iso4217:DKKxbrli:pure346274792016-01-012016-12-31346274792016-01-012016-12-311346274792016-01-012016-12-311346274792015-01-012015-12-31346274792016-01-012016-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember346274792015-01-012015-12-31fsa:ProposedDividendRecognisedInEquityMember346274792016-01-012016-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember346274792015-01-012015-12-31fsa:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember346274792016-01-012016-12-31fsa:RetainedEarningsMember346274792015-01-012015-12-31fsa:RetainedEarningsMember346274792016-12-31346274792015-12-31ÅrsrapportErklæring om udvidet gennemgangtruefalse2016-01-012016-12-312015-01-012015-12-3152017-05-012017-05-012017-03-10Vedbæk2017-03-10KøbenhavnAnne NordstedKurt LægårdStatsautoriseret revisor18437082Lægård RevisionØsterbrogade622100København ØDanmarkDK18437082Lægård RevisionØsterbrogade 622100 København ØJyske BankStrandvejen1122900HellerupRegnskabsklasse Btruefalse34627479Nordsted Ejendomme ApSGøngehusvej1062950VedbækDanmarkDK45891277Anne NordstedDirektørLedelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2016 for Nordsted Ejendomme ApS. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Samtidig er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejerne i Nordsted Ejendomme ApS.Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Nordsted Ejendomme ApS for regnskabsåret 2016. Årsregnskabet, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter, udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Dette kræver, at vi overholder revisorloven og FSR - danske revisorers etiske regler samt planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet.Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med års-regnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Nordsted Ejendomme ApS' væsentligste aktivitet er at udleje ejendommen.Resultatet af selskabets aktiviteter udviste i regnskabsåret en positiv udvikling i forhold til sidste år og har således indfriet de forventninger, der var stillet til året.Der er ikke indtrådt betydningsfulde hændelser efter regnskabsårets udløb, som kan have indflydelse på bedømmelsen af selskabets finansielle stilling pr. 31. december 2016.Årsregnskabet for Nordsted Ejendomme ApS for 2016 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder, med tilvalg af enkelte regler for klasse C-virksomheder.De væsentligste områder af den anvendte regnskabspraksis, der er uændret i forhold til sidste år, er omtalt nedenfor.I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle og materielle anlægsaktiver gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse ud over det, som kan udtrykkes ved normal afskrivning. Hvis dette er tilfældet, foretages nedskrivning til den lavere genindvindingsværdi.Bruttofortjeneste og -tab indeholder nettoomsætning og andre driftsindtægter fratrukket vareforbrug og andre eksterne omkostninger.Nettoomsætningen omfatter årets opkrævede husleje med fradrag af huslejenedsættelser.Ejendomsomkostninger indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, afgifter og andre omkostninger. Omkostninger, der afholdes med henblik på at vedligeholde ejendommenes standard, udgiftsføres i takt med, at arbejderne udføres. Andre eksterne omkostninger: Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til administration, salg og reklame mv. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af realkreditlån samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv. Årets skat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Moderselskabet og de danske koncernvirksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. Moderselskabet fungerer som administrationsselskabet for sambeskatningskredsen, således at moderselskabet forestår afregning af skatter mv. til de danske skattemyndigheder.Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med tillæg af opskrivninger, og fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der afskrives ikke på grunde. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug. Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider og restværdier:<table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Brugstid</td><td>Restværdi</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Bygninger</td><td></td><td></td><td>50 år</td><td>50%</td></tr></body></table>Småanskaffelser indregnes som omkostninger i resultatopgørelsen i anskaffelsesåret. Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægsaktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter eller andre driftsomkostninger.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab.Værdipapirer indregnet under omsætningsaktiver måles til dagsværdi på balancedagenLikvider beholdninger består af likvider i virksomhedens kassebeholdning, samt indestående i pengeinstitutter. Likvide beholdninger indregnes til dagsværdi.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lov- givning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. For indeværende år er anvendt en skattesats på 22%.Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på låneoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget afskrivning af lånets kursregulering på optagelsestidpunktet. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører og anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.<table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Skat af årets resultat</td><td></td><td></td><td></td><td>2016</td><td>2015</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Selskabsskat af årets skattepligtige indkomst</td><td></td><td></td><td></td><td>54.890</td><td>143.961</td></tr><tr><td>Regulering af udskudt skat</td><td></td><td></td><td></td><td>-21.173</td><td>-87.905</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>SKAT AF ÅRETS RESULTAT</td><td></td><td></td><td></td><td>33.717</td><td>56.056</td></tr></body></table>Grunde og bygninger Såfremt grunde og bygninger ikke var opskrevet efter årsregnskabslovens § 41, ville værdien af grunde og bygninger være indregnet i balancen med kr. 5.114.526.Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Der er som sikkerhed for engagement med realkreditinstitutter stillet følgende pantsætninger og sikkerhedsstillelser:<table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Regn.skabs-</td><td>Nom. værdi</td></tr><tr><td>mæssig værdi</td><td>pantebrev</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Ejendomme</td><td></td><td></td><td></td><td>9.018.790</td><td>6.001.000</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>9.018.790</td><td>6.001.000</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Egenkapital</td><td></td><td></td><td></td><td>2016</td><td>2015</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>VIRKSOMHEDSKAPITAL</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Virksomhedskapital</td><td></td><td></td><td></td><td>80.000</td><td>80.000</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>80.000</td><td>80.000</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>RESERVE FOR OPSKRIVNINGER</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Overført fra tidligere år</td><td></td><td></td><td></td><td>3.414.993</td><td>3.327.100</td></tr><tr><td>Årets opskrivninger</td><td></td><td></td><td></td><td>0</td><td>87.893</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>3.414.993</td><td>3.414.993</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>OVERFØRT OVERSKUD</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Overført fra tidligere år</td><td></td><td></td><td></td><td>2.834.435</td><td>2.462.015</td></tr><tr><td>Overført af årets resultat</td><td></td><td></td><td></td><td>119.551</td><td>372.420</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>2.953.986</td><td>2.834.435</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>HENLAGT TIL UDBYTTE</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>Overført fra tidligere år</td><td></td><td></td><td></td><td>0</td><td>0</td></tr><tr><td>Udbetalt udbytte</td><td></td><td></td><td></td><td>0</td><td>0</td></tr><tr><td>Forslag til årets resultatfordeling</td><td></td><td></td><td></td><td>0</td><td>0</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>0</td><td>0</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>EGENKAPITAL I ALT</td><td></td><td></td><td></td><td>6.448.979</td><td>6.329.428</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Kreditinstitutter</td><td></td><td></td><td></td><td>2016</td><td>2015</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Gæld, der forfalder til betaling</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>det kommende regnskabsår</td><td></td><td></td><td></td><td>209.000</td><td>192.000</td></tr></body></table><table class="richtext-table"><thead><tr><th style="width:11,5px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"><th style="width:11,625px"></tr></thead><body><tr><td>Gæld, der forfalder til betaling</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td></tr><tr><td>mere end 5 år efter balancedagen</td><td></td><td></td><td></td><td>4.001.264</td><td>4.213.357</td></tr><tr><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>16</td></tr></body></table>Eventualaktiver og eventualforpligtelser Koncernens selskaber hæfter ubegrænset og solidarisk for kildeskatter på udbytter og renter indenfor sambeskatningskredsen, og for selskabsskatten af koncernens sambeskattede indkomst. 228880458963962429624213263836272117560139478015497124113333717560561195514603130008789311955137242090187909115032901879091150329018790911503202233102233135022313612082104854111736070853635530126258751275056280000800003414993341499329539862834435006448979632942890191492308790191492308748455465054898180780486362450548982090001920000346202359250804411359443150527498354980481262587512750562