Årsrapport30700228Ernst & Young Godkendt RevisionspartnerselskabOsvald Helmuths Vej 4Postboks 250, 2000 Frederiksberg2015-01-012015-12-312016-04-1931473861NJ-Ejendomme, Øst A/SSmedeland 22600Glostrup2008-05-2743635354Danske BankOsvald Helmuths Vej 42000Frederiksberg2016-04-19Niels M. Barfod JakobsenRegnskabsklasse BRevisionspåtegningKøbenhavn, den 2016-04-19Niels M. Barfod JakobsenClaus ClausenformandAlexander BuendiaNiels M. Barfod JakobsenKøbenhavn, den 2016-04-19Mogens Andreasenstatsaut. revisor-70567-338737266683-1282171673505143977782718044661692897129057637243715149621320460-224386080000001320460-822438633087076331576433308707633157643330870763315764307560933020600756299321474095214775670883308922340724731100000010000002580304125984408000000358030410259844471514843427114715148434271115215694167994240301391084000084000016055694206533341300000203598414999150007116912341785830616608738077546884224793771261221763308922340724731100000094842300-82243868000000100000012598448000000132046000800000010000002580304016735043859907579816735051439733333320867644493859579077827180446628959152289591524198491-7056741279243308707616515694130000015215694100000008400000840000840000Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015 for NJ-Ejendomme, Øst A/S.Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015.Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Til kapitalejeren i NJ-Ejendomme, Øst A/SVi har revideret årsregnskabet for NJ-Ejendomme, Øst A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2015 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2015 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Virksomhedens formål er at drive virksomhed med udlejning af fast ejendom og hermed beslægtet virksomhed.Som følge af den aktuelle situation på ejendomsmarkedet og de generelle markedsforhold er der usikkerhed knyttet til fastsættelse af dagsværdien på selskabets investeringsejendom, herunder særligt investors afkastkrav. Det anvendte skøn over afkastkravet er baseret på ledelsens erfaringer med ejendomsmarkedet, og ledelsens bedste skøn er foretaget under hensyn til ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, lejeniveau og lejereserve samtandre markedsmæssige forhold ved regnskabsårets udløb. Ejendommens dagsværdi er målt ud fra et afkastkrav i forhold til ejendommens skønnede lejeniveau. Afkastkravet er for selskabets ejendom fastsat til 6,91 % i 2015, hvilket vurderes at afspejle det generelle markedsniveau i området.Virksomhedens resultatopgørelse for 2015 udviser et overskud på 1.320.460 kr. mod -224.386 kr. sidste år, og virksomhedens balance pr. 31. december 2015 udviser en egenkapital på 3.580.304 kr. Koncernintern gæld andrager 8.163 t.kr. Afdrag/indfrielse heraf vil kun ske i det omfang, der er likviditet hertil. Virksomheden forventer for 2016 et regnskabsmæssigt overskud før dagsværdiregulering af investeringsejendomme/gæld på niveau med 2015.Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet betydningsfulde hændelser.Årsrapporten for NJ-Ejendomme, Øst A/S for 2015 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder.Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Dagsværdien opgøres på baggrund af de forventede fremtidige pengestrømme for investeringsejendommen. Gæld vedrørende investeringsejendomme indregnes ligeledes til dagsværdi med indregning af værdireguleringen i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af gæld vedrørende investeringsejendomme.Indtægter ved udlejning af fast ejendom periodiseres, så de alene vedrører regnskabsåret. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet på vegne af tredjepart. Alle former for afgivne rabatter indregnes i nettoomsætningen. Bruttofortjeneste Posterne nettoomsætning, vareforbrug, andre eksterne omkostninger og andre driftsindtægter er med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til en regnskabspost benævnt bruttofortjeneste.Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende administration m.v.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v.Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Selskabet og de danske tilknyttede virksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet.Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Tilgodehavender, hvor der ikke foreligger en objektiv indikation på værdiforringelse på individuelt niveau, vurderes på porteføljeniveau for objektiv indikation for værdiforringelse. Porteføljerne baseres primært på debitorernes hjemsted og kreditvurdering i overensstemmelse med selskabets risikostyringspolitik. De objektive indikatorer, som anvendes for porteføljer, er fastsat baseret på historiske tabserfaringer. Nedskrivninger opgøres som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af tilgodehavender og nutidsværdien af de forventede pengestrømme, herunder realisationsværdi af eventuelle modtagne sikkerhedsstillelser. Som diskonteringssats anvendes den effektive rente for det enkelte tilgodehavende eller portefølje.Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer, som uden hindring kan omsættes til likvide beholdninger, og hvorpå der kun er ubetydelige risici for værdiændringer.Udbytte, som foreslås deklareret for regnskabsåret, præsenteres som en særskilt post under egenkapitalen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende skattemæssigt ikke-afskrivningsberettiget goodwill og kontorejendomme samt andre poster, hvor midlertidige forskelle - bortset fra virksomhedsovertagelser - er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på resultat eller skattepligtig indkomst. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter forskellige beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den af ledelsen planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Andre gældsforpligtelser Andre gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. Som følge af den aktuelle situation på ejendomsmarkedet og de generelle markedsforhold, er der usikkerhed knyttet til fastsættelse af dagsværdien på selskabets investeringsejendom, herunder særligt investors afkastkrav. Det anvendte skøn over afkastkravet er baseret på ledelsens erfaringer med ejendomsmarkedet og ledelsens bedste skøn er foretaget under hensyn til ejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, lejeniveau og lejereserve samtandre markedsmæssige forhold ved regnskabsårets udløb. Ejendommens dagsværdi er målt ud fra et afkastkrav i forhold til ejendommens skønnede lejeniveau. Afkastkravet er for virksomhedens ejendom fastsat til 6,91 % i 2015, hvilket vurderes at afspejle det generelle markedsniveau i området.For oplysning om sikkerhedsstillelser m.v. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note8.Selskabets aktiekapital har uændret været 1.000.000 kr. de seneste 5 år.Gæld til realkreditinstitutter forventes forlænget i 2018 med en 10-årig periode, hvorfor restgæld efter 5 år er skønnet til 10.000 t.kr.Til sikkerhed for selskabets gæld over for kreditinstitutter har selskabet stillet pant i virksomhedens ejendom for en værdi af 32.397 t.kr. Den samlede regnskabsmæssige værdi af aktiverne, hvori der er stillet sikkerhed eller pant, udgør 33.087 t.kr. Virksomheden har endvidere afgivet selvskyldnerkaution for øvrige lånemellemværender som søsterselskaberne V.Løwener A/S samt NJ-Ejendomme, Vest ApS har med BRF Kredit samt Vækstfonden. Virksomheden har herudover ingen sikkerhedsstillelser ud over de for branchen normale.Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med moderselskabet NJ-Management ApS som administrationsselskab og hæftersolidarisk med øvrige sambeskattede selskaber for betaling af selskabsskat fra og med indkomståret 2013 samt forkildeskat på renter, royalties og udbytter, som forfalder til betaling den 1. juli 2012 eller senere.314738612015-01-012015-12-31314738612014-01-012014-12-31314738612014-12-31314738612015-12-31314738612015-01-012015-12-311314738612015-01-012015-12-312314738612015-01-012015-12-313314738612015-01-012015-12-311314738612015-01-012015-12-311314738612015-01-012015-12-31d:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314738612014-01-012014-12-31d:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314738612015-01-012015-12-31d:RetainedEarningsMember314738612014-01-012014-12-31d:RetainedEarningsMember314738612015-01-01d:InvestmentPropertyMember314738612015-01-012015-12-31d:InvestmentPropertyMember314738612015-12-31d:InvestmentPropertyMember314738612014-01-01d:ContributedCapitalMember314738612015-01-01d:ContributedCapitalMember314738612015-12-31d:ContributedCapitalMember314738612015-01-01d:RetainedEarningsMember314738612015-01-012015-12-31d:RetainedEarningsMember314738612015-12-31d:RetainedEarningsMember314738612014-01-01d:RetainedEarningsMember314738612014-01-012014-12-31d:RetainedEarningsMember314738612015-01-01d:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314738612015-01-012015-12-31d:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314738612015-12-31d:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314738612014-01-01d:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314738612014-01-012014-12-31d:ProposedDividendRecognisedInEquityMember314738612015-12-31d:LongtermMortgageLoansMember314738612015-12-31d:OtherLongtermPayablesMemberiso4217:DKK