Årsrapport28839200Revision LimfjordBødkervej 127700 Thisted2018-01-012018-12-312017-01-012017-12-312019-05-3132280625NIELS HANSEN EJENDOMME ApSOlgavej207800SkiveDKDanmark2009-07-01Skive KommuneREVISION LIMFJORD28839200Lene JeppesenRegistreret revisorGemsevej157800SkiveDKDanmark97513900skive@revisionlimfjord.dk2019-05-31 Niels HansenRegnskabsklasse BErklæring om udvidet gennemgangDirektionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018 for NIELS HANSEN EJENDOMME ApS.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2018 og resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018.Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Niels HansendirektørTil kapitalejeren i NIELS HANSEN EJENDOMME ApSVi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for NIELS HANSEN EJENDOMME ApS for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2018 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2018 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har udført vor udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vort ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet “Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet“. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vore øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vor opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion.Væsentlig usikkerhed vedrørende fortsat drift Vi gør opmærksom på, at der er væsentlig usikkerhed, der kan rejse betydelig tvivl om selskabets mulighed for at fortsætte driften. Vi henviser til note 1 i regnskabet, hvoraf fremgår, at det for indeværende er usikkert, om der opnås tilsagn til finansiering af driften i det førstkommende år, men at det er ledelsens vurdering, at et sådant tilsagn vil blive opnået, hvorfor årsregnskabet i overenstemmelse hermed er udarbejdet under forudsætning af virksomhedens fortsatte drift. Vores konklusion er ikke modificeret vedrørende dette forhold.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vor konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vor konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet.Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vor konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vor udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vort ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vor viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vort ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vor opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.Skive2019-05-31REVISION LIMFJORDLene JeppesenRegistreret revisormne16850Selskabets væsentligste aktiviteter Selskabets væsentligste aktiviteter består i udlejning af bolig og erhvervslejemål samt drift af selskabslokaler, herunder levering af mad og drikkevarer. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forhold Selskabets resultatopgørelse for 2018 udviser et underskud på kr. 2.836.800, og selskabets balance pr. 31. december 2018 udviser en negativ egenkapital på kr. 2.583.917. Ledelsen anser resultat for utilfredsstillende. Årets underskud skyldes hovedsageligt nedskrivning på selskabets ejendomme. Selskabets kapital er konstateret tabt, men ledelsen anser det for realistisk, at den tabte kapital kan reetableres ved egen indtjening de kommende år. Den fortsatte drift er betinget af, at der fortsat stilles den nødvendige finansiering til rådighed. Det forventes, at selskabets finansiering i pengeinstituttet opretholdes uændret. Årsrapporten er således aflagt efter principper om fortsat drift. Betydningsfulde hændelser, som er indtruffet efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, som væsentligt vil kunne påvirke selskabets finansielle stilling.Årsrapporten for NIELS HANSEN EJENDOMME ApS for 2018 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg fra højere klasser. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsrapporten for 2018 er aflagt i kr.I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Visse finansielle aktiver og forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvorved der indregnes en konstant effektiv rente over løbetiden. Amortiseret kostpris opgøres som oprindelig kostpris med fradrag af eventuelle afdrag samt tillæg/fradrag af den akkumulerede amortisering af forskellen mellem kostpris og nominelt beløb. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.Selskabet anvender bestemmelsen i årsregnskabslovens § 32, hvorefter selskabets omsætning ikke er oplyst. Bruttofortjeneste er et sammendrag af nettoomsætning, ændring i lagre af færdigvarer og varer under fremstilling samt andre driftsindtægter med fradrag af omkostninger til råvarer og hjælpematerialer og andre eksterne omkostninger.Lejeindtægter indregnes i resultatopgørelsen på indbetalingstidspunktet.Ejendomsudgifter indeholder de omkostninger, der er i forbindelse med ejendommens drift.Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes aktiviteter, herunder fortjeneste ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver.Andre driftsomkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhedernes aktiviteter, herunder tab ved salg af immaterielle og materielle anlægsaktiver.Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger til distribution, salg, reklame, administration, lokaler, tab på debitorer, operationelle leasingomkostninger mv.Personaleomkostninger omfatter løn og gager, inklusive feriepenge og pensioner samt andre omkostninger til social sikring m.v. til selskabets medarbejdere. I personaleomkostninger er fratrukket modtagne godtgørelser fra offentlige myndigheder.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver.Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder årets ændring i dagsværdien af investeringsejendomme og tilhørende gæld.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, finansielle omkostninger ved finansiel leasing, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, amortisering af realkreditlån samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen mv.Virksomheden er omfattet af de danske regler om tvungen sambeskatning. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles ved afregning af sambeskatningsbidrag mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster. I tilknytning hertil modtager virksomheder med skattemæssigt underskud sambeskatningsbidrag fra virksomheder, der har kunnet anvende dette underskud til nedsættelse af eget skattemæssigt overskud. Årets skat, som består af årets aktuelle selskabsskat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi, der repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vurderes at ville kunne sælges for på balancedagen til en uafhængig køber. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en forenklet afkastbaseret model, "normal-indtjeningsmodellen", hvor ejendomsværdien tager udgangspunkt i et beregnet normalafkast, som er kapitaliseret med en kapitaliseringsfaktor. Den beregnede værdi er korrigeret for udskudt vedligeholdelse og tomgangsleje mv. De forventede fremtidige pengestrømme tager udgangspunkt i den budgetterede nettoindtjening for det kommende år, der tilpasses til en forventet normalindtjening. Der foretages reguleringer for forhold, som ikke afspejles i normalindtjening, eksempelvis større renoveringsarbejder, forvent tomgang etc. Ved beregningen af kapitalværdien anvendes et afkastkrav, som fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold på balancedagen for den pågeældende ejendomstype, ejendommens beliggenhed, kundernes bonitet etc., således at afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Afkastkravet fastsættes ejendom for ejendom. Årets dagsværdiregulering foretages over resultatopgørelsen. Alle omkostninger, der kan henføres til de enkelte ejendommes drifts, med undtagelse af omkostninger ved ejendommens administration, er vist i resultatopgørelsen og indgår i ejendommens drift. Aktiver med en kostpris på under kr. 13.500 omkostningsføres i anskaffelsesåret. Fortjeneste eller tab ved salg af materielle anlægsaktiver indregnes i resultatopgørelsen under andre driftsindtægter henholdsvis andre driftsomkostninger.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris.Periodeafgrænsningsposter, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.Likvide beholdninger omfatter likvide beholdninger.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Eventuelle udskudte nettoskatteaktiver måles til nettorealisationsværdi. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.Finansielle forpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Prioritetsgæld er således målt til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld beregnet som lånets underliggende kontantværdi på lånoptagelsestidspunktet reguleret med en over afdragstiden foretaget amortisering af lånets kursregulering på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser, som omfatter gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.1882801210220653589257828009127368642046904610045-523890-24299556376561367114401485160624556-2913748127501-76948129522-2836800-2021-2836800-20211576000018800000157600001880000015760000188000001202632843601505178500241769826352605610061848125926971081588592618897108200000200000-278391752883-258391725288305500005500012578033120341938086524450471231723123172314618408137109631940007000002150893291749324196026953411054510491673350664055529837222694171267921212771189503851435487826218469843185892251588592618897108Selskabets kapital er konstateret tabt, men ledelsen anser det for realistisk, at den tabte kapital kan reetableres ved egen indtjening de kommende år. Den fortsatte drift er betinget af, at der fortsat stilles den nødvendige finansiering til rådighed. Det forventes, at selskabets finansiering i pengeinstituttet opretholdes uændret. Årsrapporten er således aflagt efter principper om fortsat drift.4802385070912855331285261723528592946195358925782803365571153047860361302648516062455620000052883-2836800200000-2783917Virksomhedskapitalen består af 200 anparter à nominelt kr. 1.000. Ingen anparter er tillagt særlige rettigheder. Der har ikke været ændringer i virksomhedskapitalen i de seneste 5 år.2001000126681931272703314900010149550511047853652450005990661231723123172301231723Selskabet er sambeskattet med moderselskabet Niels Hansen Holding Skive ApS (Administrationsselskab) og hæfter solidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat for indkomståret 2012 samt for kildeskat på udbytter, renter og royalties, som forfalder til betaling 1. juli 2012 eller senere. Leasingforpligtelser er pr. 31. december 2018 opgjort til kr. 58.218.Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter, kr. 12.727.033, er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2018 udgør kr. 15.760.000. Selskabet har udstedt ejerpantebreve for i alt kr. 6.890.000 i ovenstående grunde og bygninger. Ejerpantebrevene er deponeret til sikkerhed for bankgæld. Der er endvidere stillet selvskyldnergaranti på kr. 518.000 overfor Totalkredit samt kr. 211.169 overfor DLR. Konto i Salling Bank, 7890 1535969, kr. 50.000, er pantsat til sikkerhed for mellemværende med NETS A/S. Til sikkerhed for Niels Hansen Holding Skive ApS' mellemværende med Salling Bank A/S har Niels Hansen Ejendomme ApS afgivet selvskyldnerkaution.322806252018-01-012018-12-31322806252018-01-012018-12-311322806252017-01-012017-12-31322806252018-01-012018-12-31e:RetainedEarningsMember322806252017-01-012017-12-31e:RetainedEarningsMember322806252017-12-31322806252018-12-31322806252018-01-012018-12-311322806252018-01-01e:ContributedCapitalMember322806252018-12-31e:ContributedCapitalMember322806252018-01-01e:RetainedEarningsMember322806252018-01-012018-12-31e:RetainedEarningsMember322806252018-12-31e:RetainedEarningsMember322806252018-12-311322806252018-12-31e:LongtermMortgageLoansMember322806252018-01-01e:LongtermMortgageLoansMember322806252018-12-31e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember322806252018-01-01e:LongtermDebtToOtherCreditInstitutionsMember322806252018-12-31e:ConvertibleProfitYieldingOrDividendYieldingLongtermDebtInstrumentsMember322806252018-01-01e:ConvertibleProfitYieldingOrDividendYieldingLongtermDebtInstrumentsMemberxbrli:sharesiso4217:DKKxbrli:pure