Årsrapport 30700228 EY Godkendt Revisionspartnerselskab Vestre Havnepromenade 1A 9000 Aalborg 2021-10-01 2022-09-30 2020-10-01 2021-09-30 39072696 Postvænget 2, Aabybro ApS Torngårdsvej 104 9440 Aabybro 2017-11-08 Jammerbugt EY Godkendt Revisionspartnerselskab 30700228 Vestre Havnepromenade 1A 9000 Aalborg 2023-01-13 Ronnie Stern Christensen Regnskabsklasse B Erklæring om udvidet gennemgang Grundlag for konklusion Konklusion true true CaseWare Working Papers Aabybro 2023-01-13 Ronnie Stern Christensen Tom Jakobsen Aalborg 2023-01-13 Søren V. Nejmann statsaut. revisor mne32775 3230000 2444000 -237000 0 2993000 2444000 547000 681000 2446000 1763000 547000 388000 1899000 1375000 1899000 1375000 5351000 0 3932000 7699000 9283000 7699000 9283000 7699000 29483000 17089000 29483000 17089000 63000 110000 5000 0 4115000 1837000 4183000 1947000 88000 0 33754000 19036000 43037000 26735000 50000 50000 5314000 3415000 5364000 3465000 3827000 0 175000 46000 4002000 46000 233000 0 5055000 11169000 480000 556000 12340000 10035000 14273000 0 1266000 1033000 24000 431000 33671000 23224000 37673000 23270000 43037000 26735000 50000 3415000 1899000 50000 5314000 225000 249000 322000 432000 0 7699000 0 3221000 0 1400000 5588000 -5588000 5588000 3932000 0 -237000 -237000 5351000 3932000 4060000 233000 3827000 3149000 175000 0 175000 0 Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for Postvænget 2, Aabybro ApS for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Til kapitalejeren i Postvænget 2, Aabybro ApS Vi har udført udvidet gennemgang af årsregnskabet for Postvænget 2, Aabybro ApS for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. oktober 2021 - 30. september 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores udvidede gennemgang i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens erklæringsstandard for små virksomheder og FSR - danske revisorers standard om udvidet gennemgang af årsregnskaber, der udarbejdes efter årsregnskabsloven. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for den udvidede gennemgang af årsregnskabet". Det er vores opfattelse, at det opnåede bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af selskabet i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet. Dette kræver, at vi planlægger og udfører handlinger med henblik på at opnå begrænset sikkerhed for vores konklusion om årsregnskabet og derudover udfører specifikt krævede supplerende handlinger med henblik på at opnå yderligere sikkerhed for vores konklusion. En udvidet gennemgang omfatter handlinger, der primært består af forespørgsler til ledelsen og, hvor det er hensigtsmæssigt, andre i virksomheden, analytiske handlinger og de specifikt krævede supplerende handlinger samt vurdering af det opnåede bevis. Omfanget af handlinger, der udføres ved en udvidet gennemgang, er mindre end ved en revision, og vi udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsregnskabet. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores udvidede gennemgang af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved den udvidede gennemgang eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Selskabets formål består i investering og udvikling af ejendomsprojekter samt dermed efter direktionens skøn beslægtet virksomhed. Virksomhedens 0resultatopgørelse for 2021/22 udviser et overskud på 1.899 t.kr. mod et overskud på 1.375 t.kr. sidste år, og virksomhedens balance pr. 30. september 2022 udviser en egenkapital på 5.364 t.kr. Der er ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for virksomhedens finansielle stilling. Årsrapporten for Postvænget 2, Aabybro ApS for 2021/22 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse B-virksomheder med tilvalg af visse bestemmelser for klasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Præsentationsvaluta Årsregnskabet er aflagt i danske kroner (t.kr.). Virksomheden har som fortolkningsbidrag for indregning af omsætning valgt IAS 11/IAS18. Indtægter fra salg af ejendomme og projektbeholdninger, indregnes i nettoomsætningen, når overgang af de væsentligste fordele og risici til køber har fundet sted, indtægten kan opgøres pålideligt og betaling forventes modtaget. Selskabets omsætning omfatter årets huslejeindtægter fra investeringsejendomme, der periodiseres og indtægtsføres i henhold til indgåede kontrakter. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms og afgifter opkrævet på vegne af tredjepart. Alle former for afgivne rabatter indregnes i nettoomsætningen. I resultatopgørelsen er nettoomsætning, vareforbrug, ejendomsomkostninger og eksterne omkostninger med henvisning til årsregnskabslovens § 32 sammendraget til én regnskabspost benævnt bruttofortjeneste. I ejendomsomkostninger indregnes omkostninger vedrørende udlejning af virksomhedens investeringsejendomme, herunder omkostninger til drift og vedligeholdelse af investeringsejendomme. Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger vedrørende virksomhedens primære aktivitet, der er afholdt i årets løb, herunder omkostninger til salg, administration, og tab på debitorer, m.v. Finansielle omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle poster omfatter renteomkostninger samt tillæg og godtgørelse under acontoskatteordningen m.v. Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Årets skat indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i egenkapitalen med den del, som kan henføres til transaktioner indregnet i egenkapitalen. Virksomheden og de danske dattervirksomheder er sambeskattede. Den danske selskabsskat fordeles mellem overskuds- og underskudsgivende danske selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godtgøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet. Materielle anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte knyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dagsværdi, og årets værdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Ved opgørelse af dagsværdi pr. 30. september 2022 har ledelsen foretaget en systematisk vurdering af ejendommene under hensyntagen til beliggenhed, vedligeholdelsesstand, lejeaftaler, renteniveau m.v. Dagsværdimålingen sker ved anvendelse af en afkastbaseret cash flow-model, hvor de fremtidige pengestrømme tilbagediskonteres. Afkastkravet (tilbagediskonteringsfaktoren) fastsættes ejendom for ejendom. Der anvendes således dagsværdiniveau 3 til indregning af investeringsejendomme. Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver - bortset fra grunde - en begrænset levetid. Den værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som investeringsejendommen forældes afspejles i investeringsejendommens løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investeringejendommenes brugstid. Den regnskabsmæssige værdi af materielle anlægsaktiver vurderes årligt for indikationer på værdiforringelse. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hvert enkelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Som genindvindingsværdi anvendes den højeste værdi af nettosalgspris og kapitalværdi. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra anvendelsen af aktivet eller aktivgruppen og forventede nettopengestrømme ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Tidligere indregnede nedskrivninger tilbageføres, når begrundelsen for nedskrivningen ikke længere består. Projektbeholdninger omfatter grunde og bygninger anskaffet med henblik på udvikling og videresalg for øje. Projektbeholdninger måles til kostpris. Er nettorealisationsværdien lavere end kostprisen, nedskrives til denne lavere værdi. Nettorealisationsværdien opgøres som salgssum med fradrag af færdiggørelsesomkostninger og omkostninger, der afholdes for at effektuere salget. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen samt udvikling og byggemodning. Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Virksomheden har som fortolkningsbidrag for nedskrivninger af finansielle tilgodehavender valgt IAS 39. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et tilgodehavende eller en portefølje af tilgodehavender er værdiforringet. Hvis der foreligger en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet, foretages nedskrivning på individuelt niveau. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter. Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme jurisdiktion. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen. Finansielle gældsforpligtelser indregnes ved lånoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den effektive rente, så forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Øvrige gældsforpligtelser måles til nettorealisationsværdien. For oplysning om sikkerhedsstillelser mv. vedrørende materielle anlægsaktiver henvises til note 8. Virksomheden foretager investering i udlejningsejendomme. Investeringsejendomme indregnes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, jf. reglerne i årsregnskabslovens § 38. Investeringsejendomme består af 2 erhvervslejemål beliggende i Aabybro. Dagsværdien af virksomhedens investeringsejendomme udgør 5.351 t.kr. pr. 30. september 2022. Årets regulering til dagsværdi udgør -237 t.kr., der er indregnet i resultatopgørelsen. Opgørelse af dagsværdi Dagsværdien af investeringsejendomme er opgjort for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende år, korrigeret for udsving, der har karakter af enkeltstående begivenheder. Dette korrigerede budget udtrykker et 'normaliseret' driftsresultat og anvendes sammen med et relevant afkastkrav til at beregne dagsværdien efter en afkastbaseret model. Centrale forudsætninger for den opgjorte dagsværdi Selskabet værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi. Den anvendte forrentningsfaktor udgør 6,00 % Følsomhedsanalyse For at illustrere følsomheden og effekten ved ændringer i forrentningsfaktorerne på selskabets investeringsejendomme i 2021/22 er i nedenstående matrix vist værdi af ejendomme, egenkapital og resultat før skat ved ændringer på +/- 0,25 %: t.kr. -0,25 % Anvendt +0,25 % Værdi af ejendomme 5.584 5.351 5.137 Egenkapital 5.545 5.364 5.197 Resultat før skat 2.678 2.446 2.231 Heraf indestår 70 t.kr. på lukkede deponeringskonti. Andre eventualforpligtelser Selskabet indgår i sambeskatning med de øvrige selskaber i Ejendomsudvikling Nord A/S-koncernen. Selskabet hæfter ubegrænset og solidarisk med andre sambeskattede selskaber for danske selskabsskatter og kildeskatter på udbytte, renter og royalties inden for sambeskatningskredsen. De sambeskattede virksomheders nettoforpligtelse over for SKAT fremgår af årsrapporten for Ejendomsudvikling Nord A/S-koncernen. Eventuelle senere korrektioner af den skattepligtige sambeskatningsindkomst eller kildeskatter på udbytte, renter og royalties vil kunne medføre, at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Til sikkerhed for virksomhedens gæld over for realkreditinstitutter på 4.060 t.kr., er der givet pant i investeringsejendomme og materielle anlægsaktiver under opførsel, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 30. september 2022 udgør 9.283 t.kr. Til sikkerhed for gæld med banker er der deponeret ejerpantebrev på en nom. værdi af 17.900 t.kr. med sikkerhed i projektbeholdninger, investeringsejendomme og materielle anlægsaktiver under udførelse med en regnskabsmæssig værdi på 12.624 t.kr. Gælden udgør 5.055 kr. pr. 30. september 2022. Der er er udstedt ejerpantebreve på en nom. værdi af 75 t.kr. for mellemværende med ejerforeninger, der giver pant i ejerlejligheder og erhvervslejemål på Postvænget 2 og Rolighedsvej 6, Aabybro. Den regnskabsmæssige værdi af ejerlejligheder og erhvervslejemål udgør 12.624 t.kr. 39072696 2021-10-01 2022-09-30 39072696 2020-10-01 2021-09-30 39072696 2021-09-30 39072696 2022-09-30 39072696 2021-10-01 2022-09-30 1 39072696 2021-10-01 2022-09-30 2 39072696 2021-10-01 2022-09-30 1 39072696 2021-10-01 2022-09-30 e:RetainedEarningsMember 39072696 2020-10-01 2021-09-30 e:RetainedEarningsMember 39072696 2021-10-01 e:InvestmentPropertyMember 39072696 2021-10-01 2022-09-30 e:InvestmentPropertyMember 39072696 2022-09-30 e:InvestmentPropertyMember 39072696 2021-10-01 e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 39072696 2021-10-01 2022-09-30 e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 39072696 2022-09-30 e:PropertyPlantAndEquipmentInProgressMember 39072696 2021-10-01 e:ContributedCapitalMember 39072696 2022-09-30 e:ContributedCapitalMember 39072696 2021-10-01 e:RetainedEarningsMember 39072696 2021-10-01 2022-09-30 e:RetainedEarningsMember 39072696 2022-09-30 e:RetainedEarningsMember 39072696 2022-09-30 e:LongtermMortgageLoansMember 39072696 2022-09-30 e:DepositsLongtermLiabilitiesOtherThanProvisionsMember iso4217:DKK