er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter er udlejning af erhvervsejendomme. Usædvanlige forhold Selskabets ledelse har med henvisning til det retvisende billede valgt at ændre regnskabspraksis, således at grunde og bygninger fremover skal behandles efter bestemmelserne i årsregnskabsloven § 38, hvorved der sker indregning og måling til dagsværdi. Der henvises i øvrigt til beskrivelsen under anvendt regnskabspraksis, herunder beskrivelse af effekt på sammenligningstallene. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for 2024 udviser et overskud på 2.056 tkr. Selskabets balance pr. 31.12.2024 udviser en balancesum på 38.789 tkr. med en egenkapital på 8.217 tkr. Ledelsen anser årets resultat som tilfredsstillende. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. kr. Anpartskapital Overført resultat I alt Egenkapital 31. december 2023 80.000 3.582.038 3.662.038 Praksisændring 2.499.083 2.499.083 Korrigeret egenkapital 1. januar 2024 80.000 6.081.121 6.161.121 Forslag til resultatdisponering 2.055.894 2.055.894 Egenkapital 31. december 2024 80.000 8.137.015 8.217.015 1 | Øvrige finansielle omkostninger Renteomkostninger til tilknyttede virksomheder 632.454 630.460 173.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 737.598 762.313 1.370.052 1.392.773 3 | Materielle anlægsaktiver kr. Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2024 32.589.198 Tilgang 146.748 Kostpris 31. december 2024 32.735.946 Af- og nedskrivninger 1. januar 2024 2.303.151 Praksisændring -2.303.151 Af- og nedskrivninger 31. december 2024 0 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2024 0 Praksisændring 900.802 Årets værdireguleringer 1.871.752 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2024 2.772.554 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2024 35.508.500 Op- og nedskrivninger af investeringsejendommene foretages på baggrund af regnskabsmæssige vurderinger baseret på markedsværdiberegninger ud fra nettolejen. Investeringsejendommen er, jf. beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Afkastkravet for selskabets ejendom udgør 6,70 % pr. 31. december 2024, hvilket er uændret i forhold til sidste år. En stigning i afkastkravet på 0,5 procentpoint vil reducere den samlede dagsværdi med 2.442 tkr., mens et fald i afkastkravet på 0,5 procentpoint vil øge værdien med 2.861 tkr. Ejendommens areal udgør 3.937 m² og består udelukkende af erhvervsudlejning. Ejendommen er beliggende i Støvring nær Aalborg. I regnskabsåret har der været en tomgangsperiode på to måneder i den ene hal. Selskabet har indgået lejekontrakter med lejerne, der kan opsiges med seks måneders varsel. Dagsværdien af selskabets investeringsejendom udgør pr. balancedagen 35.509 tkr., sammenlignet med 33.490 tkr. året før. Årets ændring i dagsværdien, som er indregnet i resultatopgørelsen, udgør 2.019 tkr., hvor depositum på ca. 189 tkr. er tillagt værdien pr. 31. december 2024. Der er ikke anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelsen af dagsværdien. 4 | Langfristede gældsforpligtelser 31/12 2024 Afdrag Restgæld 31/12 2023 kr. gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt Gæld til realkreditinstitutter 10.369.787 370.841 8.579.158 10.720.407 Gæld til pengeinstitutter 1.516.347 186.929 581.702 1.703.276 11.886.134 557.770 9.160.860 12.423.683 Eventualforpligtelser Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for 3K INVEST ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. 6 | Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for selskabets gæld til realkreditinstitutter på i alt 10.370 tkr. er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2024 udgør 35.509 tkr. Selskabet har udstedt ejerpantebrev på i alt 3.500 tkr., der giver pant i ovenstående grunde og bygninger til sikkerhed for selskabets engagement med Nykredit Bank A/S. Der er afgivet selvskyldnerkaution for de koncernforbundne selskaber 3K Invest ApS, Scanbond A/S og Bitum Nordic A/S' engagement med pengeinstitut. Årsrapporten for 3K EJENDOMME ApS for 2024 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true trueÅrsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år, bortset fra følgende ændringer. Ændring i anvendt regnskabspraksis og klassifikation Selskabets ledelse har med henvisning til det retvisende billede valgt at ændre regnskabspraksis, således at grunde og bygninger fremover skal behandles efter bestemmelserne i årsregnskabsloven § 38, hvorved der sker indregning og måling til dagsværdi. Ændring af anvendt regnskabspraksis har haft følgende effekt på sammenligningstallene for 2023: Resultat før skat: 3.204 tkr. Skat af årets resultat: -705 tkr. Investeringsejendomme: 3.204 tkr. Egenkapital: 2.499 tkr Udskudt skat: 705 tkr. Sammenligningstal er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. Bortset fra ovennævnte områder er årsrapporten aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Huslejeindtægter Nettoomsætning vedrører lejeindtægter fra selskabets ejendomme. Lejeindtægter indregnes i takt med lejeperioden. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter ejendoms- og administrationsomkostninger, herunder omkostninger til energi, lokaler, ejendomsskatter, rådgivning mv. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, gæld samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter og -omkostninger beregnes på amortiserede kostpriser. Skat af årets resultat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med 3K Invest ApS. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud). Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l. Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Varebeholdninger Varebeholdninger måles til kostpris efter FIFO-metoden. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Nettorealisationsværdien for varebeholdninger opgøres som salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der afholdes for at effektuere salget, og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris. Kostpris for fremstillede færdigvarer, som udgør ejendom i udlandet, omfatter kostpris, reduceret med nedskrivninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Tilgodehavende og skyldigt sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Amortiseret kostpris for kortfristede forpligtelser svarer normalt til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 352564742024-01-012024-12-31352564742024-12-31352564742023-12-31352564742023-01-012023-12-31352564742024-01-012024-12-31g:ContributedCapitalMember352564742024-01-01g:ContributedCapitalMember352564742024-12-31g:ContributedCapitalMember352564742024-01-012024-12-31g:RetainedEarningsMember352564742024-01-01g:RetainedEarningsMember352564742024-12-31g:RetainedEarningsMember352564742024-01-012024-12-311352564742024-01-012024-12-31g:InvestmentPropertyMember352564742024-01-01g:InvestmentPropertyMember352564742024-12-31g:InvestmentPropertyMember352564742024-01-012024-12-311iso4217:DKK