38799045 2023-12-31 38799045 2022-12-31 38799045 2023-01-01 fsa:ContributedCapitalMember 38799045 2023-01-01 fsa:RetainedEarningsMember 38799045 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 38799045 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 38799045 2023-01-01 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 38799045 2023-12-31 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 38799045 2023-01-01 fsa:InvestmentPropertyMember 38799045 2023-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember 38799045 2023-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 38799045 2022-12-31 fsa:LongtermMortgageLoansMember 38799045 2023-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember 38799045 2022-12-31 fsa:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember 38799045 2023-01-01 2023-12-31 38799045 2023-01-01 2023-12-31 1 38799045 2023-01-01 2023-12-31 memberOfBoardIdentifier_executive_board_1 38799045 2022-01-01 2022-12-31 38799045 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 38799045 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 38799045 2023-01-01 2023-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 38799045 2023-01-01 2023-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 38799045 2023-01-01 2023-12-31 fsa:FixturesFittingsToolsAndEquipmentMember 38799045 2023-01-01 2023-12-31 fsa:InvestmentPropertyMember iso4217:DKK pure Årsrapport 33771231 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Strandvejen 44 2900 Hellerup 2023-01-01 2022-01-01 2023-12-31 2022-12-31 38799045 Eborg Aarhus ApS Skolegade 7B, 2. th 8000 Aarhus C Aarhus PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 33771231 Jens Chr. Skous Vej 1 8000 Aarhus C Danmark 89 32 00 00 aarhus@pwc.dk 2024-05-15 Thorkil Kristensen Regnskabsklasse B Revisionspåtegning Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 for Eborg Aarhus ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet giver efter min opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. 2024-05-15 Aarhus Thorkil Kristensen direktør Til kapitalejeren i Eborg Aarhus ApS Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har revideret årsregnskabet for Eborg Aarhus ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis (”regnskabet”). Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Aarhus 2024-05-15 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Martin Stenstrup Toft statsautoriseret revisor mne42786 Væsentligste aktiviteter Virksomhedens væsentligste aktiviteter er at erhverve og udvikle ejendomsprojekter samt indkøbe og sælge ejendomme tillige med udlejning og hermed beslægtet virksomhed. Udvikling i året Selskabets resultatopgørelse for 2023 udviser et underskud før skat på DKK 6.329.066, heraf værdireguleringer på DKK -8.439.317, og selskabets balance pr. 31. december 2023 udviser en positiv egenkapital på DKK 23.057.249.Årets resultat anses for utilfredsstillende. -8439317 1136665 -4664645 2697652 57036 78876 17060 17060 -4738741 2601716 423 0 1590748 1289810 -6329066 1311906 -1392276 288623 -4936790 1023283 -4936790 1023283 112085000 104050000 1132760 45495 113217760 104095495 113217760 104095495 1900731 99969 0 2277617 933173 1462636 539300 0 0 13077 10350 7648 3383554 3860947 2119768 2132094 5503322 5993041 118721082 110088536 50000 50000 23007249 27944039 23057249 27994039 0 1130900 0 1130900 46552741 47937459 401994 1295127 46954735 49232586 1384718 1328381 208421 0 5370099 5163062 41396858 16551912 277924 0 71078 8687656 48709098 31731011 95663833 80963597 118721082 110088536 50000 27944039 0 -4936790 50000 23007249 56897 77868 64 1008 75 0 57036 78876 1 2 17060 17060 17060 17060 505881 475845 1084867 813965 OtherFinanceExpenses 1590748 1289810 277924 -13077 -1670200 301700 -1392276 288623 68242 1104325 1172567 22747 17060 39807 1132760 99602701 16474317 116077018 4447299 -8439317 -3992018 112085000 Forudsætninger ved opgørelse af dagsværdi af investeringsejendommene Opgørelse af dagsværdi;Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme sker på grundlag af regnskabsmæssige vurdering på baggrund af markedsværdiberegninger ud fra nettolejen. Den forventede fremtidige nettoleje er baseret på ledelsesgodkendte budgetter. Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved opgørelse af dagsværdien.Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi;Investeringsejendomme er, jf. beskrivelse i anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede model. Det gennemsnitlige afkastkrav for selskabets ejendomme udgør 6,61% pr. 31. december 2023 (2022: 6,50%).En forøgelse af afkastkravet på 0,5%-point vil reducere den samlede dagsværdi med 13,1 mio. kr. En formindskelse af afkastkravet på 0,5%-point vil forøge værdien med 16,1 mio. kr. Værdi af investeringsejendomme er reguleret for udskudt vedligeholdelsesarbejde og risiko for tomgangslejemål med i alt 32,5 mio. kr. Selskabets investeringsejendomme består af blandede beboelses- og erhvervsejendomme på i alt 4.181 m2 beliggende i Århus.Den gennemsnitlige årlige leje pr. m2 udgør 2.002 kr. (2022: 1.881 kr.). Udskudt skatteaktiv 1. januar -1130900 -829200 Årets indregnede beløb i resultatopgørelsen 1670200 -301700 Udskudt skatteaktiv 31. december 539300 -1130900 Skatteaktivet forventes anvendt inden for en periode på 10 år. 41031624 42626669 5521117 5310790 46552741 47937459 1384718 1328381 0 0 401994 1295127 401994 1295127 0 0 Afdrag, der forfalder inden for 1 år, er opført under kortfristede gældsforpligtelser. Øvrige forpligtelser er indregnet under langfristede gældsforpligtelser. Gældsforpligtelserne forfalder efter nedenstående orden: Gæld til realkreditinstitutter Deposita Pant og sikkerhedsstillelse Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 112085000 104050000 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter er der tinglyst pantebreve på nom. TDKK 2.797 i investeringsejendomme. Pantebrevene er i selskabets behold. Kautions- og garantiforpligtelser Selskabet har afgivet byggegaranti overfor totalentrepenør. Garantien udgør 2.002 t.kr. pr. 31. december 2023 og er deponeret på bankkonto indregnet under likvide beholdninger. Andre eventualforpligtelser Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Årsrapporten for Eborg Aarhus ApS for 2023 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Dog er der foretaget ændringer i præsentationen af sammenligningstal. Ændringen har ingen effekt på årets resultat og egenkapital. Årsregnskabet for 2023 er aflagt i DKK. 1 Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Huslejeindtægter indregnes lineært i lejeperioden. Direkte omkostninger indeholder primært årets driftsomkostninger. Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til administration samt kontorhold mv. Bruttofortjeneste før værdireguleringer opgøres med henvisning til årsregnskabslovens § 32 som et sammendrag af lejeindtægter, direkte omkostninger og andre eksterne omkostninger. Personaleomkostninger omfatter gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger. Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver. Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, finansielle omkostninger samt amortisering af realkreditlån. Disse indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. Selskabet er sambeskattet med danske koncernselskaber. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommens købspris tillagt direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der svarer til det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Afkastbaseret model Dagsværdien opgøres ved anvendelse af den afkastbaserede model som den beregnede kapitalværdi af de forventede pengestrømme fra de enkelte ejendomme. Beregningen baseres på den budgetterede nettoindtjening for det kommende år tilpasset en normalindtjening og ved anvendelse af et afkastkrav, der afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme. Værdien reguleres for forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis faktisk tomgang, større renoveringsarbejder o.l.Regnskabsårets regulering af ejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen. Øvrige materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostpris omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Afskrivningsgrundlaget, der opgøres som kostpris reduceret med eventuel restværdi, fordeles lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør: Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 4 år Restværdierne for anlægsaktiverne er fastsat til nul. Afskrivningsperiode og restværdi revurderes årligt. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Tilgodehavender måles i balancen til amortiseret kostpris eller en lavere nettorealisationsværdi, hvilket normalt udgør nominel værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Periodeafgrænsningsposter indregnet som aktiver omfatter afholdte forudbetalte omkostninger vedrørende forsikringspræmier, abonnementer mv. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabs­mæssig og skatte­mæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen eller i egenkapitalen, når den udskudte skat vedrører poster, der er indregnet i egenkapitalen. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles lånene til amortiseret kostpris, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en renteomkostning over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi.