29847525 2022-01-01 2022-12-31 29847525 2022-01-01 2022-12-31 1 29847525 2022-01-01 2022-12-31 2 29847525 2022-01-01 2022-12-31 3 29847525 2022-01-01 2022-12-31 1 29847525 2022-01-01 2022-12-31 1 29847525 2021-01-01 2021-12-31 29847525 2022-12-31 29847525 2021-12-31 29847525 2021-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 29847525 2021-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 29847525 2022-01-01 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 29847525 2022-01-01 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember 29847525 2022-12-31 fsa:ContributedCapitalMember 29847525 2022-12-31 fsa:RetainedEarningsMember iso4217:DKK EIET 1 A/S Vitus Berings Plads 5 8700 Horsens 29847525 www.egnsinvest.dk info@egnsinvest.dk 76 25 01 46 Knud Lomborg formand Ane-Lene Kjølby næstformand Thorkild Steen Sørensen Adm. direktør Thorkild Steen Sørensen DeloitteStatsautoriseret Revisionspartnerselskab City Tower, Værkmestergade 2 8000 Aarhus C Virksomhedens væsentligste aktiviteterSelskabets formål er direkte eller indirekte at investere i erhvervs- og boligejendomme i Tyskland ved køb, eje, udlejning og salg af sådanne ejendomme, samt virksomhed som efter bestyrelsens skøn er beslægtet hermed.Usikkerhed ved indregning og målingSelskabets væsentligste aktiver består af ejendomme, der er målt til dagsværdi. Målingen er sket ved anvendelse af en DCF-model, der bygger på eksterne data vedrørende afkastkrav til beregning af diskonteringsfaktor samt ejendommenes budgetterede pengestrømme. Målingen understøttes stikprøvevist af mæglervurderinger fore-taget af eksterne mæglere. Der henvises til note 5, Materielle anlægsaktiver, for en følsomhedsanalyse ved ændringer i parametrene, der anvendes i DCF-modellen. Udviklingen i aktiviteter og økonomiske forholdSelskabet har genereret et overskud før skat på TDKK 7.197, hvilket anses som tilfredsstillende.Selskabets aktiver udgør TDKK 236.823 og egenkapitalen TDKK 92.893 ved årets slutning.ÅrsrapportenDet er ledelsens opfattelse, at alle væsentlige oplysninger til bedømmelse af selskabets økonomiske stilling, årets resultat og den nansielle udvikling fremgår af årsrapporten samt denne beretning. Der er ikke efter balancedagen indtruet betydningsfulde hændelser, som vurderes at have væsentlig indydelse på bedømmelse af årsregnskabet. Der er ikke afsat udbytte i forbindelse med aæggelse af årsrapporten.Efterfølgende begivenhederDer er ikke efter regnskabetsårets udløb indtruet forhold, som vurderes at have væsentlig indydelse på selskabets nansielle stilling pr. 31 december 2022. Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. januar - 31. december 2022 for EIET 1 A/S.Årsrapporten er aagt i henhold til årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvi-sende billede af selskabets aktiver, passiver og nansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse om de forhold, beretningen omhandler.Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Horsens Til kapitalejerne i EIET 1 A/S Vi har revideret årsregnskabet for EIET 1 A/S for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalop-gørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og nansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resul-tatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 2022 - 31. december 2022 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisi-onspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet”. Vi er uafhængige af selskabet i overens-stemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisions-bevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregn-skab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinfor-mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om års-regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overens-stemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ndes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indydelse på de økonomiske beslutninger, som regn-skabsbrugerne træer på grundlag af årsregnskabet.Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli-gere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen.Herudover:  Identicerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fej-linformation i årsregnskabet, uanset om denne skyl-des besvigelser eller fejl, udformer og udfører revi-sionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sam-mensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.  Opnår vi forståelse af den interne kontrol med rele-vans for revisionen for at kunne udforme revisions-handlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om eektiviteten af selskabets interne kontrol.  Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regn-skabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.  Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af årsregn-skabet på grundlag af regnskabsprincippet om fort-sat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed for-bundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte drif-ten. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikker-hed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærk-som på oplysninger herom i årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modicere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller for-hold kan dog medføre, at selskabet ikke længere kan fortsætte driften.  Tager vi stilling til den samlede præsentation, struk-tur og indhold af årsregnskabet, herunder noteoplys-ningerne, samt om årsregnskabet afspejler de under-liggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observa-tioner, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identicerer under revisionen. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.Vores konklusion om årsregnskabet omfatter ikke ledel-sesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.I tilknytning til vores revision af årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den for-bindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesbe-retningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overens-stemmelse med årsregnskabet og er udarbejdet i over-ensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Chris Middelhede statsautoriseret revisor 33963556 Aarhus true true Generelt om indregning Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidli-gere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økono-miske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksiste-rede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.RapporteringsvalutaÅrsrapporten for 2022 er aagt i DKK.Fremmed valutaTransaktioner i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter transaktionsdagens kurs.Monetære aktiver og forpligtelser i fremmed valuta omregnes til danske kroner efter balancedagens valuta-kurser. Realiserede og urealiserede valutakursgevinster og -tab indgår i resultatopgørelsen under nansielle poster.ResultatopgørelsenBruttoresultatBruttoresultat indeholder nettoomsætning, driftsomkost-ninger og andre eksterne omkostninger. Lejeindtægter ved udlejning af ejendomme indgår i omsætningen. Omsætningen opgøres efter fradrag af moms, afgifter og rabatter. Lejeindtægter indregnes i den regnskabsperiode, som lejen vedrører.Driftsomkostninger vedrører omkostninger afholdt i forbindelse med drift og vedligeholdelse af selskabets ejendomme.I andre eksterne omkostninger indregnes omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af selskabet, herunder omkostninger til ejendomsadministration.Dagsværdiregulering af investeringsejendommeInvesteringsejendomme værdireguleres til dagsværdi. De årlige værdireguleringer indregnes i resultat-opgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”.Finansielle posterFinansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regn-skabsåret. Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger.SkatSkat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst og årets regulering af udskudt skat. Selskabet er sambeskattet med EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S og øvrige danske koncernselskaber. Selskabsskatten fordeles mellem overskuds- og under-skudsgivende selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomst (fuld fordeling). Sambeskattede selskaber med overskydende skat godt-gøres som minimum i henhold til de gældende satser for rentegodtgørelser af administrationsselskabet, ligesom sambeskattede selskaber med restskat som maksimum betaler et tillæg i henhold til de gældende satser for rentetillæg til administrationsselskabet.BalancenMaterielle anlægsaktiverMaterielle anlægsaktiver omfatter investeringsejendomme.Ejendomsporteføljen måles ved første indregning til kost-pris tillagt købsomkostninger. Efterfølgende forbedringer, som tilfører en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber i forhold til anskaelsestidspunktet, og som derved forbedrer ejendommens fremtidige afkast, tillægges anskaelsessummen som forbedring. Omkostninger, der ikke tilføjer en investeringsejendom nye eller forbedrede egenskaber, udgiftsføres i resultatopgørelsen. Efterfølgende måles investeringsejendomme til dags-værdi. Målingen sker ved anvendelse af en DCF-model, der bygger på eksterne data vedrørende afkastkrav til beregning af diskonteringsfaktor, samt de enkelte ejendommes budgetterede pengestrømme. Stikprøvevis indhentes årligt eksterne vurderinger til test af de beregnede dagsværdier. Vurderingerne indhentes stikprøvevist fra såvel mæglere som valuarer. Eksterne mæglerevurderinger indhentes stikprøvevist for udvalgte ejendomme en gang årligt udelukkende med det formål at teste de beregnede dagsværdier. Derudover udvælges ejendomme til valuarvurderinger – således at alle ejen-domme over et interval på to til tre år bliver vurderet af en valuar. Hvis der for eksempel søges om tillægsbelåning ved realkreditinstitut vurderes samtlige ejendomme af en valuar inden for det år, der ønskes tillægsbelåning. Der er indhentet valuarvurderinger af samtlige af selskabets ejendomme i sommeren 2021. Valuarvurderingerne anvendes primært til dokumentation af ejendommenes dagsværdi over for realkreditinstitut og sekundært til at understøtte markedsudviklingen og selskabets beregede dagsværdier. Værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”.Fortjeneste eller tab ved afhændelse af materielle anlægs-aktiver opgøres som forskellen mellem salgspris med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering af investeringsejendomme”. TilgodehavenderTilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forven-tede fremtidige betalinger.PeriodeafgrænsningsposterPeriodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter forudbetalinger vedrørende omkostninger i efterfølgende regnskabsår.Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne betalinger vedrørende indtægter i efterfølgende regnskabsår.Likvide beholdningerLikvide beholdninger omfatter bankindeståender.SelskabsskatAktuelle skatteforpligtelser indregnes i balancen som beregnet skat af årets forventede skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt betalte acontoskatter.Hensættelse til udskudt skat beregnes med den aktuelle skattesats af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-mæssige og skattemæssige værdier bortset fra midlerti-dige forskelle, som opstår på anskaelsestidspunktet for aktiver og forpligtelser, og som hverken påvirker resultat eller den skattepligtige indkomst.Udskudte skatteaktiver indregnes med den værdi, som de forventes at blive udnyttet med, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.GældsforpligtelserGældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, som i al væsentlighed svarer til dagsværdi. 3838537 3591611 6598766 5648507 10437303 9240118 3240098 2613701 7197205 6626417 1158229 1066024 6038976 5560393 6038976 5560393 6038976 5560393 236158029 215623841 236158029 215623841 236158029 215623841 51302 70462 37434 22550 14597 6061 103333 99073 561244 629830 664577 728903 236822606 216352744 20000000 20000000 72892941 66853965 92892941 86853965 14874166 13715937 14874166 13715937 275845 239251 127557773 113600505 1221881 1939280 0 3806 129055499 115782842 129055499 115782842 236822606 216352744 20000000 66853965 86853965 0 6038976 6038976 20000000 72892941 92892941 ADM.- OG ØVRIGE SELSKABSOMKOSTNINGER 2022 2021Revision og regnskabsmæssig assistance 73.829 78.426Andre eksterne honorar 694.135 685.951Juridisk og teknisk assistance 0 57.6 41Porto/gebyr 16.208 17.687Adm.- og øvrige selskabsomkostninger i alt 784.172 839.705 DAGSVÆRDIREGULERING AF INVESTERINGSEJENDOMME 2022 2021Regulering af investeringsejendomme til dagsværdi 6.598.766 5.648.507Dagsværdiregulering i alt 6.598.766 5.648.507 FINANSIELLE OMKOSTNINGER 2022 2021Finansielle omkostninger til tilknyttede virksomheder -3.231.483 -2.607.238Øvrige nansielle omkostninger -8.615 -6.463Finansielle omkostninger i alt -3.240.098 -2.613.701 SKAT AF ÅRETS RESULTAT 2022 2021Årets ændring af afsat udskudt skat -1.156.685 -1.065.254Regulering vedrørende tidligere år -1.544 -770Skat af årets resultat i alt -1.158.229 -1.066.024 2022 2021MATERIELLE ANLÆGSAKTIVERInvesteringsejendommeSaldo 1. januar 128.103.258 109.193.655Årets tilgang 13.935.422 18.909.603Årets afgang 0 0Saldo pr. 31. december 142.038.680 128.103.258VærdireguleringerSaldo 1. januar 87.520.583 81.872.076Årets tilgang 6.598.766 5.648.507Årets afgang 0 0Saldo pr. 31. december 94.119.349 87.520.583Regnskabsmæssig værdi ultimo 236.158.029 215.623.841Selskabets investeringsejendomme består af re ejendomme beliggende i Berlin, som rummer 124 bolig- og syv erhvervslejemål. Disse har en samlet 22størrelse på i alt 8.410 m, fordelt på hhv. 7.537 m2bolig og 873 m erhverv. Investeringsejendommene er, jf. beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af DCF-modellen. Den gen-nemsnitlige diskonteringsfaktor for selskabets ejendomme udgør 4,95 % pr. 31. december 2022 (4,74 % pr. 31. december 2021). En forøgelse af diskonteringsfaktoren med i gennemsnit 0,5 procent-point vil reducere den samlede dagsværdi med DKK 37,2 mio. Målingen understøttes stikprøvevist af mæglervur-dering foretaget af eksterne mæglere. Der indhentes endvidere stikprøvevist valuarvurdering til brug for kreditinstitutters vurdering af ejendomsværdierne. Mæglervurderingen bruges aktivt til at understøtte DCF-dagsværdierne, mens valuarvurderingen bruges til at understøtte markedsudviklingen og dermed indirekte DCF-dagsværdierne. HENSÆTTELSE TIL UDSKUDT SKAT 2022 2021Hensættelsen til udskudt skat speciceres således:Investeringsejendomme 21.307.351 19.795.780Skatteunderskud -6.433.185 -6.079.843Hensættelser til udskudt skat i alt 14.874.166 13.715.937 EVENTUALFORPLIGTELSERSelskabet indgår i en dansk sambeskatning med EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S som administrationsselskab. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom fra og med regnskabsåret 2013 for indkomst-skatter mv. for de sambeskattede selskaber og fra og med 1. juli 2012 ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for de sambeskattede selskaber. EJERFORHOLDSelskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5 % af virksomhedeskapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi:EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S, Horsens EgnsINVEST Tyske Ejendomme A/S, Horsens KONCERNFORHOLDNavn og hjemsted for modervirksomhed, der udarbejder koncernregnskab for den mindste koncern: EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S, Horsens CVR-nr.: 30 55 77 51 SIKKERHEDSSTILLELSERSikkerhedstillelse over for tilknyttede virksomheder i øvrigt: Til sikkerhed for moderselskabets gæld er deponeret ejerpan-tebrev på TDKK 105.790, der giver pant i selskabets ejendom. Den regnskabsmæssige værdi af den pantsatte ejendom udgør TDKK 236.158 pr. 31. december 2022. Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2022-01-01 2022-12-31 2021-01-01 2021-12-31 2023-05-24 Maibritt Lindstrøm Regnskabsklasse B 2023-03-23 29847525 EIET 1 A/S Vitus Berings Plads 5 8700 Horsens Konklusion Grundlag for konklusion 2023-03-23 mne45823