Årsrapport33771231PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret RevisionspartnerselskabStrandvejen 442900 Hellerup2014-01-012014-12-3124644510SEMEN EjendomsaktieselskabFarvergade171463København KKøbenhavnRevisionschef Peter Nordvig PræstDeloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab33963556Weidekampsgade62300København SDanmark2015-04-17Jakob Thyssen ValeriusRegnskabsklasse BRevisionspåtegningKøbenhavn2015-03-24Jan Kamp Justesenadm. direktørFinn JellingsøformandKirsten PetrynæstformandJørn Anker-SvendsenCarsten Mørck-PedersenFinn PedersenKøbenhavn2015-03-24Peter Nordvig PræstRevisionschefKøbenhavn2015-03-24Deloitte Statsautoriseret RevisionspartnerselskabLone Møller Olsenstatsautoriseret revisorAnders O. Gjelstrupstatsautoriseret revisor15995000153250006547000594000015570001691000-3596000-3175000429500045190001303000140000041100041100025810002708000-120001162000195000278000150009400027490004054000-2764000-177500055130005829000-1565000-445570007078000503860002133600002124840002133600002124840000406500004065000213360000216549000975000182700097500018270001393500025666000149100002749300022827000024404200055000000550000005500000055000000015650001501980001431200002051980001996850001385100018049000138510001804900038000172960001489000142900076940007583000922100026308000922100026308000228270000244042000550000001565000143120000-15650007078000550000000150198000550000004612200014773400000-55000000-445570005038600055000000156500014312000013030001400000130300014000004110004110004110004110001950002780001500094000150009400014870001443000-5300027000-4198000-3245000-2764000-177500010440500048840001092890001194550002707000-14200001207420001137600048840004110001667100021336000025000002500000-2500000002500000156500048039000-15650000011620000-4763600001565000Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 for SEMEN Ejendomsaktieselskab.Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for 2014.Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.Vi har revideret årsregnskabet for SEMEN Ejendomsaktieselskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Den udførte revision Revisionen er udført efter internationale standarder om revision. Disse standarder kræver, at vi planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. Revisionen er udført i henhold til den arbejdsdeling, der er aftalt med ekstern revision, og har omfattet vurdering af etablerede forretningsgange og interne kontroller, herunder den af ledelsen tilrettelagte risikostyring, der er rettet mod rapporteringsprocesser og væsentlige forretningsmæssige risici. Ud fra væsentlighed og risiko har vi stikprøvevist efterprøvet grundlaget for beløb og øvrige oplysninger i årsregnskabet, herunder undersøgelse af information, der understøtter de anførte beløb og oplysninger. Revisionen har endvidere omfattet stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Til kapitalejeren i SEMEN EjendomsaktieselskabVi har revideret årsregnskabet for SEMEN Ejendomsaktieselskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, noter og anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet.Årsrapporten for SEMEN Ejendomsaktieselskab for 2014 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Der er i året foretaget ændringer i klassifikationen af enkelte regnskabsposter, ligesom opstilling af resultatopgørelsen er ændret. Ændringerne har ingen effekt på årets resultat, balance eller egenkapital. Årsrapporten er derudover aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Hovedaktivitet Selskabets aktiviteter består af investering i udlejningsejendomme, herunder moderselskabets domicilejendom Farvergade 17. Udvikling i året Selskabets resultat udgør et overskud på TDKK 5.513 mod TDKK 5.829 i 2013, hvilket anses for tilfredsstillende. Resultatet indeholder en nettonedskrivning af ejendommenes værdi på TDKK 3.596. Ejendommene er værdiansat med et afkastkrav på 5,0 % for erhvervsejendommen Farvergade 17, 4,0 % for beboelses-ejendommen Rødager Allé, og 3,5 % for de øvrige ejendomme. Udlejningsprocenten i selskabets ejendomme udgør 93,6 %. Selskabets egenkapital udgør TDKK 205.198 pr. 31. december 2014. Selskabets datterselskab A. Mischou & Co's Eftf. A/S er likvideret pr. 28. februar 2014. Selskabet har i forbindelse med likvidationen afholdt omkostninger på TDKK 12. Usikkerhed ved indregning og måling Værdiansættelse af ejendomme sker efter afkastmetoden ud fra forventet driftsafkast og afkastprocent på de enkelte ejendomme. Der kan i perioder være usikkerhed omkring værdiansættelsen under hensyn til markedssituationen. Der er ikke forekommet øvrige usikkerheder ved indregning og måling i årsrapporten. Usædvanlige forhold Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt resultatet af selskabets aktiviteter for 2014 er ikke påvirket af usædvanlige forhold. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen indtruffet forhold, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af årsrapporten.Selskabskapitalen består af 55.000 aktier à nominelt TDKK 1.000. Ingen aktier er tillagt særlige rettigheder.Eventualforpligtelser Selskabet er sambeskattet med øvrige danske selskaber i LB koncernen. Som dattervirksomhed hæfter selskabet ubegrænset og solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for danske selskabsskatter og kildeskatter på udbytte og renter inden for sambeskatningskredsen.Ejerforhold Følgende kapitalejer er noteret i selskabets ejerbog som ejende minimum 5% af stemmerne eller minimum 5% af selskabskapitalen: LB Forsikring A/S, Danmark 100% Selskabet indgår i koncernrapporten for moderselskabet LB Forsikring A/S som det mindste koncernregnskab og i koncernregnskabet for LB Foreningen f.m.b.a som det største koncernregnskab. Koncernrapporten for LB Forsikring A/S som det mindste koncernregnskab og i koncernregnskabet for LB Foreningen f.m.b.a som det største koncernregnskab kan rekvireres på følgende adresse: Farvergade 17, 1463 København K Årsrapporten for SEMEN Ejendomsaktieselskab for 2014 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for virksomheder i regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte regler i klasse C. Der er i året foretaget ændringer i klassifikationen af enkelte regnskabsposter, ligesom opstilling af resultatopgørelsen er ændret. Ændringerne har ingen effekt på årets resultat, balance eller egenkapital. Den anvendte regnskabspraksis er derudover uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2014 er aflagt i TDKK.Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Hvis valutapositioner anses for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes værdireguleringerne direkte på egenkapitalen. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, måles til balancedagens valutakurs. Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostninger.Nettoomsætning består af huslejeindtægter som indregnes lineært i lejeperioden.Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder primært årets driftsomkostninger.Andre eksterne omkostninger indeholder indirekte produktionsomkostninger og omkostninger til lokaler, salg og distribution samt kontorhold mv.Personaleomkostninger indeholder gager og lønninger samt lønafhængige omkostninger.Af- og nedskrivninger indeholder årets af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver.I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året med fradrag af afskrivning af goodwill under posterne ”Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder”.Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret.Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med øvrige danske koncernselskaber. Den danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.Investeringsejendomme måles til dagsværdi efter afkastmetoden, der indebærer, at dagsværdien af selskabets ejendomme fastsættes med udgangspunkt i en systematisk årlig vurdering af hver enkelt ejendom ud fra et forventet fremtidigt driftsafkast og en afkastprocent (forrentningskrav) samt salgsbestræbelser inden for en rimelig tidshorisont. Denne værdi reguleres for særlige forhold som midlertidigt påvirker ejendommens indtjening. Afkastprocenten fastsættes under hensyntagen til den enkelte ejendomstype, beliggenhed, anvendelse m.m. samt gældende konjunkturforhold.Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i dattervirksomheder” den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab. Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i dattervirksomhederne.Tilgodehavender indregnes i balancen til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende værdi. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Udbytte, som ledelsen foreslår uddelt for regnskabsåret, vises som en særskilt post under egenkapitalen.Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser, opgjort på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet, henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat, som følge af ændringer i skattesatser, indregnes i resultatopgørelsen.Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter. Tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.Gæld i øvrigt måles til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. 246445102014-01-01e:ContributedCapitalMember246445102014-12-31e:ContributedCapitalMember246445102014-01-01e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102014-01-012014-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102014-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102014-01-01e:RetainedEarningsMember246445102014-01-012014-12-31e:RetainedEarningsMember246445102014-12-31e:RetainedEarningsMember246445102014-01-012014-12-31246445102014-01-012014-12-312246445102014-01-012014-12-311246445102014-01-012014-12-311246445102014-01-012014-12-312246445102014-01-012014-12-313246445102014-01-012014-12-314246445102014-01-012014-12-315246445102014-01-012014-12-311246445102013-01-012013-12-31246445102014-01-012014-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102013-01-012013-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102014-01-012014-12-31e:RetainedEarningsMember246445102013-01-012013-12-31e:RetainedEarningsMember246445102013-12-31246445102014-12-31246445102014-12-311246445102013-01-01e:ContributedCapitalMember246445102013-01-012013-12-31e:ContributedCapitalMember246445102013-12-31e:ContributedCapitalMember246445102013-01-01e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102013-01-012013-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102013-12-31e:ReserveForNetRevaluationAccordingToEquityMethodMember246445102013-01-01e:RetainedEarningsMember246445102013-01-012013-12-31e:RetainedEarningsMember246445102013-12-31e:RetainedEarningsMember246445102014-01-01e:LandAndBuildingsMember246445102014-01-012014-12-31e:LandAndBuildingsMember246445102014-12-31e:LandAndBuildingsMember246445102014-01-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember246445102013-01-01e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember246445102014-01-012014-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember246445102013-01-012013-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember246445102014-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember246445102013-12-31e:InvestmentsInGroupEnterprisesMember246445102014-01-012014-12-311iso4217:DKK