BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej 51DK-9000 Aalborg20222670Årsrapport2019-03-21Thomas J. HavemannByggeselskabet ØS9 ApSStrandvejen 1182900 HellerupRevisionspåtegning360336652014-07-03Gentofte2018-01-012018-12-312017-01-012017-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabVisionsvej519000AalborgHellerup2019-02-25Thomas Johan HavemannMorten ThøgersenFormandThomas Johan HavemannAalborg2019-02-25BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskab20222670Georg AaenRevisionspåtegningStatsautoriseret revisormne2673412149956975502101641208551214995617387587612707100976660456334523654062168242424768704371076272885358131134797520000000-4911464213113479735000000035000000035000000035000000033000000330000003533000003500000004179495904016997071944010807162495454518118605105141540931294044059603559049895000050000106847310155961953520000000158897310156011953454032364580629745403236458062971881217161070814880212237001881217161283051885109000126272141905483825561209062018987361317422119836982578155120010541415408673940440596035590498912707100127071004659251586321930067940471319766604563345212090620-372970-4030613710762776870437107627146147883146147883203852117203852117350000000330000033000003300000500001559619520-4911464252000000500001068473105200000033Regnskabsklasse BtruetrueBestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018 for Byggeselskabet ØS9 ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2018 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i Byggeselskabet ØS9 ApS Vi har revideret årsregnskabet for Byggeselskabet ØS9 ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018, der omfatter resultatopgørelse, balance, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2018 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Væsentligste aktiviteter Selskabets formål er at drive virksomhed med opførelse af boligprojekt og køb og salg af fast ejendom, samt enhver aktivitet, der efter direktionens skøn står i forbindelse hermed. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabet har udviklet et lejlighedsbyggeri, med henblik på videresalg. Projektet præsenteres i årsregnskabet som investeringsejendomme. Ejendommen søges fortsat solgt som investeringsejendom til en investor. Investeringsprojektet er værdiansat til forventet markedsværdi ud fra det nuværende stadie. Selskabets investeringsejendom er indregnet til dagsværdi og er fastsat med udgangspunkt i en afkastbaseret model, baseret på forventet driftsresultat og et vurderet afkastkrav. I den udstrækning markedsrenter, afkastkrav eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Som følge heraf knytter der sig i sagens natur en generel usikkerhed til værdiansættelse af ejendommen. Da de forhold, som i øvrigt er nødvendige for en bedømmelse af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultat af årets drift fremgår af balancen og resultatopgørelsen samt af noterne henvises der hertil. Betydningsfulde begivenheder, indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for selskabets finansielle stilling. Andre finansielle indtægter 1 Finansielle indtægter i øvrigt 1.270.710 0 1.270.710 0 Andre finansielle omkostninger 2 Tilknyttede virksomheder 465.925 1.586.321 173.11? Finansielle omkostninger i øvrigt 9.300.679 4.047.131 9.766.604 5.633.452 Skat af årets resultat 3 Beregnet skat af årets skattepligtige indkomst 1.209.062 0 Regulering skat vedrørende tidligere år -37.297 0 Regulering af udskudt skat -403.061 37.107.627 768.704 37.107.627 Materielle anlægsaktiver 4 Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 2018 146.147.883 Kostpris 31. december 2018 146.147.883 Værdireguleringer til dagsværdi 1. januar 2018 203.852.117 Værdireguleringer til dagsværdi 31. december 2018 203.852.117 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2018 350.000.000 Selskabets investeringsejendom beliggende i København er indregnet til dagsværdi og er fastsat med udgangspunkt i en afkastbaseret model baseret på forventet fremtidigt driftsresultat og et vurderet afkastkrav på 4,00-4,25 %. I den udstrækning markedsrenter, afkastkrav eller ejendommens forhold i øvrigt ændres, kan ejendommens værdi tilsvarende ændre sig. Som følge heraf knytter der sig i sagens natur en generel usikkerhed til værdiansættelse af ejendommen. Selskabets investeringsejendom beliggende i København er indregnet til dagsværdi og er fastsat med udgangspunkt i en forventet handelsværdi. Finansielle anlægsaktiver 5 Andre værdipapirer Tilgang 3.300.000 Kostpris 31. december 2018 3.300.000 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2018 3.300.000 Egenkapital 6 Selskabskapital Overført resultat Forslag til udbytte I alt Egenkapital 1. januar 2018 50.000 155.961.952 0 156.011.952 Forslag til årets resultatdisponering -49.114.642 52.000.000 2.885.358 Egenkapital 31. december 2018 50.000 106.847.310 52.000.000 158.897.310 Langfristede gældsforpligtelser 7 31/12 2018 Afdrag Restgæld 31/12 2017 Kortfristet gæld i alt næste år efter 5 år gæld i alt del primo Gæld til realkreditinstitutter 193.230.716 5.109.000 169.655.448 107.081.488 0 531.100 531.100.01 Gæld til tilknyttede virksomheder 0 0 0 9.974.251 9.974.251 535.400 535.400.01 Anden gæld 0 0 0 23.876.663 2.652.963 535.600 535.600.01 193.230.716 5.109.000 169.655.448 140.932.402 12.627.214 Hæftelse i sambeskatningen Selskabet hæfter solidarisk sammen med moderselskabet og de øvrige selskaber i den sambeskattede koncern for skat af koncernens sambeskattede indkomst og for eventuelle kildeskatter såsom udbytteskat mv. Skyldig skat af koncernens sambeskattede indkomst fremgår af årsrapporten for Havemanns ApS, der er administrationsselskab for sambeskatningen. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 9 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut, 193.231 tkr. er der givet pant i investeringsejendomme nom. 194.824 tkr., hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2018 udgør 350.000 tkr. Medarbejderforhold 10 Antal personer beskæftiget i gennemsnit: 3 (2017: 3) Årsrapporten for Byggeselskabet ØS9 ApS for 2018 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af regler fra regnskabsklasse C. Regnskabsklasse B1 true true Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. Nettoomsætning Huslejeindtægter er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, ejendomsudgifter mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens forventede fremtidige driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle anlægsaktiver Pantebrevsbeholdning omfatter pantebreve, der forventes beholdt til udløb og måles til amortiseret kostpris. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i acontoskatteordningen. Skyldig og tilgodehavende sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. Periodeafgrænsningsposter, passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under passiver omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i de efterfølgende år. 360336652018-12-31360336652017-12-31360336652018-01-012018-12-31360336652017-01-012017-12-31360336652018-01-012018-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember360336652017-01-012017-12-31g:ProposedDividendRecognisedInEquityMember360336652018-01-012018-12-31g:RetainedEarningsMember360336652017-01-012017-12-31g:RetainedEarningsMember360336652018-01-01g:ContributedCapitalMember360336652018-12-31g:ContributedCapitalMember360336652018-01-01g:RetainedEarningsMember360336652018-01-012018-12-31g:RetainedEarningsMember360336652018-12-31g:RetainedEarningsMember360336652018-01-01g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember360336652018-01-012018-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember360336652018-12-31g:ProposedExtraordinaryDividendRecognisedInEquityMember360336652018-01-012018-12-311360336652018-01-01g:InvestmentPropertyMember360336652018-12-31g:InvestmentPropertyMember360336652018-01-012018-12-31g:OtherInvestmentsMember360336652018-12-31g:OtherInvestmentsMember360336652018-01-012018-12-311360336652018-01-012018-12-311360336652018-01-012018-12-312xbrli:pureiso4217:DKK