Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Værkmestergade 25 Postboks 330, 8100 Aarhus C 2019-12-18 2020-12-31 41022000 Blomsterhaven 2 Aarhus ApS Skovvejen 11, st. 8000 Aarhus C 2019-12-18 Aarhus EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Værkmestergade 25 8100 Aarhus C 2021-01-28 Kristian Voldsgaard Regnskabsklasse B Revisionspåtegning true CaseWare Working Papers Aarhus 2021-01-28 Kristian Voldsgaard direktør Aarhus 2021-01-28 Thomas Hjortkjær Petersen Michael Laursen statsaut. revisor mne33748 statsaut. revisor mne26804 3611069 8062000 10453646 1317273 9136373 2010002 7126371 7126371 91600000 91600000 91600000 2132539 85996 18695 2237230 1842409 4079639 95679639 80000 24891610 24971610 1535916 1535916 66767965 66767965 765598 544 366641 107445 1163920 2404148 69172113 95679639 40000 0 40000 17765239 7126371 80000 24891610 32233 1285040 337813 1672189 2010002 83538000 83538000 0 8062000 8062000 91600000 7818468 0 1535916 1821439 -285523 Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for Blomsterhaven 2 Aarhus ApS for regnskabsåret fra selskabets stiftelse 18. december 2019 - 31. december 2020. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2020 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret fra selskabets stiftelse 18. december 2019 - 31. december 2020. Det er endvidere min opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejerne i Blomsterhaven 2 Aarhus ApS Vi har revideret årsregnskabet for Blomsterhaven 2 Aarhus ApS for regnskabsåret fra selskabets stiftelse 18. december 2019 - 31. december 2020, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2020 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret fra selskabets stiftelse 18. december 2019 - 31. december 2020 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Virksomhedens væsentligste aktivitet er udlejning af fast ejendom til boligformål og dermed beslægtet virksomhed. Selskabet er overtaget af Emiliedalen Aarhus Holding ApS med regnskabsmæssig effekt d. 1. januar 2020. Virksomhedens investeringsejendom måles til dagsværdi, som pr. balancedagen udgør 91,6 mio. kr. Dagsværdien opgøres på baggrund af en række centrale forudsætninger, herunder den forventede normalindtjening samt fastsatte afkastkrav, jf. oplysninger til noterne til årsregnskabet. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme med tilsvarende beliggenhed. Virksomhedens resultatopgørelse for 2019/20 udviser et overskud på 7.126 t.kr., og virksomhedens balance pr. 31. december 2020 udviser en egenkapital på 24.972 t.kr. Selskabskapitalen er i regnskabsåret forhøjet med nominelt 40 t.kr. til en tegningskurs på 445,131, svarende til en kapitalforhøjelse på 17.805 t.kr. Kapitalforhøjelsen er sket ved konvertering af gæld til moderselskabet. Ledelsen anser årets resultat for tilfredsstillende. Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Årsrapporten for Blomsterhaven 2 Aarhus ApS for 2019/20 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Virksomheden har valgt at indregne finansielle forpligtelser til dagsværdi efter årsregnskabslovens § 37, stk. 5. Tilvalget er foretaget for at opnå et mere retvisende billede af selskabets finansielle forpligtelser og dermed egenkapital samt for at opnå overensstemmelse med øvrige finansielle rapporteringer til selskabets investorer og til selskabets interne styring og rapportering. Præsentationsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner (kr.). Nettoomsætningen omfatter dagsværdien for lejeindtægter og anden indtægt. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, hvor ydelserne leveres. I resultatopgørelsen er nettoomsætning, ejendomsomkostninger og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til én regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. I ejendomsomkostninger indregnes omkostninger vedrørende udlejning af virksomhedens investeringsejendomme, herunder omkostninger til drift og vedligeholdelse af investeringsejendomme. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til administration. Finansielle omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle omkostninger omfatter renteomkostninger, låneomkostninger og gebyrer. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden indgår i sambeskatning med øvrige koncernvirksomheder. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres på baggrund af de forventede fremtidige pengestrømme for investeringsejendomme. Udgifter, der tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaffelsessummen, tillægges anskaffelsessummen som en forbedring. Udgifter, der ikke tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, udgiftsføres i resultatopgørelsen under driftsomkostninger på investeringsejendomme. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom ældes, afspejles i investeringsejendommens løbende værdiansættelse til dagsværdi. Der foretages derfor ikke afskrivninger på investeringsejendomme. Gevinst og tab ved afhændelse af investeringsejendomme indregnes på afhændelsestidspunktet i resultatopgørelsen. Gevinst og tab opgøres som forskellen mellem salgsprisen reduceret med salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, såfremt tilgodehavendet er værdiforringet. Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter forudbetalte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Likvider omfatter indeståender i pengeinstitutter. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Gæld til kreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen og efterfølgende til dagsværdi på baggrund af styring til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under "Dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme". Andre gældsforpligtelser Andre gældsforpligtelser omfatter leverandørgæld, deposita og forudbetalt husleje m.v. og måles til amortiseret kostpris, som sædvanligvis svarer til nominel værdi. Deposita og forudbetalt husleje er indregnet under forpligtelser og omfatter indbetalte deposita og forudbetalt husleje fra lejere vedrørende selskabets lejemål. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 10. Selskabets investeringsejendom består af 53 lejligheder med boligareal på 3.095 m2, beliggende i Tilst. Opgørelse af dagsværdi Investeringsejendommen er målt til niveau 3 i dagsværdihierakiet ved anvendelse af en afkastbaseret model. Dagsværdien opgøres for ejendommen på baggrund af en række centrale forudsætninger, herunder ejendommens forventede normalindtjening samt fastsat afkastkrav. Afkastkravet er fastsat, så det vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme med tilsvarende beliggenhed. Der anvendes uafhængige vurderingsmænd ved opgørelse af dagsværdi. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi De væsentligste forudsætninger anvendt ved opgørelse af dagsværdien er: Afkastkrav: 4,50 % Udlejningsprocent: 98 % Ændring i markedsleje: 0 % Følsomhedsanalyse Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 91,6 mio. kr. pr. 31. december 2020. Følsomheden af afkastkravet kan illustreres ved, at ved en stigning i afkastprocenten på 0,25 %-point vil dagsværdien falde med 4,8 mio. kr. Et fald i afkastprocenten på 0,25 %-point vil medføre en stigning i dagsværdien på 5,4 mio. kr. Selskabet er i forbindelse med anvendelse af finansielle instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici. Selskabets ledelse har det overordnede ansvar for etablering af en politik for overvågning af selskabets risici. Ledelsen overvåger løbende renteudviklingen. Det er selskabets politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Selskabets finansielle styring retter sig således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift og finansiering. Kreditrisici Kreditrisici er risikoen for finansielle tab såfremt lejere eller modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Selskabets kreditrisici knytter sig til primære finansielle aktiviteter.Selskabet har fra sine lejere modtaget deposita og forudbetalt leje på 1.019 t.kr. til afdækning af bl.a. kreditrisici for lejerne. Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen. Selskabets likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Likviditetsrisici Likviditetsrisikoen er risikoen for, at selskabet ikke kan indfri sine finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder. Det er selskabets politik som udgangspunkt at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige fastforrentede realkreditlån.Likviditetsbudget udarbejdes og opdateres løbende og der sker løbende rapportering herom til ledelsen. Virksomheden har ingen ansatte. Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med Emiliedalen Aarhus Holding ApS og øvrige danske koncernselskaber og hæfter subsidiært og begrænset med moderselskabet for danske selskabsskatter og kildeskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. De sambeskattede virksomheders samlede kendte nettoforpligtelse over for SKAT fremgår af administrationsselskabets regnskab (Emiliedalen Aarhus Holding ApS, CVR-nr. 38 45 01 23). Eventuelle senere korrektioner af sambeskatningsindkomst og kildeskat m.v. vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Til sikkerhed for virksomhedens gæld over for realkreditinstitutter, 67.482 t.kr., er der stillet pant i virksomhedens investeringsejendom, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2020 udgør 91.600 t.kr. Bestemmende indflydelse Nærtstående part Bopæl/Hjemsted Grundlag for bestemmende indflydelse Formuepleje Ejendomme 2 P/S Værkmestergade 25, 8000 Aarhus C Kapitalbesiddelse Emiliedalen Aarhus Holding ApS Værkmestergade 25, 8000 Aarhus C Kapitalbesiddelse 41022000 2019-12-18 2020-12-31 41022000 2019-12-18 41022000 2020-12-31 41022000 2019-12-18 2020-12-31 1 41022000 2019-12-18 2020-12-31 2 41022000 2019-12-18 2020-12-31 1 41022000 2019-12-18 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 41022000 2019-12-18 e:InvestmentPropertyMember 41022000 2019-12-18 2020-12-31 e:InvestmentPropertyMember 41022000 2020-12-31 e:InvestmentPropertyMember 41022000 2019-12-18 2020-12-31 e:ContributedCapitalMember 41022000 2020-12-31 e:ContributedCapitalMember 41022000 2019-12-18 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 41022000 2020-12-31 e:RetainedEarningsMember 41022000 2020-12-31 e:PropertyPlantAndEquipmentMember 41022000 2020-12-31 e:LiabilitiesOtherThanProvisionsMember 41022000 2020-12-31 e:InvestmentPropertyMember iso4217:DKK