Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2016-01-012015-01-012016-12-312015-12-3124644510SEMEN EjendomsaktieselskabFarvergade171463København KKøbenhavnRevisionschef Peter Nordvig PræstDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33963556Weidekampsgade62300København SDanmark2017-03-02Jakob Thyssen ValeriusRegnskabsklasse B1RevisionspåtegningKøbenhavn2017-03-022017-03-02Jane Soli Preuthunadm. direktørJan Kamp JustesenformandOve Brandstrup-AndersennæstformandJane Soli PreuthunKøbenhavn2017-03-02Peter Nordvig PræstRevisionschefKøbenhavn2017-03-02Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabAnders Oldau Gjelstrupstatsautoriseret revisorMartin Juul Møllerstatsautoriseret revisor169440001582100066690007656000289500027150006302400067450007040400012195000125000311000400010007052500012505000155060002003000550190001050200055019000105020002905910002264480002905910002264480002905910002264480001534000913000153400091300016620000121290001815400013042000308745000239490000550000005500000055000000550000002157190001607000002707190002157000002858000014625000285800001462500002000155100012310007895000793200094460009165000944600091650003087450002394900005500000016070000055019000550000002157190005500000015019800010502000550000001607000001250003110004000100040001000155100012320000-200013955000773000155060002003000115632000111700011674900013383000064337000-1212800018603900023013000111700012197000290591000Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 for SEMEN Ejendomsaktieselskab.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2016.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Vi har revideret årsregnskabet for SEMEN Ejendomsaktieselskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Den udførte revision Revisionen er udført efter internationale standarder om revision. Disse standarder kræver, at vi planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen er udført i henhold til den arbejdsdeling, der er aftalt med ekstern revision, og har omfattet vurdering af etablerede forretningsgange og interne kontroller, herunder den af ledelsen tilrettelagte risikostyring, der er rettet mod rapporteringsprocesser og væsentlige forretningsmæssige risici. Ud fra væsentlighed og risiko har vi stikprøvevist efterprøvet grundlaget for beløb og øvrige oplysninger i årsregnskabet, herunder undersøgelse af information, der understøtter de anførte beløb og oplysninger. Revisionen har endvidere omfattet stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Til kapitalejeren i SEMEN EjendomsaktieselskabVi har revideret årsregnskabet for SEMEN Ejendomsaktieselskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af regnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA’s Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Årsrapporten for SEMEN Ejendomsaktieselskab for 2016 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Hovedaktivitet Selskabets aktiviteter består af investering i udlejningsejendomme, herunder moderselskabets domicilejendom Farvergade 17, 1463 København K. Udvikling i året Selskabets resultat for 2016 udgør et overskud på TDKK 55.019 mod TDKK 10.502 i 2015, hvilket anses for meget tilfredsstillende. Resultatet indeholder en nettoopskrivning af ejendommenes værdi på TDKK 63.024. Årets nettoopskrivninger er påvirket af, at der er indgået en suspensiv betinget aftale om salg af to af selskabets beboelsesejendomme i slutningen af 2016 med endelig overdragelse i første halvår af 2017. Ejendommene er værdiansat med et afkastkrav på 5,0% for erhvervsejendomme og 3,5% - 4,0% for beboelsesejendomme. Ejendomme, hvor der foreligger en underskrevet salgsaftale, værdiansættes til salgspris fratrukket forventede salgsomkostninger. Udlejningsprocenten i selskabets ejendomme udgør 99,5%. Selskabets egenkapital udgør TDKK 270.719 pr. 31. december 2016. Usikkerhed ved indregning og måling Værdiansættelse af ejendomme (hvor der ikke foreligger en underskrevet salgsaftale) sker efter afkastmetoden ud fra forventet driftsafkast og afkastprocent på de enkelte ejendomme. Der kan i perioder være usikkerhed omkring værdiansættelsen under hensyn til markedssituationen. Der er ikke øvrige usikkerheder ved indregning og måling i årsrapporten. Usædvanlige forhold Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt resultatet af selskabets aktiviteter for 2016 er ikke påvirket af usædvanlige forhold. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Værdireguleringer af investeringsejendomme 63.024 6.745Selskabskapitalen består af 55.000 aktier à nominelt TDKK 1.000. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.Der har ikke været ændringer i selskabskapitalen i de seneste 5 år.Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med øvrige danske selskaber i LB koncernen. Som dattervirksomhed hæfter selskabet ubegrænset og solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for danske selskabsskatter og kildeskatter på udbytte og renter inden for sambeskatningskredsen.Selskabet indgår i koncernrapporten for moderselskabet LB Forsikring A/S som det nærmeste koncernregnskab og i koncernregnskabet for LB Foreningen f.m.b.a som det øverste koncernregnskab. Koncernrapporten for LB Forsikring A/S og koncernrapporten for LB Foreningen f.m.b.a kan rekvireres på følgende adresse: Farvergade 17, 1463 København K Årsrapporten for SEMEN Ejendomsaktieselskab for 2016 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2016 er aflagt i TDKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositioner anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes værdireguleringerne direkte på egenkapitalen. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden.Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder primært årets driftsomkostninger.Andre eksterne omkostninger indeholder omkostninger til lokaler og kontorhold mv.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med øvrige danske koncernselskaber. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.Investeringsejendomme måles til dagsværdi efter afkastmetoden, der indebærer, at dagsværdien af selskabets ejendomme fastsættes med udgangspunkt i en systematisk årlig vurdering af hver enkelt ejendom ud fra et forventet fremtidigt driftsafkast og en afkastprocent (forrentningskrav). Denne værdi reguleres for særlige forhold som midlertidigt påvirker ejendommens indtjening. Afkastprocenten fastsættes under hensyntagen til den enkelte ejendomstype, beliggenhed, anvendelse m.m. samt gældende konjunkturforhold. Ejendomme, hvor der foreligger en underskrevet salgsaftale, værdiansættes til salgspris fratrukket forventede salgsomkostninger.Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi.246445102016-01-01e:ContributedCapitalMember246445102016-12-31e:ContributedCapitalMember246445102016-01-01e:RetainedEarningsMember246445102016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember246445102016-12-31e:RetainedEarningsMember246445102016-01-012016-12-31246445102016-01-012016-12-312246445102016-01-012016-12-311246445102016-01-012016-12-311246445102016-01-012016-12-312246445102016-01-012016-12-313246445102016-01-012016-12-311246445102015-01-012015-12-31246445102016-01-012016-12-31e:RetainedEarningsMember246445102015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember246445102015-12-31246445102016-12-31246445102016-12-311246445102015-01-01e:ContributedCapitalMember246445102015-12-31e:ContributedCapitalMember246445102015-01-01e:RetainedEarningsMember246445102015-01-012015-12-31e:RetainedEarningsMember246445102015-12-31e:RetainedEarningsMember246445102016-01-01e:LandAndBuildingsMember246445102016-01-012016-12-31e:LandAndBuildingsMember246445102016-12-31e:LandAndBuildingsMember246445102016-01-012016-12-311iso4217:DKK