BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabAsylgade 1 U, 5. salDK-7800 Skive20222670Årsrapport2015-02-20Morten HagerupFleborg Invest ApSSøbjergvej 767441 BordingRevisionspåtegning96 60 90 97294429322006-04-04Ikast-Brande2014-01-012014-12-31BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabAsylgade1 U, 5. sal7800SkiveSpar NordSkelagervej159100AalborgBording2015-02-03Peter FleborgSkive2015-02-03BDO Statsautoriseret revisionsaktieselskabMorten HagerupStatsautoriseret revisorRegnskabsklasse B1111897311122380522272-16579527511023941639785267506-699303-694111403358946180-98477-94646304881851534304881851534210000002100000021000000210000002100000021000000060000060000181002191810875111852897533103357421096646471720276721064717212027671250001250003827678337812639526783503126103753710345831037537103458313732002138137887158537755551444785514589343158167155718802614911048895329641424680121309713855421626647207571516074502166650582106471721202767-10287-5050-689016-689061-699303-694111-142468-21427543991-214500141079-98477-9464614421128144211286578872657887221000000125000337812614467130488112500038276781396950613890169961671265941977555571585362000372500Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar - 31. december 2014 for Fleborg Invest ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i Fleborg Invest ApS Vi har revideret årsregnskabet for Fleborg Invest ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsrapporten for Fleborg Invest ApS for 2014 er aflagt i overensstemmelse med den danske årsregnskabslovs bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B. Regnskabsklasse B Årsrapporten er udarbejdet efter samme regnskabspraksis som sidste år. 1 Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i tilgodehavender henholdsvis forpligtelser. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige aktiver og forpligtelser, indregnes i tilgodehavender eller gæld samt på egenkapitalen. Resulterer den fremtidige transaktion i indregning af aktiver eller forpligtelser, overføres beløb, som blev indregnet på egenkapitalen, fra egenkapitalen og indregnes i kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres beløb, som blev indregnet på egenkapitalen, til resultatopgørelsen i den periode, hvor det sikrede påvirker resultatopgørelsen. For eventuelle afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, indregnes ændringer i dagsværdi i resultatopgørelsen løbende. RESULTATOPGØRELSEN Generelt Huslejeindtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Eksterne omkostninger omfatter ejendomsomkostninger og administration. Opkrævede bidrag til dækning af varme indgår ikke i huslejeindtægter. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer mv. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Forbedringer tillægges den regnskabsmæssige værdi på investeringsaktiverne og udgangspunktet for årets værdireguleringer er dagsværdi primo med tillæg af forbedringer. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle aktiver og forpligtelser samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Skat Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme måles til dagsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Ejendomme under opførelse måles til kostpris. Dagsværdien fastlægges ved anvendelse af en ekstern vurdering foretaget af en sagkyndig vurderingsmand eller alternativt baseret på en anerkendt værdiansættelsesmetode, baseret på en afkastbaseret model. Ved anvendelsen af en afkastbaseret model opgøres værdien på basis af investeringsejendommens driftsafkast og et individuelt fastsat forrentningskrav. Efterfølgende omkostninger tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for virksomheden. Andre omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen ved afholdelsen. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen. Varebeholdninger Varebeholdninger måles til kostpris efter FIFO-princippet. I tilfælde, hvor nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter, aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Skyldig skat og udskudt skat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen. Gældsforpligtelser Finansielle forpligtelser indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu med fradrag af afholdte låneomkostninger. I efterfølgende perioder indregnes prioritetsgæld og andre finansielle forpligtelser vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, der svarer til lånets kontantværdi på årsafslutningstidspunktet. Kursreguleringen af gældsforpligtelserne indregnes i resultatopgørelsen. Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi. Andre finansielle omkostninger 1 Tilknyttede virksomheder 10.287 5.050 173.107 Finansielle omkostninger i øvrigt 689.016 689.061 699.303 694.111 Skat af årets resultat 2 Beregnet skat af årets skattepligtige indkomst 142.468 214.275 Regulering af udskudt skat -43.991 21.450 Regulering af udskudt skat som følge af ændret skattesats 0 -141.079 98.477 94.646 Materielle anlægsaktiver 3 Grunde og bygninger Kostpris 1. januar 2014 14.421.128 Kostpris 31. december 2014 14.421.128 Regulering til dagsværdi 1. januar 2014 6.578.872 Regulering til dagsværdi 31. december 2014 6.578.872 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2014 21.000.000 Egenkapital 4 Anpartskapital Overført overskud I alt Egenkapital 1. januar 2014 125.000 3.378.126 3.503.126 Andre reguleringer 144.671 144.671 Forslag til årets resultatdisponering 304.881 304.881 Egenkapital 31. december 2014 125.000 3.827.678 3.952.678 Anpartskapitalen har ikke været ændret i de seneste 5 år. Langfristede gældsforpligtelser 5 1/1 2014 31/12 2014 Afdrag Restgæld gæld i alt gæld i alt næste år efter 5 år Gæld til realkreditinstitutter 13.969.506 13.890.169 96.167 12.659.419 531.100 531.100.01 Banklån 775.555 715.853 62.000 372.500 533.100 533.100.01 14.745.061 14.606.022 158.167 13.031.919 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 6 Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, 13.896 tkr. er givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2014 udgør 21.000 tkr. Selskabet har udstedt ejerpantebreve på 5.000 tkr., der giver pant i ovennævnte grunde og bygninger. Ejerpantebreve er deponeret til sikkerhed for bankgæld. Oplysning om væsentligste aktiviteter samt regnskabsmæssige og økonomiske forhold 7 Selskabets væsentligste aktiviteter er drift og udlejning af investeringsejendomme. 294429322014-01-012014-12-31294429322013-01-012013-12-31294429322014-12-31294429322013-12-31294429322014-01-012014-12-31g:RetainedEarningsMember294429322013-01-012013-12-31g:RetainedEarningsMember294429322014-01-01g:LandAndBuildingsMember294429322014-12-31g:LandAndBuildingsMember294429322014-01-01g:ContributedCapitalMember294429322014-12-31g:ContributedCapitalMember294429322014-01-01g:RetainedEarningsMember294429322014-01-012014-12-31g:RetainedEarningsMember294429322014-12-31g:RetainedEarningsMember294429322014-01-01g:LongtermMortgageLoansMember294429322014-12-31g:LongtermMortgageLoansMember294429322014-01-01g:LongtermDebtToBanksMember294429322014-12-31g:LongtermDebtToBanksMember294429322014-01-012014-12-311294429322014-01-012014-12-311iso4217:DKK